空き家を相続する時の流れやおさえておきたいポイント 住宅ローン 税金・制度 公開日：2022.4.18 空き家を相続する時の流れやおさえておきたいポイント 今回は、空き家を相続する（される）時はどのような手続きをすればよいのか？空き家を放置したらどうなるのか？など詳しく解説したいと思います。空き家の相続でお悩みの方はご一読ください。 ——————– 【目次】 [１]相続手続きの全体的な流れ一覧 [２]相続手続きを行う時におさえておきたいポイント １.遺言書の有無を確認 ２.相続人の範囲・相続の割合を確認 ３.遺産分割の対象となる相続財産を確認 ４.遺産分割協議を行う ５.単純承認・限定承認・相続放棄の選択 ６.相続税の申告を行う ７.相続登記を行う [３]空き家を相続した後はどうする？放置したらどうなる？ [４]相続した空き家を売却する場合 １.空き家の3,000万円特別控除 ２.売却した際に売利益が出たら「譲渡所得税」がかかる [５]まとめ ——————– ◆個別のご相談はこちら◆ 【無料】来店相談 【無料】電話相談 【無料】来店相談 【無料】電話相談 [１]相続手続きの全体的な流れ一覧 一般的には以下の流れになります。 期限の目安 手続き内容 死亡を知ったときから7日以内 死亡届の提出 適宜（概ね当日～2日以内が一般的） 死体火葬許可申請書、親族等への連絡、葬儀の準備 死亡日から数えて国民年金は14日以内、厚生年金は10日以内 年金受給権者死亡届 受給権者（被相続人）の年金の支払日の翌月の初日から5年以内 未支給年金請求の届出 死亡日から14日以内 被相続人の介護保険資格喪失届、世帯主の変更届（被相続人が世帯主かつ残された世帯員が2名以上の場合） １ヶ月前後が目安 遺言書の有無の確認、遺言書の検認手続き、法定相続人の確定、相続財産の調査、遺産分割協議の着手 自己のために相続があったことを知ったときから3ヶ月以内 限定承認の申述、相続放棄の申述 死亡日の翌日から4ヶ月以内 被相続人の所得税の準確定申告 死亡日の翌日から10ヶ月以内 相続税の申告 できるだけ速やかに 遺産分割協議書作成 相続の開始および遺留分を侵害する贈与または遺贈があったことを知ったときから1年以内、相続開始から10年以内 遺留分侵害額請求 適宜 相続登記 法定申告期限から5年以内（死亡から5年10ヶ月以内） 相続税の申告 [２]相続手続きを行う時におさえておきたいポイント 前項では相続の全体的な流れを一覧にしてご紹介しましたが、当項目ではおさえておきたいポイントを相続手続きを行う時の流れに沿って説明します。 １.遺言書の有無を確認 相続を受ける際に最も重要なのは、遺言書を残しているかいないかの確認です。遺言書を残している場合、これに従って手続きをしなければなりません。 遺言書が見つかった場合は、遺言書の内容（自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言等）によって、行うべき手続きが異なります。 自筆証書遺言の場合 → 裁判所の検認手続き 公正証書遺言の場合 → 相続人の調査・確認 秘密証書遺言の場合 → 裁判所の検認手続き 公正証書遺言が自宅で見つからない場合、最寄りの公証役場で探してください。公正証書遺言と秘密証書遺言の場合の場合は、裁判所のホームページ等から詳細をご確認ください。裁判所 遺言書の検認 ２.相続人の範囲・相続の割合を確認 次に、誰が相続人になるのか、相続人の範囲や相続する割合を確認します。 相続人の順位は、法律によって以下のように設定されています。 第1順位：死亡した人の子供 第2順位：死亡した人の直系尊属（父母や祖父母など） 第3順位：死亡した人の兄弟姉妹※配偶者は必ず法定相続人となります。 相続の割合は以下のとおりです。 ・配偶者と子供が相続人である場合 配偶者2分の1 子供（2人以上のときは全員で）2分の1 ・配偶者と直系尊属が相続人である場合 配偶者3分の2 直系尊属（2人以上のときは全員で）3分の1 ・配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合 配偶者4分の3 兄弟姉妹（2人以上のときは全員で）4分の1 詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。 No.4132 相続人の範囲と法定相続分 ３.遺産分割の対象となる相続財産を確認 相続財産は、土地や建物などの不動産、貴金属などの動産、預貯金・生命保険積立金、投資信託などの有価証券とあらゆる資産が含まれます。