不動産会社が「仲介手数料無料」にできる理由と意図
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【目次】
不動産の購入時には避けて通れないのが仲介手数料です。その高額さから、できれば安く済ませたいと考えるのは自然なことでしょう。しかし、時折目にする「仲介手数料無料」という言葉について疑問を抱く方もいるでしょう。あんなに高額な費用をなぜ無料にできるのか？不思議ですよね。
本記事では、仲介手数料無料にできる理由と意図、それによるメリットデメリットについて解説します。
[１] 仲介手数料とは
この章では、仲介手数料の仕組みについて解説します。
１.仲介手数料とは不動産会社の収入源
不動産仲介手数料は、不動産会社売主と買主の間に立ち、取引が成立した際に得られる報酬です。仲介手数料は、不動産会社にとって重要な収入源となっています。
不動産会社は、買主を見つけるために多くのコストと手間をかけて販売活動を行っています。物件の魅力を伝えるために写真撮影や不動産ポータルサイトへの掲載、広告の制作やポスティングなどの宣伝活動を行い、潜在的な購入希望者の目に留まるよう努力します。
さらに、物件案内や価格交渉など、個別の対応も時間と労力を要します。また、契約書の作成や住宅ローンの手続き、登記の手配、引き渡し手続きなど、取引に必要なあらゆる手続きをサポートしています。
これらの活動には人件費や広告費、物品購入費など、さまざまなコストがかかります。仲介手数料は正直安くはありません。できれば払いたくないという方も多いでしょう。しかし、不動産会社にとって仲介手数料は大事な収入源なのです。事業の維持やサービス向上のためには欠かせない費用ということを理解しておくと見方が変わるかもしれません。
２.仲介手数料の上限や算出式
仲介手数料は、宅建業法（宅地建物取引業法）で上限額が定められています。仲介手数料に関する規制は、法律で上限が定められているため、上限を守る限り値引きや仲介手数料無料であっても違法ではありません。
| 売買価格（税込） | 料率 |
| 200万円以下の部分 | 5% +消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4% +消費税 |
| 400万円超 | 3% +消費税 |
※仲介手数料の上限額は物件価格によって異なります。
計算する際は、以下のような速算表を使って計算してください。速算表は売買価格を3段階に分けて計算します。
| 売買価格 | 計算式 |
| 200万円以下 | 物件価格（税抜）×5%+消費税 |
| 200万円超、400万円以下 | 物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 売買価格が400万円超 | 物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
ちなみに、建物の価格は消費税がかかりますが、土地の価格は対象外です。そのため、物件価格が「建物＋土地の価格」となっている場合は「建物価格」と「土地価格」に分けて仲介手数料を計算してください。
…と、ここまで仲介手数料の計算方法を紹介しましたが、いくらかかるか知りたい時にいちいち計算するのも面倒かと思います。以下に仲介手数料の上限額の早見表をまとめましたので、ご活用ください。
仲介手数料の上限額の早見表
| 売買価格（税込） | 仲介手数料 |
| 100万円 | 55,000円 |
| 200万円 | 110,000円 |
| 300万円 | 154,000円 |
| 400万円 | 198,000円 |
| 500万円 | 231,000円 |
| 600万円 | 264,000円 |
| 700万円 | 297,000円 |
| 800万円 | 330,000円 |
| 900万円 | 363,000円 |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
| 6,000万円 | 2,046,000円 |
| 7,000万円 | 2,376,000円 |
| 8,000万円 | 2,706,000円 |
| 9,000万円 | 3,036,000円 |
| 1億円 | 3,366,000円 |
[２] 「片手仲介」「両手仲介」について
不動産取引において「片手仲介」と「両手仲介」という用語があります。
片手仲介とは、売主か買主のどちらか片方だけを仲介することを指します。一方、両手仲介とは、売主から売却を依頼された不動産会社が、自社で買主を探してきて売買契約を結ぶことを意味します。
両手仲介場合は、入ってくる仲介手数料は片手仲介の2倍です。不動産会社としてはできれば両手仲介を前提に売却を進めたいと思っています。大事な収入源ですから、当然と言えば当然ですね。
仲介手数料無料の物件だとしても、売主と買主の両方から仲介手数料をもらわないということはあり得ません。表面上はそうであっても、仲介手数料を無料にする代わりに物件価格を上乗せしたり、別の名目で高い手数料を請求したりするなどの裏があります。
片手取引や両手取引は決して違法ではありません。ただし、両手仲介の場合は、ほかの不動産会社からの紹介を拒む「囲い込み」という現象が起きやすいため注意が必要です。囲い込みについては当記事の最後に詳しく解説します。
[３]仲介手数料を無料にできる理由と意図
仲介手数料は不動産会社にとって収入源なはずなのに、なぜ無料や半額にできることがあるのでしょうか。
１.不動産会社が売主となっている
