住宅の耐用年数について理解することは、不動産売買の際に重要です。
住宅の資産価値は年月が経つにつれて変化し、その変化を知ることで将来的な購入や売却の判断がしやすくなります。
また、古い住宅を購入する際のメリットとデメリットもあわせて解説します。
耐用年数は、大きく分けて以下の3種類があります。
1.法定耐用年数(耐用年数)
特定の資産や設備の減価償却費用を算出するために国が決めた年数のことです。建物の種類や構造、用途によって一律に定められています。この法定耐用年数によって建物の資産価値を判定します。
2.物理的耐用年数
建物自体が劣化し、構造物の仕組みや材質の品質が維持できなくなるなど、実際に使用できなくなるまでの年数を指します。これは建物そのものの耐久性や劣化の度合いを考慮し、構造的な要素や材料の品質が低下することによって示唆される耐用年数です。
3.経済的残存耐用年数
不動産が実際にどの程度継続して使用でき、不動産としての価値が低下し、最終的になくなるまでの期間を示します。これは物理的な劣化だけでなく、将来的な補修や修繕費用、建物の機能の見込まれる寿命も考慮されます。
この3つの中で最も目にするのが法定耐用年数ですね。法定耐用年数によれば、木造は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造は47年とされています。
ここでひとつ注意していただきたいのは、法定耐用年数は税法の資産価値がゼロになるまでの年数を国が定めただけあって、実際に何年まで住めるのかを示しているわけではないという点です。法定耐用年数はあくまでも減価償却費※を算出する際に使うための数字で、法定耐用年数では22年や47年であっても、これ以上の期間も住み続けることが可能です。
※減価償却費とは?
詳しくは後述しますが、簡単に説明すると、『不動産の価値が減少することを考慮し、その減少分を毎年一定の割合で経費として計上すること』を減価償却費と呼びます。
1. マンション
マンションの税法上の耐用年数は、47年。コンクリート造だけあって、一戸建てに比べて耐用年数が長めです。
ちなみに、国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」によれば、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は推定で117年とされています。日本のマンションの歴史が浅いため、117年というのは推定に過ぎませんが、耐用年数である47年を過ぎてもなお、現役のマンションが多数存在しているのが興味深いですね。
先に説明したとおり、耐用年数は建物の寿命ではなく、税法上の資産価値がゼロになるまでの年数を示したものです。マンションの場合は特に寿命が長いので、耐用年数よりも資産価値で考えた方が分かりやすいかもしれません。
以下は、築年数による資産価値の変動をまとめたものです。
築10年以内: 新築の8割程度
築11~20年: 新築の6~7割程度
築21~30年: 新築の4割程度
築30年超: 新築の4割以下
マンションの資産価値は、築10年以内には新築の8割程度まで下落し、築15年頃には下げ止まります。マンションは築浅なほど需要が高まるため、売却を考える際には築6~15年の間が売り時とされています。購入後5年以内の売却は赤字になるケースは多いですが、マンションを売却するなら早めのご検討をおすすめします。
2. 木造一戸建て
木造住宅はメンテナンスや造り方によって寿命が左右されますが、22年を過ぎてもなお現存する住宅は数多く存在します。また、いくつかのハウスメーカーでは60年保証や100年住宅といった取り組みも見受けられます。
以下は、木造一戸建ての築年数による資産価値の動きをまとめたものです。マンションと比較すると資産価値の下落スピードが速いのでビックリする方も多いかもしれません。
築10年以内: 新築の5割程度
築11~20年以内:築15年で新築の2割程度
築20年超: 資産価値はほぼゼロ
一戸建ての場合はマンションに比べて資産価値の減少スピードが速く、築10年以内には新築の5割程度、築15年を目安に下落幅がゆるやかになり、新築の2割まで下落します。そして築30年を超えると建物部分の資産価値はほぼゼロとなります。残る資産価値は土地です。
しつこいようですが、上記は建物の寿命ではなく、資産価値です。いつまで住めるかを表した数字ではありません。この点を勘違いしてしまうと「一戸建てはマンションよりも早く住めなくなる!」という認識になってしまいます。
確かに耐用年数はマンションの方が長いですし、木造よりも鉄筋コンクリート造の方が素材としては頑丈なのは間違いありません。しかし、管理状態によってはマンションよりも木造一戸建ての方が「建物としての状態が良好」なケースは多々あります。
耐用年数は、税法上の資産価値がゼロになるまでの年数を示したものだと説明しました。もっと専門的な言い方をすると、耐用年数とは、減価償却を算出するための指標です。ちょっと難しい内容ではありますが、知っておいて損なことではありません。特に不動産売却を検討されている場合は、耐用年数と減価償却の関係についても知識を身につけておく必要があります。
1. 減価償却とは
減価償却とは、建物の価値が減少することを考慮し、その減少分を毎年一定の割合で経費として計上することを指します。
減価償却は時間の経過とともに価値が減少する前提に基づいているため、土地は減価償却に含まれません。
2. 減価償却を使う時はいつ?
