不動産売却における「仲介」と「買取」について

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【目次】

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「仲介」と「買取」、どちらも売却すること自体は同じですが、流れや売却価格が全く異なります。それぞれの特徴やメリットデメリットをよく調べずに決めてしまうと、後悔するかもしれません。

そこで今回の記事では、不動産売却における「仲介」と「買取」について詳しく解説します。売却を検討しているけれど、仲介で売るか買取にするか迷っている、という方はご一読ください。

[１]売却時「仲介と買取」では流れが全く異なる

仲介と買取では、売却までのスピード感が全く異なります。以下の流れをご覧ください。

仲介で売却するときの流れ

1.不動産会社に査定依頼 2.査定価格の提示 3.媒介契約の締結 4.販売活動期間（物件の広告掲載、ポスティングなど） 5.買受申込 6.契約条件の調整 7.不動産売買契約の締結 8.引渡し（現金化）

 

買取で売却するときの流れ

1.不動産会社に査定依頼 2.査定価格の提示 3.契約条件の打合せ 4.不動産売買契約の締結 5.引渡し（現金化）

 

買取は、不動産会社が直接物件を買い取るので、仲介よりも流れが早いですね。提示された査定額に納得さえできれば、即売却となります。

[２]不動産売却での「仲介」とは

仲介で売却を行う場合の買主は、個人のお客様です。売主（物件を売りたい人）と買主（物件を買いたい人）の間に不動産会社が入ります。

言葉のとおり、仲介ですね。仲介役となる不動産会社が売主の代わりに販売活動を行い、物件が売れるようにポスティングや不動産ポータルサイトに掲載等を行います。そして物件が売れたら、成功報酬として売主と買主、またはどちらか片方から仲介手数料を受け取ります。これが不動産売却における仲介です。

仲介には以下のような3種類の契約があります。

１.一般媒介契約

契約有効期間	3ヵ月
不動産会社との契約	複数の不動産会社と同時に契約することが可能。
自分で買主を見つける（自己発見取引）	可能。不動産会社を仲介人とする必要もない。
売却状況の報告義務	売主への売却状況報告は、義務付けられていない。
レインズ(指定流通機構)の登録義務	義務付けられていない。

 

複数の不動産会社と契約を結べるので、物件の認知度を上げたい時に向いています。また、自分で買主を見つけて売却したい場合は、不動産会社を仲介人とする必要もないので、売主にとっては自由度が高い契約です。

ただし、一途ではない（自分のところだけで契約をしているわけではない）という理由から、不動産会社側も熱量が低くなりがちです。何もしなくても即売れるような需要の高い物件であれば不動産会社側も熱心になりますが、そうではない場合は、あまり積極的に販売活動を行ってもらえない可能性が高いでしょう一般媒介契約自体を断るケースもあります。

※一般媒介には「明示型」と「非明示型」の2つがあります。
明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知する方法。
非明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知しない方法。

 

２.専任媒介契約

契約有効期間	3ヵ月
不動産会社との契約	契約できるのはひとつの不動産会社に限る。同時に複数の不動産会社とは契約できない。
自分で買主を見つける（自己発見取引）	可能。不動産会社を仲介人とする必要もない。
売却状況の報告義務	14日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告することが義務付けられている。
レインズ(指定流通機構)の登録義務	依頼を受けた物件情報を7日以内にレインズ(指定流通機構)に登録することが義務付けられている。

 

「専任」と名が付くだけあって、縛りが出てきます。契約できるのは1社のみ。複数の不動産会社と同時契約はできません。ただし、売主が自分で買主を見つけて売却することは可能です。これを自己発見取引といいます。

契約できるのは1社のみなので、物件の認知度を上げる効果は一般媒介契約よりも低いかもしれませんが、不動産会社の熱量は高くなる傾向があります。他社に物件をあずけていないのならうちが頑張って売ろう！と積極的に販売活動を行ってくれる可能性は高いです。そのため、売れにくそうな物件でもすぐに買い手がつくことも多いのです。

 

３.専属専任媒介契約

契約有効期間	無制限
不動産会社との契約	契約できるのはひとつの不動産会社に限る。同時に複数の不動産会社とは契約できない。
自分で買主を見つける（自己発見取引）	自分で買主を見つけて契約することは禁止されている。
売却状況の報告義務	7日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告することが義務付けられている。
レインズ(指定流通機構)の登録義務	依頼を受けた物件情報を5日以内にレインズ(指定流通機構)に登録することが義務付けられている。

 

