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    親から相続した不動産を売却したい①【相続方法や流れ】

    【目次】

    1.不動産はどうやって相続すればいい?

    不動産売却のイメージ画像

    まずは、不動産の相続の仕方を説明します。

     

     

    1.遺言がある場合

    不動産の相続手続きにおいて、最も重要なのは故人の遺言です。遺言が存在する場合、その内容が優先されます。

    適切な形式で作成された遺言があれば、指定された相続人が不動産を受け取ります。たとえば、「不動産は妻に相続する」と遺言書に記載されていれば、妻が100%の権利で相続します。もし「妻と子で持ち分を半分ずつ分割すること」と記載されていれば、妻と子はそれぞれ50%ずつの権利を相続します。

    なお、遺言書が見つかった場合は、その種類によって異なる手続きが必要です。

     

    ・自筆証書遺言の場合 → 裁判所の検認手続き

    ・公正証書遺言の場合 → 相続人の調査・確認

    ・秘密証書遺言の場合 → 裁判所の検認手続き

     

    公正証書遺言が自宅で見つからない場合は、最寄りの公証役場で捜すことができます。公正証書遺言や秘密証書遺言の手続きについては、「裁判所のホームページ 遺言書の検認」から詳細を確認してください。

     

     

    2.遺言がない場合
    遺言書がない場合、相続人たちは「遺産分割協議」と呼ばれる協議を通じて、誰がどの財産を相続するかを話し合って決定します。
    通常、配偶者が遺産の50%を受け取り、残りの50%は故人の子供たちで分配されるという基本的な規則があります。相続人の順位には、子やその直系の子孫が第1順位、親が第2順位、兄弟姉妹や甥姪が第3順位に位置します。

    ただし、不動産の相続には4つの異なる方法が存在し、これには留意が必要です。具体的な方法については、次の項目で詳しく解説いたします。

     

    2.相続方法は「現物分割・換価分割・代償分割・共有分割」の4つ

    遺産分割のイメージ画像

    相続方法はどのようなものがあるのか分からないという方も多いかと思いのではないでしょうか。相続には、不動産を売却しないという選択もあります。

     

     

    1.現物分割…遺産をそのままの形で分割する
    現物分割は、遺産をそのままの形で相続人に分配する方法です。
    一戸建てやマンションのような建物を分配することは物理的にできないため、「長男が家、次男は銀行預金」といった方法で分配されるケースが一般的です。

     

    ●現物分割のメリット
    ・不動産を残せる
    ・公平な分配ができる
    ・相続税の負担を軽減できる可能性がある

     

    遺産を物理的に分割することで、相続人間の権利や所有権を明確にし、公平な分配が可能となります。また、分割によって相続税の負担を軽減することができる可能性もあります。

     

    ●現物分割のデメリット
    ・公平に分配することが難しい
    ・協議がまとまらず、トラブルになる可能性がある

     

    相続人の間で公平な分割を実現するのは困難なことがあります。たとえば、相続人が3人で遺産が土地のみの場合、その土地を3等分することは容易ではありません。また、相続の間で遺産の選定や取得方法について意見の相違が生じ、分割の決定が複雑化することがあります。

     

    ●現物分割が向いているケース
    ・他の相続人の理解を得やすい環境(実家に居住している長男がそのまま実家を相続する場合や、配偶者が自宅を相続する場合など)
    ・不動産が複数ある、預貯金などの遺産がある、現物分割を行っても相続人間の公平性が保たれるケース。

     

     

    2.換価分割…売却してお金に変える
    換価分割は、不動産を売却し得られた資金を相続人全員に公平に割り当てます。この方法は、不動産の物理的な分割が難しい場合や、相続人の間で遺産の利用や管理について合意が得られない場合に利用されます。

     

    ●換価分割のメリット

    ・公平な分配ができる
    ・不動産維持管理が不要になる

     

    不動産などの換金性が低い資産を売却し、分割しやすい現金に換えることで、遺産分割割合に応じた公平な分配ができます。

     

    ●換価分割のデメリット

    ・不動産の売却がスムーズに進まないことがある

     

    不動産の売却に時間がかかる、または売却そのものが難しいケースがあり、それによって相続手続きが長引く可能性があります。

     

    ●換価分割が向いているケース
    ・不動産維持管理が負担
    ・相続財産の中に、相続人全員が相続を希望しない遺産がある
    ・相続税の支払いに必要な資金は別途確保されており、不動産を売り急いでいない

     

     

    3.代償分割…相続人が超過分をお金で支払う

    代償分割とは、一部の相続人が相続分を超える財産を一時的に相続し、その代わりに、超過分を他の相続人に金銭で支払う方法です。一部の相続人が土地や建物を受け取ることで、不動産資産の価値を保ち、将来の世代に受け継ぐことができます。

     

    ●代償分割のメリット
    ・遺産分割をスムーズにできる
    ・公平に遺産分割ができる

     

    代償分割のメリットは、遺産をそのままの形で分割でき、公平な遺産分配ができる点です。これにより、分割が難しい資産も適切に分配され、相続人間の対立や紛争を回避できます。

     

    ●代償分割のデメリット
    ・超過分を支払う相続人に相応の資金力が必要
    ・超過分の算出でトラブルが起きることがある
    ・贈与税・所得税が発生することがある

     

    超過分を支払う相続人の資力が必要となり、超過分が支払えないと代償分割が成立しません。また、相続人間で超過分の支払い方に関する意見の相違が生じ、トラブルの原因となる可能性があります。さらに、超過分の支払いに関連する所得税や贈与税がかかる場合もあります。

     

    ●代償分割が向いているケース
    ・遺産が不動産しかない(預貯金などの流動資産が少ない)
    ・相続人全員が自身の相続分を望んでいる(相続人が特定の財産(自宅・自社株式などを引継ぎたい)

     

     

    4.共有分割…遺産を相続人全員のものにする
    共有分割とは、遺産を複数の相続人で共有する方法の一つです。共有された財産は、所有者全員によって共同管理され、利益や費用が共同で分担されます。
    共有分割は、遺産を均等に分割するのではなく、共有して所有することで相続人間の合意を得やすくし、相続財産の管理や取引を円滑にすることを目的としています。

     

    ●共有分割のメリット
    ・遺産を簡単かつ公平に分割できる
    ・財産を維持しやすい
    ・相続税負担が軽減される可能性がある

     

    遺産を簡単かつ公平に分割できるため、財産の管理や維持が容易になります。また、遺産が分割されるため、相続税の計算基準が低くなり、税金の負担が軽減される可能性もあります。

     

    ●共有分割のデメリット
    ・遺産管理の調整が必要
    ・協議がまとまらず、トラブルになる可能性がある
    ・不動産の売却や処分が制限される場合がある

     

    遺産の売却や処分に関しては、全ての相続人の合意が必要となるため、遺産の取引や維持に関するトラブルが生じる可能性があります。特に不動産の売却や処分においては、全ての相続人の同意が必要とされるため、財産の売却や処分が制限される可能性があります。

     

    ●共有分割が向いているケース

    ・相続財産が複数の相続人によって共有されるケース
    ・相続人全員が財産の共有を希望しており、相互に信頼関係がある
    ・遺産の分割が難しい場合や、売却や処分が困難な財産が含まれるケース

    3. 親から相続した不動産を売却する流れ

    相続した不動産を売却するイメージ画像

    最後に、親から相続した不動産を売却する流れを説明します。



    1.相続発生~相続税の申告・納税まで

    相続発生~相続税の申告・納税までの流れは以下のとおりです。


    ①遺言書の有無を確認する

    財産の整理を行い、プラスの財産(現金・不動産・有価証券など)とマイナス財産(借入金・未払金など)を明らかにします。相続放棄や限定承認などの選択肢がある場合は、適切な手続きを行います。


    ②遺産分割協議

    相続人間で遺産の分割方法を話し合い決定します。


    ③相続登記

    不動産を引き継ぐ相続人が決まったら、相続登記を行い、所有権を変更します。不動産の売却や換価分割をする場合も、相続登記が必要です。



    2.不動産の名義変更から売却するまで

    相続登記をした後の流れは、一般的な不動産売却と同じです。


    ①不動産の価格査定

    複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場を確認します。


    ②不動産会社と媒介契約を結ぶ

    選んだ不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。


    ③売却活動開始

    不動産会社が買主を探し始め、売却活動を進めます。


    ④買主と売買契約を結ぶ

    買主が見つかり、売買契約を締結します。


    ⑤残代金決済・引き渡し

    契約条件に従って残代金の支払いと物件の引き渡しを行います。


    ⑥確定申告

    売却に伴う所得税などの税金の申告を行います。



    3.相続手続きの全体的な流れ

    相続手続きにはそれぞれ期限があります。相続の全体的な流れと期限を以下にまとめましたので参考にしてください。

    期限の目安 手続き内容
    死亡を知ったときから7日以内 死亡届の提出
    適宜(概ね当日~2日以内が一般的) 死体火葬許可申請書、親族等への連絡、葬儀の準備
    死亡日から数えて国民年金は14日以内、厚生年金は10日以内 年金受給権者死亡届
    受給権者(被相続人)の年金の支払日の翌月の初日から5年以内 未支給年金請求の届出
    死亡日から14日以内 被相続人の介護保険資格喪失届、世帯主の変更届(被相続人が世帯主かつ残された世帯員が2名以上の場合)
    1ヶ月前後が目安 遺言書の有無の確認、遺言書の検認手続き、法定相続人の確定、相続財産の調査、遺産分割協議の着手
    自己のために相続があったことを知ったときから3ヶ月以内 限定承認の申述、相続放棄の申述
    死亡日の翌日から4ヶ月以内 被相続人の所得税の準確定申告
    死亡日の翌日から10ヶ月以内 相続税の申告
    できるだけ速やかに 遺産分割協議書作成
    相続の開始および遺留分を侵害する贈与または遺贈があったことを知ったときから1年以内、相続開始から10年以内 遺留分侵害額請求
    適宜 相続登記
    法定申告期限から5年以内(死亡から5年10ヶ月以内) 相続税の申告
     

    4. まとめ

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    住宅ローン滞納~競売までの流れ
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    住宅ローン滞納~競売までの流れ

    【目次】

    1住宅ローンを払えなくなる原因

    住宅ローン滞納~競売までの流れ
    住宅ローンを払えなくなるのは、どのような原因があるのでしょうか。

    1.ギリギリの借入金額で組んでいた
    一般的に、返済負担率は年収の35%を超えると家計を圧迫する可能性が高いため、年収の20%が目安と言われています。 年収500万円を例に挙げると、年間返済額が100万円(毎月約83,000円)であれば、返済負担率が適切な範囲です。 返済比率を甘く見積もってギリギリの借入金額で住宅ローンを組んでしまうと、後々支出が増える時期に家計が苦しくなる可能性が高くなります。

    2.収入が減った/支出が増えた
    住宅ローンの返済が厳しくなる主な要因は、収入減や支出増です。 リストラや不況に伴って収入が減少すれば、元々計画されていた返済プランが狂い、家計に余裕を持たせることが難しくなります。同様に、急な支出の増加がある場合、突発的な経済的負担が生じ、これがローンの返済に充てる資金を圧迫することがあります。  

    3.離婚をした
    離婚に伴う生活の変化は、通常の生活費や子供の養育費に加え、住宅ローンの返済にも新たな課題を生むことがあります。 以前はペアローンで支払っていた家を離婚に伴い夫が単独で引き継いだ場合、返済が負担になり支払えなくなるといった問題が発生することがあります。また、住んでいない家にローンを支払い続ける苦悩もよく見られます。

