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借地権って何?メリットやデメリットについて知りたい!
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「借地権ってどうなの?」

「メリットやデメリットは?」

「そもそも借地権ってなに?」

そんな疑問をお持ちですか?

借地権についてネットで検索をしてみると、「借地権 やめた方がいい」という記事が多いこと多いこと。

この記事にたどり着いたあなたも、もしかしたら同じ検索ワードで借地権について調べていたのではないでしょうか。

この記事では、借地権物件にスポットを当ててメリット・デメリットについてご説明し、「やめた方がいい」という声に対する答えを探っていきます。

借地権の種類や売却方法などについても解説しますので、この記事を読んで頂ければ借地権について必要なことがまるっとご理解頂けるかと思います。

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【目次】

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1. 借地権とは


そもそも借地権とは何なのか。

簡単にいうと、建物を建てるために、地主に地代(賃料)を払って土地を借りる権利です。

ポイントは、「建物の所有を目的として」土地を借りる権利であるということです。

例えば駐車場のように建物の無い場合は、借地権は発生しません。

一方で、一般的に売買されている物件の多くは所有権となります。

所有権との大きな違いは土地の名義です。

所有権の土地は名義が自分にあるので、土地をどう使うかは自由です。

一方、借地権の場合、土地の名義は地主にあるため、用途に制限がかかります。

土地と建物の名義についてまとめると、下記の図のようになります。

借地権と所有権の違いについて

次項では借地権のメリット・デメリットについてご説明します。
 

2.借地権のメリット・デメリット

1.借地権のメリット

まずは、借地権のメリットをみていきましょう。

①所有権物件よりも価格が安い

なんといっても、借地権付の物件は安価であるというのが魅力です。

所有権物件と比べ70~80%程度の価格で販売されてる場合が多く、購入にかかる出費をおさえることができます。

都内など地価の高い人気エリアに建つ物件を、相場に比べてお安く購入することができるのは、大きなメリットと言えるでしょう。

②土地部分の固定資産税や都市計画税がかからない

借地権は土地の所有権は有していないため、固定資産税や都市計画税は課税されません。(建物は所有しているので、固定資産税と不動産取得税支払う義務があります)

金銭面におけるメリットが大きいようですね。

2.借地権のデメリット

次に、借地権のデメリットをご紹介します。

正直、メリットよりもデメリットの方が数は多いので、借地権付き物件の購入を検討される場合は、デメリットについてきちんと理解した上で、判断されることをオススメします。

①住宅ローンが組めない可能性がある

金融機関によっては住宅ローンが組めない可能性があります。

ただ、フラット35は一定の要件を満たせば融資可能な場合もありますので、絶対に住宅ローンが組めないわけではありません。気になる物件が「借地権付」の場合はまずは個別にご相談頂くのがいいと思います。

②土地の金額と共に、地代も上がるリスクがある

借地権は所有権に比べて物件価格自体は安いですが、土地の金額が上がると、地代も高くなるリスクがあります。

毎月地主に地代を支払うわけですから、「地代が高くなるかもしれない」というリスクは無視できない問題ですね。

③売却や増改築する場合は、地主の許可と承諾費用が必要

土地の所有権は地主にありますから、売却や建物の増改築を地主に無断で行うことは出来ません

増築は「床面積を増加させる」「同一敷地内に別の建物を追加する」ことが該当し、改築は、建物を壊して新しく建て直すことが増改築に該当します。

ただし増改築の規模によっては承諾費用が必要になるケースもあります。

どこからどこまでが増改築にあたるのか、売却は出来るのか、承諾費用が必要なのか、契約の際にはしっかり確認しておきましょう。

④原則、契約の中途解約は出来ない

一般的に、借地権の中途解約は不可としている場合が多いようです。

地主は、土地を貸すことで長期的に地代を徴収して収益をあげることを目的にしているので、これは仕方ないですね。

⑤期間満了後は更地にして地主に返還する

基本的に、借地は更地にして返還を求められます。

さらにその場合の解体費用は借り主が負担することが一般的です。ただし、建物に資産価値が残っている場合は、地主に建物を買い取ってもらうケースもあります。

このように、借地権はデメリットが多いので「やめた方がいい」という意見があがってしまうのかなと思いました。

しかし何事もメリットとデメリットはつきものなので、デメリットを十分に理解した上であれば、金銭面で享受できるメリットは大きいようですので、検討の余地はあるかと思います。

3.借地権の種類

メリット・デメリットをお読み頂いたところで、ここからは借地権の種類について説明します。

借地権には以下の3種類があります。

「旧法借地権」

「普通借地権」

「定期借地権」

それぞれの特徴を説明します。

ここから先は専門的でちょっと難しいお話になるので、メリット・デメリットだけ知りたかった方は、軽く読み流して[6]まとめに進んで頂いても大丈夫です。

1.旧法借地権

現在の借地権は、平成4年8月に成立した「借地借家法」によるもので、これより前に土地を借りている場合は「旧法借地権」に分類されます

旧法借地権は、契約を更新すれば、半永久的に土地を借りることが可能です

契約を更新した場合、木造なら契約期間は30年(最低20年)で更新後は20年。

鉄筋コンクリートなら60年(最低30年)で更新後は30年まで土地を借りることができます。存続期間の定めがない場合は、老朽化によって建物に住めなくなった時点で権利が消滅することになっています。