内容は専任媒介契約と同様で、契約できるのは1社のみです。異なる点は、専任媒介契約は自分で買主を見つけて売却することが可能ですが、専属専任媒介契約の場合はそれが出来ません。売主にとって制約が多すぎる印象もありますが、1週間に1回以上、売却状況を売主に報告する義務があるので、その点は安心かもしれません。

一方、一般媒介は複数の不動産会社と媒介契約を結べるので、物件の認知度を上げたいという方には向いています。ただ、言い方は乱暴にはなりますが、「下手な鉄砲も数撃ちゃ当たる」的な販売活動をしても買い手はすぐに見つかりません。

物件を早く売るには、情報の拡散は欠かせませんが、販売活動が下手な不動産会社に依頼をしても正直ムダです。それに加えて、売主への売却状況報告は、義務付けられていない点と、レインズへの登録も義務付けられていない点も気になります。

どちらが得か、は考え方次第にはなりますが、それぞれのメリットデメリットから選ぶのも良いですし、自分の売りたい物件に適した契約を選択するのも良いでしょう。

しかし、基本的には専任媒介がおすすめです。囲い込みのリスクよりも、売主への売却状況報告やレインズへの登録も義務付けられている安心感の方が上回ります。何より、複数の不動産会社に依頼するよりも不動産会社の熱量が違います。当社も売却のご相談は随時承っておりますので、一般と専任、どちらが良いのか迷われていたら、お気軽にご相談ください。

買取とは、名前のとおり、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうことを指します。

買取で売却を行う場合の買主は、個人のお客様ではありません。物件を買い取るのは不動産会社なので、買主は不動産会社ということになります。仲介で行う販売活動などは行わず直接買い取るので、物件を売りたい側は不動産会社に提示された査定額に納得したら即売却となります。

流れは先に説明しましたが、まずは不動産会社を自宅に呼んで物件の査定額を出してもらいます。提示された査定額に納得できれば、買取となります。売買契約を締結した後に不動産会社から売却金が振り込まれます。スムーズに進めば、査定をしてもらってから1か月以内で売却が完了します。

 

[６]仲介のメリットデメリット

仲介で売却を行う場合の、メリットデメリットを解説します。

１.仲介のメリット

仲介のメリットは、ただひとつ。「希望した価格で売れる可能性が高い」こと。

仲介で売却を行う場合、様々な広告媒体を利用して物件の購入希望者を探します。そのため、不動産市場の相場価格で売却できる可能性が高くなるのです。買取よりも売却までに時間がかかる点と仲介手数料がかかる点は次のデメリットでも説明しますが、仲介手数料を支払ったとしても買取で売却されるよりも希望した価格で売れるケースは多い様です。

２.仲介のデメリット

仲介のデメリットは、主に以下の3つです。

・売却まで時間がかかる
仲介は、買取のように即売却！現金化！とはいきません。時間的制約がある方には仲介は不向きです。

買いたいな、という人が見つかるまでは戦いです。需要がある物件ならすぐに売れるかもしれませんが、そうではない場合、なかなか買い手がつかないこともあります。売却活動を始めて3ヵ月以内に売却となるケースが多いですが、苦戦すると半年以上かかるケースもある様です。不動産会社と媒介契約を結んだあと、買主が見つかり取引が完了するまで、順調に進んだとしても3ヶ月～6ヶ月はみておいた方が良いでしょう。

 

・仲介手数料がかかる
無事売却となった際、仲介をしてくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。不動産会社が行う販売活動には、物件の写真撮影、不動産ポータルサイトへの掲載、ポスティング、物件案内、売買契約書の作成など、売主と買主の橋渡し役など、多大な人的コスト・金銭的コストがかかります。いわば成功報酬ですね。不動産会社にとっての大事な収入源となります。

仲介手数料は高いからもったいない、絶対に払いたくない！という場合は、自分で買主を探すか、買取で売却するしかありません。メリットの解説の中で先に述べましたが、仲介手数料を支払った分を差し引いても、買取で売却されるよりも手元にお金が残るケースは多いです。

 

・売却することが近所に知られてしまう
不動産ポータルサイトなどに掲載したり、ポスティングをしたり、購入希望者の内覧対応なども行うので、近所に家を売却することが知られてしまいます。人によってはデメリットになりそうですね。

[９] まとめ

高く売りたいなら「仲介」、急いでいるなら「買取」

今回は不動産売却における「仲介」と「買取」について解説しました。どちらがよいのか迷われている方は、記事内で解説したメリットデメリットを参考にご検討ください。ざっくり言うなら高く売りたいなら「仲介」、急いでいるなら「買取」がおすすめです。

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