「リースバック」と普通の売却、どっちが良い？

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【目次】
[１]リースバックとは
１. リースバックの仕組み
２.リースバックの流れ
[２]リースバックとリバースモーゲージの違い
[３]リースバックのメリット
１. すぐに現金が手に入る
２.固定資産税を払わなくても良い
３.売却後も住み続けられる
[３]リースバックのデメリット
１.普通の売却よりも売却価格が安い
２.家賃が近隣の賃貸物件よりも高い
３.立ち退きを要求されるリスクがある
４.買い戻し金額が高くなることが多い
[４]「リースバック」と普通の売却、どっちが良いのか
１.リースバックに向いている人
２.普通の売却が向いている人
[５]まとめ

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最近注目されている「リースバック」。
現在の住居に住みながら売却できるという、なかなか斬新な売却の方法です。

筆者は、リースバックのことを初めて耳にした時、「売却した家に住み続けるってどういうこと！？」と一瞬混乱しました。そんな方も少なくないと思います。

当社はリースバックには対応しておりませんが、リースバックと通常の売却、どちらが良いのか迷われている方も今後増えるかと思いますので、今回はリースバックの仕組みやメリットデメリットについて解説したいと思います。

 

[１] リースバックとは

そもそも、リースバックとは何なのでしょうか。リースバックの仕組みを分かりやすくサクッと解説したいと思います。

１.リースバックの仕組み
リースバックは、家をリースバックの業者に売却かつ賃貸借契約を締結し、その業者に毎月家賃（リース料）を払いながら住み続けるという仕組みです。

売却したら家の所有権は失いますが、将来的に買い戻すという選択もあります。

２.リースバックの流れ
リースバックで売却する場合の流れは下記のとおりです。

1.リースバック業者に家を売却する
まずは通常の売却と同じように業者が家を査定します。その後、提示された買取価格に合意したら、リースバック業者と売買契約を締結します。売却後の所有権は、業者に移転します。

2.賃貸契約
リースバック業者と「普通借家契約」または「定期借家契約」を締結します。普通借家契約は、一般的な賃貸の契約と同じです。2年毎の更新となるケースが多いでしょう。一方、定期借家契約は、契約期間が終了したら借主は退去をしなければなりません。

3.買い戻し
家を売却する時に、「再売買予約権」を設定した上で契約をすれば、将来的に買い戻すことが可能です。ただ、買戻し価格は売却価格の110％～130％と考えた方がいいでしょう。

 

[２]リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックと似ている売却方法として「リバースモーゲージ」というものがあります。リースバックとの違いを比べてみましょう。

リースバックとリバースモーゲージも、売却後にその住居に住み続けている点は同じですが、仕組みが大きく異なります。

リバースモーゲージは、家を担保にして金融機関から融資を受けるシニア向けのローンです。毎月の支払いは利息のみで、契約者が死亡後、担保にしていた家を売却して、融資を一括返済します。

一方、リースバックは、家を業者に売却したことによって現金を得て、売却後は業者に家賃を支払いながら今まで通り家に住み続けるという仕組みです。リバースモーゲージのように利用に関して年齢制限はありません。

分かりやすいように両者の違いを表にまとめてみましたので参考にしてください。

	リースバック	リバースモーゲージ
対象物件	不動産全般	土地付き建物
対象者	法人・個人	個人
年齢制限	なし	55歳以上、60歳以上のシニア
住宅ローン	抵当権が設定されていても利用可能	金融機関によるが、抵当権が設定されていると利用できない
使用使途	制限なし	制限あり（高齢者向け住宅の入居一時金やバリアフリーに改修するための費用など）
所有権	売却先の業者	本人
家族の同居	可能	配偶者のみ
契約終了後	買い戻し可能	売却

当コラムを読んでくださっているあなたが55歳以上、60歳以上のシニアでないのなら、リバースモーゲージは利用できません。似たような名前なので混同している方が多いのですが、リバースモーゲージは家を担保にしたシニア向けのローンと覚えていただけると分かりやすいかと思います。

 

[３]リースバックのメリット

それでは、リースバックの仕組みを踏まえた上で、リースバックのメリットについて説明したいと思います。

１.すぐに現金が手に入る
普通の売却の場合は、不動産会社が家の査定をして買主を探して…と現金が手に入るまで時間がかかりますが、リースバックの場合は、業者が家を買い取るので、すぐに現金化されます。

その資金の使い道は自由ですので、事業資金や生活費などに充てても構いません。即現金化できる点はリースバックの大きなメリットと言えるでしょう。
また、土地付きの一戸建てだけではなく、マンションもリースバックの対象という点も自由度が高いですね。

 

