不動産の相続税評価額とは？減額できるケースや不動産を相続したときにかかる税金についても解説します！
１.不動産の相続税評価額について
建物の評価額は固定資産税評価額と同じです。相続税を計算する際には、固定資産税評価額がそのまま利用されます。
相続税の計算において、建物の評価額を知るためには市町村から送られてくる固定資産税評価額を確認してください。
2. 土地の相続税評価額
土地の相続税評価額については、主に以下の2つの方法で評価されます。
相続税の計算において、建物の評価額を知るためには市町村から送られてくる固定資産税評価額を確認してください。
【路線価方式】
市街地の土地に適用されます。
国税庁が毎年発表する価格で、土地が面する道路ごとに決定されます。通常、地価公示価格の80％程度です。
評価方法：路線価に土地の面積を掛けて評価額を算出します。
例: 路線価が「200千円/㎡」、土地の面積が「150㎡」の場合、
評価額 = 200千円/㎡ × 150㎡ = 30,000千円（3億円）
【倍率方式】
路線価が設定されていない地域の土地に適用されます。
倍率：国税庁が地域ごとに発表する倍率表を基に計算します。
評価方法:固定資産税評価額に倍率を掛けて評価額を算出します。
例: 固定資産税評価額が「50,000千円」、倍率が「1.1」の場合、
評価額 = 50,000千円 × 1.1 = 55,000千円（5.5億円）
２. 相続税評価額を減額できるケースはある？
【条件】
1.三大都市圏:地積が500㎡以上の宅地
2.三大都市圏以外:地積が1,000㎡以上の宅地
【三大都市圏の定義は？】
三大都市圏とは、以下のように定義された地域を指します。
・首都圏:首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地または同条第4項に規定する近郊整備地帯
・近畿圏:近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域または同条第4項に規定する近郊整備区域
中部圏:中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域
【地積規模の大きな宅地に含まれない場合】
以下の条件に該当する場合、地積規模の大きな宅地の条件を満たしていても、評価額の減額は適用されません。
・市街化調整区域や、都市計画法で工業専用地域と指定されている地域
・容積率が400％（東京都の特別区では300％）以上の地域にある宅地
【評価方法】
「地積規模の大きな宅地」と認定されると、その評価額は一定の減額が適用されます。具体的な減額率や評価方法は国税庁のガイドラインをご確認ください。
３.不動産を相続したときにかかる税金
2. 【相続時】登録免許税
相続した不動産を売却した場合、その売却収入から必要経費（取得費および譲渡費用）を差し引いたものが譲渡所得として扱われ、所得税および住民税が課税されます。不動産の譲渡所得は、申告分離課税（他の所得と合算せず分離して税額を計算する方法）によって課税されます。
【譲渡所得の計算方法】
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除
譲渡価額: 不動産の売却額
取得費: 不動産を取得（購入）するのに要した費用
譲渡費用: 不動産を売却するために要した費用
特別控除: 各種特例の適用要件を満たす場合、譲渡所得から特別控除額を控除することができます（例: 空き家にかかる譲渡所得の特別控除）。
【税率】
税率は不動産の所有期間によって異なります。所得税率および住民税率は以下のとおりです。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30% | 9% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% |
【相続による所有期間の引継ぎ】
相続によって不動産を取得した場合、亡くなった方が取得した日を引き継ぐことができます。これにより、譲渡所得税と住民税の計算において有利な長期譲渡所得の適用が受けられる場合があります。
3. 【売却時】印紙税と譲渡所得税
不動産を相続してその後売却する場合、いくつかの税金が発生します。代表的なものが印紙税と譲渡所得税です。
【印紙税】
不動産売買契約書を作成する際にかかる税金です。
税額は、契約書に記載される金額に応じて異なります。たとえば、1,000万円超5,000万円以下の契約書には1万円、5,000万円超1億円以下の契約書には3万円の印紙税がかかります。納税方法は、契約書に所定の金額の印紙を貼り、消印を行います。
【譲渡所得税】
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合にかかる税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費および譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。
計算方法: 譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除
譲渡価額:不動産の売却額
取得費:不動産を取得するのに要した費用（購入価格や購入時の手数料など）
譲渡費用:不動産を売却するために要した費用（仲介手数料や修繕費など）
特別控除:各種特例の適用要件を満たす場合に控除できる額（例: 空き家の特別控除など）
税率は、不動産の所有期間によって異なります。
| 有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30% | 9% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% |
所有期間の引継ぎ:相続によって取得した不動産は、被相続人（亡くなった方）が取得した日を引き継ぐことができます。これにより、譲渡所得税の計算において所有期間が長期となり、税率が低くなる可能性があります。
４.まとめ
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