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住活コラム

コロナ禍で家を売る―ウッドショックの今が売り時?―
お住い探し
住宅ローン

【コロナ禍】売却しやすいタイミング

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【目次】
[1]コロナ禍で家を売る人は増えた?
[2]ウッドショックで不動産相場はどうなる?
[3]家を売却しやすいタイミング
1.家を買いたい人が多い時期
2.物件価格が高騰している時

3.家の築年数で考える
4.税金面で考える
[4]売却しない方が良いタイミング
[5]まとめ

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家を買うきっかけも人それぞれですが、家を売るきっかけも人それぞれです。

新型コロナウイルスの影響で、失業した方や収入が減った方が増加しているというニュースを耳にするようになりました。もしかしたらこの記事にたどり着いた方の中にも「住宅ローンの支払いが苦しい」「マイホームを売って現金化したい」という方がいらっしゃるかもしれません。

そこで今回の記事は、コロナ禍の今、家を売却する人は増えたのか?家を売却しやすいタイミングはいつなのか?といったテーマでお話したいと思います。

売却を検討されている方はぜひ参考にしてください。

 

[1] コロナ禍で家を売る人は増えた?

総務省が5月28日に発表した4月の完全失業率は2.8%で、前月(2.6%)から失業された方が増えています。

労働力調査(基本集計) 2021年(令和3年)4月分結果

年平均 月次平均
2018年 2019年 2020年 2021年1月 2月 3月 4月
完全失業率 2.4% 2.4% 2.8% 2.9% 2.9% 2.6% 2.8%

引用元:総務省統計局ホームページ|労働力調査2021年(令和3年)4月分結果

 

「失業率が増えた=家を売る人が増えた」と考えるのは少々強引すぎるかもしれませんが、今後コロナの影響によってコロナの影響で失業になったり、収入が減ったりして、住宅ローンの支払いが苦しくなり、家の売却を検討される方が増えるかもしれません。

また、テレワークに適した家に住み替えたいという方や、家にいる時間が長くなったことで、もっと良い環境に引っ越したいという方も今後増えそうですね。

家を売却したい理由は人それぞれですが、少なからずコロナの影響を受けて住み替えや家計についてお悩みの方は多いことでしょう。

 

[2]ウッドショックで不動産相場はどうなる?

新型コロナウイルスのせいで、失業率だけではなく、木材の供給量にも影響が出ています。所謂、ウッドショックです。

日本は木造住宅が多い国にもかかわらず、木材自給率は37.8%(2019年)で、ほぼ輸入木材に頼っています。しかし、2020年から木材価格が世界的に高騰してしまい、木材が不足しています。

このままでは住宅に使用する木材が足りなくなるのでは?と不動産業界で不安が広まっています。マスク不足の頃を思い出しますね…。マスクはガーゼで手作りするなどの替えがききましたが、木材はそうはいきません。現に、新築流通がおおよそ半分になっているエリアもあります。不動産会社としても、売りたくても家がない、という状況なのです。

アメリカでは木材価格が1年で3倍まで高騰しているそうです。木材が高くなるということは、家の価格も高くなります。具体的にいつからいつまで、とは断言できませんが、これから建つ新築住宅は価格が高騰する可能性は高いかと思います。

「家を買いたい」という需要に対して家が不足しているので、需要と供給のバランスが取れていない状況です。これから新築住宅を買いたい、という方は厳しい状況ではありますが、家を売却したいという方にはチャンスかもしれません。なぜなら、新築住宅を買えなかった人が中古住宅を検討する機会が増えるからです。

 

[3]家を売却しやすいタイミング

売却しやすいというのはどういう意味かと言いますと、比較的売れやすい、売主にとって有利なタイミングです。ただ、必ずこの時期に売れば成功する!黒字になる!というお約束ではありませんので、参考程度にお考えください。

1.家を買いたい人が多い時期
需要が高いタイミングで売るのは売買の鉄則ですね。個人的に売りたい時期がなければ、不動産相場の動きが良いタイミングで売るのが一番かと思います。

ただ、家は経年劣化とともに資産価値が下がっていきますので、タイミングを重視しすぎるのも良くありません。

売買は賃貸ほど季節の相関性はさほどありませんが、11~1月あたりはお子様の入学時期にあわせてマイホーム購入を検討する方が多い時期ではあります。この層を狙うのなら11月~1月後半頃に物件を上手にPRすると良いでしょう。

その場合、1月後半までには購入希望者がいる状態がベストです。なぜなら、子どもの入学前(11~12月頃)から物件探しを開始して、1月~2月頃に購入、子どもが卒園・卒業後すぐに新居へ引っ越し(3月)という計画を立てているケースが多いからです。この層を狙うのなら2月3月に売却活動をスタートするのは遅すぎます。逆算してベストタイミングを狙いましょう。

 

2.物件価格が高騰している時
中古住宅の相場は、新築住宅の価格によって左右されます。新築住宅の価格が上がれば中古住宅の価格も高くなる。ウッドショックの影響で新築住宅の流通は減っていて、木材不足のために価格も高騰。それでも、買いたい人はたくさんいます。

そして、今後、買いたくても買えない層が増えることも予想されます。家を買いたいけれど、家がない。そうなると「中古住宅でも良いかな?」と考える人も増えることが期待できますよね。特に築浅の物件は人気なので検討されている人も多いです。それなら早く売ろう!と焦ってしまいがちですが、不動産の相場をもとに家を売却するタイミングを考える場合、以下のようなセオリーがあります。

