不動産売却したら赤字でも確定申告は必要！？赤字の時に使える特例も紹介

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【目次】

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黒字ならともかく、赤字なら確定申告をする必要はないと思いますよね。実は不動産売却をしたら黒字でも赤字でも確定申告はした方がよいのです。先に結論から申し上げますと、黒字の場合は譲渡所得税を支払う義務が発生するので確定申告は必須。赤字の場合でも特例を利用することで売却損の一部を軽減できるので確定申告をすることをおすすめします。

 

[１] 不動産売却で黒字、赤字とはどういう状況を指すのか

不動産売却して発生した利益のことを「譲渡所得」といいます。利益といっても、売れた価格が丸ごと利益になるわけではなく、不動産を購入したときの費用（取得費）と売却したときの費用（譲渡費用）を売却金額から差し引いた額がプラスかマイナスかで判断します。

計算式で表すと以下のようなります。

売却益（譲渡所得）= 売却価格 売却価格から以下の3つの費用を差し引く ①  物件の購入価格から減価償却費※を引いた価格（購入したときの価格） ②  購入したときの費用（取得費） ③  売却したときの費用（譲渡費）

※減価償却の計算式
減価償却費 ＝ 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
（経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間を表します）

 

上記の計算をして、売却益が発生していた場合は「譲渡所得税」を納める義務が発生するので確定申告が必要です。無申告の場合はペナルティが発生します。

一方、売却益が発生しなかった場合は「譲渡損失」が出たことになるので譲渡所得税の納税義務は発生しません。確定申告をしなくてもペナルティもありません。

ちなみに、売却益が発生しなかった場合は、売却した年の他の所得と相殺して税金を減らすことができる「損益通算」を行うことで、譲渡損失を軽減することもできます。さらに、損益通算を行っても譲渡損失を相殺し切れない場合は、「譲渡損失の繰越控除」という制度を利用して売却した年の翌年以後3年間に渡り、「繰越控除」を利用することが可能です。この制度は後に説明する赤字の時に使える特例とは別物で、新たにマイホームを購入してもしなくても利用できます。

 

[２] 黒字でも赤字でも確定申告はした方がよい理由

できれば確定申告は面倒なのでしたくない、というお気持ちも分かります。しかし、不動産売却をしたら黒字でも赤字でも確定申告を行うことをおすすめします。

１.黒字の場合は譲渡所得税を納める義務がある
不動産売却をして利益が出たら「譲渡所得税」を支払う義務が発生します。

納税は義務なので、利益が出たのに確定申告をしないでおくと、無申告加算税、過少申告加算税、重加算税、延滞税といったペナルティを受けることになります。

 

２.赤字の場合は確定申告すれば特例が利用できる
赤字の場合は譲渡所得税が発生しないので確定申告をする必要はありません。

しかし、赤字の場合でも確定申告をして要件を満たしていれば特例を利用して売却損の一部を軽減できる可能性があるのです。利用しない手はないですよね。

具体的にどのような特例があるのか、次項で説明します。

 

[３] 不動産売却で赤字の時に使える特例

不動産売却で赤字の時に使える特例は、新たにマイホームを買換えることが前提の特例と、買換えしなくても利用できる特例の2つあります。それぞれの特徴や利用条件を見ていきましょう。

 

 

譲渡資産の条件 1.譲渡する人の居住用に供していること 2.譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年超であること 3. 令和5年12月31日までの譲渡であること 4. 敷地の売買には500㎡まで制限があること

 

買換える資産の条件 1.売却年の1月1日又はその前年からの売却の翌年の12月31日までに借入れにより取得すること 2.取得年の翌年12月31日までに居住すること 3.床面積50㎡以上であること 4.繰越控除を受ける年末に所定の住宅ローンの残高があること 5.借入先は親族以外の所定の金融機関等であること

 

詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。
No.3370　マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

損益通算の対象となる金額は、売却損失額と売却金額を差し引いたローン残高（オーバーローン）のいずれか少ない額となります。

特例を適用した年で損益通算しきれなかった場合は、残額を売却した年の翌年以後最大3年繰り越せます。（合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の適用は受けられません）

譲渡資産の条件 1.売却損失が発生していること 2.売却資産に返済期間が残っているローンがある 3.売却金額よりもローン残高の方が多い 4.売却資産は国内に存在し、居住用として使用していた 5.売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている 6.売却資産から転居したのは3年前の年の1月2日以後 7.親族など特別関係者との売買ではない 8.譲渡所得の居住用財産の特例を他で適用していないこと

 

詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。
No.3390　特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

特例	新しいマイホームを買い替える必要	損益通算繰越控除できる譲渡損失の上限額	住宅ローン
居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例	あり（10年以上のローン有）	売却した居住用財産の損失額全額	買換えた住宅で償還期間10年以上の住宅ローンがあること
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例	なし	下記①または②いずれか小さい金額 ①売却した居住用財産の損失額 ②住宅ローン残高から売却額を引いた残額	売却する住宅に償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること

 

新たにマイホームを買換える場合
売却した不動産の登記事項証明書（原本）
買換えた不動産の登記事項証明書（原本）
買い替えた不動産の住宅借入金などの残高証明書

 

新たにマイホームを買換えない場合
売却した不動産の登記事項証明書（原本）
売却した不動産の住宅借入金などの残高証明書

 

売却で赤字になった場合、確定申告は義務ではありません。しかし、一定の要件を満たしていれば、確定申告を行うことで特例を利用し、大幅な節税が可能になります。少しでもマイナスを取り戻せるように確定申告を行いましょう。