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住活コラム

借地権って何?デメリットが多いからやめた方がいいって本当?
お住い探し

借地権はやめた方がいい?

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【目次】
[1]借地権とは
[2]借地権の種類
1.旧法借地権
2.普通借地権

3.定期借地権
[3]借地権のメリットデメリット
1.借地権のメリット
2.借地権のデメリット

[4]借地権を売却する方法
[5]借地権って相続できるの?
[6]まとめ

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今回、借地権の記事を書くにあたって、ネット検索をしたところ、「借地権 やめた方がいい」という記事が多いこと多いこと。この記事にたどり着いたあなたも、もしかしたら同じ検索ワードで借地権について調べていたのではないでしょうか。

というわけで、今回の記事では、借地権物件にスポットを当ててお話したいと思います。所有権物件よりも価格が安い借地権物件。「やめたほうがいい」と言われる理由は何なのか、考えてみましょう。

 

[1] 借地権とは

簡単にいうと、建物を建てるために、地主に地代(賃料)を払って土地を借りる権利です。一般的に売買されている物件の多くは所有権となります。

所有権との違いは

所有権…土地と建物すべてが自分の物になる。
借地権…建物は自分の物。土地は人から借りた物。

 

土地と建物の名義は、以下のようになります。

土地の名義 建物の名義
所有権 自分 自分
借地権 地主 自分

所有権との大きな違いは土地の名義です。所有権の土地は名義が自分にあるので、土地をどう使うかは自由です。一方、借地権の場合、土地の名義は地主にあるため、用途に制限がかかります。

次項では、借地権の種類について説明します。

 

[2]借地権の種類

借地権は「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類あります。それぞれの特徴を説明します。

1.旧法借地権
現在の借地権は、平成4年8月に成立した「借地借家法」によるもので、これより前に土地を借りている場合は「旧法借地権」に分類されます。

旧法借地権は、契約を更新すれば、半永久的に土地を借りることが可能です。契約を更新した場合、木造なら契約期間は30年(最低20年)で更新後は20年。鉄筋コンクリートなら60年(最低30年)で更新後は30年まで土地を借りることができます。存続期間の定めがない場合は、老朽化によって建物に住めなくなった時点で権利が消滅することになっています。

旧法借地権の存続期間

存続期間 更新1回目以降の存続期間
木造 期間の定めがない場合 30年 20年
期間の定めがある場合 20年以上 20年以上
鉄筋コンクリート 期間の定めがない場合 60年 30年
期間の定めがある場合 30年以上 30年以上

 

平成4年8月に設立された借地借家法の新法が制定されると、旧法は廃止となりましたが、旧法の借地権は更新後も自動で新法には切り替わらないため、現在も旧法の借地借家法による借地権はまだ存在しています。

旧法の時代は土地が安かったため、土地を人に貸して収入を得ていた地主が多かった様ようです。しかし、旧法の借地権は「貸した土地が半永久的に返って来ない」「地主に建物の買い取りを要求できる権利が認められている」という地主側のデメリットがあるので、旧法の借地権は減少傾向にあります。

 

2.普通借地権
普通借地権は、平成4年8月以降から施行されている借地権のひとつです。

契約の更新を前提として土地を貸すため、契約期間終了時に借主側が更新を断ることはできません。地主側も、正当な理由がなければ契約更新を拒否することはできないことになっています。

借地権の大きな特徴は、契約期間の当初は30年、更新1回目は20年、それ以降は10年と徐々に契約期間が短くなっていく点です。借主と地主の合意の上での更新であれば、この期間よりも長く設定することも可能です。

普通借地権の存続期間

存続期間 更新1回目の存続期間 更新2回目以降の存続期間
期間の定めがない場合 30年 20年 10年
期間の定めがある場合 30年以上 20年以上 10年以上

ちなみに、旧法借地権とは異なり、建物種別による契約期間の区別はありません。

 

3.定期借地権
こちらも、平成4年8月以降から施行されている新法の借地権です。

普通借地権とは違い、定期借地権には契約の更新がありませんが、期間満了後は更地にして地主に返還しなければなりません。

そして、大事なポイントです。定期借地権には、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類あります。それぞれの特徴を下記にまとめましたので、検討されている方は、目を通してみてください。

 

・定期借地権の種類

借地権 存続期間 利用目的 契約方法 借地関係の終了 契約終了時の建物
一般定期借地権 50年以上 用途制限なし 公正証書等の書面で行う。

[1]契約の更新をしない

[2]存続期間の延長をしない

[3]建物の買取請求をしない

という3つの特約を定める。

期間満了による 原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する
事業用定期借地権 10年以上50年未満 事業用建物所有に限る(居住用は不可) 公正証書による設定契約をする。

[1]契約の更新をしない

[2]存続期間の延長をしない

[3]建物の買取請求をしない

という3つの特約を定める。

期間満了による 原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する
建物譲渡特約付借地権 30年以上 用途制限なし 30年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡することを特約する。口頭でも可 建物譲渡による [1]建物は地主が買取る

[2]建物は収去せず土地を返還する

[3]借地人または借家人は継続して借家として住まうことができる

引用元:国土交通省 定期借地権の解説

 

期間満了後、更地にするための解体費用については、借主が負担する場合が一般的です。ただし、建物の老朽化がしていなくて資産価値が残っている場合は、地主に建物を買い取ってもらえることもあります。

