不動産の査定価格は、どのように算出されるのでしょうか。

次に、任意売却のメリットを解説します。

1.競売よりも高く売れる

競売で不動産を売却する場合、通常の市場相場よりも大幅に低い価格になることが一般的です。一般的には、市場価格の5割から7割程度になることが多いです。

この価格の低さは、いくつかの理由によるものです。まず、買主が物件を購入する前に内覧することが難しい場合があります。また、競売物件の情報が公開されてから入札が開始されるまでの時間が短いため、買主が情報を入手し、準備を整える時間が限られています。さらに、現所有者が立ち退きを拒否する場合、買主は自ら交渉しなければならないこともあります。

このような理由から、競売では物件が安い価格で売却される傾向があります。一方、任意売却では通常の不動産の売買と同様に、不動産会社の仲介を通じて物件が売却されます。そのため、市場相場と同等の価格で売却されることが一般的です。

2.住宅ローンの残債を分割返済できる

通常の売却では、住宅ローンの残債を一括返済しなければ、金融機関は抵当権を解除してくれません。しかし、金融機関は任意売却を行う人に対して、一括返済を求めることは無謀というのも理解しています。

そのため、返済が滞る状況を防ぐために、金融機関は返済額を適切に設定し、分割返済を可能にすることもあります。

ただし、滞納が続いた場合、金融機関は「住宅ローンを返済する意思がない」と判断し、一括返済を求めることがあります。督促の連絡が何度も無視されたり、対応されなかったりした場合、競売の対象となる可能性があることに注意が必要です。

3.売却費用を抑えられる可能性がある

任意売却では、債権者の同意を得て、売却代金の一部を経費や清算費用に充てることができる場合があります。

物件の任意売却を検討する人々は、通常現金が十分でないことが多いです。引っ越し費用や税金の支払いなど、必要な支出をまかなえないこともよくあります。任意売却では、債権者の同意を得て、売却代金の一部をこれらの費用に充てることができる場合があります。

一方、競売では売却代金は裁判所に管理され、全額が債権者に支払われます。引っ越しやその他の必要な出費がある場合、自分で資金を用意する必要があります。

4.引き渡し日を調整できる

競売では、強制退去日が定められ、その日までに物件を退去する必要があります。一方、任意売却では、売主や金融機関との交渉によって、より柔軟な引き渡し日を設定することが可能です。これにより、売主や買主の都合に合わせて引き渡し日を調整することができます。

5.近隣住民に知らずに売却できる

競売では、裁判所の競売情報などを通じて売主の情報が公開されますが、任意売却では不動産会社と相談して広告公開範囲を決定できます。

そのため、売主はプライバシーを守りつつ物件を売却できます。特定の条件下でのみ物件情報を公開することも可能であり、近隣住民に知られずに売却を進めることができます。

リノベ物件の買い方は主に2つ。リノベ済物件を購入するか、中古物件を購入してからリノベするか。それぞれの特徴をみていきましょう。

1.『リノベ済物件』を購入する

リノベ済物件を購入する場合は、すぐに快適な生活を始めたい方やリスクを避けたい方、リノベーションの内容に強いこだわりがない方に適しています。

この方法のメリットデメリットは以下のとおりです。

【メリット】

・即入居できる

リノベーションが完了しているため、すぐに入居することができます。手間や時間をかけずに新しい住居で生活を始めることができます。

・手間や時間がかからない

リノベーションの工程やコストを自分で管理する必要がないため、リスクが軽減されます。予期せぬトラブルや追加費用の心配が少なくなります。

・価格が明確なので資産計画を立てやすい

物件価格にはリノベ費用も含まれているため、資金計画が立てやすいというメリットもあります。追加費用が発生することはほとんどないので建売住宅などの完成物件を購入する感覚と同じです。

【デメリット】

・価格が高い

リノベーションが施された物件は一般に価格が高めに設定されていますが、手間や時間の節約を考慮するとコストパフォーマンスは高いと言えます。

・シンプルなデザインが多い

リノベーションにはさまざまなスタイルがありますが、リノベ済物件は万人受けしやすいシンプルなデザインであることが多いです。個性的なリノベを求める方には物足りないかもしれません。

2.『買ってからリノベ』する

中古物件を購入してからリノベをする方法です。中古物件購入、リノベーション、住宅ローン、この3つをこなしていかなくてはならないため、プロセスが多いですが、時間や手間をかけてでも理想の家づくりをしたい方には適しています。

この方法のメリットデメリットは以下のとおりです。

【メリット】

・自由度が高い

中古住宅を購入し、その後のリノベーションによって、自分の好みやニーズに合った家を実現できます。

・家づくりのプロセスが見える

リノベーションの工程やデザインに参加できるため、家づくりのプロセスを楽しむことができます。

【デメリット】

・予期せぬ問題が発生するリスクがある

中古物件を購入しリノベーションする場合、予期せぬ問題が発生するリスクがあります。建物の構造や設備の劣化、補修や改修が必要な箇所などに対処する必要があります。

・すぐに入居できない

中古物件のリノベーションには時間がかかる場合があります。設計や工事の準備、実際の工事、そして引っ越し準備など、複数の段階を経るため、入居までの期間が長くなる可能性があります。

・手間や時間がかかる

物件購入とリノベーションを別々の会社に依頼したい場合、注文住宅なみに手間がかかります。なぜなら、物件探し、リノベーション、住宅ローン、この3つをこなしていかなくてはならないからです。大変な思いをしたからこそ、自分好みの家を手にした達成感はあるかと思いますので、デメリットとも言い難いですが、家づくりに手間をかけたくない方には負担になるでしょう。