住宅ローン滞納～競売までの流れ
１住宅ローンを払えなくなる原因
1.ギリギリの借入金額で組んでいた
一般的に、返済負担率は年収の35％を超えると家計を圧迫する可能性が高いため、年収の20%が目安と言われています。 年収500万円を例に挙げると、年間返済額が100万円（毎月約83,000円）であれば、返済負担率が適切な範囲です。 返済比率を甘く見積もってギリギリの借入金額で住宅ローンを組んでしまうと、後々支出が増える時期に家計が苦しくなる可能性が高くなります。
2.収入が減った/支出が増えた
住宅ローンの返済が厳しくなる主な要因は、収入減や支出増です。 リストラや不況に伴って収入が減少すれば、元々計画されていた返済プランが狂い、家計に余裕を持たせることが難しくなります。同様に、急な支出の増加がある場合、突発的な経済的負担が生じ、これがローンの返済に充てる資金を圧迫することがあります。
3.離婚をした
離婚に伴う生活の変化は、通常の生活費や子供の養育費に加え、住宅ローンの返済にも新たな課題を生むことがあります。 以前はペアローンで支払っていた家を離婚に伴い夫が単独で引き継いだ場合、返済が負担になり支払えなくなるといった問題が発生することがあります。また、住んでいない家にローンを支払い続ける苦悩もよく見られます。
２.住宅ローン滞納～競売までの流れ
全体の流れ
住宅ローンを滞納してから競売までの流れは以下のとおりです。
| 滞納期間 | 流れ |
| 滞納１ヶ月後 | 金融機関から督促状が届く |
| 滞納2～3ヶ月後 | 金融機関から督促状や催告書が届く 電話で、催促の連絡が来る |
| 滞納5ヶ月後 | ・期限の利益の損失予告通知（最終督促）が届く ・代位弁済の予告通知が届く 【6か月の滞納】 |
| 滞納6ヶ月後 | ★期限の利益の損失となる ・住宅ローンの分割返済権利を失い、滞納分の一括返済を求められる ・代位弁済通知が届く ・保証会社から代位弁済通知書が届く 個人信用情報（ブラックリスト）に掲載される ★競売にかける手続きが開始 |
| 滞納8～9ヶ月 | ・保証会社が裁判所に競売申し立て ・差し押さえ通知書が届く ・裁判所から競売開始決定通知書が届く ★競売開始 |
| 滞納10～11ヶ月 | ・裁判所の執行官による現況調査 |
| 滞納13～16ヶ月 | ・開札日が通知される（開札日の2日前が任意売却のタイムリミット） ・入札、開札 ★所有権の移転、強制退去 |
住宅ローンを6ヶ月ほど滞納した頃、期限の利益喪失（返済期日までに返済すればよいという、債務者の法律上の利益）になり、住宅ローンの残債を一括返済するように求められます。この時点で、任意売却をできるようになります。そして、期限の利益喪失後、このまま滞納を続けていれば競売に進んでしまいます。競売を取り下げるためには、開札日の2日前までに金融機関から任意売却の許可を貰う必要があります。期日を過ぎたら競売を中断することはできません。
３.任意売却の特徴とメリット・デメリット
住宅ローンが残っている場合、アンダーローンでは売却額で一括返済が可能で、家の売却が実現できます。ただし、オーバーローンの場合は不動産を売却してもローンが残り、自己資金を補って完済して売却するか、任意売却を検討することになります。売却価格は仲介に比べてやや安くなりつつも、相場の80～90％程度で高く売却できる可能性があります。
任意売却のメリットには、競売よりも高い売却価格が期待できる点や引っ越し費用の一部が負担される可能性、柔軟な退去日程の調整がしやすい点が挙げられます。また、任意売却後の返済計画や金額に関する交渉やサポートが受けられ、個人のプライバシーも守られるメリットもあります。
一方で、デメリットとしては個人信用情報に金融事故情報が残ることや、債権者の同意が得られないケースがある点、またスケジュールが短いことが挙げられます。
４. 競売の特徴とメリット・デメリット
5. 住宅ローンの支払いがきつくなった時の対処法
住宅ローンの支払いがきつくなった時は、早期に金融機関と協議することが重要です。 金融機関は、規定の返済期間内での返済が難しい場合でも、柔軟な対応をしてくれることがあります。
たとえば、以下のような変更が考えられます。
・返済期間の延長により、月々の返済額を削減する
・時的な元本返済の猶予を得る
