仲介と買取の違い - メリットデメリットや向いている人は？
１.仲介と買取の違い
不動産会社は売主の代理として販売活動を展開します。たとえば、物件のポスティングや不動産ポータルサイトへの掲載を行い、物件の魅力を最大限にアピールします。そして、物件が無事に売れた際には、成功報酬として売主と買主、またはどちらか片方から仲介手数料を受け取ることで収益を得ます。
2. 買取とは
買取は、不動産会社が直接物件を買い取ることを指します。買取での売却では、買主は個人のお客様ではなく不動産会社となります。
仲介で必要な販売活動は一切行わず、不動産会社が提示した査定額に売主が納得すれば、すぐに売却が完了します。シンプルかつ迅速な取引が特徴の買取は、即現金化を希望する売主にとって理想的な方法と言えるでしょう。
２.仲介の種類
不動産の売却における仲介には、以下の3つの種類があります。それぞれに特徴があり、売主のニーズや状況に応じて選ぶことが重要です。
３.仲介のメリット
2. 手間が省ける
買取よりも高い売却価格が期待できるだけでなく、売主の手間を大幅に省くこともできます。売却に関わる売却活動のすべてを不動産会社が代行してくれるため、売主自身が多くの手間をかける必要がありません。物件の宣伝、内見の調整、契約書の作成、交渉など、面倒な手続きを不動産会社が一手に引き受けてくれます。
3. 契約の安全性を担保できる
不動産の売買契約書と重要事項説明書には、不動産会社が仲介業者として記名押印を行います。これにより、不動産会社が書面を作成し、その内容を調査したことが証明されます。そのため、書面上の不備や告知義務の漏れがあった場合でも、不動産仲介業者が責任を負うことになり、売主だけに責任が集中することなく、契約の安全性を担保できます。
４.仲介のデメリット
1. 仲介手数料がかかる
無事売却となった際、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。不動産の売買仲介では通常、物件価格の3％＋6万円が仲介手数料の上限として定められています。そのため、売却価格が高いほど手数料も高額になります。これが一番のデメリットと言えるでしょう。
2. 複数の会社に依頼できない場合がある仲介手数料がかかる
先に述べたとおり、仲介には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類があります。専属専任媒介契約を選択した場合、1社にしか仲介を依頼できません。選択した契約形態によってはデメリットになる可能性がありますので注意が必要です。
5.買取のメリット
1. 仲介手数料がかからない
買取では、不動産会社が直接物件を買い取るため、仲介手数料が発生しません。売主の負担が軽減されます。ただし、仲介手数料がかからないから得というわけでもなく、結果的に仲介で売却した方が利益がよかったケースもあります。
2. 短期間で売却（現金化）できる
買取では、不動産会社が直接物件を買い取るため、売却のスピードが非常に速いです。市場に出して買主を探す必要がなく、不動産会社の提示する査定額に納得すれば、即座に売却手続きが進められます。そのため、数日から数週間で現金化が可能となります。
3. 契約不適合責任が免除される
不動産の売買契約において、通常は契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）というものがあります。しかし、買取では不動産会社が直接物件を買い取るため、売主は契約不適合責任を免除されることが一般的です。物件の隅々まで調査し、リスクを理解した上で買取価格を設定するため、売却後に不具合が見つかったとしても、それは不動産会社の責任となります。
4. 近所に売却することがバレない
仲介による売却では、物件の情報を広く知らせるために、物件を広く告知するためにポスティングやチラシチラシ配布などの活動が行われることがあります。しかし、買取ではこうした掲載は一切行われません。不動産会社が直接買い取るため、物件の情報が広く公開されることがないのです。購入希望者の内覧対応も不要で、査定も一回で済むため、近所に知られたくないという方にとって、買取は非常に適した方法と言えます。
6.買取のデメリット
1. 仲介よりも売却価格が安くなりやすい
不動産会社が物件を買い取る際、物件はそのまま再販されるわけではありません。通常、リフォームやメンテナンスが施され、市場に再び出されます。これには多くの手間と費用がかかります。リフォーム費用、広告宣伝費、販売活動費用などが含まれます。これらの費用を差し引いた上で、さらに利益を確保する必要があるため、買取価格は市場価格よりも低く設定されます。
買取価格は、一般的に仲介での売却価格の60％～80％になることが多いです。たとえば、3,000万円の物件なら1,800万円～2,400万円で買い取られることが一般的です。これは、相場の7～8割程度に相当します。
2. 物件によっては買取できないことがある
リフォームしても再生が難しいほど老朽化している物件は、不動産会社に買取を断られることがあります。
不動産会社の判断基準はそれぞれ異なるため、物件が買取可能かどうかは、実際に査定をしてみないことにはわかりません。老朽化が進んでいる物件であっても、不動産会社によっては買取を前向きに検討してくれる場合があります。そのため、まずは信頼できる不動産会社に査定依頼をしてみることが重要です。査定の結果次第で、買取可能かどうか、または他の売却方法を検討するかを判断することができます。
7.「仲介」と「買取」それぞれに向いている人
【仲介に向いている人】
・メリットを重視する人
物件の売却価格を最大限に引き上げたい人には、仲介が向いています。仲介では、複数の買い手候補と交渉し、競争原理を活かして最適な価格で物件を売却できる可能性があります。
・時間に余裕のある人
物件の売却に時間がかかっても構わない人には、仲介が向いています。仲介では、物件の買い手を見つけるまでに時間がかかる場合がありますが、その分より高い価格での売却が期待できます。
・柔軟性を求める人
売却条件や価格交渉などに柔軟に対応したい人には、仲介が向いています。買い手と直接交渉することで、細かな条件の調整や価格交渉が可能です。
【買取に向いている人】
・すぐに現金化したい人
すぐに現金化したい人には、買取が向いています。買取では、物件を迅速に売却し、即金化することができます。
・手間をかけたくない人
物件の内覧対応や買い手との交渉など、手間をかけたくない人には、買取が向いています。買取では、不動産会社が直接買い取るため、売主の手間が軽減されます。
・売却価格よりも安定性を求める人
売却価格よりも、確実性や安定性を重視する人には、買取が向いています。買取では、仲介よりも売却価格は低くなりがちですが、迅速かつスムーズに売却することができます。
8.まとめ
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コラム・住まい探しに役立つ情報
家を相続しても相続税がかからないケース
１.家を相続しても相続税がかからないケース
2. 配偶者控除が適用できる場合
配偶者控除は、配偶者が相続する財産に対して適用される特例で、大きな控除額が認められています。具体的には、以下の2つの条件のいずれかを満たす場合に、相続税がかかりません。
・1億6,000万円までの相続財産
配偶者が相続する財産の合計が1億6,000万円以下であれば、相続税はかかりません。
・法定相続分までの相続財産
配偶者が法定相続分（相続財産の半分）を相続する場合、その範囲内であれば相続税はかかりません。
仮に、以下のような財産があったとします。
自宅の評価額：8,000万円
現預金：6,000万円
株式：2,000万円
配偶者がこれらすべてを相続した場合、相続財産の合計は1億6,000万円となり、配偶者控除の適用により相続税はかかりません。
なお、配偶者控除の適用要件は以下のとおりです。