減価償却の計算が必要なケースは、主に以下の2つです。詳しく見ていきましょう。
1.賃貸収入で得た収入を確定申告する時
アパートやマンションの経営によって得た賃料収入は、不動産所得として確定申告が必要です。この不動産所得には所得税が課されますが、建物の価値が経年劣化する分を「減価償却費」として賃料収入から差し引くことができます。これにより所得税の節税が可能となりますので、減価償却費の計上を忘れずに行うことが重要です。
2.不動産を売却する時
不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」として所得税や住民税の対象になります。この際、譲渡所得の計算には建物の取得費が必要です。土地は年月が経っても価値が減少しないので、購入価格がそのまま取得費になります。
取得費とは、建物の購入代金とそれに関連する諸費用の総額を指します。譲渡所得の計算式は、収入金額から(取得費から減価償却費を差し引いた額)と譲渡費用を差し引きます。
3. 減価償却の計算方法
不動産を住居用として取得した場合の減価償却計算方法を解説します。
減価償却には「定額法」と「定率法」という2つの方法があります。
・定額法
耐用年数の期間内において毎年一定の金額を減価償却する方法です。この方法では、年数が短いほど利益が残りやすい特徴があります。
計算式:減価償却費=取得価格×定額法の償却率
・定率法
未償却の残高に対して毎年一定の割合を適用し減価償却する方法です。初期の方で多くの減価償却費がかかり、年々低減していきます。
計算式:減価償却費=未償却残高×定率法の償却率
償却率は国税庁「減価償却資産の償却率等表」で確認できます。
ここまで住宅の耐用年数や減価償却について解説しましたが、築年数が経過した古い住宅を購入するメリットもおさえておきましょう。
1. 新築よりも安く手に入る
新築の住宅は施工や設備が最新である一方で、その分価格も高額です。一方で、築年数が経過した古い家は、新築に比べて安く手に入ることがあります。
ただし、リフォームやメンテナンスに投資が必要な場合があるため、トータルのコストを検討することも重要です。
2. 物件数が豊富
家を建てられる土地は限られています。そのため、これから建つ新築の数よりも、今すでに建っている中古住宅の方が多いのは当然ですね。
中古住宅も視野に入れれば、選択肢がぐっと増えます。歴史や個性を感じることができる古い住宅も多く、自分の好みやライフスタイルに合った住宅を見つけやすい点もメリットです。
3. リノベーションを楽しめる
古い住宅は時間の経過とともに変化し、その歴史や個性が感じられます。古い建材やデザインを活かしながら、自分だけのオリジナルな住まいを実現することができます。
ただ、中古住宅購入+リノベーションを行うことで新築住宅よりもコストがかかる可能性もありますので、資金計画は慎重に行いましょう。
続いて、古い住宅を購入するデメリットを解説します。
1. 老朽化が気になる
古い住宅の場合、屋根や壁、設備だけではなく、電気配線や配管なども古くなっていることがあります。老朽化が進んでいる場合、メンテナンスやアップグレードにかなりの費用がかかる可能性があるため、注意が必要です。
老朽化のチェックは、一般の方には困難です。不安な方は、住宅診断(ホーム・インスペクション)を検討することをおすすめします。
2. 設備の機能性が新築よりも劣る
古い住宅は、新築に比べて最新の設備や機能が備わっていないことが一般的です。特に、キッチンやバスルーム、暖房設備などは年月が経つにつれて進化しているため、効率性や快適性において新しい物件に及ばないことがあります。
また、省エネ性やセキュリティの向上など、現代の住まいに求められる要件が満たされていない可能性もあります。