・ボーナス加算をなくし、均等な月々の返済に切り替える
実際には、30年の返済期間を45年に変更して月々の返済額を削減し、返済を継続するケースも存在します。現在の住宅ローン契約によっては、返済期間を延ばすことが難しい場合もありますが、まずは金融機関に相談することが大切です。
2.住宅ローンを借り換える
住宅ローンの借り換えをすることで、月々の返済額を減らせる可能性があります。
借り換えの条件としては
・現行の金利が契約当初よりも1％以上低い
・返済期間が10年以上残っている
・ローン残高が1,000万円以上ある 場合が該当します。
ただし、借り換えには費用が発生するため、そのコストとのバランスを検討することが重要です。金融機関のローン相談会で詳細な試算を行い、損をしないか確認しましょう。 また、借り換えの際には、過去の返済履歴が重要な要素となります。2か月以上の滞納があると借り換えの審査が難しくなる傾向がありますが、1回の滞納程度であれば、一般的には借り換えの際に大きな影響を与えないと考えられます。
3.保険や給付金に頼る（怪我や病気の場合）
特にけがや病気などの理由により住宅ローンの支払いが難しい場合、保険からの給付金を確認することが重要です。
現在加入している保険には、けがや病気による給付金がどれくらい支給されるかを確認しましょう。また、団体信用生命保険には、がんや特定疾病に罹患した場合に返済が免除されるものも存在します。団体信用生命保険の詳細な内容を再確認することで、返済にかかる負担を軽減できるかもしれません。
4.通常の売却で家を売る
通常売却をするのもひとつの対処法です。
通常売却には、仲介と買取というふたつの方法があります。まず、仲介は不動産会社に買主を探してもらって売却する方法です。不動産会社が買主との交渉を担当し、物件を相場で売ることができます。即時売却ではありませんが、高い売却価格が期待でき、不動産会社が売却活動や書類手続きを行ってくれます。
一方で、買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法で、迅速な売却が可能です。仲介手数料は発生しないが、相場よりも低い価格での売却となりがちです。
ただし、アンダーローンなら売却金で住宅ローンを一括返済できる可能性がありますが、オーバーローンの場合は任意売却となり、住宅ローン返済負担が継続する点に注意が必要です。
5.リースバック
リースバックは、家をリースバックの業者に売却かつ賃貸借契約を締結し、その業者に毎月家賃（リース料）を払いながらそのまま住み続けられる方法です。売却したら家の所有権は失いますが、将来的に買い戻すという選択もあります。必ず買い戻せるとは限りませんが、「買戻し特約」を付けることもできます。
リースバックで売却する場合の流れは以下のとおりです。
1.リースバック業者に家を売却する
まずは通常の売却と同じように業者が家を査定します。その後、提示された買取価格に合意したら、リースバック業者と売買契約を締結します。売却後の所有権は、業者に移転します。
2.賃貸契約
リースバック業者と「普通借家契約」または「定期借家契約」を締結します。普通借家契約は、一般的な賃貸の契約と同じです。2年毎の更新となるケースが多いでしょう。一方、定期借家契約は、契約期間が終了したら借主は退去をしなければなりません。
3.買い戻し
家を売却する時に、「再売買予約権」を設定した上で契約をすれば、将来的に買い戻すことが可能です。ただ、買戻し価格は売却価格の110％～130％と考えた方がいいでしょう。
すぐに現金が手に入る、固定資産税を払わなくても良い、売却後も住み続けられるといったメリットがありますが、デメリットもあります。 普通の売却よりも売却価格が安いこと、家賃が近隣の賃貸物件よりも高いこと、立ち退きを要求されるリスクがあること、買い戻し金額が高くなることが多いです。 せっかく手に入れたマイホームを手放すことには抵抗もあると思いますので、リースバックに興味がある方は不動産会社に相談されてみてはいかがでしょうか。
５.まとめ
住宅ローンを滞納してすぐに家を失うわけではありません。通常、最初の滞納から競売の手続きが開始されるまで8～9ヶ月の猶予があります。とは言え、何もせずにいたらあっという間に競売にかけられてしまいます。できれば競売にかけられる前に対処することが理想です。早期に金融機関と協力して解決策を見つけましょう
