家を売って“即現金化”したい！

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【目次】

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何かを売る時は、お金が必要な時。少しでも早く現金が欲しいですよね。

家を売却する場合も同じことです。できれば即現金化してもらいたい。売れるまで何カ月も待っていられない。という思いはみなさん少なからずあるでしょう。

そこで今回の記事では、家を売って即現金化したい！という方向けに「家を売って即現金化する2つの方法」や、即現金化した場合のメリットデメリットなどについて解説していきます。

[１] まずは仲介と買取の違いをチェックしよう

仲介と買取の違いをざっくり説明すると、買取は不動産会社に直接物件を買い取ってもらうことで、仲介は不動産会社に買主を探してもらって売却することを言います。

買取の場合は、物件を買い取るのは不動産会社です。つまり、物件の買主は不動産会社ということになります。不動産会社に提示された査定額に納得できれば売却、即現金化となります。

一方、仲介で売却する場合、買主は不動産会社に探してもらいます。販売活動（物件検索サイトに掲載、チラシ作成、ポスティングなど）や、登記や売買契約、売買契約書の作成、物件の販売活動などは不動産会社がすべて行います。

ちなみに、仲介で売却する場合、媒介契約を結びます。媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介」の3種類があります。今回の記事は、即現金化できる買取にフィーチャーして解説していく予定ですが、仲介で売却するか迷われている方も多いかと思いますので、媒介契約についても次項で説明したいと思います。

 

１.仲介の「一般媒介契約」「専任媒介契約」について

仲介の売却には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介」という3つの媒介契約があります。

種類	特徴	メリット	デメリット
専任媒介 （契約有効期間：3ヵ月）	・依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社に限る。同時に複数の不動産会社とは契約できない。 ・自分で買主を見つけて売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はない。 ・依頼を受けた物件情報を7日以内にレインズ(指定流通機構)に登録し、14日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告することが義務づけられている。	1社としか媒介契約を結べないため、熱心な営業活動をしてくれる可能性が高い。	囲い込み（売却を依頼された物件を他の不動産会社に契約させないこと）が生じやすい。
一般媒介※ （契約有効期間：3ヵ月）	・依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することが可能。 ・自分で買主を見つけて売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はない。 ・レインズへの登録は義務付けられていない。	複数の不動産会社と媒介契約を結べるため、営業活動の範囲を広げられる。	レインズへの登録が義務付けられていないので、物件の認知度を広める効果が薄くなる可能性がある。
専属専任媒介 （契約有効期間：無制限）	・基本的には専任媒介と同じ。ただし、自分で買主を見つけて契約することは禁止。 ・レインズへの登録は義務付けられているが、媒介契約の締結から5日以内、依頼主に対する報告義務は7日に1回以上と定められている。	1社としか媒介契約を結べないため、熱心な営業活動をしてくれる可能性が高い。	囲い込み（売却を依頼された物件を他の不動産会社に契約させないこと）が生じやすい。

※一般媒介には「明示型」と「非明示型」の2つあり、さらに以下の2つの告知方法あります。
明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知する方法。
非明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知しない方法。

どちらが良いのか断言はできませんが、個人的には専任媒介をおすすめします。

囲い込みされるかもしれない、という不安はありますが、1社としか媒介契約を結べないため、「何が何でも売る！」という具合に熱心な販売活動をしてくれるケースが多いので、もし筆者が仲介で売却するなら専任媒介を選択します。

２.仲介と買取、それぞれの流れ

次に、仲介と買取の流れをみていきましょう。どちらも似た流れに見えますが、買取の方が売却までの期間が短いという特徴があります。
仲介で売却するとき

買取で売却するとき

[２]家を売って即現金化する2つの方法

お待たせいたしました。家を売却する時に即現金化する方法をご紹介します。

１.不動産会社に直接物件を買取してもらう

お急ぎで現金が必要であればこれしかありません。不動産会社に直接物件を買い取ってもらいましょう。
仲介と違って段取りがスムーズですので、不動産会社が提示した買取価格に納得できれば即時買取してもらいます。また、買取は不動産会社が直接買い取るので仲介手数料はかかりません。

ただ、後で説明しますが、仲介で売却するよりも売却価格は安くなりますので、仲介手数料がかからない点を除いても黒字になるかというと難しいところです。

２.不動産会社に買取保証をしてもらう
すべての不動産会社に備わっているサービスではありませんが、「買取保証」を設けている会社もあります。

買取保証とは、一定期間内に物件が売れなかった場合、相場に近い価格で不動産会社に買い取ってもらう方法です。買取の場合よりも現金化するまで時間はかかりますが、仲介で売却するよりも比較的早い期間で売却ができます。何より、買取が保証されているという点に安心感がありますね。