・配偶者控除の適用要件
法律上の配偶者であること
相続税の申告書を提出すること
遺産分割が確定していること
3. 小規模宅地等の特例が適用できる場合
小規模宅地等の特例を利用することで、相続税が大幅に軽減される可能性があります。この特例を適用すれば、自宅が建っている土地の評価額を最大80%まで減額できるため、遺産総額が基礎控除額内に収まることが期待できます。
ただし、注意点として、この特例は建物自体の評価額を減額するものではなく、土地の評価額に適用されるものです。また、誰が相続するかによって適用要件が異なるため、細かい条件を確認する必要があります。
【小規模宅地等の特例を適用するための要件】
配偶者が相続する場合
・対象の土地が被相続人の自宅の敷地であること
・その土地を相続するのが配偶者であること
同居親族が相続する場合
・対象の土地が被相続人の自宅の敷地であること
・その土地を相続するのが同居していた親族であること
・相続税の申告期限まで対象の土地を所有していること
・相続税の申告期限までその土地にある建物に居住していること
同居以外の親族が相続する場合（被相続人が一人暮らし）
・対象の土地が被相続人の自宅の敷地であること
・その土地を相続するのが同居していない親族であること
・被相続人に配偶者がいない（死別・離別含む）こと
・相続開始前3年以内に日本国内にある取得者やその親族が所有する家屋に居住していないこと（被相続人が住んでいた家を除く）
・相続開始時に取得者が他の家屋を所有していないこと
・相続開始から相続税の申告期限まで対象の土地を所有していること
この特例は、同居していた家族が相続税の負担で自宅に住めなくなることを防ぐために設けられた制度です。原則として、配偶者や同居親族のみが適用できますが、被相続人が一人暮らしをしていた場合に限り、同居していない親族も要件を満たせば適用可能です。
自宅が相続税の大部分を占めることが多いため、この特例を適用できるかどうかをしっかり確認することが重要です。不明な点があれば、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
２.相続税がかかるかどうかを判断する手順
次に、法定相続人を確定し、基礎控除額を計算します。法定相続人とは、民法で定められた相続権を持つ人たちのことです。基礎控除額は、相続税の非課税枠を決めるもので、以下の計算式で求められます。
基礎控除額の計算式
3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
たとえば、法定相続人が配偶者と子供1人の場合の基礎控除額は以下のようになります。
3,000万円 + 600万円 × 2 = 4,200万円
法定相続人を確定するには、戸籍謄本などの公式書類を調査し、正確な相続人の数を把握します。これにより、基礎控除額が決まり、相続税がかかるかどうかの判断が可能となります。
具体例として、次のようなケースを考えてみましょう。
配偶者
子供1人
この場合、法定相続人は2人となり、基礎控除額は4,200万円です。
次に、遺産総額を計算し、基礎控除額と比較します。遺産総額が基礎控除額以内であれば、相続税はかかりません。
３.相続税を払えない場合はどうすればいい？
2. 相続人全員の同意を得られなかった場合
相続人全員の同意が得られなくてもできる対処法もあります。
- 相続税の延納
相続税を納期限の10ヵ月以内に納付できない場合、要件を満たし担保を準備できれば、分割払い（年払い）が可能です。延納の担保には、国債、地方債、社債、土地、建物などが使用できます。ただし、延納には利子税がかかります。
- 相続税の物納
相続税を払えず、延納もできない場合、一定の要件を満たせば相続財産による物納が認められています。物納できる相続財産には優先順位があり、第1順位は不動産、国債、地方債、上場株式など、第2順位は非上場株式、第3順位は動産です。
- 金融機関でお金を借りる
相続税の納税資金がない場合、金融機関からお金を借りる方法もあります。ただし、利息も含めて返済が必要なため、負担が大きくなるかもしれません。しかし、国が認める延納でも利子税を支払う必要があるため、融資金利が延納の利子税よりも低い場合は、金融機関から借りるのも一つの方法です。
これらの対処法を検討し、適切な方法を選びましょう。
４.まとめ
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コラム・住まい探しに役立つ情報
■ 新卒必見！就活の疑問をスッキリ解決 その④
新卒の皆さん、就職活動を進める中で、さまざまな疑問や不安を抱えることもあるのではないでしょうか？
例えば、『エントリーシートや面接でどんな質問が来るのだろう？』『企業が求める人物像って何？』など、気になるポイントは尽きませんよね。
このページでは、そんな新卒の皆さんが抱える疑問を少しでも解消できるよう、就職活動に役立つQ&Aをまとめました！企業の選考基準や就活準備のヒントなど、具体的で実践的な情報をお届けしますので、ぜひ最後までご覧ください。
あなたの就職活動がスムーズに進み、理想の企業と出会えるよう、ぜひこのQ&Aをお役立てください！
新卒の皆さん、就職活動を進める中で、さまざまな疑問や不安を抱えることもあるのではないでしょうか？例えば、『エントリーシートや面接でどんな質問が来るのだろう？』『企業が求める人物像って何？』など、気になるポイントは尽きませんよね。
このページでは、そんな新卒の皆さんが抱える疑問を少しでも解消できるよう、就職活動に役立つQ&Aをまとめました！企業の選考基準や就活準備のヒントなど、具体的で実践的な情報をお届けしますので、ぜひ最後までご覧ください。
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■【Q】WEB上で面接を受けられる企業はある？
【A】WEBで面接・選考を受けることができます！
ミツバハウジングでは［選考直結］WEB・会社説明会を実施スタートしております。
就職活動の時間・授業や論文で、忙しい時期でも説明会参加後に希望があればそのままWEBで選考［一時面接］を実施いたします。
説明会は、弊社の営業部長が自ら行っていますのでそのまま選考に進むことができます！
WEBで［一時面接］を実施した後に、履歴書を提出してもらいます。
※履歴書提出は後日でOK！
履歴書を提出頂いた後に適性検査のURLをお送りします。
ここまで、約1週間程です。
二次面接はご来社頂きます。
内定まで早ければ約2週間で出る場合もあります！
【A】WEBで面接・選考を受けることができます！
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二次面接はご来社頂きます。
内定まで早ければ約2週間で出る場合もあります！
■【Q】WEB面接で気をつけるポイントは？
オンラインでの授業に慣れていても企業の面接となると少し注意点が異なります。
インターネット環境やデバイスをしっかりと確認していても
途中で急なトラブルを完全に防ぐことはできません。
授業であれば複数人の一人の為、授業は中断されることなく続き、後ほど聞けなかった部分を出席していた友人に聞くことも可能ですが、面接はそうはいきません。
では、どんな準備が必要かですが
もし突然接続が切れてしまってもスムーズに対応できるように、企業の面接担当者の連絡先を（緊急連絡先の電話番号）控えておきましょう。
何かトラブルがあり、どうしてもオンラインでの通信ができない状況になっても焦らずに連絡を入れましょう。
トラブルに対して冷静に対処することは難しいですが、準備をしておくと気持ちに余裕がうまれ緊張もきっと少し和らぐと思います。
【A】Web面接での注意点！授業とは違う、企業の面接で気をつけること
オンラインでの授業に慣れていても企業の面接となると少し注意点が異なります。
