任意売却とは？他の売却方法との違いやメリットデメリットも解説！ お住い探し 住宅ローン 公開日：2022.4.9 任意売却とは？他の売却方法との違いやメリットデメリットも解説！ 任意売却をすれば、もう住宅ローンを払わないで済むと思ってしまう方もいらっしゃるかもしれませんが、「任意売却=返済義務が無くなる」ではないため、完済するまでは支払いを続ける必要があります。 「住宅ローンの返済が苦しい」「売却しようか悩んでいる」という方は、「任意売却」とはどのような制度なのか理解しておきましょう。 ——————– 【目次】 [１]家の売却方法は主に5つある １.仲介 ２.買取 ３.任意売却 ４.競売 ５.リースバック ６.それぞれの違いのまとめ [２]家の売却方法は主に5つある １.売却後、住宅ローンを分割返済できる ２.離婚時の「財産分与」としての売却も可能 [３]任意売却のデメリット １.個人の判断で自由に売却できない ２.売却価格が安くても任意売却を取りやめることはできない [４]任意売却の流れ [５]まとめ ——————– ◆個別のご相談はこちら◆ 【無料】来店相談 【無料】電話相談 【無料】来店相談 【無料】電話相談 [１] 家の売却方法は主に5つある 不動産の売却方法によって売却価格や売れるタイミングなども変わってきます。 １.仲介 仲介は、不動産会社に買主を探してもらって売却する方法です。売主（物件を売りたい人）と買主（物件を買いたい人）の間に不動産会社が入って営業をします。 仲介の場合、物件を売るための販売活動（物件検索サイトに掲載、チラシ作成、ポスティングなど）や、登記や売買契約、売買契約書の作成、物件の販売活動などは不動産会社がすべて行います。 売却まで3ヵ月程度はかかることが多いので、即売却とはいきませんが、相場価格で売れることは多いです。 ２.買取 買取の場合は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらいます。 仲介で行うような販売活動はせずに直接買い取るので、売主は不動産会社に提示された査定額に納得したら即売却となります。スムーズに進めば、不動産会社に家の査定をしてもらってから1か月以内で売却が完了します。 仲介と買取については、以下の記事で詳しく解説していますのでぜひご一読ください。 不動産売却における「仲介」と「買取」について ３.任意売却 住宅ローンの残債がある不動産を売却する方法です。今回の記事のテーマですね。 任意売却は、金融機関の同意を得られなければ利用できません。売り出し価格や買主との値引き交渉などの決定権も金融機関側にあります。 なぜこんなに縛りがあるのかと言いますと、住宅ローンの仕組みに理由があります。住宅ローンを組む時は、該当の不動産に対して抵当権が設定されます。抵当権は、万が一支払いができなくなった際に不動産を競売にかけて売却し、その売却したお金を返済に充てるために設定されています。 通常の売却なら、事前にローンを完済しておくか、権利抵当権を抹消して買主に不動産を引き渡します。抵当権を抹消するには住宅ローンを完済するしか手段はありません。 しかし、任意売却の場合は住宅ローンの完済をせずに、抵当権が残った状態で売却を行います。抵当権が残っているということは、不動産の差し押さえも可能な状態であることです。任意売却は、売主の意思ひとつでは実行できません。金融機関の同意を得られなければ利用できないという点はしっかりおさえておきましょう。 ４.競売 不動産における競売とは、裁判所の権力（職権）により、強制的に不動産の売却を進めることをいいます。 前述したとおり、住宅ローンを組む時は該当の不動産に対して抵当権が設定されます。住宅ローンの返済が滞った時、担保にしている不動産を売却したお金で取り返せるよう、保険をかけているというわけですね。金融機関はこの抵当権を利用して、裁判所に申し立てを行い、裁判所は住宅ローンの担保にしている不動産を競売にかけます。「競売物件」として売却されます。 競売にかけられる時は、自分の意思は尊重されることなく行われます。まず、競売開始の通知書が郵送されます。その後、現状調査が行われ、売却価格が決定し、競売開始となります。 ５.リースバック リースバックは、家をリースバックの業者に売却かつ賃貸借契約を締結し、その業者に毎月家賃（リース料）を払いながら住み続けられます。