[３]買取してもらうメリット

買取してもらうとどのようなメリットがあるのでしょうか。

メリット1：即現金化できる
現金化までがスピィーディー。これが一番のメリットですね。

買取の場合は、買主を探すための販売活動は行いませんので、不動産会社が提示した金額に納得できれば売却が決定します。売買契約を結んだ後に不動産会社から現金が振り込まれますので、スピィーディーに現金化できる点が買取の大きなメリットです。

メリット2：売却することがバレない
広告作成やポスティングなどの販売活動を行わないので、近所に売却することがバレません。購入希望者の内覧対応もないですし、物件の査定も1回で終わります。

 

メリット3：内覧対応などの手間がかからない
直接物件を不動産会社に買い取ってもらうので、購入希望者に内覧対応をする必要はありません。内覧対応のために家の中をキレイにする手間がかからない点も大きなメリットですね。

メリット4：仲介手数料がかからない
買取の場合、仲介手数料は不要です。ただ、仲介よりも売却価格は安くなりますので、仲介手数料がかからないからと言って必ずしも黒字になるわけではありません。仲介手数料を支払った分を差し引いても、買取で売却されるよりも現金が残った、というケースもあります。

 

[４]買取してもらうデメリット

残念ながら買取にもデメリットはあります。

デメリット1：仲介で売却するよりも売却価格が安い
早く安く売るか、時間をかけて高く売るか、ということになりますが、急いでなければ仲介で売却した方が高く売れる可能性は高いでしょう。

デメリット2：買取価格が適正なのか判断が難しい
適正であるかという判断の前に、そもそも買取の場合は仲介での売却価格の60％～80％になるとお考えください。築年数などにもよりますが、3,000万円の物件なら1,800万円～2,400万円になることが多い様です。

仲介の場合は、不動産市場の相場価格で売却できることが多いですが、買取の場合は相場よりも安い価格で買い取りになるケースが一般的です。そしてその買取価格も適正なのかどうかの判断も不動産知識がないと難しいでしょう。

デメリット3：買取に不向きな物件もある
ほとんどの物件は買取可能かと思いますが、リフォームをしても再販売が困難なほど擁壁が老朽化している物件は、買取ができないこともあります。買取可能な基準は不動産会社によって異なりますが、築年数が古く老朽化している物件は、買取してもらえない可能性があります。

また、築浅の物件も買取には不向きです。確実に買い取ってもらえるとは思いますが、仲介で売却するよりも大幅に安い価格で買い取られてしまうので、即現金化できたとしても、かなりの赤字になってしまいます。

[５]住宅ローンが残っている物件を売りたい場合

住宅ローンの残債によっては、物件を売却できない場合もあるので要注意です。

アンダーローン（売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態）であれば、売却したお金で一括返済できるので不動産売却できますが、オーバーローン（売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態）の場合は、不動産を売却してもローンが残ってしまうため、完済するために不足しているお金を自分で用意しなければ売却できません。

それでは、住宅ローンが残っている物件を売却したい場合はどうしたら良いのか？主に3つの方法があります。

1.自己資金を足して住宅ローンを完済する
住宅ローンの残債を一括で返済できなければ金融機関は抵当権を解除しません。抵当権が設定されている不動産を売買することは可能ではありますが、買い手はまずつかないでしょう。住宅ローンの残債がある場合は、アンダーローンであることが基本条件ですが、オーバーローンの場合は、完済するための自己資金を用意できなければ売却できない、と考えておいた方が良いです。

2.住み替えローンを利用する
住み替えローンを利用するには、以下の利用条件を満たしている必要があります。

• 売却しても住宅ローンが残ってしまう
• 新たに住居を購入する人
• クレジットカードやマイカーローンなどの延滞の履歴がない人

「これで売却できる！」とウキウキしてしまいそうですが、住み替えローンは普通の住宅ローンよりも金利が高く、審査が厳しいので簡単に利用できるとは考えない方が良いでしょう。勤務先や過去の返済履歴なども厳しくチェックされるため、今現在住宅ローンの支払いが厳しい…という方は審査に通らない可能性が高いです。

3.任意売却
正直あまりおすすめしませんが、任意売却という方法もあります。任意売却とは、所有者の意思で住宅ローンの残債がある不動産を売却する方法です。

ひとつ注意しておきたいのが、任意売却した後も、残債の支払いは続くということ。そして、任意売却は、売り出し価格や買主との値引き交渉などの決定権も金融機関側にあります。最終的に買い手がつかず競売にかけられた場合は、市場価格より40％程安い価格で売却されてしまうことがほとんど。利用するにはかなりのリスクがありますので、最終手段としてお考えください。