1.住宅ローンの種類

公的ローンと民間ローンの特徴は以下のとおりです。

・公的ローン

国や自治体などが提供する住宅ローンです。「財形住宅融資」「自治体融資」が該当します。

・民間ローン

民間の銀行や保険会社などが提供する住宅ローンです。都市銀行・地方銀行、信用金庫・農協など、各金融機関が提供しているローンの他、不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携している「提携ローン」が該当します。

特徴は以下のようになります。公的ローンに分類される自治体融資については、自治体によって融資の条件が異なります。各自治体のホームページなどで確認ください。

2.フラット35は行政が運営するローン

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンで、公的ローンと民間ローンの中間的な存在です。

フラット35の特徴を挙げると、主に以下の4つが大きなポイントとなります。

1. 人に対する審査基準はゆるめだが、住宅に対する審査基準が厳しい
2. 金利は固定金利のみ
3. 団体信用生命保険への加入は任意
4. 保証料不要

次項で詳しく解説します。

この項目では、譲渡所得税の計算方法について詳しく解説します。

1.譲渡所得にかかる所得税と住民税は所有期間によって異なる

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、売却年によって税率が異なり、所有期間が5年以下か5年以上かによって短期と長期に区分されます。

短期の場合は最高で39.63％の所得税と9％の住民税がかかり、長期の場合は所得税率が最高20.315％、住民税率が5％となります。所有期間が10年以上の場合には、軽減税率の特例が適用されることもあります。

※2013年～2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます

たとえば、売却価格が3,000万円で取得費が2,400万円、さらに譲渡費用が200万円の場合、譲渡所得は「3,000万円−2,400万円−200万円」で400万円となります。

所有期間に応じた所得税と住民税の計算式を以下に示します。

・所有期間5年以下の場合

400万円×39.63％＝158万5200円（所得税122万5200円＋住民税36万円）

・所有期間5年超の場合

400万円×20.315％＝81万2600円（所得税61万2600円＋住民税20万円）

・所有期間10年超の場合（軽減税率の特例を適用する場合）

400万円×14.21％＝56万8400円（所得税40万8400円＋住民税16万円）

2.譲渡所得税の計算式

譲渡所得は、売却価格そのものが利益になるわけではありません。不動産を購入した際の費用（取得費）と売却した際の費用（譲渡費用）を、売却金額から差し引いて、その差額が譲渡所得となります。

譲渡所得を計算式で表すと以下のようなります。

※減価償却の計算式

減価償却費 ＝ 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

（経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間を表します）

3.取得費と譲渡費

取得費と譲渡費は、以下のものが該当します。

・取得費（不動産を購入したときの費用）

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

(1)土地・建物の購入代金

(2)建築代金

(3)購入時にかかった税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など)

(4)仲介手数料

(5)測量費

(6)整地費・建物の取り壊し費用など

(7)設備費

(8)改良費

(9)一定の借入金利子

参考：国税庁のホームページ「No.3252　取得費となるもの」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

・譲渡費（売却したときの費用）

修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用や売却した代金の取立てのための費用などは譲渡費用に含まれません。

(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料

(2)印紙税で売主が負担したもの

(3)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

(4)土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

(5)既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金。これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

(6)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考：国税庁のホームページ「No.3255　譲渡費となるもの」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm

相続方法はどのようなものがあるのか分からないという方も多いかと思いのではないでしょうか。相続には、不動産を売却しないという選択もあります。

1.現物分割…遺産をそのままの形で分割する
現物分割は、遺産をそのままの形で相続人に分配する方法です。
一戸建てやマンションのような建物を分配することは物理的にできないため、「長男が家、次男は銀行預金」といった方法で分配されるケースが一般的です。

●現物分割のメリット
・不動産を残せる
・公平な分配ができる
・相続税の負担を軽減できる可能性がある

遺産を物理的に分割することで、相続人間の権利や所有権を明確にし、公平な分配が可能となります。また、分割によって相続税の負担を軽減することができる可能性もあります。

●現物分割のデメリット
・公平に分配することが難しい
・協議がまとまらず、トラブルになる可能性がある

相続人の間で公平な分割を実現するのは困難なことがあります。たとえば、相続人が3人で遺産が土地のみの場合、その土地を3等分することは容易ではありません。また、相続の間で遺産の選定や取得方法について意見の相違が生じ、分割の決定が複雑化することがあります。

●現物分割が向いているケース
・他の相続人の理解を得やすい環境（実家に居住している長男がそのまま実家を相続する場合や、配偶者が自宅を相続する場合など）
・不動産が複数ある、預貯金などの遺産がある、現物分割を行っても相続人間の公平性が保たれるケース。

2.換価分割…売却してお金に変える
換価分割は、不動産を売却し得られた資金を相続人全員に公平に割り当てます。この方法は、不動産の物理的な分割が難しい場合や、相続人の間で遺産の利用や管理について合意が得られない場合に利用されます。

