絶対に選ぶべきではない不動産会社の特徴
——————–
【目次】
理想の物件に巡り合うには、不動産会社選びも重要です。
しかし、「何を基準にして選べばいいか分からない」「大手が安心なのか地域密着型の不動産会社ならどちらがよいのだろう」とお悩みの方も多いと思います。
そこで今回の記事では、不動産会社の種類やダメな不動産会社の特徴について解説します。
[１] 不動産会社の種類
不動産会社にはいくつか種類があり、購入したい住宅の種類によって選択するべき不動産会社は異なります。住宅の種類別に、不動産会社の種類を以下にまとめました。
１.新築マンション
新築マンションを購入したいときはデベロッパー（モデルルーム）へ。
マンションの販売業務を行う不動産会社のことをデベロッパー（不動産開発会社）といいます。販売方法に関しては、マンションの販売を自社で行う場合と、販売代理会社を別に持ち、販売業務を委託するケースがあります。まずは資料請求をし、モデルルームに行く流れが一般的です。
２.注文住宅
仲介会社で土地を探してからハウスメーカーか工務店へ
土地を買ってから注文住宅を建てたい場合は、工程がやや複雑です。まずは仲介会社に行って、土地+建物の総予算から逆算した「仮の土地予算」で土地を探してもらいます。できれば土地探しと同時に好みのハウスメーカーや工務店を探しておくと効率がよいでしょう。
ちなみにハウスメーカーと工務店の違いですが、ハウスメーカーは全国展開されていて仕様が規格化されているのでどの店舗に行っても差はありませんが、家づくりの柔軟性に欠けている面があります。一方、工務店は地域密着型でお客様の要望を聞きながらゼロから家づくりをする楽しさはありますが、会社によって品質に差がある、という特徴があります。
土地を購入してから注文住宅を建てたい場合、土地の購入・家の建築・住宅ローン、この3つの手続きをほぼ同時進行する必要があります。こちらの記事で詳しく解説していますのでぜひご一読ください。
３.新築・中古一戸建て、中古マンション
新築・中古一戸建て、中古マンションは仲介会社へ
仲介会社は、新築建売住宅や中古物件を取り扱っています。注文住宅とは違い、既に完成された物件を販売している（未完成の新築建売住宅は除く）ので、入居まで平均1ヵ月、お急ぎなら２週間ほどで手続きが完了するケースもあります。
新築建売住宅や中古住宅については、以下の記事も参考にしてください。
建売住宅の基礎知識と購入するときの注意点
[２] 大手不動産会社か地域密着型不動産会社か迷ったら
「大手の不動産屋は、物件数が豊富にありそう」と思っている方は多いかもしれませんが、実は大手でも地域密着型の不動産会社でも持っている情報量（物件）は同じです。基本的には購入希望のエリアに強い不動産会社を選ぶことがベストなのですが、それぞれの特徴を理解して選んでみてください。
１.大手不動産会社の特徴
大手不動産会社は知名度が高いので安心感がありますよね。ただ、すべての方にベストな選択というわけでもありません。
大手不動産会社の特徴は以下のとおりです。
1.豊富な取引実績があり、独自のネットワークに基づく中古住宅の情報量が豊富。
2.全国展開している会社が多く、どのエリアの物件でも対応してもらいやすい。
3.マニュアルに基づき社員教育が行われる傾向にあり、標準化された一定以上の対応を望める。
大手不動産会社は知名度が高いので、自宅売却の依頼が多く、販売開始直後の物件（中古物件の未公開物件）が集まりやすい傾向にあります。また、全国展開している会社も多いので、全国どのエリアの物件でも対応してもらえるでしょう。
エリアにこだわらず、「幅広い物件をエリア探しから相談したい」という方は大手不動産会社のネットワークを活用しましょう。
ただ、大手の特徴として、対応がマニュアルに基づいて行われることが多いようです。安心感ととるか無機質ととるかは人によりますが、マニュアル的な対応が苦手な方は不向きかもしれません。
２.地域密着型不動産会社の特徴
特定の学区内にこだわって家探しをしたい、実家の近くで家を探したいなど、特定のエリアに絞って物件探しをするなら地元密着型の不動産会社がおすすめです。
地域密着型不動産会社の特徴は以下のとおりです。
1.対応エリアは限定されるが、該当地域の情報（未公開物件含む）には精通している。
2.エリア内の価格動向を常に把握し、適正な価格に基づいた売買が可能。
3.営業担当者の裁量権が大きく、柔軟な対応を望める可能性が高い。
地元密着型の不動産会社は、地元地域の特色を細かく理解・把握しており、どの道の交通量が多いか、人気の学区はどこか、治安の良し悪しといった「ご近所さんしか知らない情報」を一通り網羅しています。
また、エリア内で暮らす地主（売主）と繋がりが深く、過去の取り引きデータも知り尽くしています。そのため、物件の相場も細かく把握しており、適切な価格で売買がしやすいでしょう。大手と比べて営業担当者個人の裁量権が大きい傾向にあり、柔軟な対応も可能です。
[３] 絶対に選ぶべきではない不動産会社の特徴