    2.住宅ローン滞納~競売までの流れ

    住宅ローン滞納~競売までの流れ
    住宅ローンを払えなくなっても、いきなり競売にかけられて家を失うわけではありません。ここでは、住宅ローンを滞納してから競売までの流れを説明します。

    全体の流れ
    住宅ローンを滞納してから競売までの流れは以下のとおりです。
    滞納期間 流れ
    滞納1ヶ月後 金融機関から督促状が届く
    滞納2~3ヶ月後 金融機関から督促状や催告書が届く 電話で、催促の連絡が来る
    滞納5ヶ月後 ・期限の利益の損失予告通知(最終督促)が届く ・代位弁済の予告通知が届く 【6か月の滞納】
    滞納6ヶ月後 ★期限の利益の損失となる ・住宅ローンの分割返済権利を失い、滞納分の一括返済を求められる ・代位弁済通知が届く ・保証会社から代位弁済通知書が届く 個人信用情報(ブラックリスト)に掲載される ★競売にかける手続きが開始
    滞納8~9ヶ月 ・保証会社が裁判所に競売申し立て ・差し押さえ通知書が届く ・裁判所から競売開始決定通知書が届く ★競売開始
    滞納10~11ヶ月 ・裁判所の執行官による現況調査
    滞納13~16ヶ月 ・開札日が通知される(開札日の2日前が任意売却のタイムリミット) ・入札、開札 ★所有権の移転、強制退去


    住宅ローンを6ヶ月ほど滞納した頃、期限の利益喪失(返済期日までに返済すればよいという、債務者の法律上の利益)になり、住宅ローンの残債を一括返済するように求められます。この時点で、任意売却をできるようになります。そして、期限の利益喪失後、このまま滞納を続けていれば競売に進んでしまいます。競売を取り下げるためには、開札日の2日前までに金融機関から任意売却の許可を貰う必要があります。期日を過ぎたら競売を中断することはできません。

    3.任意売却の特徴とメリット・デメリット

    住宅ローン滞納~競売までの流れ
    任意売却は、不動産を金融機関との交渉を経て抵当権を解除し、売却する方法です。

    住宅ローンが残っている場合、アンダーローンでは売却額で一括返済が可能で、家の売却が実現できます。ただし、オーバーローンの場合は不動産を売却してもローンが残り、自己資金を補って完済して売却するか、任意売却を検討することになります。売却価格は仲介に比べてやや安くなりつつも、相場の80~90%程度で高く売却できる可能性があります。

      任意売却のメリットには、競売よりも高い売却価格が期待できる点や引っ越し費用の一部が負担される可能性、柔軟な退去日程の調整がしやすい点が挙げられます。また、任意売却後の返済計画や金額に関する交渉やサポートが受けられ、個人のプライバシーも守られるメリットもあります。

      一方で、デメリットとしては個人信用情報に金融事故情報が残ることや、債権者の同意が得られないケースがある点、またスケジュールが短いことが挙げられます。

    4. 競売の特徴とメリット・デメリット

    住宅ローン滞納~競売までの流れ

    5. 住宅ローンの支払いがきつくなった時の対処法

    住宅ローン滞納~競売までの流れ
    1.金融機関に早めに相談する
    住宅ローンの支払いがきつくなった時は、早期に金融機関と協議することが重要です。 金融機関は、規定の返済期間内での返済が難しい場合でも、柔軟な対応をしてくれることがあります。

    たとえば、以下のような変更が考えられます。
    ・返済期間の延長により、月々の返済額を削減する
    ・時的な元本返済の猶予を得る
    ・ボーナス加算をなくし、均等な月々の返済に切り替える

    実際には、30年の返済期間を45年に変更して月々の返済額を削減し、返済を継続するケースも存在します。現在の住宅ローン契約によっては、返済期間を延ばすことが難しい場合もありますが、まずは金融機関に相談することが大切です。

    2.住宅ローンを借り換える
    住宅ローンの借り換えをすることで、月々の返済額を減らせる可能性があります。
    借り換えの条件としては
    ・現行の金利が契約当初よりも1%以上低い
    ・返済期間が10年以上残っている
    ・ローン残高が1,000万円以上ある 場合が該当します。

    ただし、借り換えには費用が発生するため、そのコストとのバランスを検討することが重要です。金融機関のローン相談会で詳細な試算を行い、損をしないか確認しましょう。 また、借り換えの際には、過去の返済履歴が重要な要素となります。2か月以上の滞納があると借り換えの審査が難しくなる傾向がありますが、1回の滞納程度であれば、一般的には借り換えの際に大きな影響を与えないと考えられます。

    3.保険や給付金に頼る(怪我や病気の場合)
    特にけがや病気などの理由により住宅ローンの支払いが難しい場合、保険からの給付金を確認することが重要です。
    現在加入している保険には、けがや病気による給付金がどれくらい支給されるかを確認しましょう。また、団体信用生命保険には、がんや特定疾病に罹患した場合に返済が免除されるものも存在します。団体信用生命保険の詳細な内容を再確認することで、返済にかかる負担を軽減できるかもしれません。

    4.通常の売却で家を売る
    通常売却をするのもひとつの対処法です。
    通常売却には、仲介と買取というふたつの方法があります。まず、仲介は不動産会社に買主を探してもらって売却する方法です。不動産会社が買主との交渉を担当し、物件を相場で売ることができます。即時売却ではありませんが、高い売却価格が期待でき、不動産会社が売却活動や書類手続きを行ってくれます。

    一方で、買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法で、迅速な売却が可能です。仲介手数料は発生しないが、相場よりも低い価格での売却となりがちです。

    ただし、アンダーローンなら売却金で住宅ローンを一括返済できる可能性がありますが、オーバーローンの場合は任意売却となり、住宅ローン返済負担が継続する点に注意が必要です。

    5.リースバック

    リースバックは、家をリースバックの業者に売却かつ賃貸借契約を締結し、その業者に毎月家賃(リース料)を払いながらそのまま住み続けられる方法です。売却したら家の所有権は失いますが、将来的に買い戻すという選択もあります。必ず買い戻せるとは限りませんが、「買戻し特約」を付けることもできます。