売却で失敗しないための不動産会社の選び方
1.信頼できる不動産会社とは？選び方のポイント
売却で失敗しないためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。「信頼できる」というのは具体的にどういうことを指すのか、説明します。
1.適正な査定価格であるか
不動産査定を依頼した際、査定価格が相場よりも著しく高い場合は要注意です。
査定価格は、不動産会社ごとに独自の基準で査定額が算出されるため、法的には査定の根拠を明示する義務があるものの、具体的な基準は各社の裁量に委ねられています。中には自社に売却を委託してもらうために、わざと相場よりも高い査定価格を提示する会社も存在します。
一部の会社は最初に高額な売却価格を提示し、反響に応じて柔軟に価格調整を行いながら、できるだけ高い売却価格で成約を目指す戦略をとることもあります。逆に、迅速な成約を重視して価格を短期間で調整する会社も見受けられます。
要するに、査定価格は市場相場や物件の特徴だけでなく、不動産会社の独自の戦略や利害関係に影響され、価格設定方法も様々です。査定結果を受ける際には、これらの背景を考慮することが重要です。
2.売却実績があるか
信頼できる不動産会社を選ぶ際に、その売却実績は重要なポイントとなります。
売却の得意分野はその会社によって異なります。タワーマンションに特化した成功例が豊富な会社もあれば、古い戸建てや大規模な土地、借地権に強い会社も存在します。
不動産会社のウェブサイトや資料を見るか、直接問い合わせて、これまでの取引実績を確認しましょう。同じ地域や物件での売却経験があるかどうかを調査することで、その会社が市場でどれだけの経験を積んでいるかを知ることができます。
3.地域の情報に精通しているか
地域に特化した専門性があるかどうかも考慮しましょう。専門性が高い不動産会社は、その分野での実績やノウハウが豊富である可能性が高いです。
一般的な人気エリアの物件であれば、どの不動産会社に依頼しても成約は早いかもしれませんが、そうでない場合は地域に密着したサービスを提供する会社を選ぶことが重要です。地元密着型の不動産会社は、その地域のニーズや市場トレンドに詳しく、物件の特徴を理解しています。これにより、取引がよりスムーズで成功率の高いものとなるでしょう。
4.売主に寄り添った説明があるか
情報提供が偏りなく、プラス面だけでなくマイナスな側面についてもしっかりと説明してくれる不動産会社は信頼性があります。良い情報だけを提供する会社は魅力的に見えるかもしれませんが、現実的かつ誠実な情報を提供してくれる会社の方が、売主の立場に立っていると感じられることがあります。
つまり、売却に際して予想されるプラス面だけでなく、潜在的な課題やリスクについても丁寧に説明してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。このような寄り添ったサポートがあることで、売主としての信頼感が生まれやすくなります。
5.幅広い媒体で販売活動してくれるか
売却活動に重点を置く会社は、インターネットだけでなく、ポスティングチラシ、SNS広告、店頭展示など、様々な媒体での集客に努めます。物件情報を多くの人にアピールさせ、見学への興味を引くためには、広告が魅力的であることが不可欠です。
近年、物件情報の検索は主にインターネットで行われる傾向があり、不動産会社の販売活動には大きな差が生まれています。一部の会社はSUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトや自社サイトを積極的に活用し、デジタルな手段で情報発信していますが、一方で広告掲示だけで済ませるアナログなアプローチを取る会社も存在します。不動産売却の際には、どのような販売活動を行うのかを確認しましょう。
6.近所に店舗があるか
物件の近くに拠点を持つ不動産会社は、地元の情報に通じており、物件の相場感を正確に把握しています。これにより、査定額にも地域特有の知識が反映され、より適切な価格設定が期待できます。