インターネット環境やデバイスをしっかりと確認していても
途中で急なトラブルを完全に防ぐことはできません。
授業であれば複数人の一人の為、授業は中断されることなく続き、後ほど聞けなかった部分を出席していた友人に聞くことも可能ですが、面接はそうはいきません。
では、どんな準備が必要かですが
もし突然接続が切れてしまってもスムーズに対応できるように、企業の面接担当者の連絡先を（緊急連絡先の電話番号）控えておきましょう。
何かトラブルがあり、どうしてもオンラインでの通信ができない状況になっても焦らずに連絡を入れましょう。
トラブルに対して冷静に対処することは難しいですが、準備をしておくと気持ちに余裕がうまれ緊張もきっと少し和らぐと思います。
■【Q】選考通過の決め手になったポイントを教えて
【A】選考通過の決め手になったポイント！
ミツバハウジングは長く中途採用のみを行ってきました。
新卒・入社の学生の方に求める選考の決め手は
・素直さと意欲
・話を聞く姿勢がしっかりある
・人柄の良さを感じる
この辺りになります。
新卒採用は、即戦力の中途採用と違います。求めている人材も異なります。
知識は入社後に時間をかけて経験を積みながら付ける体制にしていますので
意欲があればOKです！
お客様に［住まい］をご提案するのには、お客様のお話をしっかりと聞く事が必要です。
『お話をじっくり聞く事ができ、成長への意欲』が、選考通過の決め手になります。
【A】選考通過の決め手になったポイント！
ミツバハウジングは長く中途採用のみを行ってきました。
新卒・入社の学生の方に求める選考の決め手は
・素直さと意欲
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この辺りになります。
新卒採用は、即戦力の中途採用と違います。求めている人材も異なります。
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『お話をじっくり聞く事ができ、成長への意欲』が、選考通過の決め手になります。
不動産の相続税評価額とは？減額できるケースや不動産を相続したときにかかる税金についても解説します！
１.不動産の相続税評価額について
建物の評価額は固定資産税評価額と同じです。相続税を計算する際には、固定資産税評価額がそのまま利用されます。
相続税の計算において、建物の評価額を知るためには市町村から送られてくる固定資産税評価額を確認してください。
2. 土地の相続税評価額
土地の相続税評価額については、主に以下の2つの方法で評価されます。
相続税の計算において、建物の評価額を知るためには市町村から送られてくる固定資産税評価額を確認してください。
【路線価方式】
市街地の土地に適用されます。
国税庁が毎年発表する価格で、土地が面する道路ごとに決定されます。通常、地価公示価格の80％程度です。
評価方法：路線価に土地の面積を掛けて評価額を算出します。
例: 路線価が「200千円/㎡」、土地の面積が「150㎡」の場合、
評価額 = 200千円/㎡ × 150㎡ = 30,000千円（3億円）
【倍率方式】
路線価が設定されていない地域の土地に適用されます。
倍率：国税庁が地域ごとに発表する倍率表を基に計算します。
評価方法:固定資産税評価額に倍率を掛けて評価額を算出します。
例: 固定資産税評価額が「50,000千円」、倍率が「1.1」の場合、
評価額 = 50,000千円 × 1.1 = 55,000千円（5.5億円）
２. 相続税評価額を減額できるケースはある？
【条件】
1.三大都市圏:地積が500㎡以上の宅地
2.三大都市圏以外:地積が1,000㎡以上の宅地
【三大都市圏の定義は？】
三大都市圏とは、以下のように定義された地域を指します。
・首都圏:首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地または同条第4項に規定する近郊整備地帯
・近畿圏:近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域または同条第4項に規定する近郊整備区域
中部圏:中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域
【地積規模の大きな宅地に含まれない場合】
以下の条件に該当する場合、地積規模の大きな宅地の条件を満たしていても、評価額の減額は適用されません。
・市街化調整区域や、都市計画法で工業専用地域と指定されている地域
・容積率が400％（東京都の特別区では300％）以上の地域にある宅地
【評価方法】
「地積規模の大きな宅地」と認定されると、その評価額は一定の減額が適用されます。具体的な減額率や評価方法は国税庁のガイドラインをご確認ください。
３.不動産を相続したときにかかる税金
2. 【相続時】登録免許税
相続した不動産を売却した場合、その売却収入から必要経費（取得費および譲渡費用）を差し引いたものが譲渡所得として扱われ、所得税および住民税が課税されます。不動産の譲渡所得は、申告分離課税（他の所得と合算せず分離して税額を計算する方法）によって課税されます。
【譲渡所得の計算方法】
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除
譲渡価額: 不動産の売却額
取得費: 不動産を取得（購入）するのに要した費用
譲渡費用: 不動産を売却するために要した費用
特別控除: 各種特例の適用要件を満たす場合、譲渡所得から特別控除額を控除することができます（例: 空き家にかかる譲渡所得の特別控除）。
【税率】
税率は不動産の所有期間によって異なります。所得税率および住民税率は以下のとおりです。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30% | 9% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% |
【相続による所有期間の引継ぎ】
相続によって不動産を取得した場合、亡くなった方が取得した日を引き継ぐことができます。これにより、譲渡所得税と住民税の計算において有利な長期譲渡所得の適用が受けられる場合があります。
3. 【売却時】印紙税と譲渡所得税
不動産を相続してその後売却する場合、いくつかの税金が発生します。代表的なものが印紙税と譲渡所得税です。
【印紙税】
不動産売買契約書を作成する際にかかる税金です。
税額は、契約書に記載される金額に応じて異なります。たとえば、1,000万円超5,000万円以下の契約書には1万円、5,000万円超1億円以下の契約書には3万円の印紙税がかかります。納税方法は、契約書に所定の金額の印紙を貼り、消印を行います。
【譲渡所得税】
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合にかかる税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費および譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。
計算方法: 譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除
譲渡価額:不動産の売却額
取得費:不動産を取得するのに要した費用（購入価格や購入時の手数料など）
譲渡費用:不動産を売却するために要した費用（仲介手数料や修繕費など）
特別控除:各種特例の適用要件を満たす場合に控除できる額（例: 空き家の特別控除など）
税率は、不動産の所有期間によって異なります。
| 有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30% | 9% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% |