仲介手数料無料の物件で、不動産会社が売主として取引を行う場合があります。
これは、不動産会社自体が物件の所有者として売り出しており、買主に対して直接取引を行う形態です。一般的な仲介手数料は、売主と買主の間で不動産会社が仲介する際に発生しますが、不動産会社が売主として直接取引することで、仲介手数料を負担する必要がなくなります。
２.両手仲介で売主からのみ仲介手数料を受け取っている
先に説明した「両手仲介」ですね。基本的に仲介手数料無料にできるのは、両手仲介で、買主・売主のどちらか一方から仲介手数料を受け取っているからです。
このケースでは、不動産会社が売主と買主の両方を代理し、取引を仲介する両手仲介が行われます。そして、仲介手数料については、売主が負担するという条件が設けられます。
３.仲介手数料無料にしている意図は「お得感を出すため」
あえて片手取引にする意図としては、物件の売買を早期にまとめてしまおうという不動産会社の狙いがあります。
買主に対して「仲介手数料無料」というメリットをアピールすることで、物件の売買を促進し、スムーズに取引が成立することが期待されます。買主にとっては手数料負担が軽減されるため、購入意欲が高まることもあります。
[４] 仲介手数料無料のメリットデメリット
仲介手数料無料の物件には、メリットとデメリットがあります。お得感に惹かれて急いで契約する前に、慎重に検討することが重要です。
１.仲介手数料無料のメリット
仲介手数料無料のメリットは以下のようになります。
・買主側の負担軽減
仲介手数料が無料となるため、買主の経済的負担が軽減されます。手数料を気にせずに物件を購入することができることが魅力的です。
・売却がスムーズに進む
手数料がかからないことで取引が促進されるため、物件の売買が早期にまとまる可能性が高まります。
２.仲介手数料無料のデメリット
続いて、仲介手数料無料のデメリットです。
・購入価格に上乗せされる可能性がある
仲介手数料無料の代わりに、物件価格に手数料が含まれている場合があります。購入価格をよく確認し、実際にどれだけお得なのかを判断する必要があります。
・価格交渉がしづらくなる
個人が売主の物件であれば、値引き交渉したい旨を伝えれば、不動産会社が値引きの調整を行ってくれることが一般的ですが、仲介手数料無料の場合では、不動産会社が売主の立場に近いため、値引き交渉が難しいことがあります。また、不動産会社が売主の物件であっても、調整役となる不動産会社が存在しないため、値引き交渉がしにくくなる場合もあります。
・サービスのクオリティに影響を及ぼすことがある
仲介手数料無料の場合、不動産会社の収益源が限られるため、サービスの質や提供範囲に影響を及ぼす可能性があります。
[５] 仲介手数料無料の会社に依頼する際の注意点
メリットデメリットが分かったところで、次は注意点です。仲介手数料無料の会社に依頼する際には、以下の注意点に留意することが重要です。
・仲介手数料以外の費用に注意
仲介手数料が無料であっても、他の費用や諸経費は別途発生する可能性があります。例えば、登記費用、印紙税、鑑定費用、保険料などが含まれることがあります。予算を計画するためにも、取引全体の費用を正確に把握しておきましょう。
・条件の確認
仲介手数料無料の特典は、一定の条件を満たす取引に対して適用されます。具体的な条件や制限事項を理解し、自身の取引が該当するかどうかを確認し、不明点や疑問点があれば不動産会社に問い合わせてください。
・長期的な視点を持つ
仲介手数料無料の特典は魅力的に思えますが、取引全体の利益や条件を総合的に考慮することも重要です。仲介業者の信頼性や提供するサービスの質、契約条件なども検討しましょう。手数料だけでなく、総合的な満足度を追求することが大切です。
[６] 仲介手数料と「囲い込み」の関係性
仲介手数料と「囲い込み」は密接な関係にあります。
囲い込みとは、両手仲介を目指すために不動産会社が行う手法であり、仲介手数料を売主と買主の両方から得ることを狙います。
具体的には、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、物件情報システムであるレインズに物件を掲載する義務がありますが、不動産会社は意図的に登録を怠ったり、登録後すぐに情報を削除したりして、他社からの買主が現れないようにします。これが「囲い込み」の手法です。
つまり、「囲い込み」は、自社が売主となる物件に対して他社からの買主紹介を避け、両手仲介の機会を確保する戦略です。これによって不動産会社は売主からの仲介手数料と買主からの仲介手数料の両方を得ることを狙い、収益を最大化するのです。
ただ、ひとつ誤解しないでいただきたいのは、「両手仲介」と「囲い込みをしている」ことはイコールではないということです。両手仲介が高い割合で成立している場合でも、それが囲い込みの手法によるものではないこともあります。
両手仲介を活用することは違法ではなく、適正な仲介活動により不動産取引を円滑に進める一方で、囲い込みを避けるためには、信頼性がある不動産会社を選択することが重要なのです。
「仲介手数料無料」は、買主や売主にとってメリットがある一方で、購入価格に上乗せされる可能性がある、価格交渉がしづらくなるなどのデメリットもあります。安易に仲介手数料無料に惑わされず、物件の価値や条件をよく検討することをおすすめします。また、適切な取引を進めるためには、物件の価格や条件をよく検討し、信頼できる不動産会社選びが重要です。
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