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3. 将来売却しても売れにくい可能性がある
古い住宅は、耐用年数が進んでいるため、将来的に売却する際に魅力を保つことが難しい可能性があります。
同じ価格帯で新しい物件が出てきた場合には競争が厳しくなりますし、古い住宅には修繕やリノベーションが必要な場合があり、これにかかる費用も買い手にとってネガティブな要素となり得ます。
今回の記事では、主に住宅の耐用年数と古い家を購入するメリットデメリットを解説しました。繰り返しになりますが、住宅の耐用年数は、あくまでも減価償却費を算出する際に使うための数字で、実際に何年まで住めるのかを示しているわけではありません。
耐用年数を過ぎた家でも快適に住める住宅は多数あります。中古住宅を探している、という方はぜひ一度ミツバハウジングまでお問い合わせください。
不動産査定を依頼したとき、会社によって査定額が異なることがありますが、なぜそうなるのでしょうか。結論から申し上げますと、不動産査定には不動産会社ごとに独自の基準や査定方法があり、営業スタイルも異なるためです。本記事では、不動産会社による査定額の差が生じる理由や不動産の査定額を決める要素、高額査定を鵜呑みにするとどうなるのかについて解説します。
不動産の査定額を考える際には、買取と仲介という異なるアプローチがあることを認識しておく必要があります。
不動産の買取査定額は、不動産会社が「この金額で買います」と提示してくれる価格です。査定額がそのまま売却価格になると考えて問題ありません。
一方、仲介の査定は、「この金額で売り出せば買い手が見つかる」という見積もり金額が提示されます。あくまでも見積もりになるので、実際に査定額で売却できるかは分かりません。
さらに、査定額は不動産会社ごとに独自の基準で算出されます。法的には、不動産会社は査定の根拠を利用者に明示する必要がありますが、具体的な基準については各社の裁量に委ねられています。
前項で解説した査定を出すときの基準を使えば金額は統一できそうなのに、なぜ不動産会社によって査定額がバラバラなのか、不思議ですよね。それは、最初にお伝えしたとおり、不動産会社ごとに独自の基準で査定額を出すからなのです。独自の基準とは具体的にいうと、「査定方法」と「不動産会社の都合」です。1.査定方法(参考にする取引事例)が違う不動産会社は一般的に、公益財団法人である不動産流通推進センターが作成した「価格査定マニュアル」を参考に査定を行います。不動産会社によって独自のマニュアルを使うこともありますが、ほとんどはこの価格査定マニュアルに準拠しています。しかし、同じマニュアルを使っていても、不動産会社ごとに査定額が異なることがほとんど。その理由は、査定方法(参考にする取引事例)が違うからです。
不動産の取引事例は数多く存在し、類似した物件でも様々な事情により取引金額は異なります。そのため、同じ査定方法を使っていても、不動産会社によって参考にする事例が異なると査定価格も異なってしまうことがあります。たとえば、安い価格で取引された物件を参考にして査定された場合、低い査定金額が算出されることがあります。一方で、高い取引価格で取引された物件を参考にすると、高い査定金額が算出されることもあります。
2.不動産会社の都合によって高額査定を出すことがある不動産会社の都合や戦略によっても査定価格に差が生じることがあります。たとえば、インターネットの一括査定などで複数の会社に査定を依頼する場合、自社に売却を任せてもらうために、あえて相場よりも高い査定価格を提示してくる不動産会社も存在します。
