親から相続した不動産を売却したい②【税金や特例】

この項目では、譲渡所得税の計算方法について詳しく解説します。

1.譲渡所得にかかる所得税と住民税は所有期間によって異なる

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、売却年によって税率が異なり、所有期間が5年以下か5年以上かによって短期と長期に区分されます。

短期の場合は最高で39.63％の所得税と9％の住民税がかかり、長期の場合は所得税率が最高20.315％、住民税率が5％となります。所有期間が10年以上の場合には、軽減税率の特例が適用されることもあります。

※2013年～2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます

たとえば、売却価格が3,000万円で取得費が2,400万円、さらに譲渡費用が200万円の場合、譲渡所得は「3,000万円−2,400万円−200万円」で400万円となります。

所有期間に応じた所得税と住民税の計算式を以下に示します。

・所有期間5年以下の場合

400万円×39.63％＝158万5200円（所得税122万5200円＋住民税36万円）

・所有期間5年超の場合

400万円×20.315％＝81万2600円（所得税61万2600円＋住民税20万円）

・所有期間10年超の場合（軽減税率の特例を適用する場合）

400万円×14.21％＝56万8400円（所得税40万8400円＋住民税16万円）

2.譲渡所得税の計算式

譲渡所得は、売却価格そのものが利益になるわけではありません。不動産を購入した際の費用（取得費）と売却した際の費用（譲渡費用）を、売却金額から差し引いて、その差額が譲渡所得となります。

譲渡所得を計算式で表すと以下のようなります。

※減価償却の計算式

減価償却費 ＝ 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

（経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間を表します）

3.取得費と譲渡費

取得費と譲渡費は、以下のものが該当します。

・取得費（不動産を購入したときの費用）

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

(1)土地・建物の購入代金

(2)建築代金

(3)購入時にかかった税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など)

(4)仲介手数料

(5)測量費

(6)整地費・建物の取り壊し費用など

(7)設備費

(8)改良費

(9)一定の借入金利子

参考：国税庁のホームページ「No.3252　取得費となるもの」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

・譲渡費（売却したときの費用）

修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用や売却した代金の取立てのための費用などは譲渡費用に含まれません。

(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料

(2)印紙税で売主が負担したもの

(3)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

(4)土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

(5)既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金。これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

(6)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考：国税庁のホームページ「No.3255　譲渡費となるもの」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm