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家を売るなら「不動産バブル」の2022年がベスト!?高く早く売るならいつが良い?

『2022年はマンションの売り時』といわれる4つの理由でも解説しましたが、不動産価格(特にマンション)はバブル期に匹敵するまで高騰しています。実際に不動産バブルという言葉が出るほどの状況で、2022年は「家の価格が高すぎて買えない」という方が続出しています。

新築は価格的に手が出ない人が中古の購入を検討するケースも増えていて、まさに今が売り時!なのです。

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【目次】

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1. 2022年は「不動産バブル」で不動産価格が高騰!

以下のグラフは、国土交通省が発表した令和3年9月分の不動産取引価格指数です。

マンションの伸び率がすごいですね。一戸建ても右肩上がりではありますが、コロナの影響で家が不足していて、需要に対して供給が間に合っていません。

そうなると「新築が買えないのなら中古を買おう」という方が増えるわけですが、中古は新築の価格に連動していることが多いので、中古の価格も新築並みに高騰しています。その結果、家を買いたくても「価格が高くて買えない」「在庫がなくて買えない」という方が続出しているのです。まさに不動産バブル。

この不動産バブルは、住宅ローンの低金利も関係しています。近年は変動金利0.4%程度、固定金利1%程度、ネット銀行なら1%を切ることも珍しくないほどの低金利が続いています。低金利のおかげで不動産価格が高騰しても家を買いやすかった(住宅ローンを組みやすかった)ともいえるのですが、少し雲行きがあやしくなっています。

というのも、低金利時代を維持していた日銀の黒田総裁の任期が2023年4月までとなっており、次期総裁となる人が政策転換をしたら金利が上がると予想されているのです。あくまでも噂なので信憑性はないですが、この先今よりも金利が下がる可能性はかなり低く、むしろ上がる可能性が高いと言われています。それほど今の金利は低い水準なのです。

金利が上がる前に家を買おうと検討されている方も多いですし、不動産価格が高騰中の今、売却のベストタイミングと言っても過言ではありません。特にマンションを所有している方は高く売れるチャンスです。

 

2.家を高く早く売るベストタイミングはいつ?

2022年は高く売れるチャンスの年でもありますが、当記事をUPしているのは11月。今からでも間に合うか不安な方も多いことでしょう。不動産価格高騰はしばらく続くと予想されていますが、家を高く早く売るにはタイミングを見極めることも重要です。

 

1.季節でみるタイミング
売買に関しては季節の相関性はさほどないという不動産専門家の意見もありますが、転勤や子どもの入園入学などで引っ越しを検討される方が多い1~3月は、住み替えの需要が高まっているので家を高く売りやすい傾向にあります。

子どもの入園入学などで住み替えをする層を狙うのなら、12月後半~1月あたりから売りに出しましょう。できれば1月後半~2月前半までには購入希望者がいるのが理想です。

2月3月でパッと選んで購入を決める方もいらっしゃいますが、子どもの入園入学は急に決まるものではなくあらかじめ分かっている予定なので、「年内に物件探しをして1月~2月頃に購入、子どもの入学前の3月に新居へ引っ越し」という計画を立てている方も多いので、12月後半~1月後半頃に物件を売りに出せばこの層に売れる可能性は高くなるでしょう。

 

2.築年数でみるタイミング
古くても良い物件はたくさんありますが、中古物件を探している方が気にするのは築年数(経年劣化)です。特にマンションは築浅であればあるほどプレミア感が強くなるので、築6~15年の間が高く売りやすいといわれています。

経年劣化と同時に、資産価値についても考える必要があります。家は築年数の経過とともに資産価値は減っていきます。資産価値を算出するための耐用年数は、鉄筋コンクリート造のマンションは47年、木造一戸建ては22年です。

マンションは一戸建てよりも耐用年数が長いので資産価値が減少するスピードは緩やかで、築15年を目安に下げ止まります。木造一戸建ての場合は、住み始めて10年経過すると建物の価値は物件取得時の半分ほどの価格にまで下落し、20~25年で下限に達します。そして下限を迎えると、土地の価格だけが資産価値として残ります。

マンションと一戸建ての資産価値を築年数ごとにまとめましたので参考にしてください。

マンションの場合

築年数 資産価値 需要
築10年以内 新築の8割程度 まだ劣化が少なく綺麗な状態で、需要が多く高値で売れやすい。

 

築11~20年 新築の6~7割程度 劣化が気になる箇所が出てくる時期ですが、家を安く買いたいという人に需要があります。
築21~30年 新築の4割程度 修繕やリフォームを行ったか否かによって売却価格が左右されます。中古のマンション売却の実績がある不動産会社に売却を依頼すると売りやすいでしょう。
築30年超 新築の4割以下 人気のエリアや利便性の良い物件はまだまだ需要がありますが、築浅の物件と比較すると資産価値が下がります。

 

一戸建ての場合

築年数 資産価値 需要
築10年以内 新築の5割程度 耐震性能が高い一戸建てや、人気があるハウスメーカーが施工した一戸建ての場合は、資産価値の下落幅がゆるやかになることもあります。
築11~20年以内 新築の2割程度 築15年を目安に下落幅が緩やかになります。
築20年以内 新築の2割程度 建物部分の資産価値はほぼなくなります。「古家付きの土地」として土地のみの価格で売買されるのが一般的です。

古い家でも人気のエリアに建つマンションや一戸建てはた高く売れることもありますが、築浅の方が人気なのは事実です。マンションなら築15年、一戸建ては築10年から価格下落が始まるタイミングとなります。売却を検討しているのなら早期決断と行動力が必要です。

 

3.税金でみるタイミング
家を売却して利益が出たら「譲渡所得税」が課せられます。譲渡所得税は、売却で得た利益に対して課せられ、の不動産を所有していた期間が5年以下か5年超かで大きな差が生じます。

税率は以下のとおりです。

所有期間 分類 所得税 住民税 復興特別所得税 合計税率
所有期間が5年以下 短期譲渡所得 30% 9% 0.63% 39.63%
所有期間が5年超 短期譲渡所得 15% 5% 0.315% 20.315%

所有期間5年を境に税率が20%変わります。先に築浅の方が高く売れると説明しましたが、売却した物件の所有期間が5年以下で、売却利益が出たら譲渡所得税が高くなるということも理解しておきましょう。

ただ、節税目的で売り出し期間を遅くするのが得策かというと正直微妙です。たとえば木造一戸建ては、築10年で新築の5割、築15年で2割まで資産価値が下がります。所有期間が3年の家を節税目的であと2年所有した場合、節税できる代わりに資産価値が1割ほど減少してしまいます。

2022年の中古住宅の売却相場は高騰しているので、たとえ高く課税されても築浅のうちに売った方が得をする可能性が高いのです。

譲渡所得税についてはこちらの記事で詳しく解説しておりますので、築浅の物件を売却予定の方はぜひご一読ください。
家を5年以内で売却した時にかかる税金はいくら?

譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることができる「3,000万円特別控除」などで節税を行うのもひとつの方法です。
不動産売却して譲渡所得が出た時に使える3つの特例【節税対策】

 

3.高く売るタイミングを逃さないための注意点

売るのなら少しでも高く売りたいですよね。ここでは、高く売るタイミングを逃さないための注意点を解説します。

 

1.売却を決めたら即行動!
先に説明しましたが、家は経年劣化とともに資産価値が下がっていきます。

そして、家が古くなればなるほど、家の修繕費(外壁の塗装や屋根の修繕、リフォームなど)の必要が出てきます。マンションなら共有部分の修繕は必要ないですが、一戸建ての場合は外壁や屋根などに修繕が必要になります。費用も範囲によっては百万単位でかかることもあります。また、家を所有している限り、固定資産税を毎年支払わなければなりません。

住宅ローンの残債や家の所有期間によって売却するタイミングは異なりますが、「いつか売ろう」と思っているのなら早めに行動することをおすすめします。簡単に言うな!と怒られてしまいそうですが、要らない家に一体これから先いくらお金をかけるのか考えてみてください。

早く家を売却すれば、将来的にかかる固定資産税や家の修繕費の損切りができるという考え方もあります。売却で成功している方は行動力があります。売れるタイミングを逃がしません。

 

2.不動産会社選びは慎重に
即行動が大事といっても、売却を任せる不動産会社選びは慎重に行ってください。

大手なら安心!高く早く売ってくれそう!と思いがちですが、実はそうでもありません。所有している物件によっては大手の不動産会社よりも地元密着型の不動産会社の方が向いているケースもあります。大手の不動産会社は都心に強く、それ以外のエリアは得意としていないこともあるのです。
また、査定額を相場よりも高く提示してくる不動産会社もいますが、決して流されないでください。

不動産会社選びと査定額については、こちらの記事も参考にしてください。
不動産売却をする際の不動産会社の選び方【大手と地元密着型どちらがいい?】

不動産会社によって査定額がバラバラなのはなぜ?【高額査定の意図】

 

3.売却したい時期の半年前から準備する
一般的に、売却することが決まってから物件が売れるまで3ヵ月、長ければ半年ほどかかります。逆算して売却したい時期の半年前から準備を始めましょう。

売却にかかる時間の目安(仲介の場合)

事前準備

住宅ローンの残債を調べる 1~2週間
家の掃除・片付け

売り出し前

相場を調べる 1~3週間
査定を受ける
不動産会社と媒介契約を結ぶ
売り出し価格を決める

売り出中~決済

内覧対応 2ヵ月~3ヵ月
買主との条件交渉
売買契約・決済

時間的制約があって「半年なんて待てない!早く売りたい!」という方もいらっしゃると思います。その場合は、仲介よりも売却価格は安くなってしまいますが、買取(不動産会社に直接物件を買い取ってもらう)という方法も検討されてみてはいかがでしょうか。

仲介と買取についての詳細は今回の記事では省きますが、以下の記事で詳しく解説していますので売却をお急ぎの方はぜひご一読ください。

不動産売却における「仲介」と「買取」について

家を売って“即現金化”したい!

 

4. まとめ

2022年の不動産バブル。この現象がいつまで続くのかは分かりませんが、2023年になって早々に解決するとは考えにくいでしょう。しばらく続く見込みです。

ミツバハウジングでは、住み替えによる売却や住宅ローンの返済苦や離婚による売却や住み替えのご相談を随時承っております。住宅ローンの残債があって売却できるか不安という方もぜひ一度ご相談ください。秘密厳守でサポートいたします。メールでもお電話でも構いません。お気軽にお問い合わせください。

 

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