    リースバックで売却する場合の流れは以下のとおりです。

    1.リースバック業者に家を売却する
    まずは通常の売却と同じように業者が家を査定します。その後、提示された買取価格に合意したら、リースバック業者と売買契約を締結します。売却後の所有権は、業者に移転します。

    2.賃貸契約
    リースバック業者と「普通借家契約」または「定期借家契約」を締結します。普通借家契約は、一般的な賃貸の契約と同じです。2年毎の更新となるケースが多いでしょう。一方、定期借家契約は、契約期間が終了したら借主は退去をしなければなりません。

    3.買い戻し
    家を売却する時に、「再売買予約権」を設定した上で契約をすれば、将来的に買い戻すことが可能です。ただ、買戻し価格は売却価格の110%~130%と考えた方がいいでしょう。
    すぐに現金が手に入る、固定資産税を払わなくても良い、売却後も住み続けられるといったメリットがありますが、デメリットもあります。 普通の売却よりも売却価格が安いこと、家賃が近隣の賃貸物件よりも高いこと、立ち退きを要求されるリスクがあること、買い戻し金額が高くなることが多いです。 せっかく手に入れたマイホームを手放すことには抵抗もあると思いますので、リースバックに興味がある方は不動産会社に相談されてみてはいかがでしょうか。

    5.まとめ

    住宅ローンを滞納してすぐに家を失うわけではありません。通常、最初の滞納から競売の手続きが開始されるまで8~9ヶ月の猶予があります。とは言え、何もせずにいたらあっという間に競売にかけられてしまいます。できれば競売にかけられる前に対処することが理想です。早期に金融機関と協力して解決策を見つけましょう

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    売却で失敗しないための不動産会社の選び方

    【目次】

    1.信頼できる不動産会社とは?選び方のポイント

    信頼できる不動産

    売却で失敗しないためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。「信頼できる」というのは具体的にどういうことを指すのか、説明します。

     

    1.適正な査定価格であるか
    不動産査定を依頼した際、査定価格が相場よりも著しく高い場合は要注意です。

    査定価格は、不動産会社ごとに独自の基準で査定額が算出されるため、法的には査定の根拠を明示する義務があるものの、具体的な基準は各社の裁量に委ねられています。中には自社に売却を委託してもらうために、わざと相場よりも高い査定価格を提示する会社も存在します。

     

    一部の会社は最初に高額な売却価格を提示し、反響に応じて柔軟に価格調整を行いながら、できるだけ高い売却価格で成約を目指す戦略をとることもあります。逆に、迅速な成約を重視して価格を短期間で調整する会社も見受けられます。

    要するに、査定価格は市場相場や物件の特徴だけでなく、不動産会社の独自の戦略や利害関係に影響され、価格設定方法も様々です。査定結果を受ける際には、これらの背景を考慮することが重要です。

     

    2.売却実績があるか
    信頼できる不動産会社を選ぶ際に、その売却実績は重要なポイントとなります。

    売却の得意分野はその会社によって異なります。タワーマンションに特化した成功例が豊富な会社もあれば、古い戸建てや大規模な土地、借地権に強い会社も存在します。
    不動産会社のウェブサイトや資料を見るか、直接問い合わせて、これまでの取引実績を確認しましょう。同じ地域や物件での売却経験があるかどうかを調査することで、その会社が市場でどれだけの経験を積んでいるかを知ることができます。

     

    3.地域の情報に精通しているか
    地域に特化した専門性があるかどうかも考慮しましょう。専門性が高い不動産会社は、その分野での実績やノウハウが豊富である可能性が高いです。

    一般的な人気エリアの物件であれば、どの不動産会社に依頼しても成約は早いかもしれませんが、そうでない場合は地域に密着したサービスを提供する会社を選ぶことが重要です。地元密着型の不動産会社は、その地域のニーズや市場トレンドに詳しく、物件の特徴を理解しています。これにより、取引がよりスムーズで成功率の高いものとなるでしょう。

     

    4.売主に寄り添った説明があるか
    情報提供が偏りなく、プラス面だけでなくマイナスな側面についてもしっかりと説明してくれる不動産会社は信頼性があります。良い情報だけを提供する会社は魅力的に見えるかもしれませんが、現実的かつ誠実な情報を提供してくれる会社の方が、売主の立場に立っていると感じられることがあります。

    つまり、売却に際して予想されるプラス面だけでなく、潜在的な課題やリスクについても丁寧に説明してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。このような寄り添ったサポートがあることで、売主としての信頼感が生まれやすくなります。

     

    5.幅広い媒体で販売活動してくれるか
    売却活動に重点を置く会社は、インターネットだけでなく、ポスティングチラシ、SNS広告、店頭展示など、様々な媒体での集客に努めます。物件情報を多くの人にアピールさせ、見学への興味を引くためには、広告が魅力的であることが不可欠です。

    近年、物件情報の検索は主にインターネットで行われる傾向があり、不動産会社の販売活動には大きな差が生まれています。一部の会社はSUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトや自社サイトを積極的に活用し、デジタルな手段で情報発信していますが、一方で広告掲示だけで済ませるアナログなアプローチを取る会社も存在します。不動産売却の際には、どのような販売活動を行うのかを確認しましょう。

     

    6.近所に店舗があるか
    物件の近くに拠点を持つ不動産会社は、地元の情報に通じており、物件の相場感を正確に把握しています。これにより、査定額にも地域特有の知識が反映され、より適切な価格設定が期待できます。

    一方で、遠方の不動産会社や拠点のない大手企業は、地元の事情や相場に疎いことがあります。特に遠方から営業担当者が派遣される場合は、地元の情報把握が不十分な可能性が高まります。不動産を売却する際には、近所に店舗があるかどうかも重要な判断基準の一つとなるでしょう。

