年収の何倍までの住宅ローンを組むのがいいの？年収から考える返済シミュレーション

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【目次】
[１]「年収5倍まで」は金利5％時代の古い考え
１.昔の銀行は物件価格の8割までしか融資してくれなかった
２.なぜいまだに「年収の5倍」論が残っているのか
[２]データで見る住宅ローンと価格の推移
１．データ１：フラット35の利用者調査
２.データ２：首都圏の年収倍率の推移
[３]収入別－返済額シミュレーション
１.返済額シミュレーション
２.ざっくり上限額は「借入可能年数×年収の20％」が目安
[４]収入別－返済額シミュレーション
[５]まとめ
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『住宅ローンは年収の何倍まで組むのが正解なの？』

『家を買うなら年収の5倍までって聞いたことがあるけど、ホント？』

『何十年先まで無理なく返せる金額が知りたい！』

今回の記事は住宅ローンの実際の借り入れデータからみる最近の傾向と、年収別借り入れシミュレーションをご紹介します。

１、「年収5倍まで」は金利5％時代の古い考え

「家を買うなら年収の5倍まで」という話を聞いたことはありますか？

年収400万円の場合は2,000万円まで。年収500万円の場合は2,500万円までということになります。

物件探しをされている方ならお分かりかと思いますが、2,000万円台の物件はそう多くありませんよね。

実は、「年収の5倍まで」というのは今から28年前につくられた古い考えなのです。

 

「家を買うなら年収5倍まで」論が始まったきっかけは、今から28年前の1992年に遡ります。

当時の政府が、経済計画として「生活大国5か年計画」を打ち出しました。

その計画のひとつに「年収の5倍程度で良質な住宅を買えるようにする」ことを盛り込んだのです。

この政策はマスメディアにも取り上げられていたので、この時代をきっかけに「家を買うなら年収5倍まで」という目安が広まったのでしょう。

１.昔の銀行は物件価格の8割までしか融資してくれなかった

かつての銀行は、融資可能な金額が物件価格の8割とされていたため、2割の頭金がないと融資してくれませんでした。
つまり、2割の頭金がないと住宅ローンを組めなかったのです。さらには、住宅ローンの金利が5～8％という高金利で、銀行の審査も厳しく、現代よりもマイホーム購入のハードルはとても高い時代でした。

２.なぜいまだに「年収の5倍論」が残っているのか

現在の金利は、変動でも固定でも1％前後の超低金利です。
頭金ゼロでも住宅ローンを組むことも珍しくなく、昭和の時代とはくらべものにならないくらいマイホーム購入のハードルは低くなっています。それなのになぜ、いまだに「年収の5倍論」が残っているのでしょうか。

おそらく「分かりやすい目安」だからかと、筆者は考えます。長年にわたり使い回されて都市伝説となっても、売主や仲介会社からすれば使い勝手の良い目安なのでしょう。

あなたの年収だけをみて「年収の○倍の物件なので問題なく買えますよ！」という営業トークをしてくる仲介会社はやめておきましょう。このような会社はお客様のことをまるで考えていません。

良い仲介会社なら、年収だけで「買える・買えない」を判断しません。「年収の5倍論」は昔の話。買う側もこの目安に引っ張られないようにしてください。

 

２、データで見る住宅ローンと価格の推移

１.データ１：フラット35の利用者調査

「年収の５倍まで」は昔の話とお伝えしましたが、それではいったい現在は何倍くらいが目安となるのでしょうか。
住宅金融支援機構の「2019年度フラット35利用者調査」を基に、実際の不動産価格と年収に関するデータを見てみましょう。

物件種別	所要資金	平均世帯年収	年収倍率	手持金
新築マンション	4,521万円	762.5万円	7.1倍	736万円
土地付き注文住宅	4,257万円	627.5万円	7.3倍	443万円
建売住宅	3,494万円	558.6万円	6.7倍	282万円
注文住宅	3,454万円	598.1万円	6.5倍	621万円
中古マンション	3,110万円	611.0万円	5.8倍	352万円
中古戸建て	2,574万円	513.3万円	5.5倍	209万円

引用元：住宅金融支援機構

これを見ると、現在は年収の5～7倍というのが年収に対する物件価格の目安であることがわかります。

ここで注意して頂きたいのは、それぞれの物件種別において約２割程度は自己資金である手持金でまかなっており、それをのぞいた約8割の金額に対してローンを組んでいるという点です。

このため、年収金額だけをベースにローン金額を考えてしまうと、平均よりも借り過ぎとなってしまうので注意が必要です。

たとえ物件価格全額をローンを組むことが可能だとしても、手持金を用意し借り入れ額を抑えることは将来的な負担を軽減することにつながるので、購入にあたって手持金を用意することはとても大切です。

最後に、こちらの全国平均のデータなので、首都圏はこれよりもやや高くなる傾向があることを付け加えておきます。

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２.データ２：首都圏の年収倍率の推移

別のデータも見てみましょう。

こちらは、国土交通省が毎年リリースしている不動産の価格水準と年収倍率に関する「住宅経済関連データ」です。

平成30年の住宅経済関連データ「首都圏の住宅価格の年収倍率の推移」では、首都圏の住宅価格と年収倍率が下記のように公表されています。

		平成28年	平成29年	平成30年
年収（万円）		806	818	802
マンション	価格（万円）	5,490	5,908	5,871
	年収倍率	6.8倍	7.2倍	7.3倍
	床面積（㎡）	69.2	68.8	67.6
建売住宅	価格（万円）	4,970	4,833	5,168
	年収倍率	6.2倍	5.9倍	6.4倍
	敷地面積（㎡）	124.3	126.0	124.1
	床面積（㎡）	99.3	99.6	99.2