一方で、遠方の不動産会社や拠点のない大手企業は、地元の事情や相場に疎いことがあります。特に遠方から営業担当者が派遣される場合は、地元の情報把握が不十分な可能性が高まります。不動産を売却する際には、近所に店舗があるかどうかも重要な判断基準の一つとなるでしょう。
7.連絡や対応が早いか
返信が遅く、なかなか対応が得られない不動産会社はお勧めできません。
対応が遅い場合、販売活動に十分な熱意がない可能性があり、それが買い手への対応や各種手続きにも影響を与えることがあります。連絡や対応が円滑かつ迅速であることは、査定時などに確認すべき重要なポイントです。
8.悪い口コミがないか
口コミは他の利用者が実際に経験した情報を提供してくれる貴重な情報源です。
悪い口コミがないか確認することで、不動産会社の信頼性やサービスの質についての洞察を得ることができます。特に、取引過程での問題やトラブル、対応の不備などが口コミに現れることがあります。
悪い口コミがないか確かめるためには、不動産会社のウェブサイトや口コミサイト、不動産関連のコミュニティ、Googleの口コミなどをチェックするとよいでしょう
。
2. 選んではいけない不動産会社の特徴
次に、選んではいけない不動産会社の特徴を説明します。
1.無免許業者または行政処分歴がある
不動産の仲介業務を行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。
免許の有無は不動産会社が掲示しているか確認し、疑義があれば国土交通省のサイトなどで宅地建物取引業一覧を確認することができます。この一覧には、実績や行政処分の履歴が掲載されているため、心配な方は事前に確認することをおすすめします。
2.囲い込みをする会社
信頼できる不動産会社を選ぶ際に、その売却実績は重要なポイントとなります。
売却の得意分野はその会社によって異なります。タワーマンションに特化した成功例が豊富な会社もあれば、古い戸建てや大規模な土地、借地権に強い会社も存在します。
囲い込みとは、両手仲介を目指すために不動産会社が行う手法であり、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることを指します。
特に専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、不動産会社は物件をレインズと呼ばれる物件情報システムに掲載する義務がありますが、囲い込みをする会社はこれを回避し、他社からの買主を排除するように情報を操作します。
違法行為ではありませんが、売主にとってデメリットが生じる可能性があるので警戒したいところです。囲い込みを確認するためには、物件がレインズに掲載されているかどうかを確認するか、他の不動産会社を通じて物件を紹介してもらうと分かります。
3.査定価格が相場よりも高い
もし相場から大きくかけ離れた高い査定価格を提示された場合は、なぜそのような価格になるのか理由を詳しく説明してもらいましょう。
説明が納得できるものであれば、信頼しても問題ありませんが、理由が不明瞭であれば、その不動産会社に売却を委託することはおすすめできません。
先に説明したとおり、売却を委託してもらうために相場からかけ離れた高額査定を提示する不動産会社も存在します。このような会社に騙されないためには、自分でも相場感を身につけておくことも大切です。
3.大手と中小の不動産会社ならどちらがよい？
不動産会社を選ぶ際、大手の不動産会社か中小（地域密着型）のどちらがよいか迷いますよね。この章では、それぞれの特徴を説明します。
1.大手不動産会社の特徴
大手不動産会社の特徴は以下のとおりです。
・充実の取引実績と情報ネットワーク
豊富な取引実績に裏打ちされた独自の情報ネットワークが、中古住宅の幅広い情報を提供します。
・全国展開で広範な対応
全国展開している会社が多く、どのエリアでも迅速かつ広範な物件情報提供が期待できます。
・マニュアルに基づく標準化された対応
マニュアルに基づき社員教育が行われる傾向にあり、標準化された一定以上の対応が期待できます。
大手不動産会社は知名度が高く、販売開始直後の物件が豊富に揃います。また、全国展開なのでエリアに拘らず広範な物件探しや売却を希望する方に向いています。ただし、マニュアル的な対応が特徴であるため、その無機質な印象が好まれるかどうかは個人の好みによります。