     

    7.連絡や対応が早いか
    返信が遅く、なかなか対応が得られない不動産会社はお勧めできません。
    対応が遅い場合、販売活動に十分な熱意がない可能性があり、それが買い手への対応や各種手続きにも影響を与えることがあります。連絡や対応が円滑かつ迅速であることは、査定時などに確認すべき重要なポイントです。

     

    8.悪い口コミがないか
    口コミは他の利用者が実際に経験した情報を提供してくれる貴重な情報源です。
    悪い口コミがないか確認することで、不動産会社の信頼性やサービスの質についての洞察を得ることができます。特に、取引過程での問題やトラブル、対応の不備などが口コミに現れることがあります。
    悪い口コミがないか確かめるためには、不動産会社のウェブサイトや口コミサイト、不動産関連のコミュニティ、Googleの口コミなどをチェックするとよいでしょう

    2. 選んではいけない不動産会社の特徴

    選んではいけない不動産業者

    次に、選んではいけない不動産会社の特徴を説明します。

     

    1.無免許業者または行政処分歴がある
    不動産の仲介業務を行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。

    免許の有無は不動産会社が掲示しているか確認し、疑義があれば国土交通省のサイトなどで宅地建物取引業一覧を確認することができます。この一覧には、実績や行政処分の履歴が掲載されているため、心配な方は事前に確認することをおすすめします。

     

    2.囲い込みをする会社
    信頼できる不動産会社を選ぶ際に、その売却実績は重要なポイントとなります。

    売却の得意分野はその会社によって異なります。タワーマンションに特化した成功例が豊富な会社もあれば、古い戸建てや大規模な土地、借地権に強い会社も存在します。
    囲い込みとは、両手仲介を目指すために不動産会社が行う手法であり、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることを指します。

    特に専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、不動産会社は物件をレインズと呼ばれる物件情報システムに掲載する義務がありますが、囲い込みをする会社はこれを回避し、他社からの買主を排除するように情報を操作します。
    違法行為ではありませんが、売主にとってデメリットが生じる可能性があるので警戒したいところです。囲い込みを確認するためには、物件がレインズに掲載されているかどうかを確認するか、他の不動産会社を通じて物件を紹介してもらうと分かります。

     

    3.査定価格が相場よりも高い
    もし相場から大きくかけ離れた高い査定価格を提示された場合は、なぜそのような価格になるのか理由を詳しく説明してもらいましょう。
    説明が納得できるものであれば、信頼しても問題ありませんが、理由が不明瞭であれば、その不動産会社に売却を委託することはおすすめできません。

    先に説明したとおり、売却を委託してもらうために相場からかけ離れた高額査定を提示する不動産会社も存在します。このような会社に騙されないためには、自分でも相場感を身につけておくことも大切です。

    3.大手と中小の不動産会社ならどちらがよい?

    大手と中小の不動産

    不動産会社を選ぶ際、大手の不動産会社か中小(地域密着型)のどちらがよいか迷いますよね。この章では、それぞれの特徴を説明します。

     

    1.大手不動産会社の特徴
    大手不動産会社の特徴は以下のとおりです。

     

    充実の取引実績と情報ネットワーク
    豊富な取引実績に裏打ちされた独自の情報ネットワークが、中古住宅の幅広い情報を提供します。

     

    全国展開で広範な対応
    全国展開している会社が多く、どのエリアでも迅速かつ広範な物件情報提供が期待できます。

     

    マニュアルに基づく標準化された対応
    マニュアルに基づき社員教育が行われる傾向にあり、標準化された一定以上の対応が期待できます。

    大手不動産会社は知名度が高く、販売開始直後の物件が豊富に揃います。また、全国展開なのでエリアに拘らず広範な物件探しや売却を希望する方に向いています。ただし、マニュアル的な対応が特徴であるため、その無機質な印象が好まれるかどうかは個人の好みによります。

     

    2.中小(地域密着型)不動産会社の特徴
    続いて、中小(地域密着型)不動産会社の特徴です。

     

    詳細な地域情報に強み
    対応エリアは限定されますが、その地域に特化した情報には熟知しています。未公開物件を含む地元ならではの情報を提供します。

     

    価格動向を的確に把握
    エリア内の価格変動を常に監視し、適正な価格での売買を実現します。地域に密着しているため、市場のニュアンスを理解しています。

     

    営業担当者の柔軟な対応
    大手に比べて営業担当者の裁量権が大きく、柔軟な対応が期待できます。個別のニーズに合わせた取引がしやすい環境です。

    地元密着型の不動産会社は地域の細部まで把握し、近隣の住環境や情報に通じています。地元の人とのネットワークも強化されており、これが地域内での円滑な取引に繋がります。人気エリア以外の物件なら、中小(地域密着型)不動産会社が向いています。

    4.まとめ

    今回は、売却で失敗しないための不動産会社の選び方を解説しました。つい査定額や不動産会社の知名度で選んでしまいがちですが、今回解説したポイントをおさえて、自分に合った不動産会社を選んでくださいね。 当社は地域に特化した強みを持っているだけではなく、「マーケティング&広告専門チーム」が適切な媒体に販売活動を仕掛け、圧倒的な集客を行います。そして、販売力のある営業マンが売主様に代わり、売却をスムーズに進めさせていただきます。メールでも電話でも構いませんので、まずはご相談ください。

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    なぜ売却チラシがあなたのポストに届くのか
    ■住活コラム

    なぜ売却チラシがあなたのポストに届くのか?

