この項目では、譲渡所得税の計算方法について詳しく解説します。

1.譲渡所得にかかる所得税と住民税は所有期間によって異なる

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、売却年によって税率が異なり、所有期間が5年以下か5年以上かによって短期と長期に区分されます。

短期の場合は最高で39.63％の所得税と9％の住民税がかかり、長期の場合は所得税率が最高20.315％、住民税率が5％となります。所有期間が10年以上の場合には、軽減税率の特例が適用されることもあります。

※2013年～2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます

たとえば、売却価格が3,000万円で取得費が2,400万円、さらに譲渡費用が200万円の場合、譲渡所得は「3,000万円−2,400万円−200万円」で400万円となります。

所有期間に応じた所得税と住民税の計算式を以下に示します。

・所有期間5年以下の場合

400万円×39.63％＝158万5200円（所得税122万5200円＋住民税36万円）

・所有期間5年超の場合

400万円×20.315％＝81万2600円（所得税61万2600円＋住民税20万円）

・所有期間10年超の場合（軽減税率の特例を適用する場合）

400万円×14.21％＝56万8400円（所得税40万8400円＋住民税16万円）

2.譲渡所得税の計算式

譲渡所得は、売却価格そのものが利益になるわけではありません。不動産を購入した際の費用（取得費）と売却した際の費用（譲渡費用）を、売却金額から差し引いて、その差額が譲渡所得となります。

譲渡所得を計算式で表すと以下のようなります。

※減価償却の計算式

減価償却費 ＝ 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

（経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間を表します）

3.取得費と譲渡費

取得費と譲渡費は、以下のものが該当します。

・取得費（不動産を購入したときの費用）

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

(1)土地・建物の購入代金

(2)建築代金

(3)購入時にかかった税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など)

(4)仲介手数料

(5)測量費

(6)整地費・建物の取り壊し費用など

(7)設備費

(8)改良費

(9)一定の借入金利子

参考：国税庁のホームページ「No.3252　取得費となるもの」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

・譲渡費（売却したときの費用）

修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用や売却した代金の取立てのための費用などは譲渡費用に含まれません。

(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料

(2)印紙税で売主が負担したもの

(3)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

(4)土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

(5)既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金。これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

(6)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考：国税庁のホームページ「No.3255　譲渡費となるもの」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm

相続方法はどのようなものがあるのか分からないという方も多いかと思いのではないでしょうか。相続には、不動産を売却しないという選択もあります。

1.現物分割…遺産をそのままの形で分割する
現物分割は、遺産をそのままの形で相続人に分配する方法です。
一戸建てやマンションのような建物を分配することは物理的にできないため、「長男が家、次男は銀行預金」といった方法で分配されるケースが一般的です。

●現物分割のメリット
・不動産を残せる
・公平な分配ができる
・相続税の負担を軽減できる可能性がある

遺産を物理的に分割することで、相続人間の権利や所有権を明確にし、公平な分配が可能となります。また、分割によって相続税の負担を軽減することができる可能性もあります。

●現物分割のデメリット
・公平に分配することが難しい
・協議がまとまらず、トラブルになる可能性がある

相続人の間で公平な分割を実現するのは困難なことがあります。たとえば、相続人が3人で遺産が土地のみの場合、その土地を3等分することは容易ではありません。また、相続の間で遺産の選定や取得方法について意見の相違が生じ、分割の決定が複雑化することがあります。

●現物分割が向いているケース
・他の相続人の理解を得やすい環境（実家に居住している長男がそのまま実家を相続する場合や、配偶者が自宅を相続する場合など）
・不動産が複数ある、預貯金などの遺産がある、現物分割を行っても相続人間の公平性が保たれるケース。

2.換価分割…売却してお金に変える
換価分割は、不動産を売却し得られた資金を相続人全員に公平に割り当てます。この方法は、不動産の物理的な分割が難しい場合や、相続人の間で遺産の利用や管理について合意が得られない場合に利用されます。

●換価分割のメリット

・公平な分配ができる
・不動産維持管理が不要になる

不動産などの換金性が低い資産を売却し、分割しやすい現金に換えることで、遺産分割割合に応じた公平な分配ができます。

●換価分割のデメリット

・不動産の売却がスムーズに進まないことがある

不動産の売却に時間がかかる、または売却そのものが難しいケースがあり、それによって相続手続きが長引く可能性があります。

●換価分割が向いているケース
・不動産維持管理が負担
・相続財産の中に、相続人全員が相続を希望しない遺産がある
・相続税の支払いに必要な資金は別途確保されており、不動産を売り急いでいない

3.代償分割…相続人が超過分をお金で支払う

代償分割とは、一部の相続人が相続分を超える財産を一時的に相続し、その代わりに、超過分を他の相続人に金銭で支払う方法です。一部の相続人が土地や建物を受け取ることで、不動産資産の価値を保ち、将来の世代に受け継ぐことができます。

●代償分割のメリット
・遺産分割をスムーズにできる
・公平に遺産分割ができる

代償分割のメリットは、遺産をそのままの形で分割でき、公平な遺産分配ができる点です。これにより、分割が難しい資産も適切に分配され、相続人間の対立や紛争を回避できます。

●代償分割のデメリット
・超過分を支払う相続人に相応の資金力が必要
・超過分の算出でトラブルが起きることがある
・贈与税・所得税が発生することがある

超過分を支払う相続人の資力が必要となり、超過分が支払えないと代償分割が成立しません。また、相続人間で超過分の支払い方に関する意見の相違が生じ、トラブルの原因となる可能性があります。さらに、超過分の支払いに関連する所得税や贈与税がかかる場合もあります。

●代償分割が向いているケース
・遺産が不動産しかない（預貯金などの流動資産が少ない）
・相続人全員が自身の相続分を望んでいる（相続人が特定の財産（自宅・自社株式などを引継ぎたい）

4.共有分割…遺産を相続人全員のものにする
共有分割とは、遺産を複数の相続人で共有する方法の一つです。共有された財産は、所有者全員によって共同管理され、利益や費用が共同で分担されます。
共有分割は、遺産を均等に分割するのではなく、共有して所有することで相続人間の合意を得やすくし、相続財産の管理や取引を円滑にすることを目的としています。

●共有分割のメリット
・遺産を簡単かつ公平に分割できる
・財産を維持しやすい
・相続税負担が軽減される可能性がある

遺産を簡単かつ公平に分割できるため、財産の管理や維持が容易になります。また、遺産が分割されるため、相続税の計算基準が低くなり、税金の負担が軽減される可能性もあります。

●共有分割のデメリット
・遺産管理の調整が必要
・協議がまとまらず、トラブルになる可能性がある
・不動産の売却や処分が制限される場合がある

遺産の売却や処分に関しては、全ての相続人の合意が必要となるため、遺産の取引や維持に関するトラブルが生じる可能性があります。特に不動産の売却や処分においては、全ての相続人の同意が必要とされるため、財産の売却や処分が制限される可能性があります。

●共有分割が向いているケース

・相続財産が複数の相続人によって共有されるケース
・相続人全員が財産の共有を希望しており、相互に信頼関係がある
・遺産の分割が難しい場合や、売却や処分が困難な財産が含まれるケース