引用元：国土交通省「3（1）首都圏の住宅価格の年収倍率の推移」

上図をみると、年収は年々下がっていますが、年収倍率は上がっていることが分かります。平成30年のマンションを購入した人の年収倍率は7.3倍であることがわかります。

ここ数年はマンションの人気が高まっているので、物件価格が高騰していることも理由のひとつです。

以上の１と2のふたつのデータから、購入するエリアにもよりますが、首都圏で物件をお探しの方は、年収の５～7倍程度は見込んでおいた方が良いでしょう。この水準よりも低い倍率で購入することも可能ですが、物件の選択肢は少なくなるかもしれません。

 

３、収入別－返済額シミュレーション

1.返済額シミュレーション

年収に対して実際いくらの物件を購入しているのかおよその目安がわかったところで、ここからは住宅ローンを組んだ際に実際月々いくら返済をしていくのか、年収別にみてみましょう。

年収	毎月返済額	借入可能額／25年ローン	借入可能額／35年ローン
300万円	6.3万円	1,575万円	2,058万円
400万円	8.3万円	2,075万円	2,711万円
500万円	10.4万円	2,600万円	3,397万円
600万円	12.5万円	3,125万円	4,083万円
700万円	14.6万円	3,651万円	4,768万円
800万円	16.7万円	4,176万円	5,454万円

年収に対する年間のローン返済額の比率である『返済比率』はどのくらいが適切なのかは、世帯人数や構成、支出の状況、頭金の有無などにより異なりますが、上の図のように返済比率を25％として計算した場合、25年ローンでおよそ収入の5倍、35年ローンではおよそ6～7倍となります。

２.ざっくり上限額は「借入可能年数×年収の20％」が目安

年収からみる住宅予算については先述しましたが、単純に年収の何倍までなら安心、という計算ができないのが悩ましいところです。

確実な方法は、不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談して自分の住宅予算を計算してもらうことです。

また住宅ローンの借入上限額を考えるとき、年収も重要なのですが、それと同時に気にして欲しいのが完済時の年齢です。

すべての人に当てはまるわけではありませんが、日本の企業にお勤めの方は55歳頃から給料が2割前後減っていきます。70歳定年という話もありますが、定年を迎えるまで若い頃と同レベルの年収を確保することは難しいのではないでしょうか。また、病気や体力面でも問題が出てくる年代なので、まだローンが残っているのに働きたくても働けない、という可能性も出てきます。

そのような事態を回避するには、定年を迎える65歳までに住宅ローンを完済できるよう逆算するしかありません。たとえば、40歳で住宅ローンを35年で組んだ場合、完済時は75歳です。65歳で定年した後の10年間、どうにかして住宅ローンの返済にあてなければなりません。想像すると怖くなりますよね。

そこで、ひとまずざっくり予算をご自身で考えるとすれば、40歳から65歳までの25年間を借入可能年数とし、「借入可能年数×年収の20％」が住宅ローンの上限額と考えるのが良いでしょう。

物件を探す際は、この上限額を超えないようにすれば老後の生活が苦しくなるリスクはかなり抑えることができるでしょう。

もちろん、これもあくまでも目安にすぎませんので、物件を探す前に必ず自分の住宅予算をプロに計算してもらってくださいね。

４、ギリギリの生活にならない住宅予算の立て方

誰だって住宅ローンの返済に追われるギリギリの生活はしたくありません。年収が高くても低くても、住宅予算の立て方を間違えると住宅ローンの返済はおろか、生活費さえ捻出することが難しくなることがあります。そんな事態を避けるには、どうしたらよいのでしょうか。

１.自己資金を初期費用に使いきらない

家を買うために貯金をしているという方は多いことでしょう。家を買うときは諸費用がかかるのである程度の自己資金は必要です。

諸費用も住宅ローンに組みこむこともできますが、少しでも返済額を抑えたいという場合は自己資金を用意しておいた方が得策です。

また、家を買うために貯蓄をすべて使い果たしてしまうのもおすすめしません。家族が急に病気や怪我をする可能性もありますし、人生何が起こるか分かりません。万が一の事態に備えて、下記の費用は残しておきましょう。

２.無理なく返せる金額なのか考える

住宅ローンの返済だけではなく、マイカーの維持費、お子様の教育費、固定資産税などのランニングコストなどがあっても、本当に無理なく返せるのかしっかり資産計画を立てることが大切です。

今は昔よりも住宅ローンへのハードルが低いので、借入上限額ギリギリでも家を買えてしまうのです。買えることは喜ばしいことなのですが、問題は買った後の生活です。

住宅ローンは長ければ35年も続きます。ローンの返済だけで毎月ギリギリで、家族で旅行や外食もできない、子どもに習い事もさせてあげられない、そんな生活は避けたいですよね。無理なく返せる金額なのか、ローンだけでいっぱいいっぱいにならないか、しっかり考えてくださいね。

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