家を売却する時にかかる「手数料」について

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【目次】
[１]家を売却する時にかかる費用
１. 仲介手数料
２.印紙税
３.抵当権抹消登記費用
４.その他の費用
[２]仲介手数料について
１.仲介手数料が発生しないケース
２.仲介手数料の計算方法
３.仲介手数料が安い会社はあやしい？
[３]「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の違い
[４]まとめ

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不動産の売買では、物件価格のほかに様々な手数料がかかります。諸費用ともいいますね。この手数料、意外と高額でビックリしたという方も少なくありません。

家の売却価格だけ手元に残れば良いのですが、家を買う時と同様、売る時にもお金がかかるのです。いざ売却、という時に慌てないように今回の記事では、家を売却する時にかかる「手数料」について説明したいと思います。

 

[１] 家を売却する時にかかる費用

まずは、家を売却する時に必要な費用について説明します。

１.仲介手数料
不動産売買の中でも、代表的な手数料ですね。仲介手数料は宅地建物取引業法で「物件価格の3％+6万+消費税」と上限が定められています。

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50％を支払います。現金払いが一般的ですが、振込やクレジットカード払い、分割払いにも対応している不動産会社もあります。不動産会社に直接物件を買い取ってもらった場合は、仲介手数料はかかりません。

２.印紙税
印紙税とは、課税文書に課される税金です。売買契約書に定められた金額の印紙を貼ることで印紙税を納めたとみなされます。

不動産取引の契約は、取引を行う両者が同じ契約書を保持します。印紙代の負担については下記の2つのケースがあります。

1.契約書原本を2部作成し、売主・買主がそれぞれ印紙代を負担 2.契約書原本を1部作成し、原本を保管する方が印紙代を負担

不動産売買の契約書には「契約書貼付する収入印紙は、売主・買主が平等に負担するものとする」と記載されており、売主・買主がそれぞれ負担するケースが一般的です。

印紙税の金額は、売買契約書の記載金額（物件の売買価格）によって以下のように決められています。

取引金額	不動産売買契約書
1万円未満のもの	非課税
1万円以上10万円以下	200円
10万円超50万円以下	200円
50万円超100万円以下	500円
100万円超200万円以下	1,000円
200万円超300万円以下	1,000円
300万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1000万円超5,000万円以下	10,000円
5,000万円超1億円以下	30,000円
1億円超5億円以下	60,000円
5億円超10億円以下	160,000円
10億超50億円以下	320,000円
50億円超	480,000円
記載金額なし	200円

 

３.抵当権抹消登記費用
家を売却する時は、登記の手続きが必要です。登記の手続きとして「抵当権の抹消」と「所有権の移転登記」を行います。

◎抵当権の抹消
抵当権とは、住宅ローンを組む時に金融機関が設定した権利のことです。売却する際は、設定された登記を登記簿から抹消しなければなりません。これが抵当権の抹消です。住宅ローンを組んで購入した家を売却する場合、必ず行います。

◎所有権の移転登記
所有権の移転登記とは、不動産の所有権を売主から買主へ書き換える手続きです。所有権が売主から買主へ移ったことを明確にする目的で行われます。さらに、登記上の住所と所有者の現住所が違う場合は「住所変更登記」、登記上の所有者の氏名が現在の氏名と相違している場合は「氏名変更登記」も行う必要があります。登記の手続きは司法書士に依頼します。料金は依頼する事務所によって大きく異なりますが、2～3万円かかることが一般的です。

 

４.その他の費用
ここまで、家を売る時にかかる費用として代表的なものを3つご紹介しましたが、他にもまだございます。

◎譲渡所得税（利益が出た場合）
不動産売却した時に、購入価格を上回り黒字になることを譲渡所得といいます。計算は以下のように行います。

譲渡所得の計算方法

売却益（譲渡所得）= 売却価格 ↓売却価格から以下の3つの費用を差し引く↓　 ①  物件の購入価格から減価償却費を引いた価格（購入したときの価格） ②  購入したときの費用（取得費） ③  売却したときの費用（譲渡費用） 計算をして、譲渡所得が売却価格を上回っていれば確定申告を行い、「譲渡所得税」を支払います。

 

◎解体費やハウスクリーニング費用
売却する物件の状況によっては、解体、またはハウスクリーニングが必要になることもあります。相場は下記にまとめましたので参考にしてください。

解体費用（住宅を解体して土地だけ売却する場合）
・木造住宅…坪3～4万円程度
・RC住宅…坪5～6万円程度
・鉄骨住宅…坪4～5万円程度 

ハウスクリーニング費用
規模にもよりますが、5～20万円程度が相場です

 リフォーム費用
・クロス張り替え（１㎡あたり）…5,000円～20,000円程度
・フローリング床張り替え（3.3㎡あたり）…30,000円～50,000円程度
・システムキッチン入れ替え… 500,0000円～2,000,000円程度
・給湯器の入れ替え 300,000円～400,000円程度
・浴槽取り替え 200,000円～600,000円程度

 

[２]仲介手数料について

仲介手数料とは、売主と買主の間に入って契約条件の交渉、重要事項の説明、契約の締結などを行う不動産会社（仲介会社）に支払う報酬です。正直安くはないので、「できれば払いたくない」という方も多いことでしょう。この項目では、そんな仲介手数料について説明します。

１.仲介手数料が発生しないケース
不動産会社に物件を直接買い取ってもらった場合（買取といいます）、間にお客様が入らないので仲介手数料はかかりません。

不動産会社に物件を買い取ってもらうと仲介手数料がかからない上に確実に売れるので、一見メリットが多い様に見えますが、仲介で売った時よりも売却価格が安くなるというデメリットがあります。仲介手数料を払いたくないから買い取ってもらうという選択は、結果的に仲介で売却した時よりも赤字になる可能性が高くなりますので、時間的制約があるのなら買取、急いでないのなら仲介がベストかと思います。