所有期間の引継ぎ:相続によって取得した不動産は、被相続人（亡くなった方）が取得した日を引き継ぐことができます。これにより、譲渡所得税の計算において所有期間が長期となり、税率が低くなる可能性があります。
４.まとめ
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コラム・住まい探しに役立つ情報
■ 新卒必見！就活の疑問をスッキリ解決 その③
新卒の皆さん、就職活動を進める中で、さまざまな疑問や不安を抱えることもあるのではないでしょうか？
例えば、『エントリーシートや面接でどんな質問が来るのだろう？』『企業が求める人物像って何？』など、気になるポイントは尽きませんよね。
このページでは、そんな新卒の皆さんが抱える疑問を少しでも解消できるよう、就職活動に役立つQ&Aをまとめました！企業の選考基準や就活準備のヒントなど、具体的で実践的な情報をお届けしますので、ぜひ最後までご覧ください。
あなたの就職活動がスムーズに進み、理想の企業と出会えるよう、ぜひこのQ&Aをお役立てください！
新卒の皆さん、就職活動を進める中で、さまざまな疑問や不安を抱えることもあるのではないでしょうか？例えば、『エントリーシートや面接でどんな質問が来るのだろう？』『企業が求める人物像って何？』など、気になるポイントは尽きませんよね。
このページでは、そんな新卒の皆さんが抱える疑問を少しでも解消できるよう、就職活動に役立つQ&Aをまとめました！企業の選考基準や就活準備のヒントなど、具体的で実践的な情報をお届けしますので、ぜひ最後までご覧ください。
あなたの就職活動がスムーズに進み、理想の企業と出会えるよう、ぜひこのQ&Aをお役立てください！
■【Q】説明会に参加しないと選考には進めない？
【A】参加は必須です。まずは、説明会参加でスタート！
当社ではエントリー後、会社説明会に参加いただいた方へ選考のご案内をしております。
説明会で合否は、決まりませんのでご安心ください。
当社は業務内容や社内の雰囲気を知ってから、選考に進んでいただきたいと考えています。
説明会では、
1日の業務内容や、実際にどんな人々が働いているかなどをお話しています。
事前に当社のことを下調べいただく必要は全くありませんので
横浜で不動産営業として働くことに、ご興味がある方は是非ご参加ください！
【A】参加は必須です。まずは、説明会参加でスタート！
当社ではエントリー後、会社説明会に参加いただいた方へ選考のご案内をしております。
説明会で合否は、決まりませんのでご安心ください。
当社は業務内容や社内の雰囲気を知ってから、選考に進んでいただきたいと考えています。
説明会では、
1日の業務内容や、実際にどんな人々が働いているかなどをお話しています。
事前に当社のことを下調べいただく必要は全くありませんので
横浜で不動産営業として働くことに、ご興味がある方は是非ご参加ください！
■【Q】アルバイト経験や学業、サークル活動…どれをアピールすべき？
アルバイト、学業、サークル、何でも大丈夫です！
何をアピールするかは「あなたはどういう人か」を
企業に知ってもらう為の大切なポイントです。
学生時代に、どんなことに時間とエネルギーを使い
どんな事を得たかを教えてください。
アルバイト、学業、サークル、何でも大丈夫です！
目標や課題を設定していたのであれば、
その目標や課題に向けて努力した事や、目標を達成できなかったとしてもその過程で得た事などの
エピソードをお話してくださると、より「あなたはどういう人か」が伝わりやすくなると思います。
大切な学生時代、楽しかった事や大変だったエピソードを教えてください！
【A】アルバイト、学業、サークル、何でも大丈夫です！
何をアピールするかは「あなたはどういう人か」を企業に知ってもらう為の大切なポイントです。
学生時代に、どんなことに時間とエネルギーを使いどんな事を得たかを教えてください。
アルバイト、学業、サークル、何でも大丈夫です！
目標や課題を設定していたのであれば、その目標や課題に向けて努力した事や、目標を達成できなかったとしてもその過程で得た事などのエピソードをお話してくださると、より「あなたはどういう人か」が伝わりやすくなると思います。
大切な学生時代、楽しかった事や大変だったエピソードを教えてください！
■【Q】商品・サービスを企画・開発する仕事がしたい！
【A】ミツバハウジングの［企画・開発部署］の業務と配属について
自身のアイディアをカタチにする企画・開発の仕事は、やりがいのある仕事です！
ミツバハウジングにも企画開発［物件を仕入、リノベーション再販・土地の仕入開発］の業務を担う部署があります。
企画・開発の業務は、市場の動向や消費者のニーズを読みながら売れる商品を企画して世に出す業務です。
柔軟な発想力と社内外との調整を担う高いコミュニケーション力が必要です。また、採算は取れるかなど常にビジネス目線で考える必要があり、バランス感覚も求められます。
業務を行う為には、業界に対する深い知識が必要です。
そのため、ミツバハウジングでは新卒で企画・開発の部署へ配属になることはありません。
しかし、仲介営業部門の仕事内容は、接客したお客様のニーズを把握し、街やマンション・戸建のことをよく理解しご提案をします。
新しいものをカタチにする事はありませんが、業務経験を積んでいくと［ニーズ・商品知識・予算］を深く理解する事ができます。また、お客様に寄り添って提案していくことでお住まいをカタチにして提供するので企画・開発に近い業務になることもあります。
将来的にジョブローテーションも可能です。
まずは仲介営業部で業務を経験を積んで欲しいと思います。
【A】ミツバハウジングの［企画・開発部署］の業務と配属について
自身のアイディアをカタチにする企画・開発の仕事は、やりがいのある仕事です！
ミツバハウジングにも企画開発［物件を仕入、リノベーション再販・土地の仕入開発］の業務を担う部署があります。
企画・開発の業務は、市場の動向や消費者のニーズを読みながら売れる商品を企画して世に出す業務です。
柔軟な発想力と社内外との調整を担う高いコミュニケーション力が必要です。また、採算は取れるかなど常にビジネス目線で考える必要があり、バランス感覚も求められます。
業務を行う為には、業界に対する深い知識が必要です。
そのため、ミツバハウジングでは新卒で企画・開発の部署へ配属になることはありません。
しかし、仲介営業部門の仕事内容は、接客したお客様のニーズを把握し、街やマンション・戸建のことをよく理解しご提案をします。
新しいものをカタチにする事はありませんが、業務経験を積んでいくと［ニーズ・商品知識・予算］を深く理解する事ができます。また、お客様に寄り添って提案していくことでお住まいをカタチにして提供するので企画・開発に近い業務になることもあります。
将来的にジョブローテーションも可能です。
まずは仲介営業部で業務を経験を積んで欲しいと思います。
不動産査定について①(査定の種類・査定価格の算出方法・査定前の準備)
１.不動産査定の種類
不動産査定は主に、AI査定、簡易査定、訪問査定の３つの方法があります。それぞれの特徴を説明します。
1.AI査定（所要期間：数分～即日）
AI査定は、物件の基本的な情報を入力するだけで査定額を簡単に算出できる便利なWebサービスです。個人情報として必要なのはメールアドレスのみで、他の個人情報は一切不要です。このサービスでは、過去の売却事例と入力された物件情報を照らし合わせ、AIが査定額を算出します。
AI査定の大きなメリットは、その手軽さとスピード感です。最短1分で査定結果を知ることができるため、時間を節約しつつ、簡単に物件の価値を把握できます。インターネット上で完結するため、外出する手間も省けます。
一方で、AI査定にはいくつかのデメリットも存在します。AIが計算する査定額は、入力されたデータと過去の取引データを基にしているため、最新の取引状況や個別の事情が反映されにくいです。そのため、査定の精度が必ずしも高いとは言えません。
