「フラット35」は金利が高いからやめたほうがいい？メリットデメリットを解説

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【目次】

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住宅ローンを検討する際に、金利が低い民間ローンの変動金利にするべきか、比較的審査に通りやすいフラット35にするべきか、悩みますよね。

そこで今回の記事では、フラット35がどのような住宅ローンで、利用するための審査基準はどのようなものがあるのか、メリットデメリットは何なのか、詳しく解説します。

 

[１] フラット35と民間ローンの違い

民間ローンは金融機関ごとに審査基準や金利タイプ、保証人など千差万別の商品設計となっていますが、フラット35は以下のように設定されています。

	フラット35	民間ローン
審査	比較的ゆるい	比較的厳しい
勤続年数	規定なし	2〜3年以上
年収	規定なし	200〜400万円以上
ローンの取引履歴	民間ほど重視しない （直近3ヶ月の間に延滞があると不可）	非常に重視する （過去2年間に2回以上の延滞があると不可）
選択金利	全期間固定	変動金利 全期間固定金利 期間選択型固定金利 ミックス型
借入限度額	8,000万円	最大1億円
年齢制限	70歳	65歳
団体信用生命保険の加入	任意	加入
物件の技術基準の審査	あり	なし

 

[２] フラット35の審査基準

フラット35を利用するには、借入をする人と購入する住宅、それぞれの条件を満たしている必要があります。

１.人に対する審査基準
フラット35、フラット35Sの利用条件は以下のとおりです。

申込者の年齢	申込時が70歳未満であること。（親子リレー返済の場合は、70歳以上の人でも借入れが可能）
申込者の国籍	日本国籍であること。（永住許可を受けている人や特別永住者も可能）
借入額および借入期間	100万円以上8,000万円以下で、借入期間は15年以上（満60歳以上の場合は10年）。上限は以下の「1」もしくは「2」の短い年数とします。 1.80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ） 2.35年 ※借入期間を20年以下に設定した場合、返済途中に21年以上に変更することはできません。
返済負担率	・年収400万円未満の場合：基準が30%以下 ・年収400万円以上の場合：基準が35％以下※フラット35の住宅ローン以外に自動車ローンやカードローンなども含みます。

 

２.住宅に対する審査基準
住宅に対する審査基準は、民間ローンよりも厳しくなっています。

	一戸建て	マンション
接道	原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模（※2）	70㎡以上	30㎡以上
住宅の規格	原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積	併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等	木造の住宅（※3）は一戸建てまたは連続建てに限る
断熱構造	住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上）
住宅の構造	耐火構造、準耐火構造（※4）または耐久性基準（※5）に適合
配管設備の点検	点検口等の設置	共用配管を構造耐力上、主要な壁の内部に設置しないこと
区画	住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
床の遮音構造	―	界床を厚さ15cm以上(RC造の場合)

※1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含みます。
※2. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫や共用部分（マンションの場合）の面積を除きます。
※3. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（※4）の住宅以外の住宅をいいます。
※4. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
※5. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。

参考：【フラット35】新築住宅の技術基準の概要

 

[３] フラット35のメリット

ここではフラット35のメリットについて解説していきます。

１.金利が変わらない固定金利なので資金計画が立てやすい
フラット35で選択できる金利は全期間固定金利のみです。

全期間固定型は
・返済額が変わらないので将来のライフプランがたてやすく
・将来的に金利が上がっても、借入時の金利のまま返済可能
・毎月の支出額を固定させたい人に向いています

金利が低い変動型を希望している場合はデメリットに感じるかと思いますが、変動金利は返済中に金利が上がってしまうリスクもあります。固定金利は最後まで金利が変わらないので、その点は安心です。

以下は、フラット35（固定金利）と変動金利でそれぞれ住宅ローンを組んだときの返済額です。返済開始から10年後に金利が2%上昇した場合の返済額をまとめました。

	適用金利	毎月の返済額
変動金利	当初10年間：年0.410% 11年目以降：年2.410%	当初10年間：7万6,688円 11年目以降：9万7,093円
フラット35	完済まで：年1.960%	完済まで：8万8,887円

※変動金利…2023年03月適用金利/ネット専用住宅ローン（通期引下げプラン）
※フラット35…2023年03月適用金利/自己資金10%以上/借入期間21年～35年

 

借入当初は変動金利の方が返済額は安いですが、返済中に金利が上がった場合、変動金利の方が高くなってしまいます。変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」という緩和措置があるので、急に返済額は変わりませんが、どちらのルームもあくまで返済額を急増させないための緩和措置でしかありません。返済期間中に元金を支払いきれなかった場合は、最後の返済でまとめて払う必要があります。

