老後は賃貸よりも持ち家が安心？生涯コストの差はいくら？

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【目次】

老後を考えたとき、『賃貸と持ち家』どちらが正解なのでしょうか。それぞれの生涯コストとメリットデメリットを比較した上で、どちらが老後に安心して暮らせるのか、考えてみましょう。

[１] 賃貸と持ち家の比較

一生賃貸でいる場合と、家を買った場合のメリットデメリットを解説します。

１.一生賃貸でいる場合のメリットデメリット
一生賃貸に住むことを選択した場合のメリットデメリットは以下のとおりです。

 

一生賃貸でいる場合のメリット
・いつでも気軽に引っ越せる
・持ち家よりも初期費用がかからない
・固定資産税がかからない
・修繕費用を負担しなくてもよい

一生賃貸でいる場合のデメリット
・いくら家賃を払っても自分の資産にはならない
・リフォームやDIYなど自由にできない
・ファミリー向けの物件は少ない
・敷金や礼金、2年ごとの更新料などがかかる
・高齢になった時、家賃の支払いがきつい
・年齢を理由に入居拒否されることがある

賃貸のメリットとしてまず挙げられるのは、気軽に引っ越せること。ライフスタイルにあわせて物件の広さや環境を変えることができます。ただし、ファミリー向けの物件は少なく、広さを求めると家賃が高くなります。

持ち家と比べて初期費用は抑えることが可能ですが、敷金や礼金、2年ごとの更新料など、まとまったお金は必要です。そしてやはり不安なのが高齢になった時。定年退職後は年金や貯金から家賃を払っていくことになりますが、家賃の安い賃貸物件に住み替えようと思っても、年齢を理由に入居拒否されることもあります。

 

２.家を買った場合のメリットデメリット
次に、家を買った場合のメリットデメリットを確認してみましょう。

 

家を買った場合のメリット
・自分の資産になる
・ペットの飼育やDIYなど、自分好みの家にできる
・家を担保にして融資を受けやすくなる（リバースモーゲージなど）
・住宅ローン控除などの税制面での優遇制度がある
・団体信用生命保険に加入していれば、万が一のとき、住宅ローンがゼロになる

家を買った場合のデメリット
・簡単に住み替えできない
・初期費用が賃貸よりも高い
・固定資産税などの税制面でのコストがかかる
・家の修繕費用は自分で負担する必要がある

住宅ローンは最長35年も続き、それがプレッシャーで嫌だという方もたまにいらっしゃいますが、住宅ローンは賃貸の家賃のように払っても何も残らないコストではありません。家は資産として残りますし、ローンも35年で終わりが来ます。さらに完済した後は住居費を減らすことができ、老後も年金や貯金だけでも安心して暮らすことができます。団体信用生命保険に加入していれば、万が一のときに住宅ローンはゼロになるので、残された家族を守ることもできます。

簡単に住み替えできない点は引っ越し好きな方には不向きかもしれませんが、分譲住宅は賃貸よりも満足度が高い設計や資材などを使用しているため、生涯安心して住むことができるでしょう。

その一方で、持ち家は購入する際の費用が高額な点がデメリットとして挙げられます。頭金なしのフルローンを利用する方も多いですが、手付金（100万円程度）は現金で必要なので、自己資金がゼロの場合は住宅ローンを組むことが難しいでしょう。さらに、家を買った後も、メンテナンスやリフォーム、固定資産税にも費用がかかるので、これらのコストがデメリットに感じる方は多いでしょう。

 

[２] 賃貸と持ち家の生涯コスト

次に、賃貸と持ち家の生涯コストを比較してみましょう。どちらも50年換算とします。

賃貸
	かかる費用	金額
初期費用	仲介手数料	10万円
	家賃保証料	11万円
	敷金・礼金	20万円
	火災保険料	3万円
	合計	44万円
ランニングコスト（月々）	家賃	10万円
	管理費	1万円
	合計	6千600万円
ランニングコスト（更新時）	更新料	10万円
	火災保険料	3万円
	合計（2年に1回/24回更新）	247万2,000円
合計		6千842万円

 

持ち家（マンション）
	かかる費用	金額
初期費用	頭金	0円
	諸費用	120万円
	合計	120万円
ランニングコスト（月々）	住宅ローン（35年払い）	9万3,000円
	管理費	8千円
	修繕積立金	1万3千円
	合計	5千166万円
その他のランニングコスト	固定資産税（毎年）	8万円
	火災保険・地震保険料（10年に1回更新）	15万円
	家の修繕費	400万円
	大規模修繕（100万円×2回）	200万円
	合計	600万円
合計		6千476万円

 

