土地を購入して注文住宅を建てる時の住宅ローン

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【目次】
[１]土地を購入後、注文住宅を建てる時の注意点
１. 『土地の購入だけ』では住宅ローンは組めない
２.家が建つまで複数回の支払いが発生する
[２]土地を購入する時の住宅ローンについて
[３]つなぎ融資と分割融資
１.つなぎ融資の仕組み
２.つなぎ融資の注意点
３.分割融資の仕組み
４.分割融資の注意点
[４]土地購入から建物を建てるまでの流れと費用
１.土地を購入するときの費用
２.家を建築するときの費用
[５]まとめ
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当社は主に新築建売住宅や中古住宅の仲介を行っていますが、「土地を購入してから希望のハウスメーカーさんで注文住宅を建てたい」というお客様もご相談にいらっしゃいます。

土地を購入してから注文住宅を建てる場合、土地の購入・家の建築・住宅ローン、この3つの手続きを計画的に進めていく必要があります。建売住宅とは段取りも住宅ローンの組み方も異なるため、どう進めていったらいいのか？住宅ローンをどう組めば良いのか？と不安を抱えている方はとても多いです。
そこで今回の住活コラムは、土地を購入してから注文住宅を建てたいという方を対象に、住宅ローンの組み方について詳しく解説します。

[１] 『土地の購入だけ』では住宅ローンは組めない

いきなり注意点から始まってしまうのですが、冒頭でも説明したとおり、土地を購入してから注文住宅を建てる場合は建売住宅を購入する時の手順とはまったく異なりますので、行き当たりばったりで進めてしまうと失敗する可能性が高くなります。まずは絶対に知っておきたい2つの注意点をご説明します。

１.『土地の購入だけ』では住宅ローンは組めない
そもそも住宅ローンとは、居住するための土地と建物を担保にして融資する仕組みなので、建物がない状態で建物分まで融資することはできません。

それでは、土地を購入してから注文住宅を建てたい場合はどうしたら良いのかというと、「2本立て」や「つなぎ融資」「分割割融資」といったローンの組み方をします。

ただ、分割融資の場合は、頭金が少ないと最優遇の金利で借りられないこともあります（貸し倒れのリスクを回避するため）。

また、金融機関によっては、建物完成前に住宅ローンを分割実行してくれるところもありますが、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなることもあります。

悪い面を先に申し上げましたが、内容をしっかりと理解して利用すれば問題ありません。ローンを組んで注文住宅を建てる方がほとんどですので、安心してくださいね。

 

２.家が建つまで複数回の支払いが発生する
依頼先のハウスメーカーや工務店によって支払い時期は異なりますが、土地を購入して注文住宅を建てる場合は、一般的に以下のような流れで費用の支払いが発生します。

1回目の支払い：土地の契約（手付金の支払い） 2回目の支払い：土地の引き渡し（残金支払い） 3回目の支払い：建物工事着工（着工金の支払い） 4回目の支払い：建物工事上棟（中間金の支払い） 5回目の支払い：建物完成、引き渡し（残金支払い）

上記を見て分かるように、土地の引き渡しを受けてから建物が完成するまでの間、着工金や中間金の支払いがあります。これらの支払いを住宅ローンで払うつもりでいるなら要注意。住宅ローンが実行されるのは建物完成時なので、支払いには間に合いません。

これらの費用を手持ちの資金から支払うことで出来れば問題ないですが、よほど資金に余裕がなければ難しいでしょう。そうなると、やはり頼れるのは住宅ローンです。ただし、着工金や中間金を支払うためには借り方に工夫が要ります。内容については次項から詳しく説明します。

 

[２]土地を購入する時の住宅ローンについて

注文住宅を建てる方が住宅ローンを利用するときに利用されるのは、「2本立て」と「つなぎ融資」や「分割融資」です。

「2本立て」とは、土地の代金と建物の代金をそれぞれ1つずつ住宅ローン契約する方法です。1本目のローンは土地購入、2本目のローンは建物購入としてローンを組みます。

ただし、2本立てで住宅ローンを組めば解決！というわけではありません。2本立てでの場合でも、住宅ローンが実行されるのは建物完成時ですので、土地を購入する時の手付金と着工金や中間金は自己資金として用意しなければなりません。

ここまで読んで、「やっぱり注文住宅を建てるのは無理だ」と思われた方。諦めるのは早いですよ。「つなぎ融資」や「分割融資」という方法があります。このふたつの方法を使えば、多額の自己資金を用意しなくても注文住宅を建てることが可能です。

 

