不動産売却時にかかる税金や譲渡所得で利用できる特例
１.不動産売却時にかかる税金
契約書に記載されている「契約書貼付する収入印紙は、売主・買主が平等に負担するものとする」という記載は、売主と買主が印紙代を平等に負担することを意味しています。 しかし、実際の負担方法には、以下の2つのケースがあります。
a.契約書原本を2部作成し、売主・買主がそれぞれ印紙代を負担
この場合、契約書の原本が2部作成され、売主と買主がそれぞれの原本に必要な印紙を貼付し、印紙代を負担します。
b.契約書原本を1部作成し、原本を保管する方が印紙代を負担
この場合、契約書の原本は1部作成され、通常は不動産取引の仲介業者や弁護士などが原本を保管します。この場合、原本を保管する側が印紙代を負担することが一般的です。
これらの方法は、不動産取引における慣習や契約の条件によって異なることがあります。契約書の作成や印紙代の負担については、売主と買主が合意し、契約書に明記されることが重要です。
2. 仲介手数料の消費税
仲介手数料は、売買価格に応じた料率が宅地建物取引業法で定められており、売買契約成立時には売買価格の3%に加えて6万円、そして消費税がかかります。
支払うタイミングは、売買契約成立時に50%、残りの50%は引き渡し完了時に支払われます。
仲介手数料は宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。
| 売買価格（税込） | 料率（税抜） |
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超 | 3% |
たとえば、不動産の売買価格が400万円を超える場合は、上限料率が3%となりますので、計算式は「仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円＋消費税」となります。
売主が物件を売却する際には、抵当権が設定されている場合、売却資金でその抵当権を解消するために「抵当権抹消登記」が必要です。この手続きは、売主の権利を買主に譲渡する前に行われます。通常、抵当権抹消登記と所有権移転登記は決済日に一緒に行われます。また、売主の住所が変更されている場合には「住所変更登記」も必要です。
抵当権抹消登記の場合、登録免許税の費用は1物件につき1,000円です。1物件とは、土地が1筆であり、建物が1つの建物である場合を指します。たとえば、一戸建ての場合、土地と建物2件分の登録免許税がかかります。登録免許税の支払いは、登記申請時に司法書士の報酬と一緒に請求され、指定された金額の印紙を貼ることで印紙税も納められます。
4. 譲渡所得税
不動産を売却する際には、売却益に譲渡所得税がかかります。売却益が発生していた場合は確定申告を行い、納税をしましょう。計算方法は次項で詳しく解説します。
２.譲渡所得税の計算方法
譲渡所得は、売却時の価格ではなく、取得費用と売却費用を売却金額から差し引いて算出されます。この章では、譲渡所得税の計算方法を解説します。
３.譲渡所得で利用できる特例
2. 所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例
この特例は、自らの居住用のマイホームを売却した際に適用され、一定の要件を満たすことで長期譲渡所得税の税率を軽減するものです。
特例を受けるための基本的な要件は、売却物件が自分の居住用財産であり、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていることです。
通常、長期譲渡所得に対する税率は20.315％ですが、この特例を利用すると、課税譲渡所得の最初の6,000万円までが14.21％まで軽減されます。ただし、6,000万円を超える部分については通常の税率が適用されます。
詳細は以下のとおりです。
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合 計 |
課税譲渡所得が 6,000万円以下 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合 計 |
課税譲渡所得が 6,000万円超（6,000万円以下の部分） | 10.21% | 4% | 14.21% |
課税譲渡所得が 6,000万円超（6,000万円超の部分） | 15.315% | 5% | 20.315% |
なお、この特例は「3,000万円の特別控除の特例」と併用可能です。
詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
４.売却でかかる税金の納付時期や納付方法
確定申告の計算期間は1月1日から12月31日までの1年間です。必要な書類を用意して、2月15日から3月15日の間に提出しましょう。
◎確定申告の手順
1.課税譲渡所得を計算する。
2.必要書類を準備する。
3.確定申告書を作成する。
4.税務署に訪問するか、電子申告で手続きを行う。
5.納税か還付を受ける
申告書を提出した後は、還付を受けるか、納税します。還付を受ける場合は、申告書に記入した金融機関の口座に振り込まれます。
◎納税の方法
・振替納税を利用する
・現金で納付する
・国税電子申告・納税システム（e-Tax）で納付する
・クレジットカードで納付する
◎確定申告に必要な書類
・譲渡所得の内訳書…不動産の概要や売却金額、費用などを記載した書類。税務署から送付されるので、記入して提出します。
・譲渡時の書類…売買契約書や売買代金受領書、固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などのコピー。
・取得時の資料…不動産を取得した際の売買契約書や固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などのコピー。
・売却した不動産の全部事項証明書…法務局で入手できます。特例の申告では原本の提出は必要ありません。
５.まとめ
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