今後金利が上がって返済額が増えたとしても家計に余裕がある場合は良いですが、返済額が増えると家計が厳しいという方はフラット35の方が安心感はあるでしょう。

変動金利や今後の金利上昇についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
【住宅ローン】低金利時代はもう終わり？今後は上がる！？

 

２.団体信用生命保険に加入しなくても利用可能
フラット35は、団体信用生命保険（団信）への加入は任意です。

団信とは、住宅ローンの契約者が死亡、あるいは保険会社が定める高度障害状態になった場合に、住宅ローンの支払いがゼロになる保険です。民間ローンでは、団信に加入できなければ住宅ローンは組めません。

高齢の方や健康状態に不安があって団信に加入できない方にはメリットになりますが、そうではない場合、万が一のことを思うと不安ですよね。生命保険でカバーできればよいですが、念のため加入しておくことをおすすめします。

フラット35で加入できる団信は以下の2タイプです。
・新機構団信
・新3大疾病付機構団信

新3大疾病付機構団信は、基本プランの「新機構団信」と医療と介護の保障が加わったタイプの団信です。詳しくはこちらからご確認ください。
【フラット35】の団体信用生命保険

 

３.個人事業主や転職直後の人でも審査に通りやすい
フラット35は、借入する人に対する審査が民間ローンよりもゆるめです。

そのため、年収基準や返済負担率などの要件を満たせば、個人事業主や転職したばかりで勤続年数が短い人も審査に通りやすいとされています。

 

４.借入当初の諸費用（事務手数料と保証料）が安い
住宅ローンを借りる際には、事務手数料と保証料と呼ばれる“諸費用”が必要です。

民間ローンの事務手数料は「借入金額×2.2%（税込）」で設定されていることが一般的で、諸費用が100万円以上かかることも多いですが、フラット35では民間ローンよりも安い金額で設定されています。

フラット35は金融機関によって事務手数料の設定に違いがあり、事務手数料を安く設定している金融機関では「借入金額×1.1%（税込）」と民間ローンの約半額です。

保証料にも違いがあり、民間ローンでは借入金額に応じて保証料がかかるため、60万円～80万円程の支払いが必要です。そもそも保証料は、住宅ローンの保証会社を利用するための費用です。フラット35は保証会社を利用しないため保証料は無料です。

 

[４] フラット35のデメリット

次に、フラット35のデメリットを解説します。

１.金利が高い
フラット35は選択できる金利が固定だけなので、変動金利と比べると返済額が高くなってしまいます。さらに、頭金の額が1割用意できなければさらに金利が高くなります。

2023年03月適用金利で比較

借入期間	15～20年	21～35年
フラット35 (頭金1割以上)	年1.800%	年1.960%
フラット35 (頭金1割未満)	年2.060%	年2.220%

変動金利でいうと1％を切る超低金利時代において、1％超の金利は家計に響くはず。フラット35を利用する場合は、頭金を1割以上用意しておくことをおすすめします。

 

２.住宅に対する審査基準が厳しい
フラット35は、借入する人に対する審査はゆるめですが、購入する住宅に対する審査基準が厳しめです。

フラット35の対象となる住宅は、住宅金融支援機構において技術基準があります。基準を満たしているかどうかを確認するためには、事前に指定機関から物件検査を受けて、建築基準法に基づく検査済証を交付してもらう必要があります。

物件検査の検査には手数料が必要となり、手数料は自己負担となります。技術基準を満たすことを証明できなければフラット35は利用できません。

なお、省エネ性能・耐震性・バリアフリー性・耐久性などの性能基準を満たしている住宅であれば、金利の引き下げが受けられる「フラット35S」を利用可能です。

フラット35Sについてはこちらからご確認ください。

 

３.繰り上げ返済の最低金額が高い
フラット35の繰り上げ返済の最低金額は、民間ローンと比べて高めに設定されています。

繰り上げ返済の最低金額

	インターネット返済	窓口返済
フラット35	10万円	100万円
民間ローン	1万円～	50万円～

インターネット返済でさえ10万円という高額設定です。窓口返済ではなんと100万円。これだけ高額ですとこまめに繰り上げ返済をするのは難しいですね。こまめに繰り上げ返済をしたい方や返済をなるべく早めに終わらせたい方にとってフラット35の最低金額の高さはデメリットとなるでしょう。

 

フラット35は、民間ローンと比べて借入する人の審査がゆるめで通りやすいですし、借入当初の諸費用も安く抑えることができます。しかし、適用金利の高さや頭金による金利の違い、住宅に対する審査の厳しさなどもしっかりと理解した上でご検討ください。

こちらの記事もぜひ参考にしてください。
「フラット35」はどのような人に向いている？メリットデメリットも解説！