 

２.仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、「物件価格の3％+6万+消費税」が上限とされています。この上限以下であれば、不動産会社が自由に金額を決められる（ゼロでも半額でも自由！）ことになっています。

仲介手数料の計算方法は以下のとおりです。

売買価格（税込）	計算式
200万円超、400万円以下	仲介手数料＝売買価格×4％＋2万円＋消費税
売買価格が400万円超	仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円＋消費税

 

便利な早見表もぜひお役立てください。

仲介手数料の早見表（消費税10%）

売買価格（税込）	仲介手数料
100万円	55,000円
200万円	110,000円
300万円	154,000円
400万円	198,000円
500万円	231,000円
600万円	264,000円
700万円	297,000円
800万円	330,000円
900万円	363,000円
1,000万円	396,000円
2,000万円	726,000円
3,000万円	1,056,000円
4,000万円	1,386,000円
5,000万円	1,716,000円
6,000万円	2,046,000円
7,000万円	2,376,000円
8,000万円	2,706,000円
9,000万円	3,036,000円
1億円	3,366,000円

 

３.仲介手数料が安い会社はあやしい？
売主の仲介手数料を無料にしている不動産会社もあります。タダほど怖いものはないという言葉もありますし、任せて大丈夫なのか不安ですよね。

そもそも、仲介手数料は不動産会社にとって大事な報酬なのに、「売主の仲介手数料を無料」にしている不動産会社は、一体どのように利益を得ているのでしょうか。

サービスの一環？いやいやそんなことはあり得ません。そんなことを続けていたら会社が潰れてしまいます。売主の仲介手数料無料としている場合でも、違う名目で請求されていることがほとんどです。たとえば、「広告掲載料」「ポスティング費用」など。本来なら、これらの費用は仲介手数料でまかなうものなのですが、お得感を出すために仲介手数料無料と宣伝しているケースは多々あります。

買主側の仲介手数料が無料の場合も同様で、何か他の名目で請求されるか、片手取引をされている可能性があります。

不動産業界では、売主または買主どちらかの仲介手数料を無料にすることを「片手取引」といい、両方と仲介取引を行うものを「両手取引」といいます。不動産に詳しい方なら、「片手」「両手」という略称を聞いたことがあるかもしれませんね。

買主側の仲介手数料が無料にする意図としては、お得感を出して売買契約を早期にまとめてしまおう、という狙いがあります。売主側からは「早く売ってくれた」と喜んでもらえて、買主側からは「手数料が無料だった」と高評価を得ることができるのです。上手くできていますね。

やはりタダほど怖いものはありません。安ければ（無料であれば）良いというものでもありませんので、仲介手数料の金額で不動産会社を選ぶことはやめましょう。

 

[３]「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の違い

不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことを「媒介契約」といい、売却をする上で避けては通れない問題です。今回のコラムでは売却する際の「手数料」をテーマにしているので、少し脱線しているように感じるかもしれませんが、一般媒介も専任媒介も、違約金が発生することがあるので、念のためご説明いたします。

媒介契約は、以下の3種類があります。

	専任媒介 （契約有効期間：3ヵ月）	一般媒介※ （契約有効期間：3ヵ月）	専属専任媒介 （契約有効期間：無制限）
何社と契約できる？違約金は？	依頼者が契約できるのは1社のみ。同時に複数の不動産会社と契約した場合は、違約金が発生する。	複数の不動産会社と同時に契約することが可能。違約金はありません。	依頼者が契約できるのは1社のみ。同時に複数の不動産会社と契約した場合は、違約金が発生する。
自分で買主を見つけても良い？	売主が買主を自分で見つけて契約する場合は、媒介契約の履行のために要した費用を支払う。	自分で買主を見つけても問題なし。	売主が買主を自分で見つけて契約する場合は、違約金が発生する。
不動産会社からの報告頻度は？	14日に1回以上の頻度で売主に販売状況を報告することが義務づけられている。	報告義務なし。	7日に1回以上の頻度で売主に販売状況を報告することが義務づけられている。
レインズ(指定流通機構)の登録義務は？	媒介契約締結の後、7日以内にレインズに登録することが義務づけられている。	レインズへの登録は義務付けられていない。	媒介契約締結の後、5日以内にレインズへ登録することが義務づけられている。
メリット	・売主が販売状況を把握しやすい。 ・1社としか媒介契約を結べないため、熱心な営業活動をしてくれる可能性が高い。	・複数の不動産会社と媒介契約を結べるので、営業活動の範囲を広げることが出来る。	・売主が販売状況を把握しやすい。 ・1社としか媒介契約を結べないため、熱心な営業活動をしてくれる可能性が高い
デメリット	・囲い込み（他の不動産会社に契約させないこと）が生じやすい。 ・他社との競争がないので、営業活動が活発でないことがある。 ・自分で買主を見つけても不動産会社を介さずに売却することができない。	・レインズへの登録は義務付けられていない。 ・販売状況の報告義務がないので、販売状況を把握しづらい。	・囲い込み（他の不動産会社に契約させないこと）が生じやすい。 ・他社との競争がないので、営業活動が活発でないことがある。 ・自分で買主を見つけても不動産会社を介さずに売却することができない。

※一般媒介には「明示型」と「非明示型」の2つの方法があります。
明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知する方法。
非明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知しない方法。

一般的に、媒介契約は3ヵ月ごとに更新となります。更新月以外で解約する場合は違約金が発生することがあるので注意しましょう。違約金を支払いたくないのであれば更新月に解約するという選択がベストです。