初期費用は賃貸が44万円に対し、持ち家は120万円。住み始めるための費用は大きく差が開きました。しかし、総合的な生涯コストの差は366万円程度。

持ち家よりも一生賃貸に住む方が生涯コストはかかることが分かりました。持ち家の方が高くつきそうなのに意外ですよね。さらに持ち家の場合は、住宅ローン控除を利用すれば、一定期間税負担を軽減することができます。

 

[３] 「賃貸と持ち家で1,300万円の差」説は本当？

前章で、賃貸と持ち家の生涯コストの差は366万円程度と説明しました。

しかし、「賃貸と持ち家で1,300万円の差」説も存在します。そんなに差が開くの？と思いませんか。これについては、エビデンスが不明の話ではあるのですが

（仮定1）65歳以降の家賃分
（仮定2）同じグレードの家に住む場合の差額

という2つの仮定で算出されているようです。まず、（仮定1）ですが、80歳までを寿命とします。持ち家の住宅ローンを65歳までに完済すれば15年分の支払いはないので、賃貸よりも1,300万円住居費が浮く計算となります。

次に（仮定2）は、同じエリアで同じ広さの物件に暮らす場合、持ち家のほうが月3万円ほど安く住めるという仮説です。

たとえば、都市部の1LDK物件を3,000万円で購入した場合、住宅ローンの返済費用は毎月9万円×返済期間35年になります。賃貸の場合は12万円の家賃で、その差額は3万円。計算式に表すと「3万円×12ヶ月×35年=1,260万円」となります。賃貸の方がおよそ1,300万円多く住居費がかかる計算です。

「賃貸と持ち家で1,300万円の差」説は、あくまでも仮説にすぎないので参考程度に考えていただきたいのですが、前章でも説明したとおり持ち家よりも一生賃貸に住む方が生涯コストはかかるケースは多いです。不安な方は若いうちにファイナンシャルプランナーに相談をして計画を立ててもらい、貯蓄をしっかりとしておきましょう。

 

[４] 老後は賃貸と持ち家、どちらが安心？

結論から申し上げますと、持ち家です。

「今後は高齢化社会になるのだから、高齢者に家を貸さないわけがない」といった意見もよく耳にしますが、確実にそうなるかは未確定ですよね。

高齢になったら現金一括で持ち家を購入される方もいらっしゃいますが、正直現実的ではありません。住宅購入費と同時に老後資金も貯めておく必要がありますし、買う頃に不動産価格が高騰しているかもしれません。

生涯コストについては選ぶ物件にもよりますのでもしかしたら賃貸の方が低コストな場合もあるかもしれません。しかし、持ち家の住宅ローンはいつか終わりがきますが、一生賃貸に住む場合は老後も家賃の支払いが続くことは確実です。

また、持ち家のように万が一のことが起きたときの保障（団体信用生命保険）もないので、病気や事故などで働けなくなったときに家賃の支払いに困らない様に、多額の貯蓄が必要です。安心を求めるのなら、持ち家をおすすめします。

 

[５] 老後を考えるなら一戸建てよりもマンションが良い？

よく「老後はマンションが楽」といいますが、人によっては一戸建てが向いている場合もあります。

マンションに向く人
・老後も自分の時間を大切にしたい人
・子どもと同居せず、高齢夫婦、もしくは一人暮らしの人
・室内の段差や階段が負担になりそうな人
・セキュリティが気になる人
・家のメンテナンスが面倒な人

一戸建てに向いている人
・子どもと同居をしたい人
・庭いじりやDIYなど家づくりにこだわりがある人
・家のメンテナンスが苦ではない人
・足腰が丈夫で、段差や階段などが負担にならない人
・車で移動することが多い人（敷地内に駐車場があるので）

 

都市部の場合は車がなくても徒歩圏内にスーパーや病院などが点在しているので、利便性が高いマンションを選ぶ高齢の方が多いようです。ただ、上下階の足音などがトラブルになることもあるので、のびのび生活したい！という方には窮屈に感じることもあるでしょう。

一戸建ては老後も庭いじりやDIYを楽しめて快適に住めそうですが、高齢になると室内の段差や階段、大きな間取りが負担になるかもしれません。マンションよりも駅から離れている物件が多いので、エリア選びが重要になります。

 

新築住宅よりもお得な中古住宅は、築年数によってはあります。コストの優位が最優先であれば、リフォームを最低限で抑えられる築浅物件か、築10年以上のリフォーム済物件、都市部の価格高騰エリアから外れた新築住宅を買うことをおすすめします。目の前の安さだけで判断せず、トータルで考えて自分にあった住宅を選んでくださいね。