建物買取請求権については、国土交通省の「定期借地権にかかる鑑定評価の方法等の検討」をご確認ください。

借地借家法第十三条(建物買取請求権)

【1】借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

 

【2】前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。

 

【3】前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。

 

[3]借地権のメリットデメリット

まずは、借地権のメリットをみていきましょう。

1.借地権のメリット
まずは、借地権のメリットをみていきましょう。

 

・所有権物件よりも価格が安い
所有権物件よりも80%程度の価格で販売されていることがほとんどです。その理由は、所有権物件のように土地と建物を合計した価格ではないからです。土地の価格が含まれていないので、所有件物件よりも安い、ということです。都内の人気エリアに建つ物件をお安く購入することも夢ではありません。これは大きな魅力ですね。

・土地部分の固定資産税や都市計画税がかからない
借地権は土地の所有権は有していないため、固定資産税や都市計画税は課税されません。(建物は所有しているので固定資産税と不動産取得税支払う義務があります)

 

2.借地権のデメリット
次に、借地権のデメリットをご紹介します。

正直、メリットよりもデメリットの方が数は多いです。「やめたほうがいい」と言われる理由は、以下のようなデメリットがあるからかもしれません。ひとつひとつみていきましょう。

・住宅ローンが組めない可能性がある
金融機関によっては住宅ローンが組めない可能性があります。ただ、フラット35は一定の要件を満たせば融資可能な場合もありますので、絶対に住宅ローンが組めないわけではありません。金融機関に確認をすれば回答してもらえるはずですので、希望の借地権物件が住宅ローンを組めるのか確認してみてくださいね。

 

・土地の金額が高くなったら、地代も高くなる
借地権は所有権に比べて物件価格自体は安いですが、土地の金額が上がると、地代も高くなります。毎月地主に地代を支払うわけですから、いつ地代が高くなるのか分からないのはハラハラしますね。毎月家計を安定させたいという方には不向きかもしれません。

 

・売却や増改築する場合は、地主の許可と承諾費用が必要
土地の所有権は地主にありますから、売却や建物の増改築を地主に無断で行うことは出来ません。増築の場合は「床面積を増加させる」「同一敷地内に別の建物を追加する」ことが該当し、改築の場合は、建物を壊して新しく建て直すことが増改築に該当します。増改築の規模によっては承諾費用が必要になるケースもあります。

どこからどこまでが増改築にあたるのか、売却は出来るのか、承諾費用が必要なのか、契約の際に確認しておきましょう。

・原則、契約の中途解約は出来ない
一般的に、借地権の中途解約は不可としている場合が多い様です。地主は、土地を貸すことで長期的に地代を徴収して収益をあげることを目的にしているので、これは仕方ないですね。

 

・期間満了後は更地にして地主に返還する
基本的に、借地権は更地にして返還を求められます。先に説明しましたが、その場合の解体費用は借り主が負担することが一般的です。ただし、建物に資産価値が残っている場合は、地主に建物を買い取ってもらうケースもあります。

 

[4] 借地権を売却する方法

売却の際の流れとしては、まずは地主に借地権譲渡承諾書をお願いします。このとき、契約内容によっては譲渡承諾料(名義書換料)が必要になる可能性がありますので、契約前に必ず説明を受けておいてください。

ちなみに、借地権の売却には、主に以下の3パターンがあります。

1.借地権を第三者に売却をする方法
譲渡の承諾、建物建替えの承諾、抵当権設定の承諾、契約条件の確認(すり合わせ)を行い、地主からの承諾を得られたら地主に譲渡承諾料を支払います。譲渡承諾料の相場は借地権価格の10%に設定している地主が多いです。

2.借地権を地主に売却する方法
地主に直接借地権を購入してもらう方法もあります。ただこれはトラブルも多い方法なので、できれば買取は仲介会社を挟んだ方がスムーズにいくでしょう。

3.借地権を等価交換後売却する方法
それぞれの価値が同じになるよう割合を決め、借地権の一部と地主の持つ底地の一部を交換する方法です。地主と借主がそれぞれの土地の所有者となり、所有権がある土地を売却します

 

[5] 借地権って相続できるの?

相続は譲渡ではないので地主の承諾は不要ですが、遺贈の場合は地主の承諾と承諾料が必要となります。

ちなみに、借地権も相続税の対象になるのでご注意ください。借地権の相続で関わる税金は、譲渡税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税の4つです。

もし都内の高級住宅街にある借地権なら、相続評価額は大きな額になる可能性が高いでしょう。相続する予定の方は、あらかじめ相場を調べておくことをおすすめします。

 

[6] まとめ

結局のところ、借地権物件はやめたほうがいいの?

所有権物件に比べてデメリットが多い借地権物件ですが、所有権物件よりも物件価格が安い点は魅力的ですよね。賃貸はイヤだけど、転勤族なので持ち家もちょっと…という方にも向いているかもしれません。メリットを活かせるのなら、検討されてはいかがでしょうか。逆に活かせないのなら、「やめたほうがいい」でしょう。

最後にざっくりとまとめると、借地権物件は、以下のような人に向いています。

・一時的な住居として考えている人(転勤が多い方など)
・好立地な物件に格安で住みたい人(都内の人気エリアなど)

借地権物件も含めて、お住まい探しをされている方はミツバハウジングまでご相談ください。今すぐ買う予定がないという方でも大歓迎です。まずはお気軽にお問い合わせください。

 

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