今の家賃と住宅ローンが同額なら家を買っても大丈夫？

——————–

【目次】

不動産の広告で「今の家賃と同じ支払いでこの物件が買えます！」というような文言見かけることがありますが、それは本当なのでしょうか？

もし本当なら、住宅ローンを組んで家を買ってしまおうと考える方も多いかと思います。
しかし、今の家賃ベースに家を買えるか買えないかを判断してしまうのはおすすめしません。その理由を記事内で詳しく解説します。

 

[１] 家賃と住宅ローンが同額なら家を買っても大丈夫？

たとえば、今の家賃が10万円だとしたら住宅ローンの返済額も10万円で問題ないのでしょうか。

１.今の家賃ベースで住宅予算を考えてはいけない
つい今の家賃と住宅ローンの返済額を比較してしまいがちですが、実はその考え方だと家計を圧迫してしまう可能性があります。

家を購入する時は物件価格だけではなく諸費用がかかります。諸費用の相場は、新築の場合は物件価格の3～7％です。3,500万円の新築を購入するなら、105万～245万円かかる計算になります。

諸費用も含めて借りられる住宅ローンもありますが、手付金と印紙代は現金で必要です。手付金は100万円程度で、用意できなければ売買契約を結べません。手付金を現金で用意できるかどうかも家を買えるか買えないかの判断基準となります。

住宅ローンの返済額は、金利のタイプや返済期間によっても大きく異なりますし、「今の家賃＝住宅ローンの返済額」になるとは限りません。家の予算を家賃ベースで考えるのではなく、自分がいくらの家を買えるのか住宅予算を出したうえで、予算内の物件を探すことが重要です。

 

２.持ち家と賃貸のデメリットも考える
「このまま家賃を払っていても何も残らないし、家を買おうかな」と考えたとき、持ち家と賃貸のデメリットもそれぞれ比較して検討することも必要です。

比較してみたら、自分のライフスタイルには賃貸の方が合っていたと気付くこともあるかもしれません。

持ち家と賃貸のメリットデメリットについては過去のコラムで詳しく解説していますが、ざっくり挙げますと

持ち家のメリット
・自分の資産になる
・ペットの飼育やDIYなど、自分好みの家にできる
・家を担保にして融資を受けやすくなる（リバースモーゲージなど）
・住宅ローン控除などの税制面での優遇制度がある
・団体信用生命保険に加入していれば、万が一のとき、住宅ローンがゼロになる

持ち家のデメリット
・簡単に住み替えできない
・初期費用が賃貸よりも高い
・固定資産税などの税制面でのコストがかかる
・家の修繕費用は自分で負担する必要がある

賃貸のメリット
・いつでも気軽に引っ越せる
・持ち家よりも初期費用がかからない
・固定資産税がかからない
・修繕費用を負担しなくてもよい

賃貸のデメリット
・いくら家賃を払っても自分の資産にはならない
・リフォームやDIYなど自由にできない
・ファミリー向けの物件は少ない
・敷金や礼金、2年ごとの更新料などがかかる
・高齢になった時、家賃の支払いがきつい
・年齢を理由に入居拒否されることがある

それぞれメリットデメリットがありますが、老後の安心などを優先するのなら持ち家がおすすめです。生涯コストの差についても解説しておりますので、ぜひご一読ください。

老後は賃貸よりも持ち家が安心？生涯コストの差はいくら？

 

[２] 今の家賃でいくらの家が買える？返済シミュレーション

あくまでも目安にはなりますが、今の家賃でいくらの家が買えるのか、返済シミュレーションをしてみましょう。

家賃＝毎月の返済額	借入可能額
	変動金利型	全期間固定金利型
6万円	2,321万円	1,860万円
7万円	2,708万円	2,170万円
8万円	3,095万円	2,480万円
9万円	3,482万円	2,790万円
10万円	3,869万円	3,100万円
11万円	4,256万円	3,410万円
12万円	4,642万円	3,720万円
13万円	5,029万円	4,030万円
14万円	5,416万円	4,340万円
15万円	5,803万円	4,650万円
16万円	6,190万円	4,960万円
17万円	6,577万円	5,270万円
18万円	6,964万円	5,580万円
19万円	7,351万円	5,890万円
20万円	7,737万円	6,200万円
25万円	9,672万円	7,749万円
30万円	11,606万円	8,000万円

