「フラット35」はどのような人に向いている？

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【目次】
[１]フラット35とは？
１.フラット35の特徴
２.民間ローン（メガバンク）との違い
[２]フラット35の利用条件
１.申込者の年齢
２.借入額および借入期間
３.住宅に対する条件
４.フラット35の利用条件一覧
[３]フラット35に向いている人
[４]フラット35のメリットデメリット
１.フラット35のメリット
２.フラット35のデメリット
[５]まとめ
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「フラット35」は自営業の方が通りやすいローンとして有名なので、「自営業ではないけれど、自分にはフラット35は向いているのかな？」と疑問をお持ちの方も多い様です。

そこで今回の記事では、フラット35の特徴や利用条件、どのような人に向いているのかを分かりやすく解説します。

 

[１] フラット35とは？

まずは、フラット35とはどのようなローンなのかを説明します。

１.フラット35の特徴
ざっくりと特徴を挙げると、主に下記4つがポイントとなります。

1.固定金利
2.団体信用生命保険への加入が任意
3.繰り上げ返済の手数料不要（100万円以上であることが条件）
4.人に対する審査基準はゆるめだが、住宅に対する審査基準が厳しめ

フラット35の最大の特徴は、固定金利であること。団体信用生命保険（団信）への加入も任意であるほか、繰り上げ返済の手数料は無料。人に対する審査基準は民間ローンよりもゆるめで、自営業の方や勤続年数が短い方も審査に通りやすいという特徴を持っています。

その一方で、住宅に対する審査基準が厳しめで、住宅の技術基準を満たしているか物件の検査をする必要があります。購入する住宅が、省エネ性能・耐震性・バリアフリー性・耐久性などの性能基準を満たせば、金利の引き下げが受けられる「フラット35S」を利用することもできます。

 

２.民間ローン（メガバンク）との違い
実は、住宅ローンは「公的ローン」と「民間ローン」の2通りあります。

公的ローン
国や自治体などが提供する住宅ローンです。「財形住宅融資」「自治体融資」「フラット35」が該当します。（フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンのため、公的融資と民間融資の中間と言えますが、当記事では公的ローンに分類します）

民間ローン
民間の銀行や保険会社などが提供する住宅ローンです。「民間融資」「提携融資」「社内融資」が該当します。一般的に住宅ローンといえば頭に浮かぶのがメガバンクの住宅ローンかと思いますが、これは民間ローンに当たります。

 

公的ローンと民間ローンの特徴は以下のとおりです。

	公的ローン（フラット35）	民間ローン（メガバンクなど）
審査	比較的ゆるい	比較的厳しい
勤続年数	規定なし	2〜3年以上
年収	規定なし	200〜400万円以上
ローンの取引履歴	民間ほど重視しない （直近3ヶ月の間に延滞があると不可）	非常に重視する （過去2年間に2回以上の延滞があると不可）
選択金利	全期間固定（フラット35） 期間選択型固定金利（財形住宅融資）	変動金利 全期間固定金利 期間選択型固定金利 ミックス型
借入限度額	フラット35：8,000万円 財形住宅融資：4,000万円	最大1億円
年齢制限	66歳（財形住宅融資） 70歳（フラット35）	65歳
団信の加入	任意	加入
物件の技術基準の審査	あり	なし

 

一言で住宅ローンといっても選べる金利や審査基準がそれぞれ違うので、自分に合ったものを選びたいですね。次項ではフラット35の利用条件について説明します。ご自分に合っているローンか、判断してみてください。

 

[２]フラット35の利用条件

フラット35を利用したい場合は、民間金融機関で契約します。都市銀行や地方銀行、ネット銀行で取り扱っており、窓口や金利は様々ですが、利用するための条件は一律で決められています。

１.申込者の年齢
申込時の年齢が70歳未満であることが条件となります。

どの住宅ローンでも言えることですが、定年を迎える65歳までに住宅ローンを完済できるようにすることベストです。たとえば、40歳で住宅ローンを35年で組んだ場合、完済時は75歳。65歳で定年した場合、残りの10年間をどうするのかしっかりと考えておかなければなりません。

子どもをローンの後継者として返済する「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも借入が可能ですが、できれば一代で完済することが望ましいですね。

 

２.借入額および借入期間
フラット35の借り入れ金額の最小金額は1,000万円。上限は8,000万円以内と定められています。

借入期間は15年以上と定められており、上限の期間は35年、または申し込み時の年齢から80を引いた期間、どちらか短い方が適用されます。

たとえば、30歳で申し込みをした場合は、80から30引くと50年。35年の方が短いので、35年が借入期間の上限となります。

 