また、最初に高めの売却価格を設定し、反響に応じて価格調整を行いながら、できるだけ高い売却価格で成約を目指すという方法を取る会社もありますし、短期間で確実に売れそうな価格に設定する会社もあります。つまり、査定価格は単純に市場相場や物件の特徴に基づいているわけではなく、不動産会社の戦略や利害関係、売却価格を設定する方法が異なるのです。
高額な査定額を受けた場合、以下のような影響が考えられます。1.買い手が見つかりにくくなる市場の実際の相場よりも高い査定額を提示された場合、買い手が見つかりにくくなる可能性が高いです。買い手は類似物件と比較し、妥当な価格を求める傾向があるからです。2.売却までに時間がかかる高額な査定価格に基づいて売却を開始してしまうと、売却までに時間がかかる傾向にあります。買い手を見つけるまでに、長期間の交渉が必要となることもあります。3.値下げ交渉の発生買い手が相場価との差を指摘し、値下げ交渉を求める場合があります。このような交渉が発生すると、本来なら相場に近い価格で売却できたものを、売れ残りとして認識され、売却価格を下げざるを得なくなることがあります。以上のことから、高額な査定を鵜呑みにして売却価格を設定するのは有利とは言えません。売却を円滑に進めるためには、相場に即した適切な査定価格を把握し、買い手が興味を持ちやすい価格帯での売却を目指すことが重要です。
一般的に、大手不動産会社はブランド力や広告宣伝力を持っており、売却をスムーズに進めることが期待されます。しかし、高額な査定額や大手であるからといって、必ずしも早く高額で売却できるわけではありません。不動産を売却する際には、大手不動産会社と地元密着型の不動産会社を比較することが重要です。売却の面では、大手不動産会社は国内外での広告や販売網を活用し、広範な範囲に情報を発信することが可能です。それに対して、地元密着型の不動産会社は地域のニーズに特化し、地元の買い手とのつながりや地域特有のマーケティング手法を駆使します。一見、駅から遠かったり、築年数が古かったりする条件の物件でも、人気の学区や子育てに適したエリアであれば、素早く売れることが多いのです。地元密着型の不動産会社は、そのような情報に詳しく、相場感も持っています。売却を考える際には、物件の特性に合わせて大手不動産会社と地元密着型の不動産会社を比較しましょう。どちらが最適かは物件の条件や地域の需要によって異なるため、査定結果や提案内容を比較して信頼できる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
度々話題になるこのテーマ。「賃貸VS持ち家」どちらか論です。
このテーマは散々語り尽くされてきた感もありますが、まだまだ多くの方に興味を持たれている内容です。
巷では持ち家と賃貸の家では1300万円の差が出るといったことも話題になっているようです。
今回のコラムでは、賃貸と持ち家のメリットデメリットや、どちらが金銭的に有利なのかをお話ししたいと思います。
まず、最近話題になっている「賃貸より持ち家のほうが1300万円お得」というお話について。
こちらは物件価格、ローン金利、その他の状況や条件等によって大きく異なってきますので、具体的な差額を算出することはプロであっても意見が様々に分かれるものです。
試しに簡単な試算をしてみます。ここでは持ち家と賃貸、どちらも入居から50年として、生涯的にかかる費用を比較してみましょう。※画像の数字確認
初期費用は賃貸が44万円に対し、持ち家は120万円。しかし、総合的な生涯コストの差は595万円程、賃貸のほうが高いという結果になりました。
今回の試算では、約600万円の差となりましたが、話題になっているように「1300万円の差がでる」とおっしゃる方もいれば、「400万円」や「3000万円以上」差ができると算出される方もいます。
どうしてこのような差がでてくるのでしょうか?