また、このようなプラスになる財産だけではなく、借金などの負債も遺産分割の対象になります。 相続財産の一例（プラスになるもの） 現金、預貯金 株式 投資信託 仮想通貨 家、土地などの不動産 借地権、借家権 自動車などの登録動産 骨董品、絵画、貴金属などの未登録動産 知的財産権（商標権、著作権、意匠権、特許権など） 相続財産の一例（負債になるもの） 住宅ローン クレジットカードの支払い そのほかの借金 滞納税 滞納健康保険料 保証債務 未払いの医療費、介護費用 滞納水道光熱費、通信費 ４.単純承認・限定承認・相続放棄の選択 相続人と相続財産が確定したら、相続人全員で財産の割り振りを決めていきます。 ・現物分割…遺産をそのままの形で分割する ・換価分割…土地を売却してお金に変える ・代償分割…土地の相続人が不足分をお金で支払う ・共有分割…とりあえず相続人全員のものにする 遺産の割り振りは相続人全員の合意がなければ成立しませんので、一人でも反対する相続人がいれば、話はなかなかまとまりません。そのため、何年も協議が終わらないというケースも多い様です。 ５.相続人は単純承認・限定承認・相続放棄から選択する 相続人となった人は「単純承認」「限定承認」「相続放棄」の中からひとつ選択します。 ・単純承認（遺産のすべてを引継ぐ） 借金などの負債も含めて遺産のすべてを引き継ぎます。単純承認の手続きは不要なため、相続人になることを知った日から手続きをせずに3か月間経過すると、単純承認したものとみなされます。また、熟慮中でも相続財産の一部でも使ってしまうと単純承認したものとみなされてしまうため、注意が必要です。 ・限定承認（プラスの財産のみ相続する） 借金などの負債がどれくらいあるか分からない場合、プラスの財産のみ相続する方法を限定承認といいます。限定承認は、共同相続人全員が相続開始を知った日から3か月以内に限定承認を行う必要があります。限定承認の手続きは、手間や費用も掛かるため、実際にはほとんど選択されていません。 ・相続放棄（遺産のすべてを放棄する） プラスの遺産も負債もすべて放棄することを相続放棄といいます。借金などの負債が多い場合に適切な方法です。注意点としては、相続放棄を行った人は最初から相続人ではなかったものとみなされます。そのため、本来なら相続人でなかった人が相続人になる可能性があります。相続放棄するべきか状況によって異なるため、弁護士などに相談して判断しましょう。 6.相続税の申告を行う 相続税は、財産を受け取ったときにかかる税金です。相続税の申告は相続が発生することを知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。（相続人が複数いる場合は、それぞれの申告が必要です) 相続税の基礎控除額は、「3000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算することができます。相続人の数で基礎控除は決まるため、相続人が多ければ多いほど控除される金額が高くなり、税額を少なくすることができます。 ちなみに、遺産分割協議がまとまらないことは、相続税の申告を遅滞する正当な理由になりません。遺産分割協議がまとまらない場合には、暫定的な申告を行いましょう。 相続税の税率は以下の通りです。 【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表 法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額 1,000万円以下 10％ － 3,000万円以下 15％ 50万円 5,000万円以下 20％ 200万円 1億円以下 30％ 700万円 2億円以下 40％ 1,700万円 3億円以下 45％ 2,700万円 6億円以下 50％ 4,200万円 6億円超 55％ 7,200万円 参考：国税庁のホームページ（No.4155 相続税の税率） ７.相続登記を行う 被相続人から相続した不動産の所有権移転登記をすることを相続登記といいます。簡単にいうと名義変更ですね。 相続登記には期限はありませんが、なるべく早めに行うことをおすすめします。なぜなら、自分が相続した空き家であっても、相続登記を行っていないと売却などを行えません。また、複数の相続人がいる場合、他の相続人が死亡し、たとえばその配偶者と子に相続が行われることになれば、その不動産の相続人がさらに増えてしまいます。相続人が増えれば手続きなどがさらに複雑化し、相続争いなどのトラブルを引き起こしてしまう可能性もあります。 [３]空き家を相続した後はどうする？放置したらどうなる？ 空き家を相続した後はどうしたらいいのか、築年数も経過していて売れそうもないし、解体する費用もないし、どうしたらよいのか分からないからそのまま放置…なんて方も多いことでしょう。しかし、空き家を放置してもメリットはひとつもありません。以下のリスクが発生します。 ・住んでなくても固定資産税がかかる その住宅に住んでいてもいなくても、所有しているだけで固定資産税はかかります。さらに平成27年5月26日に施行された「空き家対策特別措置法」により、空き家に対しての処置が厳しくなっています。 この法律では、「劣化がひどく、倒壊の危険がある」、「ゴミが溜まっていて近隣住民に迷惑をかけている」といった空き家を「特定空家」に指定します。 特定空家に指定された後、自治体から改善の「勧告」を受けると、「住宅用地の特例措置」の対象から除外され、固定資産税の減額控除が適用されません。 通常なら固定資産税は最大6分の1に減額される控除が適用されますが、特定空家に指定されて減額控除の対象外になると最大で6倍の固定資産税がかかってしまいます。 ・特定空家等に認定されると、過料が課せられることがある 「特定空家等」に認定されると固定資産税の減額控除の対象外になるだけではなく、過料が課せられることがあります。自治体からの「命令」に応じないでいると、50万円以下の過料が課せられ、行政代執行が行われる場合はその費用を所有者が負担することになります。 流れとしましては 1.空き家の調査 2.特定空家に指定 3.自治体からの指導を受ける 4.「勧告」を受ける（住宅用地の特例措置から除外される） 5.改善がなければ「命令」（応じなければ50万円以下の過料） 6.行政代執行（強制的に解体する） 相続した家がまだ築年数が経過していなくても、放置していればあっという間に劣化します。固定資産税もかかりますし、劣化した家の屋根や外壁が近隣の家に傷をつけてしまうこともあります。空き家の放置は誰にもメリットがないのです。問題を先延ばしにせず、早め早めに対処をしましょう。 ◆個別のご相談はこちら◆ 【無料】電話相談 【無料】電話相談 [４]相続した空き家を売却する場合 最後に、相続した空き家を売却した時に利用できる特別控除や税金について説明します。 １.売却した際に売利益が出たら「譲渡所得税」がかかる 譲渡所得は計算式で求めることができます。 売却益（譲渡所得）= 売却価格 売却価格から以下の3つの費用を差し引く 譲渡所得 ：不動産を売却したときの利益 取得費 ：不動産を購入し当時の費用 譲渡費用 ：売却で生じた諸経費（仲介手数料など） 売却益が発生していた場合は、確定申告を行い、譲渡所得にかかる所得税や住民税を納税します。売利益がない場合は、確定申告を行う必要はありません（損益通算を行う場合を除く）。 詳しくはこちらの記事を参考にしてください。 不動産売却にかかる税金の基礎知識 ２.空き家の3,000万円特別控除 相続で取得した空き家を売却した際に得た利益（譲渡所得）から3,000万円を控除することができる「空き家の3,000万円特別控除（空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例）」という期間限定の特例があります。 適用は、2016年（平成28年）4月1日～2023年（令和5年）12月31日までに売った場合に限られますが、3,000万円で売却して特例が適用されれば税金は0円という事になりますから、適用条件を満たしているのなら申請を検討されてみてはいかがでしょうか。 詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 ◆個別のご相談はこちら◆ 【無料】来店相談 【無料】電話相談 【無料】来店相談 【無料】電話相談 [５]まとめ 空き家を相続したら放置をせず、管理を徹底するか売却の検討を！ 相続で取得した家は、元々自分の意思で手に入れたいと思ったものではないので、使い道や管理方法が分からずそのまま放置して空き家と化してしまうケースは多々あります。記事内でも説明したとおり、今の日本は「空き家対策特別措置法」により、空き家に対しての処置が厳しくなっています。空き家は放置せず、自分で管理を徹底するか、それが無理なら売却を検討しましょう。 ミツバハウジングでは相続で取得した空き家売却のご相談も承っております。お問い合わせだけでも大歓迎ですので、何でもご相談ください。 [この記事を読んだ人は、こんなセミナーに参加しています] ≫ 詳細・ご予約はコチラ .