AI査定はあくまで機械的な計算に依存しているため、専門家の目による細やかな評価や、現地の状況に基づいた査定とは異なります。そのため、実際の売却価格と乖離する可能性があることも念頭に置いておきましょう。
2.簡易査定（所要期間：即日～5日程度）
簡易査定、またの名を「机上査定」と呼ばれるこの査定方法は、最短で即日、通常は5日程度で査定結果が得られます。不動産会社が依頼を受けた物件の情報、取引実績、そして市場動向を元に査定額を算出します。
不動産会社によって使用するデータや情報は異なるため、査定額にも差が出ることがあります。例えば、A社では3,000万円と査定された物件が、B社では3,500万円と評価されることも珍しくありません。
そのため、机上査定を行う際には、複数の不動産会社に査定依頼をして比較・検討することが重要です。複数の査定結果を見比べることで、物件の正確な価値を把握しやすくなります。また、各社の査定根拠を理解することで、より納得のいく売却活動ができるでしょう。
3.訪問査定（所要期間：1～2週間程度）
訪問査定とは、不動産会社の担当者が直接物件を訪問し、詳細な調査を行ったうえで査定額を算出する方法です。結果が出るまでには、通常1週間から2週間程度かかります。
不動産会社は物件の状態を直接目視でチェックするだけでなく、近隣との境界や付帯設備、周辺環境や立地条件も含めて詳細に調査します。そのため、机上査定と比べてより正確な査定額が得られる可能性があります。
この詳細な調査によって、机上査定で得られた査定額と大きな差が出ることもあります。実際の物件の状態や周辺環境を考慮した査定が行われるため、より現実的な価格が提示されるでしょう。
訪問査定を行うことで、物件の真の価値を把握しやすくなり、売却を検討する際に役立つ情報が得られるでしょう。複数の不動産会社に訪問査定を依頼して比較することで、より納得のいく結果を得ることができます。
２.査定価格はどのように決まる？
不動産の査定価格は、どのように算出されるのでしょうか。
1.取引事例比較法
取引事例比較法は、周辺の似ている物件の取引事例を基に査定価格を算出する方法です。特にマンションや土地（一戸建ての土地部分も含む）の査定に広く利用されています。
【取引事例比較法の手順】
1.類似物件の取引事例収集
対象物件と似ている物件の過去の取引事例を集めます。
2.成約価格の比較
集めた取引事例の成約価格を比較し、査定価格の基準を決定します。
3.価格の修正
駅からの距離や室内の状態など、物件固有の状況を考慮して価格を修正します。
類似性が高く、新しい事例を用いるほど、精度の高い査定結果が得られます。そのため、取引実績の豊富な不動産会社に査定を依頼することが重要です。経験豊富な不動産会社は、最新のデータを持ち、より正確な査定を行うことができます。
2.原価法
原価法は、所有する不動産を再度建築した場合に必要となるコストを基に算出する方法です。特に一戸建ての建物価格を算出する際に利用されます。
【原価法の手順】
原価法で査定価格を算出するには、再建築した場合のコストを計算し、さらに築年数に応じた減価修正を行う必要があります。計算式は以下の通りです。
「査定価格 ＝ 単価 × 総面積 × （耐用年数－築年数） ÷ 耐用年数」
たとえば、面積20坪、築10年の木造一戸建てで、再建築費用が坪50万円の場合を考えてみましょう。
坪50万円 × 20坪 ＝ 1,000万円
1,000万円 × （22年 － 10年） ÷ 22 ＝ 約545万円
したがって、この物件の査定価格は約545万円となります。
原価法は、再建築コストと減価修正を基に算出されるため、特に築年数が少ない物件に対して有効な方法です。査定価格の目安を得るために、耐用年数や再建築コストを正確に把握することが重要です。
3.収益還元法
収益還元法は、その不動産が将来生み出すと予想される利益を基に査定価格を算出する方法です。主にアパートやマンション、オフィスなどの収益物件の査定に利用されます。収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2つの方法があります。
・直接還元法
直接還元法は、不動産が1年間で生み出す純利益を、近隣の似た条件の物件の還元利回り（不動産の収益性を表す利率）で割って、物件の収益価格（査定価格）を求める方法です。計算式は「査定価格 ＝ 1年間の純利益 ÷ 還元利回り」です。
・DCF法
DCF法は、将来得られる収益と売却価格を現在価格に換算し、それらを合計して査定価格を求める方法です。主に投資用不動産の査定に用いられます。
ただし、DCF法は計算方法が複雑であるため、直接還元法を利用する不動産会社のほうが多いようです。
３. 不動産査定を依頼する前にしておくこと
次に、不動産査定を依頼する前にしておくべきことを説明します。
1.書類の準備
まず、AI査定や簡易査定を受ける際に必要となる情報は以下のとおりです。
・住所
・物件の種類
・面積
・築年数
・間取りなど
・訪問査定に必要な書類
訪問査定を受ける際に準備しておくとよい書類は、一戸建てとマンションで異なります。一戸建ての場合、以下の書類を用意しておくと査定がスムーズに進みます。
本人確認書類 | 運転免許証や保険証など |
登記簿謄本 | 法務局、インターネット（※インターネットから入手すると証明書としては使えません） |
権利証（登記識別情報通知） | 購入時に取得（紛失の場合は司法書士に相談） |
土地の実測図 | 測量士と土地家屋調査士に依頼する |
土地の境界が確認できる資料 | 測量士と土地家屋調査士に依頼する |
越境の覚書 | 隣人と協議して作成する |
建物の設計図書（確認申請図、竣工図等の建物図面） | 購入時に取得（紛失の場合は不動産会社に相談） |
建築確認申請書および建築確認済証 | 購入時に取得（紛失の場合は建設業者や市区役所から取得可能） |
検査済証 | 購入時に取得（紛失の場合は市区役所から台帳記載事項証明書を取得） |
固定資産評価証明書 | 毎年4～6月に郵送される |
2.物件の長所をまとめておく
不動産の査定や売却をスムーズに進めるためには、物件の長所をしっかりとアピールすることが重要です。以下に、思いつく限りのアピールポイントの例をまとめました。
交通利便性：電車やバスの本数が多く、通勤や通学に便利な立地です。
子育て環境：徒歩圏内に子どもを安心して遊ばせられる公園が多くあります。
安全性：夜間でも適度な人通りがあり、女性も安心して歩けます。
買い物の便利さ：早朝や深夜も営業しているスーパーがすぐ近くにあります。
教育環境：学区内の小学校や中学校の評判が良く、子育て世代に人気です。
また、物件の長所だけではなく、物件の設備や状態についても正確に伝えることが大切です。設備や建物に瑕疵がある場合は、隠さずにしっかりと伝えましょう。
3.物件の相場を調べておく
不動産価格の相場を調べる際に、不動産ポータルサイトで売却相場を確認することは基本的な方法です。ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は「売り出し価格」であり、相場とは異なるため参考程度に留める必要があります。ここでは、より具体的に不動産価格の相場を自分で調べる方法を2つご紹介します。
【方法①】レインズマーケットインフォメーションで調べる
レインズマーケットインフォメーションは、公益財団法人不動産流通機構が運営するサイトで、全国の不動産取引情報を閲覧できます。不動産会社だけでなく一般の方も利用可能です。ただし、成約時期や築年数などの詳細は記載されていません。不動産取引が特定できないよう配慮されているためです。
・サイトで確認できる内容
価格：百万円単位で十万円単位を四捨五入して表示。
単価：万円／m²で小数点以下を四捨五入して表示。
面積（建物・土地）：実際の面積に20m²の幅を持たせて表示（200m²超は「200m²超」と表示）。
