新築、中古マンション、中古一戸建て、土地、不動産の購入、売却はミツバハウジング

0120-279-328

営業時間 9:00~20:00 火曜・水曜定休

お問合せ 当社案内図

ホーム > 住活コラム > 頭金ゼロでも家は買える?手付金をローンに組み込むことは可能?

住活コラム

頭金ゼロでも家は買える?手付金をローンに組み込むことは可能?
お住い探し
住宅ローン

頭金ゼロでも家は買える?手付金をローンに組み込むことは可能?

——————–

【目次】
[1]マイホーム購入時にかかる費用
[2]頭金ゼロでも家は買えるが、自己資金ゼロで家は買えない
[3]フルローンで組み込める費用とできない費用
[4]フルローンは審査が厳しい?その理由は?
[5]結局のところ、いくら用意しておけば安心?
[6]まとめ

——————–

頭金にまつわる話はいろいろありますよね。頭金ゼロでも買える、〇割は必要、など…。不動産の広告でも「頭金ゼロでも買えます!」という文言はよく目にしますよね。

実はこの言葉、噓ではないのですが、ちょっと注意が必要なのです。どういうことなのか?記事内で詳しく説明します。

[1] マイホーム購入時にかかる費用

まずは、マイホームを購入する時にかかる費用についてご説明します。

手付金 売買契約時に売主に支払うお金のこと。物件価格の一部を先に支払うもので、支払った分は最終的に差し引かれます。相場は物件価格の5~10%とされており、100万円程度のことが多い様です。
仲介手数料 仲介を行った不動産会社に支払う費用のこと。物件価格の3%+6万+消費税が上限とされています。売買契約時に50%を支払い、決済時に残金を支払います。(一戸建ての場合は、新築・中古ともに仲介手数料が必要。新築マンションの場合は仲介手数料不要の場合が多い)
印紙代 売買契約の書面には印紙が必要で、契約の際に現金で支払います。印紙代は、物件価格が1000万円~5000万円以下の場合は、印紙代は2万円です。
登記費用 所有権の保存・移転する際に登記所へ払う費用。相場は30万円~50万円、その内、約2/3程度は司法書士への報酬となります。

※新築の際行わなければならない登記は4種類です。

1. 建物表題登記

2. 所有権移転登記

3. 所有権保存登記

4. 抵当権設定登記(住宅ローンを利用する場合に必要)

固定資産税

 

所有権移転日以降から固定資産税が課税されます。所有権の移転日から年末までの固定資産税(日割分)を売り主に支払います。納税額は「課税標準額(固定資産評価額)×標準税率」で算出され、3年に1度、評価額が見直されます。
不動産取得税 不動産取得税申告を終えて半年以内に納付書が届きます。「不動産取得税の納税額=取得した不動産の価格(課税標準額)×税率」の計算式で算出できます。
付帯工事(一戸建ての場合) 水道工事や電気工事など家を建てる以外にかかる費用。一戸建ての場合、建物本体価格にどこまでの工事が含まれているかは会社によって異なります。別途工事費用が必要な場合もあるのでご注意ください。
建築確認申請費(一戸建ての場合) 建築基準法や条例の元に建てられているのか、違法性がないかを確認するための申請費。費用は建物の大きさによって異なります。
ローン保証料 保証会社に対して支払う手数料のことです。相場は借入金額の2~3%程。
金融機関融資手数料 金融機関に支払う手数料のこと。費用は金融機関によって異なりますが、3~5万円程。
修繕積立基金(新築マンションの場合) 新築マンションを購入するときにだけかかる費用。大規模修繕に備えるための費用で、金額は20~30万円程。
つなぎ融資手数料 住宅ローンを組んで融資がおりるまでの間に必要な着工金や中間金などを一時的に用立てるローン。利息以外に、印紙代、印鑑証明、融資の手数料などが別途必要。
家具家電の購入費 すべて揃える場合は200万円が目安。
引っ越し費用 3LDKで30万円前後が相場。

 

[2]頭金ゼロでも家は買えるが、自己資金ゼロで家は買えない

不動産の広告やチラシに「頭金ゼロで買えます」と書いてあることがありますよね。

そもそも頭金って何?自己資金ってものとは違うの?という疑問をお持ちの方も少なくないでしょう。

分かりやすく説明しますと…

頭金は…【あるに越したことはないけれど、無くても家は買える】

頭金とは、物件価格から住宅ローンの借入額を引いた部分の金額をいいます。頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの借入額は少なくなりますが、無くても住宅ローンは組めますし、家は買えます。

 

頭自己資金は…【絶対に必要なお金!頭金とは別!】

物件価格以外に必要な諸費用などを足した額です。基本的な考え方として、貯金の中から絶対に残すべきお金を引いたものが自己資金となります。頭金とは別のお金です。自己資金が無いと家が買えません(売買契約を結べない)。

頭金と自己資金の違いが分かったところで、次項では、フルローンで組み込める費用と組み込めない費用について説明します。

 