●換価分割のメリット

・公平な分配ができる
・不動産維持管理が不要になる

不動産などの換金性が低い資産を売却し、分割しやすい現金に換えることで、遺産分割割合に応じた公平な分配ができます。

●換価分割のデメリット

・不動産の売却がスムーズに進まないことがある

不動産の売却に時間がかかる、または売却そのものが難しいケースがあり、それによって相続手続きが長引く可能性があります。

●換価分割が向いているケース
・不動産維持管理が負担
・相続財産の中に、相続人全員が相続を希望しない遺産がある
・相続税の支払いに必要な資金は別途確保されており、不動産を売り急いでいない

3.代償分割…相続人が超過分をお金で支払う

代償分割とは、一部の相続人が相続分を超える財産を一時的に相続し、その代わりに、超過分を他の相続人に金銭で支払う方法です。一部の相続人が土地や建物を受け取ることで、不動産資産の価値を保ち、将来の世代に受け継ぐことができます。

●代償分割のメリット
・遺産分割をスムーズにできる
・公平に遺産分割ができる

代償分割のメリットは、遺産をそのままの形で分割でき、公平な遺産分配ができる点です。これにより、分割が難しい資産も適切に分配され、相続人間の対立や紛争を回避できます。

●代償分割のデメリット
・超過分を支払う相続人に相応の資金力が必要
・超過分の算出でトラブルが起きることがある
・贈与税・所得税が発生することがある

超過分を支払う相続人の資力が必要となり、超過分が支払えないと代償分割が成立しません。また、相続人間で超過分の支払い方に関する意見の相違が生じ、トラブルの原因となる可能性があります。さらに、超過分の支払いに関連する所得税や贈与税がかかる場合もあります。

●代償分割が向いているケース
・遺産が不動産しかない（預貯金などの流動資産が少ない）
・相続人全員が自身の相続分を望んでいる（相続人が特定の財産（自宅・自社株式などを引継ぎたい）

4.共有分割…遺産を相続人全員のものにする
共有分割とは、遺産を複数の相続人で共有する方法の一つです。共有された財産は、所有者全員によって共同管理され、利益や費用が共同で分担されます。
共有分割は、遺産を均等に分割するのではなく、共有して所有することで相続人間の合意を得やすくし、相続財産の管理や取引を円滑にすることを目的としています。

●共有分割のメリット
・遺産を簡単かつ公平に分割できる
・財産を維持しやすい
・相続税負担が軽減される可能性がある

遺産を簡単かつ公平に分割できるため、財産の管理や維持が容易になります。また、遺産が分割されるため、相続税の計算基準が低くなり、税金の負担が軽減される可能性もあります。

●共有分割のデメリット
・遺産管理の調整が必要
・協議がまとまらず、トラブルになる可能性がある
・不動産の売却や処分が制限される場合がある

遺産の売却や処分に関しては、全ての相続人の合意が必要となるため、遺産の取引や維持に関するトラブルが生じる可能性があります。特に不動産の売却や処分においては、全ての相続人の同意が必要とされるため、財産の売却や処分が制限される可能性があります。

●共有分割が向いているケース

・相続財産が複数の相続人によって共有されるケース
・相続人全員が財産の共有を希望しており、相互に信頼関係がある
・遺産の分割が難しい場合や、売却や処分が困難な財産が含まれるケース

売却で失敗しないためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。「信頼できる」というのは具体的にどういうことを指すのか、説明します。

1.適正な査定価格であるか
不動産査定を依頼した際、査定価格が相場よりも著しく高い場合は要注意です。

査定価格は、不動産会社ごとに独自の基準で査定額が算出されるため、法的には査定の根拠を明示する義務があるものの、具体的な基準は各社の裁量に委ねられています。中には自社に売却を委託してもらうために、わざと相場よりも高い査定価格を提示する会社も存在します。

一部の会社は最初に高額な売却価格を提示し、反響に応じて柔軟に価格調整を行いながら、できるだけ高い売却価格で成約を目指す戦略をとることもあります。逆に、迅速な成約を重視して価格を短期間で調整する会社も見受けられます。

要するに、査定価格は市場相場や物件の特徴だけでなく、不動産会社の独自の戦略や利害関係に影響され、価格設定方法も様々です。査定結果を受ける際には、これらの背景を考慮することが重要です。

2.売却実績があるか
信頼できる不動産会社を選ぶ際に、その売却実績は重要なポイントとなります。

売却の得意分野はその会社によって異なります。タワーマンションに特化した成功例が豊富な会社もあれば、古い戸建てや大規模な土地、借地権に強い会社も存在します。
不動産会社のウェブサイトや資料を見るか、直接問い合わせて、これまでの取引実績を確認しましょう。同じ地域や物件での売却経験があるかどうかを調査することで、その会社が市場でどれだけの経験を積んでいるかを知ることができます。