それは前提条件や計算方法に違いがあるからです。
例えば計算において、税金や、修繕費など想定されるあらゆる費用を含めて計算している場合もあれば、ざっくり「ローン返済と家賃」の支払金額だけで比べている場合もあります。
住宅ローンひとつとっても、借入金利についてはローンを組む金融機関や、お借入れになる方の収入などの状況によって異なり、結果的に同じ金額の物件を購入されても最終的にお支払いになる金額は様々となります。
もし持ち家と賃貸物件について金銭的な部分から詳しく比較検討されたいのであれば、ご収入や現在の借入状況などを個別にご相談されることをオススメ致します。【※無料ファイナンシャルプランナー個別相談】
建売住宅やマンションなどの所謂マイホームを購入した場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。
持ち家のメリット
・内装や設備などのグレードが賃貸よりも高い・賃貸よりもファミリー層向けの物件が豊富・間取り変更やリフォームが自由にできる・退職までに完済すれば老後の住居費の負担が減る・自分の資産として残せる・団体信用生命保険に加入していれば、万が一のとき、住宅ローンがゼロになる
持ち家の場合、単身向けの物件からファミリー層向けの部屋数が多い物件まで選択肢が豊富です。また、内装や設備、キッチンなどのグレードが賃貸よりも高いことが多く、物件によっては間取り変更なども出来る場合があります。住まいの自由度が高い点と選択肢が多い点が大きなメリットですね。
さらに、退職までに完済すれば老後の住居費の負担が軽くなるだけではなく、資産としても残せます。住宅ローンさえ完済できればあとは毎年固定資産税を払えばよいだけですので、老後の資産計画も立てやすいかと思います。
次に、持ち家のデメリットについて説明します。
持ち家のデメリット
・簡単に住み替えができない・家のメンテナンスに手間とお金がかかる・固定資産税などの税金がかかる
簡単に住み替えができない点は、転勤族や引っ越しが好きな方にとっては大きなデメリットかもしれません。「飽きたから引っ越そう♪」というわけにはいきません。ただ、駅近のマンションなら、売却しやすく貸しやすいのでいざという時には対処法はいくらでもあります。
家のメンテナンスは住み始めてから10~15年前後で必要になります。家は手入れをしないとあっという間に劣化します。特に雨風にさらされている外壁や屋根は劣化が早く、修繕に費用もかさみます。賃貸の場合、修繕や物件の管理はすべて大家さんが行うので、家のメンテナンスを自分でやるなんて面倒!!という方には持ち家は負担かもしれませんね。
続いて、賃貸のメリットをみていきましょう。
持ち家のメリット・住み替えがいつでも気軽にできる・初期費用が持ち家よりもかからない・収入に合わせて住居費(家賃)を調整できる・家のメンテナンスが不要
賃貸の最大のメリットは、何と言っても気軽に住み替えができること。そして、収入に合わせて住居費(家賃)を調整することもできます。持ち家の場合は、ほとんどの方が住宅ローンを組みます。「年収が下がったのでちょっと支払いを少なくしてください」というお願いは通りません。
ただ、次項でも説明しますが、賃貸はいくら家賃を払っても自分の物にはならないので、一生その住まいに住めません。老後はどうやって借りるのか、身元保証人の確保はできるのかなどの不安はあります。
賃貸のデメリットは主に以下のようになります。
賃貸のデメリット・いくら家賃を払っても資産にはならない・老後は賃貸契約を断られる可能性がある・物件の選択肢が持ち家よりも少ない・間取りや設備のグレードが持ち家よりも低い・リフォームなどを自由にできない
少し厳しめの内容になってしまいますが、当社が仲介会社だからではありません。賃貸は気軽さが魅力ではありますが、「安定」「安心」からはやや遠くなってしまいます。一番気になるのは、老後です。一生賃貸で住み続けるとなれば、身元保証人の確保はできるのか、もし大家さんの都合や建物の取壊しなどで急に退去を求められた場合、次の住まいはすぐに見つかるのか、不安は尽きません。
今後高齢化が進み、老人でも借りやすくなるという話も耳にしますが、今のところ何の確証もない話です。現時点では、高齢者はすんなりと賃貸を借りられないことの方が多いですから、一生賃貸派という方は、老後はどうするのかしっかりと考えておかなければなりません。
ここからさらにシビアな話になります。持ち家と賃貸、老後のことまで視野に入れるとしたらどちらがベストなのでしょうか。
1.持ち家と賃貸、生涯コストの差持ち家と賃貸、どちらも入居から50年として、生涯的にかかる費用を比較してみましょう。
賃貸
初期費用
合計
持ち家(マンション)
初期費用は賃貸が44万円に対し、持ち家は120万円。しかし、総合的な生涯コストの差は366万円程、賃貸の方が高いという結果になりました。
