住宅ローン審査の基準とは？審査に落ちるのはどんな人？

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【目次】

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住宅ローンの審査は、申込者の年齢や年収、健康状態、物件の担保価値などからお金を貸しても問題ないかを判断します。同じ年収、年齢であっても審査に通る人もいれば、通らない人もいます。それはなぜでしょうか。記事内で詳しく解説します。

 

[１] 住宅ローン審査の流れ

住宅ローンの手続きは、物件購入の手続きと並行して以下の流れで行います。

1.事前申し込み
自分で金融機関に申し込んでもよいですし、不動産会社と提携している住宅ローンに申し込みを依頼することもできます。

2.事前審査
金融機関は住宅ローン審査の内情を公開していませんが、年収や勤続年数、借入時の年齢、過去の返済履歴から、返済能力に問題はないかを審査されます。事前審査にかかる期間は、平均して1～3日間、長くとも1週間程度です。

3.本申込
事前審査に通り、物件の売買契約となったら、本審査への申し込みをします。本審査を行うにあたって、追加の書類を求められることもあります。

4.本審査
事前審査に通っても本審査で落ちてしまうこともありますが、その確率は5％といわれています。事前審査で申告した内容と大きく違っていなければ本審査で落ちる可能性は低いでしょう。本審査にかかる期間は、平均して1～2週間程度ですが、3～4週間かかる方もいらっしゃいます。

5.金銭消費賃借契約
本審査に通ったら、住宅ローンの「金銭消費貸借契約」を結びます。金銭消費貸借契約とは、金融機関と借主が、借入金額や金利の種類、融資実行日（決済日）などを約定するために交わす住宅ローンの契約です。ほとんどの金融機関では、金銭消費貸借契約を結ぶときの住所は「融資を受ける住所」としていることが一般的なので、この日までに住民票を新住所に異動させておくことが理想です。

参考記事：新築住宅の引き渡し前に『住民票の異動』をするべき理由

 

6.融資実行
融資実行は物件の引き渡しと同時に行われるのが一般的です。これを「融資実行日」と呼びます。決済当日には、借入金が口座に振り込まれます。そして融資実行とともに借入金が売主に送金されます。売主が借入金の入金確認ができたら、物件の引き渡し完了となります。

 

[２] 住宅ローン審査の基準

住宅ローン審査を行う際の審査基準はどのような内容なのでしょうか。重要度が高い順にご説明いたします。

・完済時の年齢
多くの金融間では、完済時の年齢を80歳または81歳未満としています。逆算して完済時の年齢があまりにも高齢の場合は、定年退職後も返済ができるのか、金融機関のチェックは厳しいものになります。

・健康状態
住宅ローンの審査において、健康状態が重視されている理由は、多くの金融機関で「団体信用生命保険(団信)」への加入を必須としているためです。健康状態に不安があって団信に加入できない場合には、残念ながらその時点で審査に通らないことになります。※「フラット35」の場合は団信の加入は任意。

・借入時の年齢
完済時の年齢同様に、借入時の年齢もチェックされます。一般的に、住宅ローンを組む適齢期は30～40代といわれています。もちろん、20代でも住宅ローンを組めないというわけではないですし、審査に通っている方もたくさんいらっしゃいます。ただ、稀に年齢が若いと経済的に安定していないと判断される場合もあります。

・不動産の担保評価
住宅ローンの返済が滞ったときに備えて、金融機関は物件を担保として「抵当権」を設定します。抵当権設定しておけば住宅ローンの返済が滞った場合、物件を競売にかけてローン債務の回収に充てることができるため、物件の担保価値が高ければ高いほど審査に通りやすくなります。

・年収
一部の金融機関では住宅ローンの審査基準を「年収300万円以上」と設定しているところもあるようですが、多くの金融機関においては年収についての制限は設けていません。

・返済負担率
金融機関が年収についての制限は設けていない理由は、返済負担率（年間返済額÷年収）を重要視しているからです。一般的に無理のない返済負担率は20～25％までと言われます。年収400万円なら、負担率を20％とすると「400万円×20％＝80万円」となり、年間で80万円までなら無理なく返済できるということになります。

・個人使用情報
個人信用情報とは、クレジットカードやローンなどの借入のことです。過去5年に遡って審査されます。過去5年以内に何度も支払いの遅延や延滞をした、または債務整理をした場合は、個人信用情報に「異動」という文字が記載されます。この場合は所謂ブラックリストなので、審査に通ることはありません。

