【繰り上げ返済の基礎知識】メリットデメリットや向いている人を解説！
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【目次】
繰り上げ返済は、行うタイミングが非常に重要です。特に、返済開始から10年以内に返済を完了する場合、利息削減の効果が大きく現れると言われています。
この記事では、繰り上げ返済を行うベストタイミングや、繰り上げ返済のメリットデメリット、行う際の注意点などを解説します。
[１] 繰り上げ返済のメリットデメリット
まずは、繰り上げ返済のメリットデメリットを説明します。
１.繰り上げ返済のメリット
繰り上げ返済のメリットは以下のとおりです。
・返済期間を短縮でき、利息も減らせる（返済期間短縮型）
返済期間短縮型で繰り上げ返済を行うことで、元本残高が減少し、それに伴って利息も減少します。これにより、ローン全体で支払う利息額が減り、総返済額も軽減されます。
・家計に余裕が生まれる
返済額軽減型の繰り上げ返済を行うと、毎月の返済額が減るため、家計に余裕が生まれます。
・老後資金の準備ができる
住宅ローンを定年前に完済することで、老後資金の準備期間を確保できる点も繰り上げ返済のメリットです。定年前にローンを完済できれば、余剰資金を投資に回すか、安全な預金にまわすことも可能です。
２.繰り上げ返済のデメリット
繰り上げ返済はメリットが多いですが、一方でデメリットも存在します。
・手元の資金が減る
繰り上げ返済を行うと、手元の資金が減るため、急な医療費や車の修理費など、予期せぬ出費に対処する余裕が減少することになります。
・手数料がかかる
一部の金融機関は、繰り上げ返済に手数料が発生します。何度もこまめに繰り上げ返済を行うとその度に手数料がかかってしまうので、計画的に行うことが重要です。
・住宅ローン控除を受けられない可能性がある
住宅ローン控除は年末時の住宅ローンの残高の0.7％が控除限度額とされているため、繰り上げ返済で軽減された利息よりも住宅ローン控除で戻ってくる金額のほうが多いケースもあります。金利が0.7％以上の場合、繰り上げ返済を優先すべきですが、0.7％未満の場合は、住宅ローン控除を優先する方が得策と言えるでしょう。
[２] 「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」
繰り上げ返済には、返済期間短縮型と返済額軽減型があります。
１.支払総額を大きく減らせる「返済期間短縮型」
月々の返済額を変えずに、残りの返済期間を短縮する返済方法です。元本を迅速に返済することが目的となります。
特徴としては、以下の3つが挙げられます。
◎毎月の返済額は変わらない
◎返済期間が当初より短縮される
◎返済期間が短くなるため、利息軽減効果が高い
２.返済期間短縮型のメリットデメリット
返済期間短縮型の最大のメリットは、利息支払い額を大幅に削減できる点です。一方で、繰り上げ返済の額が少ないと効果が薄いというデメリットもあります。
返済期間短縮型のメリット
・利息分の支払額を大幅に削減できる
・完済までの総返済額も軽減できる
返済期間短縮型のデメリット
・毎月の返済額は変わらない
・繰り上げ返済の額が少ないと減らせる利息も少ない
３.毎月の返済額を軽減できる「返済額軽減型」
残りの返済期間は変えずに、繰り上げ返済をした金額を毎月の返済額に充当する方法です。
特徴としては、以下の3つが挙げられます。
◎返済期間は変わらない
◎毎月の返済額を減らすことができる
◎返済期間短縮型よりも利息軽減効果は低い
４.返済額軽減型のメリットデメリット
返済額軽減型は、毎月の返済額を減らすことができるので家計が楽になりますが、返済期間短縮型よりも利息軽減効果が低く、返済期間は変わらないので、もどかしく感じる方もいらっしゃるかもしれません。
返済額軽減型のメリット
・毎月の返済額を減らすことができる
返済額軽減型のデメリット
・返済期間は変わらない
・利息軽減効果は返済期間短縮型よりも低い
[３] 返済期間短縮型と返済額軽減型の比較
それぞれの特徴やメリットデメリットが分かったところで、それぞれの総返済額の差を比較してみましょう。
【設定条件】
借入額：3,000万円
返済期間：35年
金利：固定金利型・1.5％
返済方式：元利均等返済
繰り上げ返済額：300万円
繰り上げ返済を行う時期：5年後に一部繰り上げ返済
以上の条件でシミュレーションした場合、返済期間短縮型と返済額軽減型の総返済額は以下のようになります。
返済期間短縮型：3,703万6,751円
返済額軽減型：3,785万1,660円
返済期間短縮型の方が総返済額を80万円も抑える効果がありました。ちなみに、繰り上げ返済をしなかった場合の総返済額は3,857万9,100円でした。繰り上げ返済を行うことで約70～150万円も総返済額を軽減する効果があります。
[４] 返済期間短縮型と返済額軽減型、向いている人は？
返済期間短縮型と返済額軽減型、それぞれどのような人に向いているのでしょうか。