設定条件：21-35年固定金利1.83%(頭金10%以上)、変動金利が0.475%、返済期間35年、ボーナスなし。

毎月の返済額が多くなるほど、借入可能額は増加していることが分かります。毎月10万円支払える場合は、変動金利型なら3,869万円、全期間固定金利型なら3,100万円借りられる計算になります。このシミュレーションよりも金利が低い住宅ローンであれば、借入可能額は多くなり、これよりも金利が高い住宅ローンであれば、借入可能額は少なくなります。

 

[３] 住宅ローンの審査では「返済負担率」を重要視する

住宅ローンの審査では「今の家賃」は見ません。返済負担率を重要視します。返済負担率とは年収に占める年間返済額の割合のことで、「返済比率＝年間返済額÷額面年収×100」で算出できます。

無理のない返済負担率は「返済比率20%（手取り年収）」と言われていますが、ネット記事などで返済負担率について検索すると

×借りられる額は「返済比率30-35%（額面年収）」
×返せる額は「返済比率20%（額面年収）」

ありますが、正直、これは鵜呑みにしない方がよいです。額面年収で計算した方が高い金額が出ますが、額面年収で返済負担率の計算をするということは、1年間に貰った給与の総支給額すべてを住宅ローンの返済にだけ使う計算になるのです。税金や社会保険料などを差し引いてもいないのです。めちゃくちゃな計算ですよね。

返済負担率を計算するシミュレーションはとても便利ですが、利用するときは額面年収ではなく手取り年収で計算をしましょう。

 

[４] 住宅ローンで失敗しないためのポイント

誰だって住宅ローンで失敗したくはないですよね。金利の低さばかり気にしている方が多いですが、住宅ローンで失敗しないためのポイントは金利以外にもあります。

１.限度額ギリギリまで借りない
返済額は年収の35％を超えると家計が苦しくなる可能性が高いため、限度額ギリギリまで借りないようにしましょう。

手取り年収の20％程度に抑える場合、年収500万円なら年間返済額は100万円（毎月83,000円程度）が無理のない額になります。

ちなみに、金融機関の審査金利で年収の35%～40％程度で計算されることもありますが、これを「たくさん借りられた！」と喜ぶのは危険です。

年収500万円の人が年収の35%で住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額は14万5,000円です。この金額をきついと感じるかは個人差があるとは思いますが、今の家賃が10万円ぐらいでしたら、かなりきつくはないでしょうか。

フラット35を例に挙げると、年収400万円未満なら返済比率は30%以下、400万円以上の場合は35%以下に設定されています。年収500万円なら返済比率の上限は35％です。返済負担率35%でも審査が通ってしまうこともあり、その後住宅ローン返済で苦労してしまうケースが多いので注意が必要です。

フラット35に限らずどんなローンでも、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」を最優先してくださいね。

 

２.家の維持費も計算に入れておく
家を買った後のコストも計算に入れておきましょう。固定資産税や家のメンテナンス費用はもちろん、貯金を全部使いきらないことも大切です。

特に一戸建ての場合は、メンテナンス費用が高額になりがちです。一番高額になりがちなのが、壁の修繕費。100～130万円前後が相場です。ほかにも屋根の修繕や水回りのリフォームなど、経年劣化とともにメンテナンスに費用がかかります。家を買うと決めた時点でメンテナンス費を貯めておきましょう。

そのほか、大きいコストとしては税金面です。固定資産税は家を所有している限り、毎年課税されます。横浜市の場合は、毎年4上旬に資産を所有している地域の自治体から納付通知書（納付書）が送付されます。3年に一度、評価額（固定資産税額）の見直しがあります。

痛い出費ではありますが、持ち家には「住宅ローン控除」という減税措置があります。 住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が、所得税＋住民税の一部から一定期間控除される制度です。適用要件などこちらの記事で詳しく解説していますので、家の購入を前向きに検討されている方はぜひ参考にしてください。

令和6年から「その他の住宅」は住宅ローン控除の対象外に！令和5年末までに家を買わないと損をする

 

「今の家賃と同じ額で家が買えます！」という広告は多いですが、「家賃＝住宅ローンの返済額」になるとは限らないのでまずは住宅予算を出してみましょう。自分で正しい住宅予算を出すのは難しいので、金融機関やファイナンシャルプランナー、不動産会社に相談してみることをおすすめします。

住宅ローンの審査に通るか不安な方やいくらまで借入可能なのか知りたい方は、ミツバハウジングにご相談ください。住宅ローンの知識を持ったスタッフが「無理のない借入金額・住宅予算」を計算いたします。ご予約の上ご来店でも、メールでのお問い合わせも大歓迎です。お気軽にお問い合わせください。