2.中小（地域密着型）不動産会社の特徴
続いて、中小（地域密着型）不動産会社の特徴です。
・詳細な地域情報に強み
対応エリアは限定されますが、その地域に特化した情報には熟知しています。未公開物件を含む地元ならではの情報を提供します。
・価格動向を的確に把握
エリア内の価格変動を常に監視し、適正な価格での売買を実現します。地域に密着しているため、市場のニュアンスを理解しています。
・営業担当者の柔軟な対応
大手に比べて営業担当者の裁量権が大きく、柔軟な対応が期待できます。個別のニーズに合わせた取引がしやすい環境です。
地元密着型の不動産会社は地域の細部まで把握し、近隣の住環境や情報に通じています。地元の人とのネットワークも強化されており、これが地域内での円滑な取引に繋がります。人気エリア以外の物件なら、中小（地域密着型）不動産会社が向いています。
4.まとめ
コラム・住まい探しに役立つ情報
なぜ売却チラシがあなたのポストに届くのか？
１.不動産売却のチラシが投函される理由
1.近隣住民の集客を期待できるから
不動産購入を検討している人は、特定のエリアに絞って物件を探していることが多い傾向にあります。近隣住民が今の家を売って、また近隣の物件を買うというケースも珍しくはないのです。
たとえば 「今の環境を変えずに家を買い換えたい」 「子どもの学区を変えたくない」 「実家の近くの家が欲しい」といった購入ニーズです。
そういった方々は、そのエリアの価格相場をある程度理解しているため、決断が迅速です。インターネットでの集客も効果はありますが、ターゲットを絞ってチラシを投函することで、近隣住民に直接アプローチすることができます。
2.潜在層にもアプローチできるから
直近で売却や購入の予定のない潜在層に対してポスティングを行うことで、その人たちの意識を「いつか売りたい・買いたい」という抽象的な考えから、「今売りたい・買いたい」という具体的な意識に変換させることが期待できます。
また、条件に合致する売却物件を知り、納得してもらえれば、潜在層が予定よりも早く即決での購入に踏み切る可能性もあります。
3.家族間で共有されやすいから
インターネット広告だと情報が流れてしまいますが、紙媒体は手元に残るので家族間で共有されやすいというメリットもあります。
不動産の売買は家族間で相談して決めることが多いので、紙媒体での広告は強力なアプローチ方法となります。
4.売却の方が業務効率がよいから
不動産売却のチラシが投函される理由として、『買主側の仲介業務よりも売却の方が業務効率がよい』という理由が挙げられます。
買主側の仲介業務では、どんなに物件の紹介を頑張ったとしても、最終的に購入を決めてもらえなければ仲介手数料が発生しません。 一方、売主側は「この物件を売る」という目的があるため、媒介契約さえ結んでしまえば、収益を見込むことができます。
特に「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ぶと、契約期間中は売却を他社に依頼することができないため、不動産会社は売却物件の募集に注力するのです。売主側の仲介が安定的な収益をもたらすことから、不動産会社は積極的に売却のチラシを投函し、新たな売主を獲得する戦略を展開しているのです。
5.両手取引をしたいから
売主または買主それぞれから仲介手数料を請求することを「両手取引」、どちらかを無料にすることを「片手取引」といいます。 仲介手数料は不動産会社の収入源です。できれば両手取引で収益を多く得たいと考えます。
6.在庫リスクがないから
不動産会社は売却物件を集めても、物理的な在庫を抱えることがありません。不動産仲介は売主から「買主を探すこと」を委任されているだけで、実際に物件を仕入れているわけではありません。物件の募集にかかる費用を除けば、原価も発生しません。そのため、多くの売却物件を抱えておくリスクがほとんどないため、売却物件の募集は積極的に行われるのです。
7.他社と差別化したいから
売却物件を多数保有していることは、不動産会社にとって大きなアピールポイントになります。
これにより、他の不動産会社との差別化を図り、自社の存在感を高めることができます。さらに、売却物件を他社に奪われることなく独占することで、競合他社よりも優位なポジションを築くことも期待できます。