ちょっと変わった方法ですが、最近注目されている様です。 リースバックで売却する場合の流れを説明しますと… 1.リースバック業者に家を売却する まずは通常の売却と同じように業者が家を査定します。その後、提示された買取価格に合意したら、リースバック業者と売買契約を締結します。売却後の所有権は、業者に移転します。 2.賃貸契約 リースバック業者と「普通借家契約」または「定期借家契約」を締結します。売却した後もそのまま住み続けることができます。普通借家契約は、一般的な賃貸の契約と同様、2年毎の更新となるケースが多いですが、定期借家契約は、契約期間が終了したら借主は退去をしなければなりません。 ちなみに、家を売却する際「再売買予約権」を設定した上で契約をすれば、将来的に買い戻すことが可能です。ただ、買戻し価格は売却価格の110％～130％が相場になります。 リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。 「リースバック」と普通の売却、どっちが良い？ ６.それぞれの違いのまとめ 仲介、買取、任意売却 競売、リースバックそれぞれの違いを分かりやすく表にまとめましたので参考にしてください。 仲介 買取 任意売却 競売 リースバック 売却価格 相場程度 市場価格の60～80％程度 市場価格の80～90％程度 市場価格の50～70％程度 市場価格の60～80％程度 価格決定権 売主 売主 金融機関と協議 裁判所 売主 売却期間 約3～6ヶ月 約1ヶ月 約1～3ヶ月 約1ヶ月 約1～3ヶ月 仲介手数料 あり なし あり なし あり 売却価格の高さで順番に並べるなら、仲介、任意売却、買取、リースバック、競売。 時間的制約がなければ、仲介での売却がよいでしょう。相場に近い価格で売れますし、売却期間に制限もないので売れるまで販売期間を伸ばすこともできます。 この表でみると仲介と任意売却は、あまり違いがないように思えますが、安易に任意売却を選択するのはおすすめしません。任意売却は売却期間にタイムリミットがあるので、期間内に売れなければ競売にかけられてしまいます。 自己資金を使っても住宅ローンの一括返済が困難なら任意売却。時間的制約があるなら買取、急いでいないなら高く売りやすい仲介。売却後もそのまま家に住み続けたいならリースバック。競売は最終手段とお考えください。 [２]任意売却のメリット 任意売却を選択するとどのようなメリットがあるのか説明します。 １.売却後、住宅ローンを分割返済できる 通常の売却ですと、住宅ローンの残債を一括返済できなければ金融機関は抵当権を解除してくれません。 アンダーローン（売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態）であれば、売却したお金で一括返済できますが、オーバーローン（売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態）の場合は、不動産を売却してもローンが残ってしまいます。その場合、一括返済するために不足しているお金を自分で用意しなければなりません。お金がなくて売却したいのに、これでは困りますよね。 金融機関側も、任意売却を行う人に対して一括返済を求めることは無謀であると分かっています。返済が滞る状態にしてしまうよりは、無理のない返済額に設定して確実に返済してもらう方が金融機関にとっても望ましいことなので、交渉次第では住宅ローンの残債が出てしまっても分割返済が可能です。 ただし、滞納が続いた場合、「住宅ローンを返済する意思がない」とみなされ、一括で返済するように求められます。督促の連絡が何度も届いているにも関わらず、対応しなかった場合は、競売にかけられてしまいますのでご注意ください。 ２.離婚時の「財産分与」としての売却も可能 離婚時に行う財産分与の選択肢としては、「家を売却して現金化」もしくは「家を引継ぎ、価値の半分を現金で支払い」の2択になります。 金融機関の同意を得られれば、離婚による財産分与での任意売却も可能です。離婚時には新居の引っ越し費用などお金がかかりますが、交渉次第では、売却額から引っ越し費用を捻出してもらうこともできます。 ただし、離婚前に売却をして財産を分け合うと「贈与」とみなされ、財産を受け取る側に贈与税がかかります。