    【目次】

    1.不動産売却のチラシが投函される理由

    なぜ売却チラシがあなたのポストに届くのか
    なぜ不動産会社は売却のチラシを投函するのでしょうか。その理由をいくつか説明します。

    1.近隣住民の集客を期待できるから
    不動産購入を検討している人は、特定のエリアに絞って物件を探していることが多い傾向にあります。近隣住民が今の家を売って、また近隣の物件を買うというケースも珍しくはないのです。

    たとえば 「今の環境を変えずに家を買い換えたい」 「子どもの学区を変えたくない」 「実家の近くの家が欲しい」といった購入ニーズです。

    そういった方々は、そのエリアの価格相場をある程度理解しているため、決断が迅速です。インターネットでの集客も効果はありますが、ターゲットを絞ってチラシを投函することで、近隣住民に直接アプローチすることができます。

    2.潜在層にもアプローチできるから
    直近で売却や購入の予定のない潜在層に対してポスティングを行うことで、その人たちの意識を「いつか売りたい・買いたい」という抽象的な考えから、「今売りたい・買いたい」という具体的な意識に変換させることが期待できます。

    また、条件に合致する売却物件を知り、納得してもらえれば、潜在層が予定よりも早く即決での購入に踏み切る可能性もあります。

    3.家族間で共有されやすいから
    インターネット広告だと情報が流れてしまいますが、紙媒体は手元に残るので家族間で共有されやすいというメリットもあります。

    不動産の売買は家族間で相談して決めることが多いので、紙媒体での広告は強力なアプローチ方法となります。

    4.売却の方が業務効率がよいから
    不動産売却のチラシが投函される理由として、『買主側の仲介業務よりも売却の方が業務効率がよい』という理由が挙げられます。

    買主側の仲介業務では、どんなに物件の紹介を頑張ったとしても、最終的に購入を決めてもらえなければ仲介手数料が発生しません。 一方、売主側は「この物件を売る」という目的があるため、媒介契約さえ結んでしまえば、収益を見込むことができます。

    特に「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ぶと、契約期間中は売却を他社に依頼することができないため、不動産会社は売却物件の募集に注力するのです。売主側の仲介が安定的な収益をもたらすことから、不動産会社は積極的に売却のチラシを投函し、新たな売主を獲得する戦略を展開しているのです。

    5.両手取引をしたいから
    売主または買主それぞれから仲介手数料を請求することを「両手取引」、どちらかを無料にすることを「片手取引」といいます。 仲介手数料は不動産会社の収入源です。できれば両手取引で収益を多く得たいと考えます。

    6.在庫リスクがないから
    不動産会社は売却物件を集めても、物理的な在庫を抱えることがありません。不動産仲介は売主から「買主を探すこと」を委任されているだけで、実際に物件を仕入れているわけではありません。物件の募集にかかる費用を除けば、原価も発生しません。そのため、多くの売却物件を抱えておくリスクがほとんどないため、売却物件の募集は積極的に行われるのです。

    7.他社と差別化したいから
    売却物件を多数保有していることは、不動産会社にとって大きなアピールポイントになります。
    これにより、他の不動産会社との差別化を図り、自社の存在感を高めることができます。さらに、売却物件を他社に奪われることなく独占することで、競合他社よりも優位なポジションを築くことも期待できます。

    2.不動産売却のチラシは信じても大丈夫?

    なぜ売却チラシがあなたのポストに届くのか
    不動産売却のチラシが投函される理由は分かったけれど、チラシの内容を信じても大丈夫なのか不安な方も多いでしょう。不安に感じやすいポイントをピックアップして説明します。

    1.物件所有者が分かるのはなぜ?
    「○○様」と物件所有者の名前が書かれたチラシが投函されていることがあります。もしかしたら個人情報が漏れているのでは?と不安な方も多いことでしょう。しかし、ご安心ください。個人情報が漏れているわけではありません。

    不動産の登記簿は法務局に申請すれば、誰でも閲覧できる仕組みになっています。登記簿には「誰がいつ購入したのか」「物件所有者がどこに住んでいるか」などの情報が詳細に載っています。不動産会社はこれらの情報をチェックし、「そろそろマンションの売却を考えているかもしれない人」に向けて、個別のチラシを作成しているのです。

    2.「この物件を買いたい人がいます!」は本当?
    チラシの謳い文句によく書いてある内容ですね。ほかにも「〇〇万円で買いたい方がいます!」「他社よりも高く査定(売却)します!」といった言葉もよく目にします。

    これらの言葉は本当なのか、信用しても大丈夫なのか不安になりますよね。人気のエリアに建つ物件なら「この物件を買いたい人がいます!」という言葉はあながち嘘ではないかもしれません。今現在買いたい人がいなくても、人気の物件ならすぐに買い手がつくからです。

    ただし、「〇〇万円で買いたい方がいます!」「他社よりも高く査定(売却)します!」この言葉は鵜呑みにしない方がよいでしょう。

    ご自身が家を買う時のことをイメージしていただくと分かりやすいのですが、数ある中古住宅の中で、相場よりも高いお金を払って買いたい物件というのはそうそうありませんよね。本当にいたとしてもその価格で売却できるかは分かりません。

    そして、「他社よりも高く査定(売却)します!」が最も信用してはならない言葉です。査定価格は、「この金額で売り出せば買い手が見つかる」という見積もり金額が提示されますが、これはあくまでも見積もりであり、実際に査定額で売却できるかは分かりません。

    3. 売却のチラシの注意点

    なぜ売却チラシがあなたのポストに届くのか

    最後に、売却のチラシの注意点や見極め方を説明します。

     

    1.相場よりも高い買取価格が書かれていないか
    不動産売却チラシを手にする際、特に気をつけるべきポイントがあります。その中でも最も重要なのが、相場よりも高い買取価格の表示です。

    一見魅力的な高額査定が提示されているかもしれませんが、冷静な判断が求められます。自社への売却を促すために、故意に相場よりも高い査定額を提示する不動産会社も存在します。

    高額査定を信じるとどうなるのかはこちらの記事で解説しています。
    不動産会社によって査定額に差があるのはなぜ?高額査定を鵜呑みにするとどうなる?
    https://www.mitsuba-h.com/kougakusatei/

     

