住み替えの方法は３つ！「売却先行」「購入先行」「同時進行」どれがベスト？
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【目次】
住み替えを検討する際には、「売り先行」、「買い先行」、そして「同時進行」という3つの手順があり、それぞれに独自のメリットとデメリットが存在します。どの方法を選ぶかは、慎重な検討が必要です。
記事内で住み替えをする時の注意点もあわせて解説しますので、住み替えをご検討中の方はぜひご一読ください。
[１] 「売却先行」「購入先行」「同時進行」それぞれのメリットデメリット
住み替えの際、不動産売却を先に進める方法を「売り先行」、不動産購入を先に進める方法を「買い先行」といいます。売却と購入の順序をどのように進めるかによって、異なるメリットとデメリットが存在します。
１.売却先行の場合
売却先行とは、新しい住居を購入する前に現在の住まいを売却する方法です。
【売却先行のメリット】
・資金計画が立てやすい
現在の住まいを売却してから新しい住まいを購入するため、売却代金を新居の購入資金に充てることができます。これにより、新しい住まいの購入に必要な資金を計画的に用意することが可能となります。
・売却活動に余裕ができる
新しい住まいを見つける前に売却手続きを進めることができるため、「早く売らなければ」というプレッシャーがありません。不動産の査定や市場調査に十分な時間をかけ、より有利な取引条件で売却できる可能性が高くなります。
【売却先行のデメリット】
・仮住まいが必要
売却先行の場合、まず現在の住まいから仮住まいへの引越しを行い、最終的に新しい住まいへ再度の引越しを行うことになります。引越しの手続きや費用が2回発生するため、労力と時間が必要です。
・内覧対応が必要
自宅に住んでいる状態での売却活動では、購入希望者の内覧に時間を割かなければならないため、手間がかかります。もし内覧の対応に時間を割きたくない場合、一時的に別の場所で仮住まいをするか、家を空けて売却を進める方法を検討しましょう。
【売却先行に向いている人】
売却先行は、慎重な性格の方に向いています。売却先が確定した後に新しい住まいを選ぶため、資金計画を立てやすいですし、住宅ローンの残債を売却資金で返済し、新居の購入資金に充てたいと考える方にとって、売却先行は安心感をもたらします。ただし、売りたいタイミングで必ずしもスムーズに売却できるとは限りません。また、一時的な仮住まいが必要であることや、引越しの手続きが2回になることに留意し、計画的に進めることが大切です。
２.購入先行の場合
購入先行は、新しい住まいを先に見つけて契約した後、現在の住まいを売却する方法です。
【購入先行のメリット】
・新しい住まいをじっくり探せる
購入先行は、売却活動によるプレッシャーがないので、新しい住まいをじっくり選ぶことができます。自分の理想に合った住環境や設備を備えた新居を確保するチャンスが増え、満足度の高い住まいを見つけやすくなります。
・引っ越しが１回で済む
購入先行の場合、新しい住まいへの移動は一度だけの引越しで済みます。これにより、引越しの手続きや費用を１回のみに抑えることができ、手間や費用を最小限に抑えられます。
【購入先行のデメリット】
・二重ローンやつなぎ融資の金銭的負担がある
新しい住まいを購入した後、現在の住まいを売却するまで、両方の住宅ローンを返済する必要があります。さらに、二重ローンを返済するためには十分な収入が必要であり、審査が通らない可能性も考慮しなければなりません。また、新しい住まいの購入資金をつなぎ融資で調達する場合には、金利や手数料が高額になる可能性があります。
・売却に対して焦りが出てしまう
新しい住まいを先に見つけた場合、現在の住まいを急いで売却する必要が生じる可能性があります。売却に対して焦りが出てしまうと、早く売りたくて売却価格を下げてしまう可能性が高まります。時間的な制約が価格に影響を与える可能性があるため、計画を立てる際には慎重さが求められます。
【購入先行に向いている人】
新しい住まいを先に見つけたいという方や、好みの物件が売り切れる可能性を避けたい場合に適しています。ただし、資金計画や売却活動についての慎重な計画が不可欠です。新しい住まいの購入タイミングが早すぎると、売却で得られるはずの資金が間に合わなくなり、最悪の場合、契約解除を余儀なくされる可能性もあるため注意が必要です。
３.同時進行の場合
同時進行は、売却と購入を同時に行う方法です。
【同時進行のメリット】
・コストが削減できる
同時進行で住み替えを行うことで、不動産取引に関連するコストを削減できる可能性があります。たとえば、新しい住居への引っ越しと現在の住居の売却を同時に進めることで、引っ越し費用や二重の住居費用を最小限に抑えることができます。
【同時進行のデメリット】
・売却と購入のタイミングを合わせることが難しい
売却が早すぎたり、購入が遅すぎたりすると、仮住まいが必要になる可能性があります。
・住宅ローンの調整が必要
住み替えの際、住宅ローンの調整が必要です。売却と購入を同時に進める場合、住宅ローンの引き継ぎや新たなローンの手続きがスムーズに行えるように計画する必要があります。
・スケジュールの調整が大変
新しい住居の引っ越し日と現在の住居の売却または解約日を調整するのは難しいことがあります。両方の取引のスケジュールが一致しない場合、仮住まいが必要になるかもしれません。
【同時進行に向いている人】
基本的には、「向いている人」はいないでしょう。マイホームの売却も購入も簡単な作業ではないため、同時進行は物理的に困難だとお考えください。どうしても売却と購入を同時に進めたい場合は、同じ不動産会社に依頼すると進行がスムーズです。
[２] 住み替えをする時の注意点
ここでは、住み替えをする時の注意点を説明します。