・相場が右肩上がりなら、早く売らないと損をする
・相場が右肩上がりなら、更に値上がりするまで待つ
・相場が横ばいの場合は、いつ売っても影響はない

物件価格が高騰しているタイミングで売れば、平常時よりも高い価格で売れる可能性はグッと高くなります。更に値上がりするまで待つ、というセオリーも通常時なら成功しそうですが、コロナ禍の今、そのあたりの見極めは正直難しいかと思います。

コロナの影響で今よりも情勢が悪化して「収入が減って住宅ローンを組めない人」が増えてしまう前に家を売ってしまう、という選択も今の時代では得策かなと思います。不動産相場でタイミングをはかる場合はくれぐれも慎重にご検討ください。

 

3.家の築年数で考える
鉄筋コンクリート造りのマンションの耐用年数は47年、木造戸建て住宅の耐用年数は22年といわれています。これはあくまでも資産価値を計算するための数字なので、この耐用年数が経過したら家が壊れるとか住めないということではありません。

ただ、物件にもよりますが、古くなればなるほど売れにくくなるのは事実です。資産価値を気にされる買主もいらっしゃいますが、単純に見た目のキレイさも変わってきます。

下記はマンションと一戸建ての資産価値を築年数ごとにまとめたものです。時が経つにつれ劣化は避けられないので仕方がないですが、中古物件を探している方が一番気になるのは築年数です。目安として参考にしてください。

マンションの場合

築年数 資産価値 需要
築10年以内 新築の8割程度 まだ劣化が少なく綺麗な状態で、需要が多く高値で売れやすい。
築11~20年 新築の6~7割程度 劣化が気になる箇所が出てくる時期だが、安く買いたいという人に需要がある。
築21~30年 新築の4割程度 修繕やリフォームを行ったか否かによって売却価格が左右される。
築30年超 新築の4割以下 人気のエリアや利便性の良い物件はまだまだ需要があるが、築浅の物件と比較すると売れにい傾向がある。

 

一戸建ての場合

築年数 資産価値 需要
築10年以内 新築の5割程度 耐震性能が高い一戸建てや、人気があるハウスメーカーが施工した一戸建ての場合は、資産価値の下落幅がゆるやかになることもある。
築11~20年以内 新築の2割程度 築15年を目安に下落幅が緩やかになる。
築20年以内 新築の2割程度 建物部分の資産価値はほぼなくなる。「古家付きの土地」として土地のみの価格で売買されるのが一般的。

 

4.税金面で考える
家を売却する時は「譲渡所得税」と「住宅ローン控除」についても考えてきましょう。

・譲渡所得税
不動産を売却して生ずる所得に対する税金のことをいいます。譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって変わり、その境目は5年とされています。

所有期間 所得税 住民税
5年未満 30% 9%
5年超 15% 5%
10年超 (居住用財産のみ) 課税譲渡所得の内6,000万円以下の部分 10% 4%
課税譲渡所得の内6,000万円超の部分 15% 5%

※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付します。

家を取得してから5年未満で売却すると税率が30%、5年以上で売却をすると税率が15%となります。節税したい方は家を購入してから5年以降に売却すると良いでしょう。

 

・住宅ローン控除
適用条件を満たして確定申告を行えば、最大控除額(毎年最大40万円)が受けられる制度です。物件の築年数によっては、買主が住宅ローン控除を使えなくなるため、「築年数が古い物件は、住宅ローン控除が使えないから買いたくない」という人もいます。

買主が住宅ローン控除を使える築年数は、以下の通りです。

マンションなどの耐火建築物…築25年以内
木造住宅などの非耐火建築物…築20以内

「うちの家、これよりも古い…」と絶望されている方、大丈夫です。住宅ローン控除を使える築年数を経過してしまっている場合の対応策があります。

それは、耐震診断と必要な耐震改修工事を行い「耐震基準適合証明書」を入手することです。耐震基準適合証明書があれば、買主が住宅ローン控除を受けられます。お金はかかってしまいますが、築年数が古い物件を売りたいのならやって損はないハズです。

 

[4]売却しない方が良いタイミング

逆に、売却に不利なタイミングというものがあります。それは、5年以内の売却です逆に、売却に不利なタイミングというものがあります。それは、5年以内の売却です。

どうしても売らなければならないケースを除いて、5年以内で売却すると5年超で売却した場合の約2倍税金がかかってしまうので、赤字になる可能性が高くなります。

譲渡所得(売却で得た利益)に対する税額を計算する場合の税率は、その不動産を所有していた期間が5年以下か5年超かで以下のような差が生じます。

・短期譲渡所得(所有期間が5年以下)
所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=39.63%

 

・長期譲渡所得(所有期間が5年超)
所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=20.315%

5年以内に売却をした場合に税率が高くなるのは、転売による売却を防ぐ目的があるからなのですが、「3,000万円特別控除」や「特定の居住用財産の買換えの特例」を利用することによって節税することも可能です。

詳しくは国税庁のホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」をご確認ください。

 

[5] まとめ

タイミングに迷ったら…築年数(家の所有期間)で考えてみるのがベター

記事内で説明したとおり、家の所有期間で資産価値は大きく変わりますし、築年数によって売れ行きも左右されます。やはり築浅の物件は人気です。ウッドショックで新築流通が減っている今、売却するには良いタイミングかもしれません。

ただ、5年以内で売却すると税金を高く取られますし、築浅だからといって必ずしも黒字になるとは限らないので、判断は慎重にしてくださいね。

ミツバハウジングでは、離婚による不動産の売却、住宅ローンの返済苦からの売却、テレワークでの住み替えなど、売却でお悩みの方を全力でサポートいたします。秘密厳守で行いますので売却でお悩みの方は一度ご相談ください。

 

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