年収500万円だといくらの家を買える？
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【目次】
住宅ローンの借入額は、年収やその他の財政状況、金利率、返済期間、頭金の有無、返済負担率など多くの要素に影響されます。
この記事では、年収500万円の住宅ローン事情や、返済額を考える時のポイント、年収500万円だといくらの家を買えるのかを説明します。
[１] 年収500万円の住宅ローン事情
年収500万円の方が住宅ローンを組む場合について、まずは日本の平均年収やその割合について説明します。
１.日本の平均年収は436万円
国税庁が2023年9月27日に公表した「令和4年分民間給与実態統計調査結果」によれば、2022年の給与所得者の平均年収は458万円でした。
平均年収の推移
2018年 439万円
2019年 438万円
2020年 435万円
2021年 446万円
2022年 458万円
平均年収は上昇傾向にありますが、物価は高騰しているため、「年収は上がったけれど、生活が楽にならない」という方も多いかもしれません。
２.正社員の平均年収は458万円ではない
先に説明した数字は、正社員と非正規雇用の両方を対象に含んでいます。
正社員と非正規雇用者を別々に検証すると、正社員の平均年収は、先述の数字を上回る523万円という結果が出ています。
「自分は平均年収である458万円よりも高い500万円だから安心」と考えていると、実際は正社員の平均年収よりも低かったというケースもあります。
住宅ローンを考える時、平均年収を気にするのはあまり意味がありません。平均年収より少なくても住宅ローンは組めますし、審査に通るか通らないかも結局は金融機関次第になるので、このようなデータと自分の年収を比較して一喜一憂しないようにしましょう。
３.年収500万円の割合は約10％
引き続き、「令和4年分民間給与実態調査」から内容を抜粋しますと、年収が500万円から600万円の範囲にある人々は、総人口の10.9％という結果が出ています。同様に、年収が500万円を超える人の割合は、全体の33.5％となっています。
| 年収 | 割合 |
| ～100万円 | 7.8％ |
| 100～200万円 | 12.7％ |
| 200～300万円 | 14.1％ |
| 300～400万円 | 16.5％ |
| 400～500万円 | 15.3％ |
| 500～600万円 | 10.9％ |
| 600～700万円 | 6.9％ |
| 700～800万円 | 4.8％ |
| 800～900万円 | 3.3％ |
| 900～1,000万円 | 2.2％ |
| 1,000～1,500万円 | 4.0％ |
| 1,500～2,000万円 | 0.8％ |
| 2,000～2,500万円 | 0.3％ |
| 2,500万円～ | 0.3％ |
平均年収458万円と考えると、年収500万円はこのデータから言うと高収入となります。ただ、先に述べたように、「自分は正社員で平均年収458万円を超えているから安心」という考え方はやめた方が無難です。
上げて落とすような内容になってしまいますが、住宅ローンを組む時に重要なのは年収の高さではありません。もちろん、年収が高ければ高いほど借入可能額が多くなるかもしれませんが、年収1,000超の方も住宅ローンの審査に落ちることはあります。
頭金の額や、他に借入などによって借入額も審査の通りやすさも変わってきますので、「平均」や「割合」で自分がいくらの家を買えるのか判断しないよう、ご注意ください。
４.年収500万円で住宅ローンを組むのは十分可能
前項まで厳しいことを言いましたが、年収500万円の人が住宅ローンを組むのは十分可能です。
年収500万円の手取りは約400万円です。月収にすると約33万円。ボーナスを含めればまた数字は変わりますが、特に大きな支出や贅沢をしなければ、住宅ローンを組むのに何の問題がない年収と言えるでしょう。
ただ、物件種別によっては予算が足りない場合もあるので注意していただきたいところです。ひと昔まで、マイホームを購入する際の目安として5倍の年収倍率が言われていましたが、今では軽く6倍を超えることが一般的となりました。特に新築マンションの価格がここ数年高騰しているせいか、年収倍率は驚くほど高く、なんと7倍以上に達しています。
ここまで読んで、「やはり年収500万円だと家を買うのは厳しいのか」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、これは極端な例で、年収500万円あれば住宅ローンは組めますし、買える物件はたくさんあります。
[２] 返済額を考える時のポイント
住宅ローンの返済額を計画する際には、慎重な計画が不可欠です。生活の質を維持しながら、ローンを返済できるよう、以下のポイントをおさえて返済計画を立てましょう。
１.額面年収ではなく「手取り年収」で計算する
インターネットなどで返済シミュレーションを行う際は、額面年収ではなく手取り年収で計算しましょう。
額面年収は、給与の総支給額であり、基本給、社会保険料、諸手当、残業代、ボーナス、交通費などがすべて合算された額を指します。一方、手取り年収は、額面年収から税金や社会保険料などが差し引かれた実際に受け取る額を示し、額面年収から約2割程度減少します。