3.地域の情報に精通しているか
地域に特化した専門性があるかどうかも考慮しましょう。専門性が高い不動産会社は、その分野での実績やノウハウが豊富である可能性が高いです。

一般的な人気エリアの物件であれば、どの不動産会社に依頼しても成約は早いかもしれませんが、そうでない場合は地域に密着したサービスを提供する会社を選ぶことが重要です。地元密着型の不動産会社は、その地域のニーズや市場トレンドに詳しく、物件の特徴を理解しています。これにより、取引がよりスムーズで成功率の高いものとなるでしょう。

4.売主に寄り添った説明があるか
情報提供が偏りなく、プラス面だけでなくマイナスな側面についてもしっかりと説明してくれる不動産会社は信頼性があります。良い情報だけを提供する会社は魅力的に見えるかもしれませんが、現実的かつ誠実な情報を提供してくれる会社の方が、売主の立場に立っていると感じられることがあります。

つまり、売却に際して予想されるプラス面だけでなく、潜在的な課題やリスクについても丁寧に説明してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。このような寄り添ったサポートがあることで、売主としての信頼感が生まれやすくなります。

5.幅広い媒体で販売活動してくれるか
売却活動に重点を置く会社は、インターネットだけでなく、ポスティングチラシ、SNS広告、店頭展示など、様々な媒体での集客に努めます。物件情報を多くの人にアピールさせ、見学への興味を引くためには、広告が魅力的であることが不可欠です。

近年、物件情報の検索は主にインターネットで行われる傾向があり、不動産会社の販売活動には大きな差が生まれています。一部の会社はSUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトや自社サイトを積極的に活用し、デジタルな手段で情報発信していますが、一方で広告掲示だけで済ませるアナログなアプローチを取る会社も存在します。不動産売却の際には、どのような販売活動を行うのかを確認しましょう。

6.近所に店舗があるか
物件の近くに拠点を持つ不動産会社は、地元の情報に通じており、物件の相場感を正確に把握しています。これにより、査定額にも地域特有の知識が反映され、より適切な価格設定が期待できます。

一方で、遠方の不動産会社や拠点のない大手企業は、地元の事情や相場に疎いことがあります。特に遠方から営業担当者が派遣される場合は、地元の情報把握が不十分な可能性が高まります。不動産を売却する際には、近所に店舗があるかどうかも重要な判断基準の一つとなるでしょう。

7.連絡や対応が早いか
返信が遅く、なかなか対応が得られない不動産会社はお勧めできません。
対応が遅い場合、販売活動に十分な熱意がない可能性があり、それが買い手への対応や各種手続きにも影響を与えることがあります。連絡や対応が円滑かつ迅速であることは、査定時などに確認すべき重要なポイントです。

8.悪い口コミがないか
口コミは他の利用者が実際に経験した情報を提供してくれる貴重な情報源です。
悪い口コミがないか確認することで、不動産会社の信頼性やサービスの質についての洞察を得ることができます。特に、取引過程での問題やトラブル、対応の不備などが口コミに現れることがあります。
悪い口コミがないか確かめるためには、不動産会社のウェブサイトや口コミサイト、不動産関連のコミュニティ、Googleの口コミなどをチェックするとよいでしょう

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通勤に1時間以上かけると、会社が都内にある場合は郊外に住むことが選択肢となります。しかし、「郊外で1時間以上通勤するメリットってあるの？」と疑問に思う方もいるでしょう。実は、この選択には多くのメリットがあります。

1.  同じ予算でも郊外なら広い家を買える

都内でも一駅違うだけでも価格差が大きいことがあります。都内の人気エリアに建つ家は価格が高騰していて買えないという声もよく耳にします。

郊外の家なら、同じ予算でも希望する広さの土地や家を買える可能性が高まります。

2. 駅近の家を買える可能性がある

都内では駅周辺には主にマンションが建ち並び、宅地そのものが希少です。その結果、宅地が売りに出ていても高額で手が出しにくく、特に一戸建てを希望する場合は駅から離れた場所に住むしかないことがよくあります。しかし、通勤時間が1時間以上かかるような郊外エリアでは、駅周辺に広がる住宅地の中から、手頃な価格で徒歩5分圏内の家を買えることも珍しくありません。

3. 治安がよく、子育てに向いている

郊外の家は、価格だけでなく環境面でも魅力があります。郊外の住環境は子育てにも最適です。広いスペースで子供たちが思いっきり遊べる場所があり、安全で静かな環境が整っています。これは子供たちにとっても、親にとっても大きなメリットと言えるでしょう。

4. 通勤時間中、読書などに充てられる

通勤時間が1時間以上かかる場合、電車やバスの中での通勤時間を読書や勉強などの趣味に充てることができます。そのほかにも、動画を観る、音楽を聴く、ラジオをタイムフリーで聴くなど、趣味の時間に充ててもよいですね。このような柔軟性があることで、通勤時間が単なる移動だけでなく、有益な時間として活かされることとなります。