コロナ禍の今、持ち家と賃貸どちらが良いのか

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【目次】
[１]持ち家のメリット
１.「自分の家」として資産になる
２.リフォームなど自由にできる
３.ローン完済後は住居費の負担が減る
[２]持ち家のデメリット
１.住み替えを気軽にできない
２.資産計画を誤ると家計を圧迫する
３.家のメンテナンスに手間とお金がかかる
[３]賃貸のメリット
１.持ち家よりも初期費用がかからない
２.気軽に住み替えできる
３.家のメンテナンスをしなくても良い
[４]賃貸のデメリット
１.「借りている家」なので資産にはならない
２.リフォームなどは自由にできない
３.老後も借り続けられるのか、住み続けられるのか不安
[５]コロナ禍の今、持ち家と賃貸どちらが良いのか
[６]まとめ

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新型コロナウイルスの影響で、ライフスタイルがすっかり変わってしまった、という方は多いかと思います。テレワークが増えたり、子どもの学校が休校になったり、収入が不安定になったり…

ライフスタイルの変化は人によっていろいろあるとは思いますが、住居はどんな人にも必要不可欠です。今回の住活コラムでは、コロナ禍の今、持ち家と賃貸どちらが良いのかをテーマにお話したいと思います。

 

[１] 持ち家のメリット

まずは、持ち家のメリットをみていきましょう。

１.リフォームなど自由にできる
持ち家は、リフォームやリノベーションなど自由にできます（マンションの規約や事情によっては出来ない場合もありますが）。

賃貸の場合は、壁紙に画びょうの穴を開けるだけでもアウトです。最近、DIYが流行っていますが、壁や床を傷つけないようにしないと、退去する時に修繕費を請求されることがあります。DIYが趣味の方やオリジナルの家つくりにこだわりがある方は賃貸向きではありません。持ち家で自分好みの家を作り出す方がストレスなく楽しめますよ。

 

２.「自分の家」として資産になる
マイホームを購入すれば、その家は資産になります。借り物ではなく「自分の家」です。

売却しない限りは資産として残るので、将来的に必要がなくなったら賃貸として貸しても良いですし、子どもに資産として残してあげても良いでしょう。

売るも残すも自分次第。老後に売却して小さめのマンションに住み替えるのもアリですよね。なんにせよ、老後も「自分の家」があるというのは大きなメリットではないでしょうか。

 

３.ローン完済後は住居費の負担が減る
固定資産税は毎年かかりますが、持ち家は住宅ローンさえ完済してしまえば住居費を抑えることができます。

固定資産税は、家の経年劣化とともに年々安くなります。土地の固定資産税に関しては、資産価値が上がれば高くなる可能性もありますが、建物は経年劣化により年数が経つごとに固定資産税は安くなっていきます。

一戸建ての場合、新築から10年経過すると建物の価値が半分ほどにまで下がります。そして20年経過すると下げ止まります。最終的には土地の価値だけ残るので、住宅ローンを完済する頃には購入当初よりも安い金額の固定資産税を年に1回支払えば良いのです。あとは毎月の生活費を工面するだけ。

老後の話ばかりになってしまいますが、「家賃を支払う必要がない」「固定資産税を年に1回払えば良いだけ」という安心感は資産として残せる持ち家の強みですね。

 

[２]持ち家のデメリット

良いことばかり説明してきましたが、持ち家にもデメリットがあります。

１.住み替えを気軽にできない
賃貸派の方からすると、これが一番のデメリットなのではないでしょうか。持ち家には賃貸のような住み替えの気軽さがありません。

簡単に住み替えできないので、選ぶのも慎重になりますよね。人間は面倒なことが嫌いですから、「選べないからやめた！一生賃貸でいいや」という方も多いかもしれません。

持ち家に住んでいて、もし途中で引っ越したくなったら、売却するか賃貸として人に貸すかを選択しなければなりません。手続きも大変ですし、希望通りの金額で売れる保証もなく、赤字になる可能性もあります。

赤字をフォローする「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」や、買換え特例「特定の居住用財産の買換えの特例」もありますが、特例があるから気軽に住み替えできるわけではないですから、持ち家に住んだら気軽に住み替えはできない持ち家に住んだら気軽に住み替えはできない、とお考えください。

 

２.資産計画を誤ると家計を圧迫する
資産計画の誤り、というのは「住宅ローンを借りすぎる」ことです。当コラムでは、何度も「借りられる額よりも、返せる額であることが重要」と説明していますが、マイホーム購入で怖いのはやはりコレです。

自分がいくらの家を買えるのか、住宅予算を分かっていれば問題ないのですが、多くの方は買える家よりも買いたい家を優先してしまいます。借入可能額の範囲に収まっているなら何とかなるだろう、という感覚ですね。これが最大の失敗のもとなのです。自分に合った住宅予算を出し、その予算内で物件を探せば家計を圧迫することはありません（もちろん、リストラや退職での緊急事態は除きますが）。

賃貸派の中には、「住宅ローンで一生苦しむ」という認識をお持ちの方もいらっしゃるようです。これらはすべて無理な資産計画で住宅ローンを組んだ場合です。

 

住宅予算、無理のない住宅ローンの組み方についてはこちらの記事を参考にしてください。

家を買ったら貯金ゼロ！？その「住宅予算」で本当に生活できますか？

【借りすぎは危険】後悔しない住宅ローンの組み方

 