    2.誇大広告がないか
    不動産売却チラシには、注目を引くために時折過剰な表現が見受けられます。

    先に挙げた例ですが、「この物件を買いたい人がいます!」「〇〇万円で買いたい方がいます!」「他社よりも高く査定(売却)します!」という謳い文句はあまり信用しない方がよいでしょう。口コミや実績などを確認し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

     

    3.会社の情報が記載されているか
    見逃してはいけないのがチラシに会社の情報が十分に記載されているかどうかです。
    会社の名称、所在地、電話番号、ウェブサイトなど、不動産会社の基本情報が明示されているか確認しましょう。これらのポイントを確認することで、自身のニーズに合った不動産会社を選びやすくなります。不動産売却において信頼性とスムーズなコミュニケーションは不可欠ですので、チラシから十分な情報を引き出しましょう。

    4. 不動産売却をするなら会社選びも重要視する

    なぜ売却チラシがあなたのポストに届くのか

    5.まとめ

    ここまで売却のチラシの裏側のようなことを説明してきましたが、あなたを騙そうとしている悪いものではありません。査定額や表面的な広告にだけ惑わされず、情報を正しく理解することで、安心して売却に臨むことができます。

     

    売却に強いミツバハウジングなら、地域に特化した強みを持っているだけではなく「マーケティング&広告専門チーム」が適切な媒体に販売活動を仕掛け、圧倒的な集客を行います。そして、販売力のある営業マンが売主様に代わり、売却をスムーズに進めさせていただきます。少しでも良い条件で、早く確実に売るのなら、ミツバハウジングでの売却をご検討ください。

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    ミツバハウジング高額査定
    ■住活コラム

    不動産会社によって査定額に差があるのはなぜ?高額査定を鵜呑みにするとどうなる?

    【目次】

    1.「査定額」の買取と仲介の違い

    ミツバハウジング高額査定

    不動産の査定額を考える際には、買取と仲介という異なるアプローチがあることを認識しておく必要があります。

    不動産の買取査定額は、不動産会社が「この金額で買います」と提示してくれる価格です。査定額がそのまま売却価格になると考えて問題ありません。

    一方、仲介の査定は、「この金額で売り出せば買い手が見つかる」という見積もり金額が提示されます。あくまでも見積もりになるので、実際に査定額で売却できるかは分かりません。

    さらに、査定額は不動産会社ごとに独自の基準で算出されます。法的には、不動産会社は査定の根拠を利用者に明示する必要がありますが、具体的な基準については各社の裁量に委ねられています

    2.不動産の査定額を決める5つの要素

    ミツバハウジング高額査定
    不動産の査定額は、不動産会社ごとに独自の基準で算出されますが、多様な要素に基づいて決定されます。

    不動産査定では、主に以下の5つのポイントで決まります。

    1.立地条件
    不動産の査定では、立地条件も重要な要素となります。たとえば、人気のある地域や交通の便が良い場所、近隣施設の充実している地域などは、査定額が高くなる可能性があります。

    2.物件の状態
    不動産の査定では、物件自体の状態や条件も重視されます。建物の広さや間取り、設備の充実度、リフォームや改装の有無などが査定額に影響を与えます。

    3.近隣の物件取引事例
    同じ地域や近隣で行われた物件の取引事例を参考にします。同じエリアでの類似物件の価格や取引条件を分析し、査定額を判断する重要な要素です。

    4.公示価格・路線価
    公示価格や路線価は、土地や建物の評価に影響を与える指標です。公示価格は不動産の取引価格を公表するものであり、路線価は土地の地価を示します。これらの情報は査定の際に参考にされることがあります。

    5.市場の需要と供給
    不動産市場の需要と供給のバランスも査定額に影響を与えます。需要が高く供給が少ない場合は、査定額が上昇する可能性があります。

    3. 不動産会社によって査定額に差があるのはなぜ?

    ミツバハウジング高額査定

    前項で解説した査定を出すときの基準を使えば金額は統一できそうなのに、なぜ不動産会社によって査定額がバラバラなのか、不思議ですよね。
    それは、最初にお伝えしたとおり、不動産会社ごとに独自の基準で査定額を出すからなのです。


    独自の基準とは具体的にいうと、「査定方法」「不動産会社の都合」です。


    1.査定方法(参考にする取引事例)が違う
    不動産会社は一般的に、公益財団法人である不動産流通推進センターが作成した「価格査定マニュアル」を参考に査定を行います。
    不動産会社によって独自のマニュアルを使うこともありますが、ほとんどはこの価格査定マニュアルに準拠しています。しかし、同じマニュアルを使っていても、不動産会社ごとに査定額が異なることがほとんど。その理由は、査定方法(参考にする取引事例)が違うからです。

    不動産の取引事例は数多く存在し、類似した物件でも様々な事情により取引金額は異なります。そのため、同じ査定方法を使っていても、不動産会社によって参考にする事例が異なると査定価格も異なってしまうことがあります。


    たとえば、安い価格で取引された物件を参考にして査定された場合、低い査定金額が算出されることがあります。一方で、高い取引価格で取引された物件を参考にすると、高い査定金額が算出されることもあります。


     

    2.不動産会社の都合によって高額査定を出すことがある
    不動産会社の都合や戦略によっても査定価格に差が生じることがあります。
    たとえば、インターネットの一括査定などで複数の会社に査定を依頼する場合、自社に売却を任せてもらうために、あえて相場よりも高い査定価格を提示してくる不動産会社も存在します。

    また、最初に高めの売却価格を設定し、反響に応じて価格調整を行いながら、できるだけ高い売却価格で成約を目指すという方法を取る会社もありますし、短期間で確実に売れそうな価格に設定する会社もあります。


    つまり、査定価格は単純に市場相場や物件の特徴に基づいているわけではなく、不動産会社の戦略や利害関係、売却価格を設定する方法が異なるのです。

    4. 高額査定を鵜呑みにするとどうなるのか

    高額査定を鵜呑みにするとどうなるのか

    5.高額な査定額や大手の会社だからといって高く売れるとは限らない

    ミツバハウジング高額査定

    一般的に、大手不動産会社はブランド力や広告宣伝力を持っており、売却をスムーズに進めることが期待されます。しかし、高額な査定額や大手であるからといって、必ずしも早く高額で売却できるわけではありません。