築年：実際の築年に2年の幅を持たせて表示。
成約時期：成約された年月を3カ月で区切った範囲で表示。
・利用時の注意点
成約事例だけを基準にしないことが重要です。サイト内には「不動産の価格は個別要因や取引事情により変動し、一律に定まるものではないので、ご注意ください」という注意書きもあります。不動産の相場は、需要と供給、物件概要によって変化します。サイト内の成約事例と自分の物件を比較して、同じ価格で売却できると判断しないようにしましょう。
【方法②】土地総合情報システムを利用して取引価格を調べる
土地総合情報システムは、国土交通省が運営するサイトで、不動産の取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格を閲覧できます。こちらも一般の方が利用可能ですが、物件が特定できないよう詳細は分からないようになっています。
・確認できる取引情報
土地
土地と建物
中古マンション
農地
林地
物件の詳細については、「所在地」、「最寄駅」、「取引総額」、「坪単価」、「面積」などが分かります。物件の所在地は町名までの表示となり、町名で大まかな相場を把握することになります。
４. まとめ
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不動産会社によって査定額に差があるのはなぜ？高額査定を鵜呑みにするとどうなる？
１.「査定額」の買取と仲介の違い
不動産の査定額を考える際には、買取と仲介という異なるアプローチがあることを認識しておく必要があります。
不動産の買取査定額は、不動産会社が「この金額で買います」と提示してくれる価格です。査定額がそのまま売却価格になると考えて問題ありません。
一方、仲介の査定は、「この金額で売り出せば買い手が見つかる」という見積もり金額が提示されます。あくまでも見積もりになるので、実際に査定額で売却できるかは分かりません。
さらに、査定額は不動産会社ごとに独自の基準で算出されます。法的には、不動産会社は査定の根拠を利用者に明示する必要がありますが、具体的な基準については各社の裁量に委ねられています。
２.不動産の査定額を決める5つの要素
不動産査定では、主に以下の５つのポイントで決まります。
1.立地条件
不動産の査定では、立地条件も重要な要素となります。たとえば、人気のある地域や交通の便が良い場所、近隣施設の充実している地域などは、査定額が高くなる可能性があります。
2.物件の状態
不動産の査定では、物件自体の状態や条件も重視されます。建物の広さや間取り、設備の充実度、リフォームや改装の有無などが査定額に影響を与えます。
3.近隣の物件取引事例
同じ地域や近隣で行われた物件の取引事例を参考にします。同じエリアでの類似物件の価格や取引条件を分析し、査定額を判断する重要な要素です。
4.公示価格・路線価
公示価格や路線価は、土地や建物の評価に影響を与える指標です。公示価格は不動産の取引価格を公表するものであり、路線価は土地の地価を示します。これらの情報は査定の際に参考にされることがあります。
5.市場の需要と供給
不動産市場の需要と供給のバランスも査定額に影響を与えます。需要が高く供給が少ない場合は、査定額が上昇する可能性があります。
３. 不動産会社によって査定額に差があるのはなぜ？
前項で解説した査定を出すときの基準を使えば金額は統一できそうなのに、なぜ不動産会社によって査定額がバラバラなのか、不思議ですよね。
それは、最初にお伝えしたとおり、不動産会社ごとに独自の基準で査定額を出すからなのです。
独自の基準とは具体的にいうと、「査定方法」と「不動産会社の都合」です。
１.査定方法（参考にする取引事例）が違う
不動産会社は一般的に、公益財団法人である不動産流通推進センターが作成した「価格査定マニュアル」を参考に査定を行います。
不動産会社によって独自のマニュアルを使うこともありますが、ほとんどはこの価格査定マニュアルに準拠しています。しかし、同じマニュアルを使っていても、不動産会社ごとに査定額が異なることがほとんど。その理由は、査定方法（参考にする取引事例）が違うからです。
不動産の取引事例は数多く存在し、類似した物件でも様々な事情により取引金額は異なります。そのため、同じ査定方法を使っていても、不動産会社によって参考にする事例が異なると査定価格も異なってしまうことがあります。
たとえば、安い価格で取引された物件を参考にして査定された場合、低い査定金額が算出されることがあります。一方で、高い取引価格で取引された物件を参考にすると、高い査定金額が算出されることもあります。
２.不動産会社の都合によって高額査定を出すことがある
不動産会社の都合や戦略によっても査定価格に差が生じることがあります。
たとえば、インターネットの一括査定などで複数の会社に査定を依頼する場合、自社に売却を任せてもらうために、あえて相場よりも高い査定価格を提示してくる不動産会社も存在します。
また、最初に高めの売却価格を設定し、反響に応じて価格調整を行いながら、できるだけ高い売却価格で成約を目指すという方法を取る会社もありますし、短期間で確実に売れそうな価格に設定する会社もあります。
つまり、査定価格は単純に市場相場や物件の特徴に基づいているわけではなく、不動産会社の戦略や利害関係、売却価格を設定する方法が異なるのです。
４. 高額査定を鵜呑みにするとどうなるのか
５.高額な査定額や大手の会社だからといって高く売れるとは限らない
一般的に、大手不動産会社はブランド力や広告宣伝力を持っており、売却をスムーズに進めることが期待されます。しかし、高額な査定額や大手であるからといって、必ずしも早く高額で売却できるわけではありません。
不動産を売却する際には、大手不動産会社と地元密着型の不動産会社を比較することが重要です。
売却の面では、大手不動産会社は国内外での広告や販売網を活用し、広範な範囲に情報を発信することが可能です。
それに対して、地元密着型の不動産会社は地域のニーズに特化し、地元の買い手とのつながりや地域特有のマーケティング手法を駆使します。一見、駅から遠かったり、築年数が古かったりする条件の物件でも、人気の学区や子育てに適したエリアであれば、素早く売れることが多いのです。地元密着型の不動産会社は、そのような情報に詳しく、相場感も持っています。
売却を考える際には、物件の特性に合わせて大手不動産会社と地元密着型の不動産会社を比較しましょう。どちらが最適かは物件の条件や地域の需要によって異なるため、査定結果や提案内容を比較して信頼できる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
６. まとめ
当社は地域に特化した強みを持っているだけではなく、「マーケティング＆広告専門チーム」が適切な媒体に販売活動を仕掛け、圧倒的な集客を行います。そして、販売力のある営業マンが売主様に代わり、売却をスムーズに進めさせていただきます。メールでも電話でも構いませんので、まずはご相談ください。
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コラム・住まい探しに役立つ情報
■ 新卒必見！就活の疑問をスッキリ解決
新卒の皆さん、就職活動を進める中で、さまざまな疑問や不安を抱えることもあるのではないでしょうか？
例えば、『エントリーシートや面接でどんな質問が来るのだろう？』『企業が求める人物像って何？』など、気になるポイントは尽きませんよね。
このページでは、そんな新卒の皆さんが抱える疑問を少しでも解消できるよう、就職活動に役立つQ&Aをまとめました！企業の選考基準や就活準備のヒントなど、具体的で実践的な情報をお届けしますので、ぜひ最後までご覧ください。
あなたの就職活動がスムーズに進み、理想の企業と出会えるよう、ぜひこのQ&Aをお役立てください！
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■【Q】これから就活を始めるには何から手をつければいい？