２.不動産売却のチラシは信じても大丈夫？
1.物件所有者が分かるのはなぜ？
「○○様」と物件所有者の名前が書かれたチラシが投函されていることがあります。もしかしたら個人情報が漏れているのでは？と不安な方も多いことでしょう。しかし、ご安心ください。個人情報が漏れているわけではありません。
不動産の登記簿は法務局に申請すれば、誰でも閲覧できる仕組みになっています。登記簿には「誰がいつ購入したのか」「物件所有者がどこに住んでいるか」などの情報が詳細に載っています。不動産会社はこれらの情報をチェックし、「そろそろマンションの売却を考えているかもしれない人」に向けて、個別のチラシを作成しているのです。
2.「この物件を買いたい人がいます！」は本当？
チラシの謳い文句によく書いてある内容ですね。ほかにも「〇〇万円で買いたい方がいます！」「他社よりも高く査定（売却）します！」といった言葉もよく目にします。
これらの言葉は本当なのか、信用しても大丈夫なのか不安になりますよね。人気のエリアに建つ物件なら「この物件を買いたい人がいます！」という言葉はあながち嘘ではないかもしれません。今現在買いたい人がいなくても、人気の物件ならすぐに買い手がつくからです。
ただし、「〇〇万円で買いたい方がいます！」「他社よりも高く査定（売却）します！」この言葉は鵜呑みにしない方がよいでしょう。
ご自身が家を買う時のことをイメージしていただくと分かりやすいのですが、数ある中古住宅の中で、相場よりも高いお金を払って買いたい物件というのはそうそうありませんよね。本当にいたとしてもその価格で売却できるかは分かりません。
そして、「他社よりも高く査定（売却）します！」が最も信用してはならない言葉です。査定価格は、「この金額で売り出せば買い手が見つかる」という見積もり金額が提示されますが、これはあくまでも見積もりであり、実際に査定額で売却できるかは分かりません。
３. 売却のチラシの注意点
最後に、売却のチラシの注意点や見極め方を説明します。
1.相場よりも高い買取価格が書かれていないか
不動産売却チラシを手にする際、特に気をつけるべきポイントがあります。その中でも最も重要なのが、相場よりも高い買取価格の表示です。
一見魅力的な高額査定が提示されているかもしれませんが、冷静な判断が求められます。自社への売却を促すために、故意に相場よりも高い査定額を提示する不動産会社も存在します。
高額査定を信じるとどうなるのかはこちらの記事で解説しています。
不動産会社によって査定額に差があるのはなぜ？高額査定を鵜呑みにするとどうなる？
https://www.mitsuba-h.com/kougakusatei/
2.誇大広告がないか
不動産売却チラシには、注目を引くために時折過剰な表現が見受けられます。
先に挙げた例ですが、「この物件を買いたい人がいます！」「〇〇万円で買いたい方がいます！」「他社よりも高く査定（売却）します！」という謳い文句はあまり信用しない方がよいでしょう。口コミや実績などを確認し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
3.会社の情報が記載されているか
見逃してはいけないのがチラシに会社の情報が十分に記載されているかどうかです。
会社の名称、所在地、電話番号、ウェブサイトなど、不動産会社の基本情報が明示されているか確認しましょう。これらのポイントを確認することで、自身のニーズに合った不動産会社を選びやすくなります。不動産売却において信頼性とスムーズなコミュニケーションは不可欠ですので、チラシから十分な情報を引き出しましょう。
４. 不動産売却をするなら会社選びも重要視する
５.まとめ
ここまで売却のチラシの裏側のようなことを説明してきましたが、あなたを騙そうとしている悪いものではありません。査定額や表面的な広告にだけ惑わされず、情報を正しく理解することで、安心して売却に臨むことができます。
売却に強いミツバハウジングなら、地域に特化した強みを持っているだけではなく「マーケティング＆広告専門チーム」が適切な媒体に販売活動を仕掛け、圧倒的な集客を行います。そして、販売力のある営業マンが売主様に代わり、売却をスムーズに進めさせていただきます。少しでも良い条件で、早く確実に売るのなら、ミツバハウジングでの売却をご検討ください。