離婚後の場合は、贈与ではなく財産分与という扱いになるので贈与税はかかりません。離婚による財産分与としての売却をするなら、離婚前ではなく離婚後に行うことをおすすめします。 離婚による売却については、以下の記事で詳しく解説しています。 離婚で不動産売却するときの売り方と注意点 離婚による財産分与の手順と注意点 [３]任意売却のデメリット 次に、任意売却のデメリットをご説明します。 １.個人の判断で自由に売却できない 先に説明しましたが、金融機関の同意を得られなければ任意売却はできません。 また、任意売却をしたくても名義人の許可を得られずに任意売却できないケースもよくあります。たとえば、離婚後、元夫名義の家に妻がそのまま住み続けている場合、元夫が住宅ローンを滞納して金融機関からの督促も無視し続けると、強制的に家を競売にかけられてしまうことがあります。 任意売却は、個人の判断で自由に売却できません。任意売却できるかどうかの決定権も金融機関にありますし、一度任意売却を始めたら、取りやめることもできません。仲介での売却などとは性質そのものが異なるという点はご承知おきください。 ２.売却価格が安くても任意売却を取りやめることはできない 任意売却は、あくまでも住宅ローンの返済にあてる資金を捻出する目的で行われます。 仲介の売却のように「自分の希望に近い価格で売る」ものではありません。そのため、債権者が必要とする価格での売却が前提です。任意売却で売却価格が決められた後は、価格が安いといった理由で、任意売却を取りやめることはできません。 ◆個別のご相談はこちら◆ 【無料】電話相談 【無料】電話相談 [４]任意売却の流れ 一般的には以下の流れで行われます。 金融機関から督促状が届く 金融機関に現状確認をする 金融機関に住宅ローンの残高証明を送付してもらう 不動産会社に相談をする 不動産会社に物件の査定をしてもらう 任意売却の手続き、販売活動スタート 決済、引き渡し日までに引っ越し いきなり競売が開始されることはなく、住宅ローンを滞納してから1ヶ月経過した頃に、金融機関から督促状が届きます。その後、3ヶ月～6ヶ月ほど滞納し続けると、一括返済を求められるようになります。それも無視すると、最終的には競売にかけられます。 滞納しないことがベストですが、もし督促状が届いた場合は、すぐに滞納している金額や延滞金はいくらかかるのか、金融機関に確認をしてください。その際に住宅ローンの残高証明を送付してもらいましょう。 その後は不動産会社に相談に行きます。不動産会社が債権回収会社や保証会社と連絡を取って任意売却の申請を行います。金融機関の同意を得られたら、販売活動が始まります。仲介での売却と同様に、ポータルサイトに物件を掲載され、買主を探します。 無事成約となったら引渡しし日までに引っ越しとなります。任意売却後は、毎月住宅ローンを返済します。滞納が続けば競売です。競売にかけられるまでのタイムリミットは明確な定めがなく、住宅ローンの返済が滞ってから早ければ6ヶ月程度、平均して10～12カ月程度であるケースが多い様です。 ◆個別のご相談はこちら◆ 【無料】来店相談 【無料】電話相談 【無料】来店相談 【無料】電話相談 [５]まとめ 任意売却を検討する前に、『高く売りやすい』仲介での売却が可能か調べることを強くおすすめします。 アンダーローン（売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態）であれば、売却したお金で一括返済が可能ですし、任意売却よりも高い価格で売却できるケースも多々あります。オーバーローン（売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態）の場合は任意売却を検討する必要がありますが、一度任意売却を始めたら、取りやめることもできないので、慎重な判断と無理のない資金計画が必要になります。 売却でお悩みの方は、ミツバハウジングまでご相談ください。仲介や買取での売却、リースバックでの売却、任意売却、お客様にとってベストな方法をお探しします。お電話でもメールでも構いません。おひとりで悩まず、まずはお問い合わせください。 [この記事を読んだ人は、こんなセミナーに参加しています] ≫ 詳細・ご予約はコチラ .