【A】『自己分析・自己PR』に取り組もう！
よく言われている「自分の理解」と「会社の理解」。特に自分の得意不得意を明確にし、就活中や就職後の会社に対するイメージの不一致を無くすためにもしっかり、自己分析をしましょうと言われています。
自己分析・自己ピーアールを整理する際におススメしているのが
ご自身のご両親や恩師に、お話を聞くことです。
ご両親と同業の業界へ進むことはなくとも、社会人の先輩です。
客観的に自身の事をどう見えてるかを素直な気持ちで聞いてみてください。また、親御さん達の就活と自分の就活の違いなども聞いてみると面白い事が聞けるかもしれません。聞く力を養っておくことは、は営業職には大切な準備です！
弊社では、不動産営業職を募集しています。営業職はお客様とお話することが多い業務です。
準備ができたら、弊社会社説明会に是非ご参加ください。
【A】『自己分析・自己PR』に取り組もう！
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特に自分の得意不得意を明確にし、就活中や就職後の会社に対するイメージの不一致を無くすためにもしっかり、自己分析をしましょうと言われています。
自己分析・自己ピーアールを整理する際におススメしているのがご自身のご両親や恩師に、お話を聞くことです。
ご両親と同業の業界へ進むことはなくとも、社会人の先輩です。
客観的に自身の事をどう見えてるかを素直な気持ちで聞いてみてください。
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聞く力を養っておくことは、は営業職には大切な準備です！
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■企業説明会はどんな服装で参加すべき？
オンライン開催の場合「服装自由」と表記のある企業さまも、多いのではないでしょうか。
服装自由の際、迷った場合にはスーツで問題ありません。
ミツバハウジングの会社説明会は●対面式・来社での会社説明会●と〇オンラインでの会社説明会〇を、用意しています。
●対面・来社での説明会の場合には、スーツまたは、ビジネスカジュアルスタイルをおススメします。
男性のビジネスカジュアルは、ジャケット・きれいめのパンツ・シャツという組み合わせです。
女性のビジネスカジュアルは、ポロシャツやカーディガンはもちろん、ノーカラーのジャケットやブラウスでもOKです。
〇オンラインでの会社説明会では、普段の授業を受けている服装で問題ありません。
注意して欲しい点は、露出度の高い服装・派手すぎるメイクや、だらしない格好などはNGです。不快感や違和感を与えるような服装は避けましょう。
自宅から参加する場合は、気が抜けがちですが部屋着などのラフな格好になりすぎないよう注意してください。
オンラインの場合手元に、飲みのものなど用意して飲みながら参加して頂いても大丈夫です！リラックスした状態で、疑問に思ったことはどんどん質問してください！
【A】迷った場合にはスーツで問題ありません。
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オンラインの場合手元に、飲みのものなど用意して飲みながら参加して頂いても大丈夫です！リラックスした状態で、疑問に思ったことはどんどん質問してください！
■予約した会社説明会の日程を振り替えることはできる？
予約をしていた会社説明会、直前になって、別の面接と日程が重複することや当日に体調が悪くなることもあるかと思います。
会社説明会をキャンセルしたら印象が悪くなるのではないか、内定がもらえないのではないかと心配する人は多くいるようですがやむを得ず、欠席しなければいけない事情が発生すると企業も理解しております。
その為、理由があればあまり神経質になりすぎる必要はありません。
一方で、絶対やってはいけないのは会社説明会の無断欠席です。会社説明会のキャンセルは珍しいことではありませんが、連絡手段や理由付けなどの対処方法について適切に理解をしておかないと、企業に悪い印象を与えかねません。
会社説明会のキャンセルは無料で学生に損失はありませんが、理由なく無断欠席をすることによって企業にとっては大きな機会損失になります。
やむを得ない場合には必ず、事前にナビサイト内で変更・キャンセルをしましょう。
前日や当日急遽キャンセルになった場合には緊張してしまうかもしれませんが電話で直接、理由を述べてキャンセルをし、別日程で会社説明会に参加できるかどうか確認しましょう。
【A】変更はOKです！無断は絶対NG！
予約をしていた会社説明会、直前になって、別の面接と日程が重複することや当日に体調が悪くなることもあるかと思います。
会社説明会をキャンセルしたら印象が悪くなるのではないか、内定がもらえないのではないかと心配する人は多くいるようですがやむを得ず、欠席しなければいけない事情が発生すると企業も理解しております。その為、理由があればあまり神経質になりすぎる必要はありません。
一方で、絶対やってはいけないのは会社説明会の無断欠席です。会社説明会のキャンセルは珍しいことではありませんが、連絡手段や理由付けなどの対処方法について適切に理解をしておかないと、企業に悪い印象を与えかねません。
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前日や当日急遽キャンセルになった場合には緊張してしまうかもしれませんが電話で直接、理由を述べてキャンセルをし、別日程で会社説明会に参加できるかどうか確認しましょう。
不動産売却時にかかる税金や譲渡所得で利用できる特例
１.不動産売却時にかかる税金
契約書に記載されている「契約書貼付する収入印紙は、売主・買主が平等に負担するものとする」という記載は、売主と買主が印紙代を平等に負担することを意味しています。 しかし、実際の負担方法には、以下の2つのケースがあります。
a.契約書原本を2部作成し、売主・買主がそれぞれ印紙代を負担
この場合、契約書の原本が2部作成され、売主と買主がそれぞれの原本に必要な印紙を貼付し、印紙代を負担します。
b.契約書原本を1部作成し、原本を保管する方が印紙代を負担
この場合、契約書の原本は1部作成され、通常は不動産取引の仲介業者や弁護士などが原本を保管します。この場合、原本を保管する側が印紙代を負担することが一般的です。
これらの方法は、不動産取引における慣習や契約の条件によって異なることがあります。契約書の作成や印紙代の負担については、売主と買主が合意し、契約書に明記されることが重要です。
2. 仲介手数料の消費税
仲介手数料は、売買価格に応じた料率が宅地建物取引業法で定められており、売買契約成立時には売買価格の3%に加えて6万円、そして消費税がかかります。
支払うタイミングは、売買契約成立時に50%、残りの50%は引き渡し完了時に支払われます。
仲介手数料は宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。
| 売買価格（税込） | 料率（税抜） |
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超 | 3% |
たとえば、不動産の売買価格が400万円を超える場合は、上限料率が3%となりますので、計算式は「仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円＋消費税」となります。
売主が物件を売却する際には、抵当権が設定されている場合、売却資金でその抵当権を解消するために「抵当権抹消登記」が必要です。この手続きは、売主の権利を買主に譲渡する前に行われます。通常、抵当権抹消登記と所有権移転登記は決済日に一緒に行われます。また、売主の住所が変更されている場合には「住所変更登記」も必要です。
