空き家を放置すると固定資産税が高くなる！？空き家の問題点や空き家にしないための対処法を解説！
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【目次】
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空き家を持つことにはいくつかの問題点があります。固定資産税はその一つで、放置することで不要な税金負担が増える可能性があります。空き家は社会問題として挙がっていますし、お悩みの方も多いのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、空き家の固定資産税や、放置することで起こる問題点、空き家にしないための対処法を解説します。
[１] 空き家の固定資産税について
空き家であっても、毎年1月1日時点で不動産を所有していたら固定資産税を支払わなければなりません。この章では、空き家の固定資産税について解説します。
１.固定資産税の計算方法
固定資産税の納税額は『固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）』で計算できます。
空き家やその土地についても、同じ評価と税率が適用され、不動産の所有者はその評価額に対応する税金を支払う必要があります。評価額は3年に1度見直しされます。
【税額の計算方法】
固定資産税＝課税標準額（固定資産評価額）×税率（1.4％）
土地…課税標準額×税率1.4%
家屋…課税台帳に登録されている価格×税率1.4%
償却資産…課税標準額×税率1.4%
２.「住宅用地の特例措置」で土地の固定資産税が減額される
空き家であっても「住宅用地の特例措置」が適用されると、土地面積が200㎡以下の部分には1/6、200㎡超の部分には1/3、税率が軽減されます。ただし、住宅が建っている土地であることが条件となります。
住宅用地の特例措置
小規模住宅用地（200㎡以下の部分） 固定資産税が1/6
一般住宅用地（200㎡超の部分） 固定資産税が1/3
３.「特定空き家」に指定されると固定資産税が高くなる
先に説明した「住宅用地の特例措置」は、特定空き家に指定されると利用できません。軽減税率の適用が外されると、1.4%の税率でそのまま課税されます。
特定空き家と指定される条件は、以下のとおりです。
安全： 倒壊等、著しく保安上危険となるおそれのある状態
衛生：著しく衛生上有害となるおそれのある状態
景観保護：適切な管理が行われないことにより、著しく景観を損なっている状態
治安等：その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
ちなみに、更地も特例の適用対象外となります。特例による軽減税率は最大1/6なので、更地にした場合、固定資産税が最大6倍まで増えます。
[２] 空き家を放置すると起こる問題点
空き家を放置して得をすることは一切ありません。固定資産税がかかるだけではなく、地域の不動産資産の低下、地域社会への悪影響、安全上の懸念、法的問題など多くの問題を引き起こす可能性があるため、所有者は適切な管理や対策を検討することが重要です。ここでは、いくつかの問題点を解説します。
１.固定資産税がムダにかかる
空き家を所有している場合でも、固定資産税を支払わなければなりません。これにより、不要な税金の負担がかかることがあります。
また、固定資産税は地域の評価額に基づいて計算されるため、空き家の評価額によっては高額な支払いが必要になることがあります。
２.家が劣化して近隣住民に迷惑がかかる
空き家は適切に管理やメンテナンスが行われないため、時間の経過とともに建物が劣化しやすくなります。雨風や自然の影響にさらされ、壁、屋根、窓、配管などが損傷することがあります。
建物が崩れたり、外観が荒廃したりすることで、周辺地域の美観や住環境が悪化し、近隣住民に不快な思いをさせる可能性があります。また、空き家は不法侵入や犯罪の温床となることもあるため、安全上の懸念が生じることもあります。
３.地域の不動産価値が下がる
自分が家を買う時、近隣に空き家があって荒れ放題だったら嫌ですよね。それは皆さん同じです。
空き家が増加すると、地域の不動産価値にも悪影響を及ぼすことがあります。周辺の住宅や不動産物件の価値が下がり、所有者にとって資産価値が減少する可能性が高まります。
４.法的問題が発生する
空き家が適切に管理されていない場合、地方自治体や法的規制に違反することがあります。
「注意されても無視すればいい」と考えている方は危険です。特定空き家に指定されると固定資産税の減額控除の対象外になるだけではなく、過料が課せられる可能性があります。自治体からの「命令」に応じないでいると、50万円以下の過料が課せられ、行政代執行が行われる場合はその費用を所有者が負担することになります。
その流れとしましては、以下のようになります。
1.空き家の調査
2.特定空家に指定
3.自治体からの指導を受ける
