不動産売却でかかる「譲渡所得税」と節税対策
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【目次】
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不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税という税金が発生します。今回は、譲渡所得税の計算方法や税率などについて詳しく解説します。加えて、節税対策に使える控除と特例や確定申告の方法についても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
[１] 不動産売却でかかる「譲渡所得税」とは
不動産売却したときに、購入価格を上回り利益が出た場合に発生する税金を譲渡所得といいます。この項目では、税金の計算方法などを解説します。
１.譲渡所得税の計算方法
譲渡所得は売却で得られた利益です。売却価格そのものが利益になるわけではなく、不動産を購入したときの費用（取得費）と売却したときの費用（譲渡費用）を売却金額から差し引いて譲渡所得税を計算します。
譲渡所得を計算式で表すと以下のようなります。
| 売却益（譲渡所得）= 売却価格
売却価格から以下の3つの費用を差し引く ① 物件の購入価格から減価償却費※を引いた価格（購入したときの価格） |
※減価償却の計算式
減価償却費 ＝ 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
（経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間を表します）
２.譲渡所得を計算するために必要な取得費と譲渡費
取得費と譲渡費は、以下のものが該当します。
・取得費（不動産を購入したときの費用）
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
(1)土地・建物の購入代金
(2)建築代金
(3)購入時にかかった税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
(4)仲介手数料
(5)測量費
(6)整地費・建物の取り壊し費用など
(7)設備費
(8)改良費
(9)一定の借入金利子
参考：国税庁のホームページ「No.3252 取得費となるもの」
・譲渡費（売却したときの費用）
修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用や売却した代金の取立てのための費用などは譲渡費用に含まれません。
(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2)印紙税で売主が負担したもの
(3)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4)土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5)既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金。これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
参考：国税庁のホームページ「No.3255 譲渡費となるもの」
[２] 譲渡所得には所得税と住民税が課税される
譲渡所得は、給与所得や事業所得などと同様に所得税と住民税が課せられます。
給与所得で課税される場合と異なる点は、給与所得とは別に区分し、個別で計算することです。所得税の確定申告をしていれば譲渡所得税と合わせて納税することが可能です。
譲渡所得にかかる所得税と住民税は、不動産売却した年の1月1日現在の所有期間（その不動産を所有していた期間が5年以下か5年超か）で変わってきます。
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不動産を所有していた期間 |
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区分 |
短期 |
長期 |
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期間 |
5年以下 |
5年超 |
10年超所有軽減税率の特例 |
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居住用 |
39.63％
所得税30.63％ 住民税 9％ |
20.315％
所得税5.315％ 住民税 5％ |
①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21％（所得税10.21％・住民税4％）
②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315％（所得税15.315％・住民税5％） |
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非居住用 |
39.63％
所得税30.63％ 住民税 9％ |
20.315％
所得税15.315％ 住民税 5％ |
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※2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます
不動産の所有期間によっては所得税と住民税が大きく変わってしまうため、売却するタイミングに注意しましょう。
たとえば
売却価格が3,000万円
取得費が2,400万円
譲渡費用が200万円の場合
譲渡所得は「3,000万円−2,400万円−200万円」で400万円が譲渡所得となります。
譲渡所得にかかる所得税と住民税を下記にまとめましたので参考にしてください。
| ・所有期間5年以下 400万円×39.63％＝158万5200円（所得税122万5200円＋住民税36万円） ・所有期間5年超 ・所有期間10年超（軽減税率の特例を受ける場合） |
[３] 節税対策に使える！？控除と特例
せっかく不動産売却で利益を得たのですから、できるだけ節税したいですよね。不動産売却の際に課税される税金の節税対策をご紹介します。
ただし、今住んでいる住宅を売却して3,000万円特別控除を利用して新たに住宅を購入する場合は、住宅ローン控除は使えません。
詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
２.所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
譲渡所得にかかる所得税と住民税は、不動産売却した年の1月1日現在の所有期間で決まります。
所有期間が10年超の場合、「所有期間10年超の軽減税率」の適用を受けることができます。特例を利用する場合、税率は譲渡所得金額の6,000万円以下と6,000万円を超える部分で異なります。
詳細は以下のとおりです。
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譲渡所得 |
所得税 |
住民税 |
合 計 |
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課税譲渡所得が 6,000万円以下 |
10.21% |
4% |
14.21% |
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譲渡所得 |
所得税 |
住民税 |
合 計 |
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課税譲渡所得が 6,000万円超（6,000万円以下の部分） |
10.21% |
4% |
14.21% |
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課税譲渡所得が 6,000万円超（6,000万円超の部分） |
15.315% |
5% |
20.315% |
なお、この特例は「3,000万円の特別控除の特例」と併用可能です。
詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
３.空き家の3,000万円特別控除
マイホームを売却した際は3,000万円の特別控除を受けることができますが、相続した家は通常控除の対象外となります。
しかし、相続した空き家を更地として売却する場合は、特定の条件を満たせば3,000万円特別控除を受けることができます。
適用条件などについては、国税庁のHPでご確認ください。
「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
[４] 売却で利益が出たら確定申告が必要
不動産売却で譲渡所得が出た場合は、確定申告が必要です。
確定申告の計算期間は1月1日から12月31日の1年間です。必要書類をそろえて2月15日から3月15日の間に提出をしましょう。
確定申告の流れは、ざっくりいうと以下のような感じになります。
1.課税譲渡所得を計算する。
2.必要書類を準備する。
3.確定申告書を作成する。
4.税務署に訪問するか、電子申告で手続きを行う。
5.納税か還付を受ける
申告書の提出をしたら、納税か還付を受けます。還付を受ける場合は、申告書に記入した金融機関の預金口座に振り込まれます。納税は以下の方法で行います。
・振替納税を利用する
・現金で納付する
・国税電子申告・納税システム（e-Tax）で納付する
・クレジットカードで納付する
確定申告で必要な書類は以下のとおりです。
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書類 |
内容 |
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譲渡所得の内訳書 |
売却した不動産の概要や売却金額、支払った費用などを記載した書類。売却後に税務署から送付されるので、記入して確定申告書に添付します。 |
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譲渡時の書類 |
売却したときの売買契約書のコピー、売買代金受領書のコピー、固定資産税精算書のコピー、仲介手数料などの領収書のコピーなど。 |
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取得時の資料 |
売却した不動産を取得したときの売買契約書、固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などのコピーなど。 |
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売却した土地・建物の全部事項証明書 |
法務局（登記所）で入手できます。「3000万円控除」「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」の申告では原本の提出は必要ありません。 |
ちなみに、売却して赤字になった場合は、譲渡所得税の課税対象とならないので確定申告の必要はありません。売却損を給与所得などから差し引くことができる特例もあります。詳しくは以下の記事で解説していますので参考にしてください。
