新築、中古マンション、中古一戸建て、土地、不動産の購入、売却はミツバハウジング

0120-279-328

営業時間 9:00~20:00 火曜・水曜定休

お問合せ 当社案内図

ホーム > 住活コラム > 専任媒介と一般媒介の違いとそれぞれに向いている物件

住活コラム
専任媒介と一般媒介の違いとそれぞれに向いている物件
お住い探し
住宅ローン

専任媒介と一般媒介の違いとそれぞれに向いている物件

不動産を売却する際には媒介契約というものを締結します。媒介契約には、「一般媒介」と「専任媒介」、「専属専任媒介」の3つがあり、売却成功を左右する重要な選択となります。また、同時に「仲介」と「買取」のどちらかも選択しなければなりません。

この記事では、専任媒介と一般媒介の違いやそれぞれに向いている物件、仲介と買取の違いについて解説していきます。

——————–
【目次】

——————–

1. 一般媒介と専任媒介との違い

それぞれどのような違いがあるのか、特徴を説明します。

 

1.一般媒介とは
一般媒介の大きな特徴は、一社に絞らず複数の不動産会社と同時契約することが可能なことです。「自己発見取引」と言って、自分で買主を見つけることもできます。

契約有効期間 3ヵ月
不動産会社との契約 複数の不動産会社と同時契約することが可能です。
自分で買主を見つける(自己発見取引) 可能。不動産会社を仲介人とする必要もありません。
売却状況の報告義務 売主への売却状況報告は、義務付けられていません。
レインズ(指定流通機構)の登録義務 義務付けられていません。

 

一般媒介にはレインズ(指定流通機構)の登録義務もないので、売却していることを知られたくない方にも向いているでしょう。複数の不動産会社と同時契約できるので、一番高く買ってくれそうな買主を選ぶことができます。また、自分で買主を見つけて直接価格交渉なども可能です。

ただ、媒介契約の中で最も売主にとって縛りがなく、メリットが多いように見えますが、不動産会社からすると「頑張って売却活動をしても他社で決まってしまうかもしれない」という心理から売却活動に熱が入らないこともあります。

そして、もう1点注意点があります。一般媒介には「明示型」と「非明示型」の2つがあります。

明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知する方法
非明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知しない方法

媒介契約を結ぶときにどちらかを選択することになりますが、非明示型を選択した場合、不動産会社側からするとライバルが何社いるのか分からないので、売却活動の戦略も立てづらいのでやりにくさはあるようです。絶対に売却していることを知られたくないという場合は一般媒介+非明示型が向いていますが、そうではないのなら非明示型を選択するメリットは特にありません。基本的には明示型がおすすめです。

 

2.専任媒介とは
専任媒介は、一般媒介と異なり、複数の不動産会社と同時契約はできません。

契約有効期間 3ヵ月
不動産会社との契約 契約できるのはひとつの不動産会社に限ります。同時に複数の不動産会社とは契約できません。
自分で買主を見つける(自己発見取引) 可能。不動産会社を仲介人とする必要ありません。
売却状況の報告義務 14日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告することが義務付けられています。
レインズ(指定流通機構)の登録義務 依頼を受けた物件情報を7日以内にレインズ(指定流通機構)に登録することが義務付けられています。

 

専任という言葉とおり、契約できる不動産会社は1社だけです。レインズの登録義務もありますし、物件の認知度も上がります。「売却を任せてもらったのは自社だけだから必ず売ろう!」と不動産会社の熱量も高くなります。

契約できる不動産会社は1社だけなので、不動産会社選びは慎重に行う必要がありますが、決まってしまえばやり取りなどは1社だけなので多忙な方にも向いています。一般媒介よりも不動産会社と信頼関係が築きやすいので、こちらの希望も伝えやすいでしょう。

 

3.専属専任媒介とは
最後に専属専任媒介です。基本的には専任媒介と変わりませんが、ひとつ大きな違いがあります。それは、専属専任媒介契約は自分で買主を見つけて売却することができない点です。

契約有効期間

無制限

不動産会社との契約 契約できるのはひとつの不動産会社に限ります。同時に複数の不動産会社とは契約できません。
自分で買主を見つける(自己発見取引) 自分で買主を見つけて契約することはできません。
売却状況の報告義務 7日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告することが義務付けられている。
レインズ(指定流通機構)の登録義務 依頼を受けた物件情報を5日以内にレインズ(指定流通機構)に登録することが義務付けられている。

 

専任媒介契約は自分で買主を見つけて売却することが可能ですが、専属専任媒介契約は不可です。もし、自分で買主を見つけて売却をしたい場合は、不動産会社に仲介に入ってもらい、仲介手数料を支払う必要があります。

売主の自由度は低くなりますが、不動産会社は売主に対して7日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告することと、5日以内にレインズ(指定流通機構)に登録することが義務付けられているので、売却が早く決まる可能性が高い、という考え方もあります。

 

2.一般媒介と専任媒介に向いているのは?