賃貸の気軽さから「持ち家はお金がかかる」というイメージをお持ちの方も多いかと思いますが、実は賃貸の方が生涯コストはかかるケースが多いのです。
もちろん、借りる物件、購入する物件によってケースバイケースにはなりますので、生涯コストが安いから持ち家の方が有利だ!とは言い切れません。ただ、一生賃貸派という方は、老後の生活についてよく考えておいていただきたいです。
2.持ち家は、住宅ローン控除で住居費を抑えられる
持ち家は住宅ローンを利用する方がほとんど。条件を満たせば、「住宅ローン控除」で節税対策ができます。住宅ローン控除は、当コラムでも何度もご説明している制度のひとつです。
10 年以上の住宅ローンを利用して住宅購入またはリフォームする人を対象とした優遇制度で、年末時点の住宅ローン残高の1%相当額を所得税から控除します。最大控除額は、1年間で最大40万円、10年間で最大400万円、所得税・住民税から控除されます。(控除しきれなかった分の税金は翌年の住民税から控除されます)
下記は住宅ローン控除を受けるための条件です。
住宅ローン控除の適用条件
住宅ローンの内容
(1) 民間の金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンであること
(2) 勤務先から借り入れた住宅ローンの場合は、金利が0.2%以上であること
(3) 親族や知人からの借り入れは対象外
(4) 返済期間が10年以上
住宅ローンを組む人の条件
(1) 住宅ローンを組んで自宅を購入した人
(2) 住宅取得後6ヵ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き入居していること
(3) 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
(4) 入居した年とその前後2年ずつの計5年間に、3,000万円特別控除や買換え特例を受けていないこと
購入する住宅の条件(新築・中古共通)
(1) 自分自身が居住する住宅であること
(2) 住宅取得の日から6ヵ月以内に居住、その年の12月31日まで継続して居住すること
(3) 床面積が50㎡以上であること
(4) 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
(5) 適用を受ける年の年収が3,000万円以下であること
中古住宅の場合
築年数が以下の規定の年数以内であること
(1)鉄筋造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物…築25年以内であること。
(2)木造などで建てられた非耐火建築物の場合…築20年以内であること。築20年以上の場合は、耐震基準に適合していることを証明する必要があります。耐震基準適合証明書、または耐震等級1以上と認められた既存住宅性能評価書、または、既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要です。
ちなみに、住宅ローン控除の適用期間は通常なら10年間ですが、消費税増税や新型コロナウイルス感染症の対応策として、消費税率を10%で住宅を取得し、2021年9月末までに契約、さらに2022年12月末までに入居を開始すると控除期間が13年間に延長されていますが、13年の延長措置に関しては2021年9月末で終了、10月以降については未定となっています。動きがあり次第、当コラムでもお知らせいたします。
自分はどちらが向いているのか、ぜひチェックしてみてください。
持ち家に向いている人・定年退職までに住宅ローンを完済できる人・収入が安定している、今後増える予定の人・ファミリー層向けの物件を探している人・老後も安心して暮らしたい人・DIYが好きな人・テレワークの人 など
賃貸に向いている人・転勤族、引っ越しが好きな人・収入が不安定な人・多忙でほとんど家にいない人・家のメンテナンスが面倒な人・健康状態が思わしくない人(団体信用生命保険に加入できない)・住宅ローンのプレッシャーを背負いたくない人 など
ざっくり挙げると上のようになりますが、あくまでも向き不向きの特徴をピックアップしただけで、絶対ではありません。どちらかというとこっちかも?程度に目安としてお考えください。
コストだけではなく、ライフスタイルのことも考えてどちらが向いているのか考えてみましょう!
ついコストだけで良し悪しを判断しがちですが、ご自身のライフスタイルに合った住まいを選択することが重要です。最近は新型コロナウイルスの影響で、テレワークをする方も増えていますから、年収も安定していて家にいることが多いのならば、持ち家を検討されても良いかもしれませんね。
そして、今回の記事は、賃貸が不利と言いたいわけではありません。持ち家にも賃貸にもメリットデメリットがあります。自分に合うのはどちらなのか?持ち家が欲しい気もするけれど自分に買えるのか?不安な方はぜひ一度ミツバハウジングまでご相談ください。