額面年収500万円で計算すると月収は約41万円。しかし、手取り年収は約400万円、月々の収入はおおよそ33万円となります。実際に利用可能な金額との差が8万円も生じてしまいます。
このため、金融機関や不動産会社で返済計画を立てる際に、自身で行ったシミュレーションと異なる結果が出ることがよくあります。それを避けるために、計算に手取り年収を使用することが非常に重要です。
２.返済負担率は20％までが目安
住宅の予算を考える際、従来の「年収の〇倍まで」ではなく、返済負担率をベースにすることが重要です。
年収の何倍までという単純な基準では、個人や家庭の財政状況や生活スタイルに合った適切な予算を見落とす可能性があります。
返済負担率は月々の住宅ローン返済額が手取り収入に対して占める割合を示し、「返済比率＝年間返済額÷額面年収×100」という式で計算されます。
一般的な目安として、返済負担率が年収の35％を超えると家計を圧迫する可能性が高いため、20%が目安と言われています。つまり、手取り収入から必要な生活費や支出を差し引いた後の収入に対して、住宅ローンの月々の返済額が20％以内であることが望ましいということです。
20%を超えると住宅ローンを借りられないわけではありませんが、
・借りられる額は「返済比率30-35%（額面年収）」
・返せる額は「返済比率20%（額面年収）」
・無理なく返せる額は「返済比率20%（手取り年収）」
と考えておくとよいでしょう。
３.頭金はあってもなくてもローンは組める
住宅を購入する際、一般的なアドバイスとして頭金を1～2割程度用意することが挙げられますが、無理に頭金を用意しなければならないわけではありません。
最近は頭金ゼロで住宅ローンを組むケースも多いですし、ひと昔前のように頭金が2割ないと審査に通らないということはないでしょう。
頭金を用意することには、総返済額を抑えるメリットがありますが、それが必須条件であるわけではありません。金融機関は、個別の信用評価や収入状況を基にローンの承認を行います。そのため、頭金がなくても、適切な収入と信用があれば、住宅ローンを組むことは可能です。
逆に言えば、頭金を貯めている間に年齢が高齢になり、返済期間が短くなるリスクの方が高くなります。多くの金融機関は、完済時の年齢を80歳としているため、45歳を過ぎると住宅ローンの審査に通らないことがありますし、頭金を貯めている間に金利が上がってしまう可能性もあります。年齢やタイミングによっては頭金なしで住宅ローンを組んだ方がよい場合もありますので、頭金にこだわりすぎないようにしましょう。
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[３] 年収500万円だといくらの家を買える？
いくらの家が買えるのか（住宅ローンの借り入れがいくらまでできるのか）シミュレーションしていきましょう。
【設定条件】
金利：固定金利1.44%
返済期間：35年
頭金なし、ボーナス払いなし
諸費用はローンに組み込まず、自己資金で支払う
| 返済負担率 | 借入可能額 | 毎月の返済額 | 年間返済額 |
| 30％ | 4,800万円 | 14万5561円 | 174万6732円 |
| 25％ | 3,429万円 | 10万4000円 | 125万円 |
返済負担率を35％まで引き上げると、借入可能額は4,800万円に達します。これにより、物件の選択肢が増えますが、毎月の返済額は約15万円近くになります。年収500万円でも、この金額を捻出できるかどうかは家計にとってやや負担がかかる可能性があります。
せっかくですから、年収500万円だけではなく、300万円からシミュレーションしたいと思います。
範囲が広いため、金利未設定、頭金なし、35年返済、ボーナス返済なし
・借りられる額は「返済比率30-35%（額面年収）」
・無理なく返せる額は「返済比率20%（手取り年収）」で計算しています。
| 額面年収 | 手取り年収 | 借りられる額 | 無理なく返せる額 |
| 300万円 | 238万円 | 2,571万円 | 1,359万円 |
| 400万円 | 313万円 | 3,999万円 | 1,788万円 |
| 500万円 | 389万円 | 4,999万円 | 2,222万円 |
| 600万円 | 459万円 | 5,999万円 | 2,622万円 |
| 700万円 | 527万円 | 6,999万円 | 3,011万円 |
| 800万円 | 593万円 | 7,999万円 | 3,388万円 |
| 900万円 | 661万円 | 8,000万円（貸付上限） | 3,776万円 |
| 1,000万円 | 730万円 | 8,000万円（貸付上限） | 4,170万円 |
「意外と少ない」と感じた方も多いかもしれません。頭金が用意できればこのシミュレーションよりも多く借りられます。また、選択した金利によっても変わってきますし、他の借入がある方や勤続年数が短い方などは、このシミュレーションよりも借入可能額が少ない可能性があります。ここでのシミュレーションはあくまでも目安となりますので、参考程度にお考えください。
住宅を購入する際には、不動産会社や金融機関と相談し、詳細なシミュレーションを行うことをおすすめします。自身の財政状況や目標に合わせて、適切な住宅購入のプランを立てることが重要です。
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