３.住宅に対する条件
フラット35は、「長期間、安全に住める住宅を増やしたい」という住宅金融機構の意向により、住宅に対する条件が厳しい傾向にあります。

一戸建てやマンション購入時には、以下のような基準項目が審査されます。

	一戸建て	マンション
接道	原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模（※2）	70平方メートル以上	30平方メートル以上
住宅の規格	原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積	併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等	木造の住宅（※3）は一戸建てまたは連続建てに限る
断熱構造	住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上）
住宅の構造	耐火構造、準耐火構造（※4）または耐久性基準（※5）に適合
配管設備の点検	点検口等の設置	共用配管を構造耐力上、主要な壁の内部に設置しないこと
区画	住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
床の遮音構造	―	界床を厚さ15cm以上(RC造の場合)

※1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含みます。
※2. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫や共用部分（マンションの場合）の面積を除きます。
※3. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（※4）の住宅以外の住宅をいいます。
※4. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
※5. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。

引用元：フラット35　新築住宅の技術基準の概要：長期固定金利住宅ローン

 

４.フラット35の利用条件一覧
ここまでフラット35の主な利用条件を説明しました。分かりやすいように表にまとめましたので、よろしければご活用ください。

フラット35の利用条件

申込者の年齢	申込時が70歳未満であること。（親子リレー返済の場合は、70歳以上の人でも借入れが可能）
申込者の国籍	日本国籍であること。（永住許可を受けている人や特別永住者も可能）
借入額および借入期間	100万円以上8,000万円以下で、借入期間は15年以上（満60歳以上の場合は10年）。上限は以下の【1】もしくは【2】の短い年数とします。 【1】80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ） 【2】35年 ※借入期間を20年以下に設定した場合、返済途中に21年以上に変更することはできません。
返済負担率	・年収400万円未満の場合：基準が30%以下 ・年収400万円以上の場合：基準が35％以下※フラット35の住宅ローン以外に自動車ローンやカードローンなども含みます。
対象住宅	・住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅 ・住宅の床面積…一戸建ての場合は70平米以上、マンションなどの共同建ての場合だと30平米以上であること
対象住宅（フラット35S）	上記の条件に加え、耐震性や省エネルギー性に優れた住宅を取得した場合に適用されます。 ・省エネルギー性に優れた住宅 ・耐久性、可変性に優れた住宅 ・バリアフリー性に優れた住宅 ・耐震性に優れた住宅

 

[３] フラット35に向いている人

フラット35はどのような人に向いているのでしょうか。

・自営業の人
勤続年数や年収などの「申し込み者本人」の審査については民間ローンよりもゆるめなので、転職したばかりの人や自営業で収入が安定せず、住宅ローンの審査に不安がある人に向いています。

 

・変動する金利に不安がある人
今は超低金利時代といわれるほど金利が低いですが、今後、金利が今より下げる可能性は低く、むしろ上がる可能性の方が高いといわれています。もし今後金利が上昇したとしても、フラット35なら固定金利なので安心ですね。

 

・団体信用生命保険の加入が難しい人
民間ローンの場合は、団体信用生命保険の加入は必須です。健康状態に問題がある方は団体信用生命保険に加入できないので、必然的に住宅ローンが組めない、ということになります。フラット35の場合は、団体信用生命保険の加入は任意です。（加入したい場合は別途費用が必要）

 

[４] フラット35のメリットデメリット

最後に、フラット35のメリットデメリットをまとめてみていきましょう。

１.フラット35のメリット
フラット35のメリットは、やはり全期間固定金利型のため、契約した後に金利が上昇したとしても月々の返済額は変わらないということ。

いつ金利が上がるかハラハラしながら過ごさなくて済みます。家計も計算しやすいので安定志向の方にはピッタリです。自営業の方も比較的審査に通りやすいという点もメリットと言えるでしょう。

フラット35のメリット
・個人事業主、自営業の方も借りやすい
・繰り上げ返済の手数料が無料
・保証料が不要
・団体信用生命保険の加入が任意
・フラット35Sを利用すればさらに金利の引き下げも可能

 

２.フラット35のデメリット
全期間固定という点をメリットに挙げましたが、変動金利にしたい方、金利の選択肢を多く持ちたい方にはデメリットに感じるでしょう。

また、借入可能な限度額が民間ローンよりも低いので、買いたい物件が高額な場合は不向きかもしれません。住宅に対する審査基準が厳しい面も人によってはデメリットになる可能性もありますね。

フラット35のデメリット
・全期間固定金利しか選べない
・変動金利より金利が高い
・返済時に金利が下がったとしても返済額は変わらない
・住宅の技術基準があるため、物件の検査が必要
・借入可能な限度額が民間ローンよりも低い