[3]フルローンで組み込める費用とできない費用

諸費用を住宅ローンに組み込むことを「フルローン」といいます。自己資金が少ない場合にとても助かりますが、実はローンに組み込めない費用もあります。

住宅ローンに組み込めることができる費用

・売買契約や建築請負契約、住宅ローンを借りる契約の際の印紙税

・住宅ローンを借りる際の諸費用(融資事務手数料、住宅ローン保証料)

・登録免許税、司法書士報

・火災保険料

・仲介手数料

・地盤調査費用、地盤改良費用、水道負担金(注文住宅の場合)

・フラット35の場合は、住宅診断費用、太陽光発電設備の工事費なども可

 

住宅ローンに組み込めることができない費用

・手付金

・不動産取得税

・固定資産税、都市計画税

・引っ越し費用、家具家電代

 

金融機関や条件によっても異なりますが、フルローンといっても、何から何まで貸してくれるわけではありません。

どの金融機関でも共通してローンに組み込めないのは、売買契約時に支払う手付金です。手付金とは、売買契約を結ぶときに買主が売主に支払うお金です。手付金の相場は特にありませんが、100万円程度かかることが一般的です。

多くの方は住宅ローンを組んで家を購入しますが、売買契約が成立してから本審査(2~3週間程度)をおこなった上で実行されます。それまでの間、売主は売買活動ができません。売主としては解約されては困るので、手付金は簡単に解約できない100万円程度に設定している場合が多いのです。

手付金は、売主に「この物件を買います」という意思表示のお金です。もし、同じ物件を欲しがっている人がいる場合、「自己資金がないから手付金は5万円しか払えません!」という人と「絶対にこの物件が欲しいから100万円払います!」という人がいたら、売主はどちらに物件を売るでしょうか。

説明するまでもないですよね。手付金は安いものではありせんが、家を購入する上で重要な費用です。現金で用意できなければ売買契約も結ぶも拒否される可能性があります。フルローンで組んでも、手付金は現金で必要です

自己資金が足りない場合は、親から借りるか、貯まるまで家の購入は見送るかです。フルローンを組んだ場合、払った手付金は引渡しの日に通帳に戻るので、親から一時的に借りて後で返すという方法を取る方も多い様です。

「頭金ゼロでも家を買える」と謳っている物件でも、手付金は現金で必ず必要ですのでご注意ください。

 

[4] フルローンは審査が厳しい?その理由は?

かつては、頭金がなければ住宅ローンが組めなかった時代がありましたが、最近では諸費用込みのフルローンを組む人も増えてきました。

ただ、金融機関も誰にでも簡単にお金を貸すわけではありません。「ちゃんとローンを返済してくれるのか」を重要視しています。

もしあなたが金融機関の住宅ローン担当者なら「自己資金ゼロです!諸費用にかけられるお金は一切ありません!」という人に、何千万というお金を貸すでしょうか。この人に貸しても大丈夫かな、と不安になりませんか。

しつこい様ですが、頭金ゼロでも住宅ローンは組めます。諸費用込みのフルローンを組むことも可能ではあります。しかし、自己資金ゼロでは家は買えません。

銀行残高はゼロ。または貯金というよりも残高レベルのお金しかない」場合は金融機関の審査は厳しくなるでしょう。その理由は、ちゃんとローンを返せるか信用されにくいからです。審査に通ったとしても、手付金はどうしますか?手付金はフルローンに含まれません。

少し厳しい話をしましたが、「頭金ゼロでも家を買える」=「フルローンで何もかも借りて家を買う」と勘違いしている方が多いのでご理解いただけますと幸いです。

 

[5] 結局のところ、いくら用意しておけば安心?

自己資金、自己資金というけれど、一体いくらあればいいの!?と不安な方も多いでしょう。

結局のところ、家を買う時はいくらお金を用意しておけば良いのでしょうか。当社では以下のように考えています。

 

・安心なのは…300万円~400万円

諸費用(250~300万円用意するとして)+手付金100万円

 

・安心なのは…厳しければ…200万円~300万円

諸費用(200万円として)+手付金100万円

 

・安心なのは…最低限これだけは必要!…150万円

引っ越し費用や印紙代など現金で必要な費用(50万円)+手付金100万円

 

「意外とかかるな…」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。ですが、家を買うと決めた時は、最低限100~150万円程度の支出は覚悟が必要です。

 

[6] まとめ

「頭金ゼロでも家を買える」は嘘ではない!けれど…

自己資金ゼロでは家は買えません。今回の記事で説明した内容をざっくりとまとめると…

 

・頭金ゼロでも住宅ローンは組めるが、自己資金ゼロでは家は買えない

・手付金100万円は現金で必要。フルローンには組み込めない!

・フルローンは、審査が厳しくなる可能性がある

・家を買う時は、最低限100~150万円程度は必要

 

こちらの記事もぜひ参考にしてください。
頭金ゼロ・貯金ゼロでも家を買いたい!!

 

[この記事を読んだ人は、こんなセミナーに参加しています]


≫ 詳細・ご予約はコチラ