自分の物件は一般媒介と専任媒介、どちらに向いているのか分からないという方も多いかと思います。必ずこちらが向いている!とは断言できかねますが、選択するときの目安として参考にしてください。

 

1.築浅や人気エリアに建つ物件なら「一般媒介」
築浅の物件や人気があるエリアの物件ならすぐに売却が決まる可能性が高いので、一般媒介が向いています。

複数の不動産会社と契約ができるので、好条件で買ってくれる売主を自分で選ぶことができます。1社に絞ると他と比較ができないので、これは大きなメリットですね。

売れにくい物件の場合は不動産会社が「売却活動を頑張っても他社に取られてしまうかもしれない」という意識が働いて、売却活動に熱が入らない可能性もありますが、すぐ売れそうな物件なら「他社に取られたくない!」と熱量が高くなるでしょう。

一般媒介でも熱量高めで売却活動をして!と言いたくなりますが、不動産会社としては売買が成立しないと仲介手数料が入ってこないので、ある意味仕方ないとも言えます。売却活動には様々なコストがかかりますから、もし他社で売却が決まってしまうと仲介手数料が入ってこないばかりか、売却活動に使ったコストや時間がムダになってしまいます。
以上の理由から、築浅や人気エリアに建つ物件なら「一般媒介」を検討してみてもよいかと思います。

 

2.築古や希望価格で売りたいなら「専任媒介」
築年数が古い物件や人気エリア以外の物件を一般媒介で活動してしまうと、売却まで時間がかかったり希望価格で売れなくなったりしまうので、専任媒介がおすすめです。

「築年数が古い物件や人気エリア以外の物件こそ、複数の不動産会社と契約した方が早く売れるのでは?」と思われがちですが、実はそうでもありません。自社に売却を任せてもらった不動産会社が積極的に売却活動を行うので早く売れやすくなります。

 

3.売却する時は「仲介」と「買取」どちらかの方法を選択する

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、売却をする時にはどちらかを選択することになります。それぞれの違いや売却するときの流れを見ていきましょう。

 

1.仲介と買取の違い
仲介と買取の大きな違いは、買主が一般の方(個人)なのか、不動産会社なのかです。

仲介の買主は、一般の方(個人)です。不動産会社に売却活動をしてもらって買主を探します。売買が成立したらその報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。

一方、買取の場合、物件を買い取るのは不動産会社です。直接物件を買い取るので、買主は不動産会社。“仲介”しないので、仲介手数料はかかりません。

 

2.売却するときの流れ(仲介の場合)
仲介で売却するときの流れは以下のとおりです。

1.不動産会社に査定依頼
2.査定価格の提示
3.媒介契約の締結
4.売却活動
5.買受申込
6.契約条件の調整
7.不動産売買契約の締結
8.引渡し(現金化)

 

仲介の場合は、不動産会社が販売活動をして、買主を探します。査定依頼から始まって、写真撮影、不動産ポータルサイトの掲載やチラシ作成、ポスティングなどをして買主が見つかったら売却成立となります。即現金化されないので買取よりも時間がかかります。

メリットデメリットを挙げるとすれば…

仲介のメリット
・買取よりも高く売れる

仲介のデメリット
・売買が成立するまで時間と手間がかかる
・仲介手数料がかかる
・必ず希望通りの金額で売れるわけではない

 

仲介での売却は、平均で売却活動開始から3ヵ月以内には売買が成立することが多いですが、場合によっては半年~1年かかるケースもあります。お急ぎの方には不向きですが、買取よりも高い金額で売れます。多少時間がかかっても高く早く売りたい方には仲介がおすすめです。

 

3.売却するときの流れ(買取の場合)
買取で売却するときの流れは以下のとおりです。

1.不動産会社に査定依頼
2.査定価格の提示
3.契約条件の打合せ
4.不動産売買契約の締結
5.引渡し(現金化)

買取の場合は、不動産会社が自宅に来て査定を行います。その後、提示された査定価格に納得できれば売却成立です。不動産会社が直接物件を買い取るので、仲介のように売却活動は行いません。

売買契約を結んだ後に不動産会社から現金が振り込まれます。現金化までがとてもスピーディーですが、仲介よりも売却価格が低くなることが多く、仲介での売却価格の60%~80%になるケースがほとんどです。たとえば3,000万円の物件なら1,800万円~2,400万円で買い取られる計算になります。

そのため、安い価格で買い取られてもよいからすぐに売りたい!現金化したい!という方には買取が向いていますが、よっぽどお急ぎではない限り、買取を選択するメリットはありません。強いて言うなら仲介手数料がかからないこと、売却していることが周囲にバレないことぐらいでしょうか。

買取のメリットデメリットは以下のとおりです。

買取のメリット
・早く現金化できる
・仲介手数料がかからない

買取のデメリット
・仲介よりも売却価格が安い
・物件によっては買取できないことがある

 

仲介よりも売却価格が安いことは先述しましたので説明は省きます。買取の注意点として、「必ず買い取ってもらえる保証はない」こともおさえておきたいポイントです。築年数が古く、リフォームをしても再販売が困難なほど擁壁が老朽化している物件は買取ができないこともあります。

 

4. まとめ

売却をする時、一般媒介か専任媒介か迷われてしまう方は多いかと思いますが、売りたい物件によっては向き不向きがありますので慎重に検討をしましょう。記事内でも説明したとおり、築浅や人気エリア物件なら一般媒介でも売れやすいですが、築古や人気エリア以外の物件の場合は専任媒介がおすすめです。

また、お急ぎの事情がある以外は買取よりも仲介を選択し、少しでも高く売りましょう。

ミツバハウジングは、「早く高く売る」力を持っている不動産会社です。売却を検討されている方はぜひ一度相談ください。

 

[この記事を読んだ人は、こんなセミナーに参加しています]


≫ 詳細・ご予約はコチラ