抵当権抹消登記の場合、登録免許税の費用は1物件につき1,000円です。1物件とは、土地が1筆であり、建物が1つの建物である場合を指します。たとえば、一戸建ての場合、土地と建物2件分の登録免許税がかかります。登録免許税の支払いは、登記申請時に司法書士の報酬と一緒に請求され、指定された金額の印紙を貼ることで印紙税も納められます。
4. 譲渡所得税
不動産を売却する際には、売却益に譲渡所得税がかかります。売却益が発生していた場合は確定申告を行い、納税をしましょう。計算方法は次項で詳しく解説します。
２.譲渡所得税の計算方法
譲渡所得は、売却時の価格ではなく、取得費用と売却費用を売却金額から差し引いて算出されます。この章では、譲渡所得税の計算方法を解説します。
３.譲渡所得で利用できる特例
2. 所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例
この特例は、自らの居住用のマイホームを売却した際に適用され、一定の要件を満たすことで長期譲渡所得税の税率を軽減するものです。
特例を受けるための基本的な要件は、売却物件が自分の居住用財産であり、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていることです。
通常、長期譲渡所得に対する税率は20.315％ですが、この特例を利用すると、課税譲渡所得の最初の6,000万円までが14.21％まで軽減されます。ただし、6,000万円を超える部分については通常の税率が適用されます。
詳細は以下のとおりです。
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合 計 |
課税譲渡所得が 6,000万円以下 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合 計 |
課税譲渡所得が 6,000万円超（6,000万円以下の部分） | 10.21% | 4% | 14.21% |
課税譲渡所得が 6,000万円超（6,000万円超の部分） | 15.315% | 5% | 20.315% |
なお、この特例は「3,000万円の特別控除の特例」と併用可能です。
詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
４.売却でかかる税金の納付時期や納付方法
確定申告の計算期間は1月1日から12月31日までの1年間です。必要な書類を用意して、2月15日から3月15日の間に提出しましょう。
◎確定申告の手順
1.課税譲渡所得を計算する。
2.必要書類を準備する。
3.確定申告書を作成する。
4.税務署に訪問するか、電子申告で手続きを行う。
5.納税か還付を受ける
申告書を提出した後は、還付を受けるか、納税します。還付を受ける場合は、申告書に記入した金融機関の口座に振り込まれます。
◎納税の方法
・振替納税を利用する
・現金で納付する
・国税電子申告・納税システム（e-Tax）で納付する
・クレジットカードで納付する
◎確定申告に必要な書類
・譲渡所得の内訳書…不動産の概要や売却金額、費用などを記載した書類。税務署から送付されるので、記入して提出します。
・譲渡時の書類…売買契約書や売買代金受領書、固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などのコピー。
・取得時の資料…不動産を取得した際の売買契約書や固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などのコピー。
・売却した不動産の全部事項証明書…法務局で入手できます。特例の申告では原本の提出は必要ありません。
５.まとめ
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コラム・住まい探しに役立つ情報
空き家が過去最多の900万戸に！所有している空き家を売るべきか・貸すべきか判断するポイントは？
１.空き家が過去最多の900万戸に
２.空家対策特措法が改正された影響は？
令和５年12月13日に、空家対策特措法の一部を改正する法律（令和５年法律第50号）が施行されました。
詳しくは国土交通省の『空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について』をご確認ください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000138.html
３.空き家と固定資産税の関係について
2. 「住宅用地の特例措置」が適用されると土地の税率が軽減
空き家でも、「住宅用地の特例措置」が適用されると、土地の一部に税率の軽減が行われます。軽減率は以下のとおりです。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分） 固定資産税が1/6
一般住宅用地（200㎡超の部分） 固定資産税が1/3
この特例措置により、所有者は固定資産税の支払いを軽減できますが、条件として住宅が建っていることが条件となります。
3. 「特定空き家」「管理不全空き家」は固定資産税が高くなる
先に説明した住宅用地の特例措置は、「特定空き家」に指定されると利用できません。
また、先述したとおり、空き家対策特別措置法の改正により、新たに「管理不全空き家」も指導・勧告の対象になりました。空き家が建つ市区町村から「特定空き家」または「管理不全空き家」としての指導を受け、それに従わずに勧告を受けると固定資産税等の軽減措置（住宅用地特例）が受けられなくなります。
軽減税率の適用が外されると、1.4%の税率でそのまま課税されます。更地に戻した場合も特例の対象外となります。特例による軽減税率は最大で1/6なので、更地に戻すと固定資産税が最大6倍に増加します。
４.空き家を売るメリットデメリット
【空き家を売るメリット】
メリット①：売却したら現金化できる
空き家を売却すれば、その資産を現金化することができます。手元に現金が入ることで、将来の投資や生活費に活用できます。
メリット②：空き家の維持や管理から解放される
空き家を売却すれば、その維持や管理から解放されます。管理やメンテナンスにかかる手間や費用がなくなり、ストレスフリーな生活を送ることができます。
デメリット：資産がなくなる
空き家を売却すれば、その資産が失われます。将来的な資金不足や突発的な支出に備えて、資産を保持したい場合は慎重に考える必要があります。
5.空き家を貸すメリットデメリット
【空き家を貸すメリット】
メリット①：家賃収入を得られる
空き家を貸し出すことで、家賃収入を得ることができます。定期的な収入源となり、経済的な安定感を得ることができます。
メリット②：家の劣化を防げる
定期的な入居者がいることで、家の劣化や荒廃を防ぐことができます。空き家リスクを低減し、不動産の価値を維持することができます。
デメリット①：空き室リスクがある
長期間入居者がいない場合、空き室リスクが発生します。家賃収入が途絶えることで収入の不安定性が生じる可能性があります。
デメリット②：将来売りたいときに難易度が上がる
将来的に売却したい場合、入居者がいる状態での売却は難しくなります。また、入居者との契約解除などの手続きが必要となります。
デメリット③：毎年確定申告が必要
家賃収入がある場合、毎年の確定申告が必要となります。手続きの煩雑さや税金の支払いに対する負担が生じる可能性があります。
6.空き家は売るべきか？貸すべきか？判断するポイント
空き家を放置していてもひとつもメリットはありません。売るか貸すか早めに選択をしないと損をするばかりです。前章では売る場合と貸す場合のメリットデメリットを解説しましたが、この章では、空き家を売るか貸すか、判断する際のポイントを解説します。
7.まとめ
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