 

[３] 事前審査と本審査の違い

事前審査と本審査、このふたつの違いは以下のとおりです

 

●事前審査
事前審査では主に、借主の返済能力を審査されます。具体的には、ほかに借入がないか、延滞した履歴はないか、返済負担率が高すぎないかなどをチェックします。事前審査といっても審査は審査です。慎重に段取りを踏みましょう。

事前審査で必要な書類
・住宅ローン借入申込書
・本人確認書類（運転免許証・健康保険被保険者証・パスポートなど）
・源泉徴収票（前年分）
・現在、借り入れがある場合は、償還予定表や残高証明書
・物件に関する資料（チラシ・見積り書や間取り図・土地の公図など）

 

●本審査
本審査では、さらに詳しく審査が行われます。提出する書類も事前審査のときよりも多く、印鑑証明書や住民票などの証明書類なども必要です。また、担保にする物件や借主の健康状態なども確認されます。

さらに本審査では、事前審査での申告と違いがないかもチェックされます。本審査で提出した給与明細や源泉徴収票などの書類と、事前審査での申告内容が大きく違っていれば、審査に落ちてしまうこともあります。

事前審査で必要な書類
・本人家族全員が記載された住民票
・本人確認書類（運転免許証・健康保険被保険者証・パスポートなど）
・源泉徴収票（前年分）
・印鑑証明書
・印鑑証明書に使用した実印
・物件に関する資料（チラシ・見積り書や間取り図・土地の公図など）
・預金口座通帳など（残高確認のため）

 

[４] 住宅ローン審査に落ちる理由

住宅ローンの審査に落ちるときはどのような理由があるのでしょうか。

１.返済負担率が高い
住宅ローンの審査というと年収ばかり気にしてしまいがちですが、重要なのは返済負担率です。

「借りられる額」と「無理なく返せる額」は異なります。一般的に無理のない返済負担率は額面年収の20～25％までといわれていますが、30～35%でも借りること自体は可能です。ただ、家計はかなりきつくなりますし、審査に通らない可能性もあります。

返済負担率を考えるときは、
借りられる額は、返済比率30～35%（額面年収）
無理なく返せる額は、返済比率20～25％（額面年収）と考えるとよいでしょう。

ちなみに、済負担率は住宅ローンだけではなくマイカーローンやクレジットカードの支払い残高などの「住宅ローン以外の借入れ」も含まれます。そうなると返済負担率が高くなるので、審査に通らないこともあります。年収が同じ人がいても、返済負担率は人によって異なるということも理解しておきましょう。

 

２.不動産の担保評価が低い
金融機関が一番回避したいのは、貸し倒れのリスクです。万一返済できなかった場合、担保があれば金融機関は貸し倒れの心配がありません。物件の担保としての評価が低いと金融機関からの審査は厳しくなります。

なお、担保評価額は、市場価格を基に金融機関が独自に算出します。ただ、実際の融資額は住宅ローン申込者の返済能力なども加味されて決まるため、「担保評価額＝融資額」にはなりません。

 

３.個人使用情報に「異動」の記載がある
過去5年以内にクレジットカードの支払いの遅延や延滞何度もした、または債務整理をした場合は、個人信用情報に「異動」という文字が記載されます。この場合は審査に通ることはありません。

過去にクレジットカードの遅延や延滞を過去にクレジットカードやローンの支払いの遅延や延滞をした何度もした記憶がある方は、個人信用情報を取り寄せて「異動」の記載がないか確認してみてください。

取り寄せ方法と手数料は以下のとおりです。

銀行系…全国銀行個人信用情報機関(JBA)
・JBAのHP上から郵送請求可能。
・請求手数料は1,000円(税込)

カード系…株式会社シー・アイ・シー(CIC)
・郵送、窓口、インターネット請求が可能
・窓口の場合は手数料500円(税込)
・インターネットや郵送の場合は手数料1,000円(税込)

消費者金融系…株式会社日本信用情報機構(JICC)
・郵送、窓口、インターネットから請求が可能
・窓口の場合は手数料500円(税込)
・インターネットや郵送の場合は手数料1,000円(税込)

 

今回は住宅ローン審査で金融機関がチェックしている点と審査に落ちてしまう人の特徴を解説しました。年収が高くても審査に落ちることは珍しくありません。特に高齢の方や健康状態が悪い方、過去に延滞した方は審査に落ちる可能性が高いのでご注意ください。

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