１.住宅ローンの残債に注意
住み替えを検討する際、まず気をつけたいことは、現在の住宅ローン残債が売却予定の不動産の売買代金を上回っていないか確認することです。(これをオーバーローンと呼びます)
オーバーローンの状態であれば、自己資金を出して住宅ローンを完済させなければなりません。売買代金で残債を一括返済できない場合は、住み替えローンの活用を検討される方も多いことでしょう。
住み替えローンは、現在の住宅ローンと新しい住宅の購入資金をまとめて借り入れができる仕組みです。便利なローンではあるのですが、利用するには注意が必要です。
まず、住み替えローンは、新しい住宅の購入金額を超える融資を受けるため、金利や保証料が通常よりも高額になることがあります。返済期間も長期化するので家計を圧迫する可能性もありますね。
次に、審査の厳しさです。オーバーローンでの融資は、金融機関にとって高いリスクを伴うため、融資の審査が非常に厳格になり、場合によっては審査に通らない可能性も考えられます。さらに、売却と新居の購入を同じタイミングに合わせる必要があるため、スケジュール的なプレッシャーも存在します。新しい住まいを急いで探す必要があるかもしれません。
このようなデメリットがあることを理解した上で、住み替えローンを活用するのかご検討ください。
２.余裕を持ったスケジュールを組む
住み替えを検討する際には、余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。
まず、住み替えプロセス全体を詳細に計画しましょう。新しい住まいの探し方、現在の住まいの売却、引っ越しなどのタスクをリストアップし、それぞれの予定日を設定します。
住み替えは、時間に余裕を持つことが大切です。住宅ローンの申請や契約交渉など、予期しない遅延が発生する可能性があるため、スケジュールは余裕を持って計画しましょう。
３.売却、購入時にかかる費用を把握しておく
住み替える際、いろいろな費用がかかります。どのタイミングでどのような費用がかかるのか把握しておきましょう。
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項目 |
相場 |
| 売却時にかかる費用 | 仲介手数料 | 売買契約時に50％を支払い、決済時に残金を支払います。仲介手数料には別途消費税がかかります。
400万円超：「売買代金×3％＋6万円」 |
| 印紙代 | 売買契約の際に現金で支払います。印紙代は契約の金額によって変わりますが、主な印紙税額は以下のようになります。（2024年3月31日までの軽減税率）
売買代金が1,000万円超5,000万円以下：1万円 |
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| 抵当権抹消費用 | 司法書士手数料：地域や事務所によって異なりますが1.0～2.5万円前後となります。
抵当権抹消の登録免許税：不動産1個につき1,000円 |
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| 一括返済手数料 | 都市銀行の窓口申込の場合は3万円程度 | |
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所得税 住民税 復興特別所得税※ |
売却をした際に譲渡所得が発生した場合に生じます。原則的な税率は以下のとおりです。
売却した年の1月1日における所有期間 |
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| 新居購入時にかかる費用 | 仲介手数料 | 不動産会社の仲介に依頼をして、中古物件を購入する場合にかかります。上限額の計算方法は売却と同様です。 |
| 印紙税 | 売買契約書と住宅ローンの契約書に利用します。 主な税額を示すと以下のとおりです。 【売買契約書】（2024年3月31日までの軽減税率） 【住宅ローンの契約書】 |
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| 住宅ローン事務手数料 | 「3～5万円程度」もしくは「借入額の2.2％」 | |
| 住宅ローン保証料 | 金利上乗せ：金利＋0.2％程度 現金一括払い： 60万円～70万円程度 |
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| 火災保険 | 5年一括契約でマンションの場合は3.5～4.5万円程度、一戸建は9～10万円程度 | |
| 不動産登記費用 | 【登録免許税】 固定資産税評価額×税率（軽減措置有り） 【司法書士手数料】 |
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| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×税率（軽減措置有り）
売買契約時に支払った手付金は代金の一部とみなされるため、物件価額から手付金を差し引いた残金を支払います。住宅ローンを利用する場合は、当日に融資が実行されるので、残金は住宅ローンで支払います。軽減措置が適用されると発生しないケースも多いです。 |
※復興特別所得税は2037年12月31日まで
売り先行と購入先行、どちらを選択するのがベストなのかは見極めが難しいですが、同時進行は成功する確率が低く、おすすめできません。住み替えをスムーズに行うには、信頼できる不動産会社を見つけることも重要になります。売却できないことには「住み替え」にはなりませんので、売却が得意な不動産会社を選ぶようにしましょう。
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