    不動産を売却する際には、大手不動産会社と地元密着型の不動産会社を比較することが重要です。


    売却の面では、大手不動産会社は国内外での広告や販売網を活用し、広範な範囲に情報を発信することが可能です。


    それに対して、地元密着型の不動産会社は地域のニーズに特化し、地元の買い手とのつながりや地域特有のマーケティング手法を駆使します。一見、駅から遠かったり、築年数が古かったりする条件の物件でも、人気の学区や子育てに適したエリアであれば、素早く売れることが多いのです。地元密着型の不動産会社は、そのような情報に詳しく、相場感も持っています。


    売却を考える際には、物件の特性に合わせて大手不動産会社と地元密着型の不動産会社を比較しましょう。どちらが最適かは物件の条件や地域の需要によって異なるため、査定結果や提案内容を比較して信頼できる不動産会社を選ぶことをおすすめします。

    6. まとめ

    高額査定を提示されたとしても、大手不動産会社であっても、必ずしも早く高額で売却できるとは限りません。売却を検討する際には、複数の不動産会社に査定依頼をして、査定結果や提案内容を比較検討することが重要です。

    当社は地域に特化した強みを持っているだけではなく、「マーケティング&広告専門チーム」が適切な媒体に販売活動を仕掛け、圧倒的な集客を行います。そして、販売力のある営業マンが売主様に代わり、売却をスムーズに進めさせていただきます。メールでも電話でも構いませんので、まずはご相談ください。

    コラム・住まい探しに役立つ情報

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    ■住活コラム

    【持ち家と賃貸は結局どっちがいい?】よく聞く「1300万円の差」のウワサ

    【目次】

    1.巷で話題の「1300万の差」について

    2.持ち家のメリット

    3.持ち家のデメリット

    4.賃貸のメリット

    5. 賃貸のデメリット

    6. 持ち家と賃貸、老後を考えるなら金銭的に有利なのはどっち?

    7. 持ち家と賃貸、それぞれに向いている人

    8 まとめ

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    ■ オリジナルキャラ遂に完成!

    イラストレーター『オオノマサフミ』さんに、ミツバハウジングのオリジナルキャラ「三つ葉家(みつばけ)」を描いていただきました!

    オオノさんとの出会いは、イラストレーターさんとの出会いを求めて参加した展示会です!

    イメージ通りの可愛らしいファミリーに仕上げていただきました!

    “ミツバ”ハウジングのキャラクターなので皆「緑」に関する名前になっています♪

    ◎【パパ】三つ葉 イツキ

    ◎【ママ】三つ葉 ユリ
    ◎【娘】 三つ葉 ミドリ
    ◎【息子】三つ葉 レン
    ◎【イヌ】マッチャ
    ◎【ネコ】ミント

    イラストレーター『オオノマサフミ』さんに、ミツバハウジングのオリジナルキャラ「三つ葉家(みつばけ)」を描いていただきました!

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    ◎【パパ】三つ葉 イツキ

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    ■ ほぼ未公開 “ラフ”画像もご紹介♪

    このユニークなキャラクターは『三つ葉家』の初期デザインで、その変化に驚かされます。こんなに可愛くなるなんてプロのイラストレーターの力はすごいですね!

     

    個人的には長男のレンがヘアスタイルも含めてポップで可愛く仕上げていただいたのでお気に入りです♪

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    ■ バリエーションもご紹介

    各キャラクターについて、異なる衣装やポーズのバリエーションを作成していただきました!


    『三つ葉家』がお住まい探し中の沢山のお客様に愛され、お役に立てれば幸いです!

    昨年ご好評いただいたノベルティ、オリジナルカレンダーの2024年版の作成も決定しました!完成品を見る日が楽しみです♪

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    ―あなたもきっと虜になる― ■■ 横濱野菜 ■■ “ど” 新鮮!マルシェ @東戸塚

    横濱エリアを中心にメディアに引っ張りだこ、生産者と消費者を結び「横浜野菜」のファンを広げ続けている『濱の八百屋』さんをご存知ですか?

    根強い人気の理由は、農家を1件1件回ってすぐにお店に並ぶ圧倒的『ど・新鮮』野菜。また、白いなす、紫色の大根など、見たことない野菜たちがお客様を魅了します。

    各お野菜の『最高に美味しい食べ方』を教えていただけるのは、対面販売ならでは! 見て楽しい、食べて幸せな1日。ぜひ体感してください。

    ≪開催日≫
    ◎3月  16日(土)※第3土曜日

     

    ≪時間≫
    11:00 ~ 16:00

    ≪会場≫

    ミツバハウジング 店頭
    横浜市 戸塚区 川上町197-3

    ・JR横須賀線 『東戸塚』駅 徒歩5分

    店舗案内

    東戸塚本店

    店舗住所 横浜市戸塚区川上町197-3
    電話 045-828-1377
    営業時間 9:00~20:00
    定休日 火曜・水曜・年末年始など
    アクセス 電車:JR横須賀線・湘南新宿ライン「東戸塚」駅西口徒歩7分 お車:川上インター降りてスグ
    駐車場 あり
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    住宅ローンまるわかりセミナー
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    随時 ※第3希望までお選び頂けます。

    ≪時間≫ 10:00 / 13:00 / 15:00
    ※時間は、相談内容によりますがおおむね2時間程度です。

    【お電話でご予約 も可能です。】
    TEL : 0120-279-328 (通話無料)
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    店舗住所 横浜市戸塚区川上町197-3
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    さいたま蕨支店

    店舗住所 埼⽟県蕨市塚越 4丁目1-2
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    営業時間 9:00~20:00
    定休日 火曜・水曜・年末年始など
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