２.固定資産税を払わなくても良い
リースバックで家を売却すると、家の所有権はなくなります。所有権がないということは、固定資産税や都市計画税などはかかりません。

ちなみに、住宅ローンの残債も、売却したお金で支払うこともできます。売却価格が住宅ローンの残債を下回っている場合は、任意売却となります。任意売却によるリースバックを認めないという金融機関もありますので、売却価格が住宅ローンの残債を下回っている場合は、リースバックでの売却は出来ないと考えておいた方が良いでしょう。

 

３.売却後も住み続けられる
住み慣れた家に売却後も住み続けられる点もリースバックのメリットですね。引っ越し費用も手間もかかりません。

今すぐに現金が欲しいけれど、住み慣れた家を手放すのは嫌だ！という人にはピッタリな仕組みかと思います。賃貸から賃貸へ引っ越しても現金はもらえないですからね。

 

[４]リースバックのデメリット

メリットが多そうなリースバックですが、デメリットもあります。正直、デメリットの方が多いかもしれません。

１.普通の売却よりも売却価格が安い
残念ながら、リースバックで売却した場合、普通の売却（仲介）よりも売却価格が安くなるケースがほとんどです。物件にもよりますが、相場の60％程度になるとお考えください。

普通の売却でも、仲介と買取では売却価格に差が出ます。買取の場合は不動産の市場価格より2～3割ほど安くなります。仲介で売れば必ず高く売れるとも言い切れませんが、安くても良いから急いでいるなら買取、急いでいないのなら仲介といった選択がベストでしょう。

話が少し逸れましたが、リースバックにしても買取にしても、「業者に直接買い取ってもらう」場合、どうしても不動産の市場価格より売却価格は安くなってしまいます。これはなぜかというと、リースバックの場合は、買取業者が家賃収入を得るための投資用不動産として利回り重視で査定しているからです。
この仕組みを理解していないと、いざ査定金額を見てビックリ…ということになりますのでご注意ください。

２.家賃が近隣の賃貸物件よりも高い
リースバックの家賃（リース料）は、周辺の賃貸物件よりも家賃が高く設定されることが多い様です。

住宅ローンの返済の負担を軽減するためにリースバックで家を売却しても、相場以下の売却価格でしか売れず、さらにリースバックの家賃が元々支払っていたローンの支払いよりも高くなってしまっては意味がありません。
今後、更新の度に家賃が上がる可能性もあります。リースバックしたことで逆に家計が火の車になることもあるかもしれません。

 

３.立ち退きを要求されるリスクがある
所有権を失うということは、立ち退きを要求されたら応じなければならないということです。ずっとその住居に住み続けられる保証がないのは、普通の賃貸物件と同じですね。

定期借家契約の場合は、契約期間が終了したら借主は退去をしなければなりません。普通借家契約を結んだ場合も同様で、2年毎の更新となるケースが多いです。更新時に退去を求められる可能性もありますので、自分の予定通りにその家に住み続けられるとは考えない方は良いでしょう。

 

４.買い戻し金額が高くなることが多い
家を売却する時に、「再売買予約権」を設定した上で契約をすれば、将来的に買い戻すことが可能ではありますが、リースバック業者も商売です。安く買って高く売る、と考えています。

買戻し価格は売却価格の110％～130％になることもあります。売却価格よりも安くなることはほとんどありません。買い戻したくても高くて買えない、というケースが非常に多い様です。

 

[５]「リースバック」と普通の売却、どっちが良いのか

当社としては、正直、普通の売却をおすすめしたくなるのですが、リースバックの即現金化できるメリットなども捨てがたいというお気持ちも分かります。そこで、リースバックと普通の売却、それぞれに向いている人を考えてみたいと思います。

１.リースバックが向いている人
ズバリ、「家を手放したくはないが、まとまった現金が欲しい」という人にはリースバックは向いているでしょう。

家に対する愛着が強い方は、売却後も住み続けられるリースバックはとても魅力的ですよね。引っ越し費用も手間もかからないですし、売ったら一括現金払いです。使用使途も問われませんので、事業資金や生活費に使いたいという方にも向いています。あとは、売却したことを近所に知られたくないという方にも向いています。売却した後もその住居に住み続けられるので、誰も売却したとは思わないでしょう。

２.普通の売却が向いている人
家に愛着がなければ、やはり普通に仲介で売却する方法がベストです。即現金化！とはいきませんが、リースバックよりも高く売れます。

売れるまで長期間かかるイメージがあるかもしれませんが、早ければ3ヵ月以に売れることも多々あります。人気のエリアにある物件なら尚更ですね。中古物件の人気の年々高まっていますから、時間的制約がないのなら、仲介で売却をした方が黒字になる可能性は高いです。高く売りたい人は普通の売却がおすすめです。