4.「勧告」を受ける（住宅用地の特例措置から除外される）
5.改善がなければ「命令」（応じなければ50万円以下の過料）
6.行政代執行（強制的に解体）
[３] 独断で解体するのは得策ではない
空き家の放置はデメリットしかありませんが、独断で解体するのは早計で、得策とは言えません。その理由は主に以下の2つです。
１.解体費用は平均100万円〜200万円ほどかかる
解体にかかる費用は、建物の大きさ、立地、解体方法、廃材処分などによって異なりますが、一般的には100万円から200万円ほど必要です。
さらに、自治体によっては、空き家の解体の補助金や助成金もあります。これらの支援を利用することで、解体コストの一部を削減できるかもしれません。
以上の理由から、解体は独断で進めるべきではありません。コスト、安全性、法的要件などを十分に考慮し、適切な専門家と連携して進めることが賢明です。
２.土地の固定資産税の優遇措置がなくなる
先に説明したとおり、通常、不動産には1.4％の固定資産税がかかりますが、「住宅用地の特例措置」が適用されれば、固定資産税が最大で1/6まで軽減されます。
| 区分 | 建物 | 固定資産税 |
| 更地 | 建物が無い状態 | 課税標準の1.4% |
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡以下の部分 | 課税標準×1/6 |
| 一般住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡超の部分 | 課税標準×1/3 |
更地にすると固定資産税が最大6倍まで増えることになるので、「更地にしたら損だ」「空き家を放置した方がお得なら、現状維持しよう」と考えてしまいますよね。
しかし、ここで忘れてはいけないのは、行政から「特定空家」に認定されると、優遇措置の対象から外れてしまう点です。地元の税務当局と相談し、計画的に行動することをおすすめします。
[４] 空き家にしないためには
以下に、空き家を防ぐための対処法をいくつか解説します。
１.売却する
空き家を売却することで、その不動産資産から現金収益を得る機会が生まれます。得られた収益を新たな投資に回すことで、資産を有効活用できます。
また、空き家を所有し続けると、固定資産税の支払いがかさみ、不要な経済的負担が発生します。売却によって、固定資産税の負担を軽減できます。
しかし、賃貸として活用することを検討している方や、育ってきた家なので売却することを迷っているという方は、本当に売却をすることが自分の中で正解なのか慎重に考えましょう。売却をした時点で「不動産」という資産を手放すことになります。空き家の放置はおすすめしませんが、売却も慎重に検討しましょう。
２.賃貸として活用する
賃貸としての活用は、空き家問題を解決し、資産の有効活用を図る方法として非常に有効です。
空き家を賃貸に出す最大のメリットは、毎月賃料収入を期待できる点です。物件の条件や立地によって異なりますが、月に10万円前後（年間120万円前後）の収入が期待できるでしょう。
また、空き家を売却する場合、手続きが完了すれば資産である不動産も手放すことになります。しかし、賃貸に転用すれば、資産を保有し続けることが可能です。これにより、将来的に自分や家族がその不動産を利用する選択肢を残すことができます。
ただし、空き家を賃貸に出すにはデメリットも存在します。まず、入居前に大規模なリフォームが必要な場合があること。もちろん、そのままの状態で入居者が見つかればベストですが、空き家は劣化が進みやすく、思わぬ箇所で修繕が必要になることもあります。
そして、入居者が決まった後も、賃料滞納などの問題が生じ、その対応に悩まされる可能性もあるでしょう。また、入居者の入れ替わりが頻繁で、空室状態が続くと家賃収入が途切れる可能性もあることを忘れてはいけません。
３.資産の組換えをする
資産の組み替えとは、現在の住居を売却し、新たな不動産を購入する方法です。
たとえば、現在の不動産が老朽化していたり、家族の住環境に適していなかったり、建て替えの費用が負担になる場合、現在の不動産を売却して、より適切な不動産を購入することが選択肢として考えられます。
この方法を選ぶことで、空き家問題を回避できます。また、将来的に親世代が亡くなった際に子供が不動産を受け継ぐことになり、賃貸や売却などの選択肢が柔軟に利用できるでしょう。
現在の老朽化した不動産を維持し続ける場合、相続時には処分費用が発生するかもしれませんが、資産の組み換えによって、不動産を効果的に活用できる可能性が広がります。
空き家を放置することで固定資産税が増加するリスクがあるため、適切な対処法を選び、不動産資産を有効に管理することが大切です。
空き家については以下の記事でも詳しく解説しています。
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ミツバハウジングでは空き家売却のご相談も承っております。電話でもメールでも構いません。何でもご相談ください。