旧法借地権の存続期間

存続期間 更新1回目以降の存続期間
木造 期間の定めがない場合 30年 20年
期間の定めがある場合 20年以上 20年以上
鉄筋コンクリート 期間の定めがない場合 60年 30年
期間の定めがある場合 30年以上 30年以上

 

平成4年8月に設立された借地借家法の新法が制定されると、旧法は廃止となりましたが、旧法の借地権は更新後も自動で新法には切り替わらないため、現在も旧法の借地借家法による借地権はまだ存在しています。

旧法の時代は土地が安かったため、土地を人に貸して収入を得ていた地主が多かったようです。

しかし、旧法の借地権は「貸した土地が半永久的に返って来ない」「地主に建物の買い取りを要求できる権利が認められている」という地主側のデメリットがあるので、旧法の借地権は減少傾向にあります。
 

2.普通借地権

普通借地権は、平成4年8月以降から施行されている借地権のひとつです。

契約の更新を前提として土地を貸すため、契約期間終了時に借主側が更新を断ることはできません。地主側も、正当な理由がなければ契約更新を拒否することはできないことになっています。

借地権の大きな特徴は、契約期間の当初は30年、更新1回目は20年、それ以降は10年と徐々に契約期間が短くなっていく点です。借主と地主の合意の上での更新であれば、この期間よりも長く設定することも可能です。

普通借地権の存続期間

存続期間 更新1回目の存続期間 更新2回目以降の存続期間
期間の定めがない場合 30年 20年 10年
期間の定めがある場合 30年以上 20年以上 10年以上

ちなみに、旧法借地権とは異なり、建物種別による契約期間の区別はありません。

 

3.定期借地権

こちらも、平成4年8月以降から施行されている新法の借地権です。

普通借地権とは違い、定期借地権には契約の更新がありませんが、期間満了後は更地にして地主に返還しなければなりません。

そして、大事なポイントです。定期借地権には、以下の3種類があります。

①「一般定期借地権

②「事業用定期借地権

③「建物譲渡特約付借地権

それぞれの違いや特徴については、少し専門的なお話になりますので、詳しくお知りにになりたいかたは国土交通省 定期借地権の解説をご覧下さい。
 
定期借地権については期間満了後、更地にするための解体費用については、借主が負担する場合が一般的です。

ただし、建物の老朽化がしていなくて資産価値が残っている場合は、地主に建物を買い取ってもらえることもあります。

建物買取請求権については、国土交通省の「定期借地権にかかる鑑定評価の方法等の検討(PDFファイル)」をご確認ください。

◆個別のご相談はこちら◆

4. 借地権を売却する方法


売却の際の流れとしては、まずは地主に借地権譲渡承諾書をお願いします。このとき、契約内容によっては譲渡承諾料(名義書換料)が必要になる可能性がありますので、契約前に必ず説明を受けておいてください。

ちなみに、借地権の売却には、主に以下の3パターンがあります。

1.借地権を第三者に売却をする方法
譲渡の承諾、建物建替えの承諾、抵当権設定の承諾、契約条件の確認(すり合わせ)を行い、地主からの承諾を得られたら地主に譲渡承諾料を支払います。譲渡承諾料の相場は借地権価格の10%に設定している地主が多いです。
2.借地権を地主に売却する方法
地主に直接借地権を購入してもらう方法もあります。ただこれはトラブルも多い方法なので、できれば買取は仲介会社を挟んだ方がスムーズにいくでしょう。
3.借地権を等価交換後売却する方法
それぞれの価値が同じになるよう割合を決め、借地権の一部と地主の持つ底地の一部を交換する方法です。地主と借主がそれぞれの土地の所有者となり、所有権がある土地を売却します

 

5. 借地権って相続できるの?

借地権相続のイメージ画像
相続は譲渡ではないので地主の承諾は不要ですが、遺贈の場合は地主の承諾と承諾料が必要となります。

ちなみに、借地権も相続税の対象になるのでご注意ください。借地権の相続で関わる税金は、譲渡税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税の4つです。

もし都内の高級住宅街にある借地権なら、相続評価額は大きな額になる可能性が高いでしょう。相続する予定の方は、あらかじめ相場を調べておくことをおすすめします。
 

6. まとめ

最後に、借地権のメリット・デメリットについてもう一度おさらいします。

【借地権のメリット】

  1. 所有権物件よりも価格が安い
  2. 土地部分の固定資産税や都市計画税がかからない

⇒金銭面でのメリットが大きいのが魅力◎

【借地権のデメリット】

  1. 住宅ローンが組めない可能性がある
  2. 土地の金額と共に、地代も上がるリスクがある
  3. 売却や増改築する場合は、地主の許可と承諾費用が必要
  4. 原則、契約の中途解約は出来ない
  5. 期間満了後は更地にして地主に返還する

所有権物件に比べてデメリットが多い借地権物件ですが、所有権物件よりも物件価格が安い点は大きな魅力ですよね。

ずばり、借地権付物件が向いているのは「好立地な物件に格安で住みたい人(都内の人気エリアなど)」です。

デメリットを理解した上でメリットを活かせるのなら、検討されてはいかがでしょうか。逆に活かせないのなら、「やめたほうがいい」でしょう。

借地権物件も含めて、お住まい探しをされている方はミツバハウジングまでご相談ください。今すぐ買う予定がないという方でも大歓迎です。

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