『契約不適合責任』の注意点と瑕疵担保責任との違い

 

項目	瑕疵担保責任	契約不適合責任
法的性質	法定責任	債務不履行責任
要件	「隠れた瑕疵」	種類・品質・数量について契約の内容に適合しない場合
買主が請求できる権利	1. 契約解除 2. 損害賠償請求	1. 追完請求 2. 代金減額請求 3. 催告解除 4. 無催告解除 5. 損害賠償
損害賠償責任	帰責事由は不要（数量不足の場合は可）	帰責事由が必要（ただし、追完請求権が優先）
契約解除	契約目的が達成できない場合に限り解除が可能。帰責事由は不要。	契約の目的が不達成との要件はなく、軽微なものではない限り解除が可能。帰責事由は不要。
期間制限	買主が「隠れた瑕疵」を知った時から1年以内に契約解除又は損害賠償請求をする必要あり。	種類・品質についての契約不適合の場合、買主が契約不適合を知った時から1年以内に不適合を売主に通知する必要あり。

 

３.民法改正後の契約不適合責任の内容

2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任と呼ばれるようになりました。この項目では、民法改正後の契約不適合責任の内容を解説します。

 

１.買主が売主に追及できる5つの責任
契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになりました。

 

・追完請求
追完請求とは、改めて完全な給付を請求することをいいます。種類や品質または数量が契約内容と異なっていた場合、買主は売主に完全なものを求めることができます。たとえば、買主が雨漏りしている物件ということを承知の上で購入したとしても、雨漏りをしていないという前提の契約書であれば、買主は売主に対して「雨漏りするので修理してください」と請求できます。

 

・代金減額請求
追完請求の修補請求をしても売主が修理をしないとき、あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄目な場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。

なお、減額請求も、売主に責めに帰すべき事由は不要です。代金減額請求の前提である追完請求が売主に責めに帰すべき事由は不要のため、その代替となる代金減額請求も売主に落ち度がなかったとしても認められることになります。

 

・催告解除
追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。

 

・無催告解除
無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合、無催告解除は認められないということになります。

 

・損害賠償請求
瑕疵担保責任でも買主は損害賠償請求ができましたが、瑕疵担保責任による損害賠償請求は売主の無過失責任とされていました。契約不適合責任では、売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されないことになっています。また、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は信頼利益※1に限られますが、契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は履行利益※2も含みます。

 

※1信頼利益…契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害のこと（登記費用などの契約締結のための準備費用など）。

※2履行利益…契約を締結した場合に債権者が得られたであろう利益を失った損害のこと（転売利益や営業利益など）

 

４.契約不適合責任の期間と時効について

契約不適合責任には、「種類・品質についての契約不適合を発見後、1年以内に不適合を売主に通知する必要ある」という時間制限があります。

この時間制限には、売主の精神的負担を軽減する目的があります。なぜなら、「契約不適合を発見次第、売主に通知する」という曖昧な取り決めでは、売主にとってはいつその時が来るのか不安で仕方ないからです。売主と買主のパワーバランスを平等にするためにも、時間制限を設定することは重要です。

ただ、この時間制限はあくまで契約書に時間制限の記載がない場合に適用されるものであり、契約書で時間制限を短く設定することも可能です。

 

 

５.契約不適合責任で注意すべきこと

トラブル防止のために契約不適合責任で注意しておきたいポイントを解説します。

 

１.売主側の注意点
契約不適合責任に変わったことで、買主は5つの権利を主張できるようになりました。売主の負担が大きくなったとも言われています。

契約不適合責任では、隠れた瑕疵は問われません。隠れていてもいなくても、「売買契約書に書かれていたかどうか」が問題となります。

たとえば、物件の雨漏りについて買主が了承していて、売買契約内容に「雨漏りする」という記載があれば、契約不適合責任は負わなくて済みます。しかし、買主が雨漏りのことを了承していたとしても、雨漏りしているという記載が売買契約書になければ、契約内容とは異なるものを売ったということになり、契約不適合責任を負うことになります。

中古住宅の場合は、新築住宅よりも不具合が多い可能性が高いため特に注意が必要です。雨漏りやシロアリ被害などの欠陥部分があればすべてピックアップし、売買契約書に免責する旨を記載しましょう。

 

２.買主側の注意点
契約不適合責任の「種類・品質についての契約不適合を発見後、1年以内に不適合を売主に通知する必要ある」という時間制限があることは先に説明しました。

悪質な売主にあたってしまうと、1年以内ではなく6ヵ月などと短く設定していることもあります。これでは買主側の負担が大きくなってしまいますね。売買契約書に時間制限の記載があるはずですから、大きく短縮されていないかしっかりとチェックしておきましょう。