【返済期間短縮型に向いている人】
・住宅ローンを早めに完済したい人
できるだけ早く住宅ローンを完済したい方には、返済期間短縮型が適しています。定年や子どもの進学といったライフイベントに合わせて、一定のタイムライン内で住宅ローンを完済する計画を立てている人にも向いています。
・住宅ローンの借入時の年齢が遅い人
定年後もローンの支払いが残る見込みのある方は、少しでも早く住宅ローンを完済したいことでしょう。住宅ローンの借入時の年齢が遅い人は、返済期間短縮型で繰り上げ返済をし、老後に備えることができます。
【返済額軽減型に向いている人】
・毎月の返済額に負担を感じている人
経済的な安定が得られない場合や、転職をして毎月の収入が変動してしまう場合、返済額軽減型が向いています。また、金利の上昇によってローンの月々の返済に負担を感じている人にも適しているでしょう。
・返済期間を短縮するよりも毎月の返済額を減らしたい人
返済期間短縮型の方が総返済額を減らす効果があるのは分かっているけれど、「とにかく現在の支払い額を抑えたい！」「子どもの教育費にお金がかかるので、今は支出を抑えたい」という人には返済額軽減型がおすすめです。
[５] 繰り上げ返済をするなら何年後が良い？
できるだけ早めに住宅ローンの利息を減らし、同時に手元の資金をしっかりと保持したいと考える方々も多いことでしょう。しかし、繰り上げ返済の適切なタイミングについて迷うことがあります。繰り上げ返済をするなら何年後が良いのでしょうか。
以下は、繰り上げ返済をする時期によって利息軽減できる効果をまとめたものです。
【設定条件】
借入額3,000万円
返済期間35年
全期間固定金利1.3％
繰り上げ返済手数料なし
| 期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
| 2年後 | -52.5万円 | -23万円 |
| 5年後 | -46.4万円 | -20.8万円 |
| 10年後 | -37.2万円 | -17.1万円 |
| 15年後 | -28.7万円 | -13.6万円 |
| 20年後 | -20.6万円 | -10.1万円 |
| 25年後 | -13.1万円 | -6.6万円 |
| 30年後 | -6万円 | -3.3万円 |
期間短縮型の場合、2年後に100万円の繰り上げ返済を行うと、利息軽減効果は約52.5万円。一方、返済額軽減型の場合、同額の返済で得られる利息軽減は約23万円です。この違いは個人によって異なり、手元の資金に余裕がある場合、期間短縮型の繰り上げ返済が経済的に有利と言えるでしょう。
ただし、期間短縮型の場合、繰り上げ返済のタイミングによっては軽減額に大きな差が生じる可能性があるため、タイミングの選択が鍵となります。
[６] 繰り上げ返済をする際の注意点
最後に、繰り上げ返済をする際の注意点を説明します。
１.資金を繰り上げ返済のために使い切らない
繰り上げ返済を検討する際の大前提は、手元に余裕のある資金がある時だけです。繰り上げ返済のために全ての資金を使い切らないように注意しましょう。
病気や事故などの突発的な支出が発生し、収入が途絶えた場合に備え、ある程度の資金を確保しておくことが重要です。具体的な目安として、会社員の場合は手取り月収の3～6ヶ月分、自営業の方は1年分程度の生活費を備えておくことを推奨します。
２.繰り上げ返済をこまめに行う場合は手数料に注意
一部の金融機関では繰り上げ返済にかかる手数料を無料としているところもありますが、中には数万円程度の手数料を設定している金融機関もあります。
また、繰り上げ返済の設定金額についても、金融機関ごとに異なるルールが適用されています。繰り上げ返済をこまめに行う場合は、手数料に注意しましょう。
３.タイミングによっては住宅ローン控除を優先する
年末にボーナスが支給されると、多くの人が繰り上げ返済を検討することでしょう。しかし、実は年末よりも年明けに繰り上げ返済を実行する方が、経済的に有利なケースもあるのです。
住宅ローン控除は、年末時の住宅ローンの残高の0.7％が控除限度額とされています。そのため、繰り上げ返済によって減少した利息よりも、住宅ローン控除から戻ってくる金額のほうが多い場合があります。金利が0.7％以上の場合には繰り上げ返済が有利ですが、金利が0.7％未満の場合には、住宅ローン控除が優先され、金融的に賢明な選択といえます。
繰り上げ返済は、早めに行った方が利息軽減効果は高いですし、方法によっては毎月の返済額を減らして家計に余裕が出るので資金に余裕がある場合は積極的に行いましょう。
しかし、繰り上げ返済は手持ちの資金が減ってしまうというデメリットもあります。記事内でも説明しましたが、繰り上げ返済を行う大前提として、資金に余裕がある場合に行うこと。手持ちの資金を使い切らないこと。住宅ローン控除を優先するタイミングなども考慮することが重要です。個々の状況やデメリットも含めて慎重に検討しましょう。