細かく挙げればキリがないですが、絶対に選ぶべきではない不動産会社の特徴をいくつかご紹介します。
１.悪い口コミが多い
良い不動産屋には自然と良い口コミが集まります。Googleの口コミをチェックしてみると世間からの評判が分かります。
Googleの口コミは、明らかな営業妨害などは除き、簡単には削除できないので信憑性が高いといわれています。地域密着型の不動産会社の場合、近隣の方に評判を聞いてみるという手もあります。
２.誇大広告やおとり物件で客寄せをしている
売る意思のない物件や実際には存在しない物件のことを、『おとり物件』といいます。
おとり物件に当てはまるものとして、以下のようなものがあります。
（1）実際には物件が存在していない架空の物件
（2）売主が販売する意思のない物件
（3）販売する意思のない価格設定
上記はすべて宅建業法違反に該当するのですが、たまに契約済の物件がポータルサイトに掲載されたままになっていることもあります。
これをおとり物件だ！宅建業法違反だ！と決めつけてしまうのは難しいところです。なぜなら、不動公正取引規約では、『インターネット広告に掲載する物件の更新を2週間に１回行う』ことが求められているからです。情報登録日または直前の更新日と、次回の更新予定日の記載をすることを義務づけており、この期間は2週間となっています。
つまり、契約済の物件でも2週間は残しておけるということです。物件管理を徹底している不動産会社なら、契約済の物件はすぐに削除または契約済の文言が入っているはずなので、掲載されている物件一覧を確認するとその会社の管理状況が分かると思います。
３.予算ギリギリの物件を勧めてくる
予算ギリギリ、またはオーバーしていても住宅ローンさえ通ればいい、と考えているダメな不動産会社も存在します。お客様の生活のことは何も考えていません。契約を取ることを最優先しているダメな会社です。
「これぐらい予算オーバーしていても、みなさん買っていますよ」という無責任な言葉には騙されないでください。住宅ローンで重要なのは「借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」であることす。
住宅予算の重要性については当コラムで何度もお伝えしていますが、近年の不動産価格高騰のせいか、住宅予算ギリギリで住宅ローンを組んでしまう方が増えています。
良い不動産会社は的確な住宅予算を算出し、予算に合った物件を探してくれます。これが一番、良い不動産会社かどうか不動産会社を見極めるポイントになるかもしれません。
[４] 適格な住宅予算を出してくれる不動産会社を選ぼう
住宅ローンの知識が豊富な不動産会社は、予算ギリギリでローンを組ませるのではなく、マイホーム購入後も家計を圧迫しない資金計画を立ててくれます。
前章でも述べたとおり、ダメな不動産会社は住宅予算ギリギリでも強引に契約を迫ってくることがあるので注意していただきたいのですが、住宅予算が間違っているか（ギリギリかどうか）は、自分でもある程度の住宅ローンの知識がないと判断がつかないかと思います。
最低限の判断基準としては、『返済額は年収の35％を超えない』こと。
住宅ローンの返済額は年収の35％を超えると家計が苦しくなる可能性が高いので、手取り年収の20％程度に抑えるのが理想です。たとえば、手取り年収が年収500万円の場合、年間返済額は100万円（毎月83,000円程度）が無理のない額になります。
ちなみに、自分の住宅予算を調べる前にネットで気になる物件を探し、不動産会社に問い合わせをしてから来店する方が多いですが、その方法はおすすめしません。
なぜなら、自分でピッタリの住宅予算を出すのは難しいからです。インターネットで住宅ローンの返済シミュレーションをしても、実際の借入金額とは異なることは多々あります。借入金額が足りていれば問題ないですが、少ない場合は物件を探し直さなければなりません。せっかく気に入った物件が見つかったのに、諦めなくてはならないのは悲しいですし、時間もムダにしてしまいますよね。最初から予算が分かっていればそんなことにはならないのです。
家を買おうと思ったら、物件探しを自分でする前に不動産会社に相談に行き、自分の住宅予算に合った物件を紹介してもらう方法が効率よくおすすめです。
住宅予算については以下の記事も参考にしてください。住宅ローンのよくある失敗例をもとに、返済負担率や金利の選択などについて詳しく解説しています。
今回は、不動産会社の種類や絶対に選ぶべきではない不動産会社の特徴を解説しました。買いたい物件の種類によって、選ぶ不動産会社の種類も異なります。それぞれの特徴を理解して、よい不動産会社を選んでくださいね。
ミツバハウジングでは、お客様それぞれに合った資金計画を立て、住宅予算を算出します。記事内で説明したようなギリギリの予算で強引に勧めるような営業はいたしません。いくらの家が買えるのか、ご相談だけでも大歓迎です。まずはメールでもお電話でも、お気軽にお問い合わせください。
[この記事を読んだ人は、こんなセミナーに参加しています]