３.家のメンテナンスに手間とお金がかかる
賃貸なら管理会社が家の修繕などをやってくれますが、持ち家の場合はそうはいきません。外壁や屋根、家の中の壁や床、水回りなどの設備のメンテナンスはすべて自分でやります。

メンテナンス費で高額になるのが外壁と屋根で、100万円単位でかかります。メンテナンス時期は普段からの手入れにもよりますが、住み始めてから10年前後でやる方が多いようです。マイホーム購入を決めたら、すぐではなくても将来的にかかるメンテナンス費用を貯めておく必要があります。

 

[３]賃貸のメリット

続いて、賃貸のメリットを紹介します。

１.持ち家よりも初期費用がかからない
持ち家の場合は、購入時に諸費用がかかります。諸費用を住宅ローンに組み込むことも可能ですが、手付金（100万円程度）は売買契約時に現金で必要です。

さらに、持ち家の場合は購入後も固定資産税などの税制面での費用もかかります。賃貸は契約時に敷金や礼金が必要になりますが、高額な手付金は必要ありません。また、数年に一度、更新料の支払いが発生しますが、固定資産税などの支払いはありません。

 

２.気軽に住み替えできる
仕事や家庭の事情で住み替えが必要な時、住居に飽きた時、近隣住民や住環境に不満がある時なども、賃貸なら気軽に住み替えができます。

ずっと同じ環境に居住することが好きではない方にも賃貸は向いていますね。初期費用も持ち家に比べて安いので、住み替えに対するハードルは低いかもしれません。

ただ、いくら持ち家に比べて初期費用が安いといっても、住み替えには敷金、礼金、仲介手数料、退去費用、引っ越し費用など必要です。短いスパンで何度も住み替えをすれば総合的な費用は持ち家と変わらないか、持ち家よりもコストがかかる可能性もあるため、注意が必要です。

 

３.家のメンテナンスをしなくても良い
賃貸の場合は、建物や設備の経年劣化による故障やメンテナンスは大家さんが受け持ちます。

明らかな借主側の過失による故障は費用を請求されることがありますが、そうではない場合、基本的には借主側は費用を支払うことはありません。設備の故障などが発生したら管理会社に連絡をすれば、対応してもらえます。

 

[４] 賃貸のデメリット

賃貸のデメリットをみていきましょう。

１.「借りている家」なので資産にはならない
いくら家賃を払っても、何年払い続けても、賃貸は自分の資産にはなりません。所有者は大家さんです。いつまで住めるかも、家賃の決定権も大家さんにあります。

自分の資産ではないということは、いつ退去してくれ、と言われても仕方ない状況ということです。持ち家の場合は自分の資産なので、いくら建物が経年劣化して資産価値が落ちたとしても自分の物です。老後も住み続けられます。賃貸はそうはいかないので、早い段階で老後の住居はどうするのか考えておく必要があります。

 

２.リフォームなどは自由にできない
借り物ですので、リフォームやリノベーション、壁や床を傷つけるようなDIYはできません。

ペットの飼育にも制限があることは多いので、自由度は持ち家に比べて低いと言えるでしょう。DIYが好きな方やペットを飼いたい方は賃貸よりも、持ち家で自分好みの家づくりをした方が向いているかもしれません。

 

３.老後も借り続けられるのか、住み続けられるのか不安
賃貸に住み続けるなら、老後のことも考えておかなければなりません。

気軽に住み替えできる自由度は高いですが、いつ大家さんに退去を求められるか分かりません。急に賃貸経営を辞めたいから数か月後に退去してくれ、と言われるかもしれません。家賃の値上げもあるかもしれません。

フットワークが軽い若い年代なら「別の物件に住み替えればいいか」で済みますが、高齢の場合はどうでしょう。収入があれば良いですが、定年退職後だとしたら…？

希望通りの物件が借りられない可能性もあります。エレベーターなしの4階の物件や、病院やスーパーなど生活圏内にない不便な立地の物件など…若い頃は選び放題だったのに、高齢になるほど選択肢が少なくなったり、審査のハードルが高くなったりする恐れもあります。

 

[５] コロナ禍の今、持ち家と賃貸どちらが良いのか

ここまで、持ち家と賃貸のメリットデメリットを中心に説明しましたが、コロナ禍の今、マイホームを買うかこのまま賃貸で暮らすか迷われている方も多いことでしょう。持ち家と賃貸、それどれどんな方に向いているのか考えてみたいと思います。

 

・持ち家に向いている方 ・収入が安定している方 ・今後の生活環境の変化がない方 ・リモートワークメインの方 ・資産として家を残したい方 ・自分好みの家づくりをしたい方   ・賃貸に向いている方 ・転勤や異動などで生活環境が変わりやすい方 ・リモートワークではない方（あまり家にいない方） ・収入が不安定で資産計画を立てられない方 ・気軽に住み替えした方

 

コロナの影響を受けず、収入が安定している方は、住宅ローンの審査に通りやすいので欲しい物件があるのなら検討してみてはいかがでしょうか。また、リモートワークで家にいることは増えた方にも持ち家は向いています。

一方、コロナの影響で収入が減った、安定していない方はマイホームの購入は一旦見送った方は賢明でしょう。生活環境が変わりやすい方は普段家にいることが少ない方も、家づくりの自由度が低い賃貸であっても気にならないかと思います。