[３]つなぎ融資と分割融資

どのようなローンなのか、仕組みや注意点について詳しく説明します。通常の住宅ローンとは性質が異なりますので、デメリットもしっかりと理解した上でご利用ください。

１.つなぎ融資の仕組み
つなぎ融資は、建物が完成するまでに必要になる中間金の支払いを、一次的に立替える（融資する）ローンです。

つなぎ融資を申し込む流れは以下のとおりです。

1.  購入したい土地が見つかった後、ハウスメーカーと建物の建築の契約を結びます。その後に住宅ローンとつなぎ融資の申し込みを同時期に行います。 2.  住宅ローン、つなぎ融資ともに審査が通ったら、土地の売買契約を結びます。（土地購入でつなぎ融資を利用する場合は、ここで1回目のつなぎ融資が実行されます） 3. その後、つなぎ融資を利用して中間金などの支払いを行います。

つなぎ融資の返済は、主に下記の支払い方法があります。

1.  利息部分のみ毎月返済して、元金部分は住宅ローン実行時に返済する方法。 2.  利息と元金を住宅ローン実行時に一括で返済する方法。

どちらの方法も、建物が完成して引渡された時点で、つなぎ融資で借りたお金は住宅ローンの融資金で清算します。

 

２.つなぎ融資の注意点
つなぎ融資は、普通の住宅ローンよりも金利が高めです。

金利が高くなってしまう理由は、無担保融資であるためです。金利が高いことはデメリットではありますが、土地の購入費だけではなく、建物の工事費用まで融資してくれる点は大きなメリットでしょう。

ひとつ目の注意点としては、住宅の完成が遅れると予定していた支払利息が増える可能性があることできるだけスムーズに土地購入から着工へ進めるような建築計画を立てておきましょう。

ふたつ目の注意点は、住宅ローン控除の対象外であることです。住宅ローン控除は10年以上のローンであることが利用条件なので、10年以下の短期で組んだつなぎ融資は住宅ローン控除の対象外となります。ただ、つなぎ融資とセットで組んだ住宅ローンは、条件を満たしていれば住宅ローン控除が適用されます。

 

３.分割融資の仕組み
分割融資は、建物が完成する前に発生する支払い、都度複数回に分けて融資するローンです。

つなぎ融資と分割融資の違いは

・つなぎ融資…住宅ローンとは別に短期のローンを組む ・分割融資…住宅ローンの融資額を分割して実行される

と考えると分かりやすいかと思います。

金利は住宅ローンと同じで、土地と建物の両方を担保として融資実行します。金融機関によっては、まだ建物がない段階でも土地だけを担保として分割融資してくれる場合もあります。

 

４.分割融資の注意点
分割融資の注意点は、取り扱っている金融機関が少ないことです。

金利が低いネット銀行などでは、まだ取り扱っていないことが多いため、低金利を取るか、分割融資を取り扱っていることを優先するかが悩みどころになるかもしれません。

また、金融機関によって分割融資の回数制限が設けられていることもあります。さらに、分割実行を利用する場合は固定金利の利用不可としている金融機関もありますので、金利選択の自由度が低い点がデメリットとして挙げられるでしょう。

もうひとつの注意点としては、土地と建物で個別に住宅ローンの申し込みが必要であることです。そのため、登記費用や印紙代、融資手数料がそれぞれにかかります。住宅ローンの金利と同じである点はポイントが高いのですが、融資手数料だけでも1回あたり3～5万円かかってしまいます。

総合的にみて、つなぎ融資と分割融資、どちらが自分に合っているかしっかりと検討した上で選択してください。

 

[４]土地購入から建物を建てるまでの流れと費用

最後になりましたが、土地を購入して注文住宅を建てるときの流れと必要な費用をみていきましょう。

１.土地を購入するときの費用
土地を購入するときに必要な費用は下記のとおりです。

支払い時期	諸費用	内容
売買契約時	手付金	売買契約時に売主に支払います。相場は土地代の10％とされています。土地代の一部を先に支払うため、支払った分は最終的に土地代から差し引かれます。契約から引き渡しまでの間に買主の都合で契約を辞退する場合は返金されませんが、売主の都合で契約解除された場合は、売主から買主に手付金の2倍の金額を支払うことになっています。
	印紙代	売買契約の書面に貼るための印紙代です。契約時に現金で支払います。（印紙代は土地代によって異なります）
	仲介手数料	仲介を行った不動産会社に支払います。物件価格の3％+6万+消費税が上限とされています。売買契約時に50％を支払い、決済時に残りの50％を支払います。

 

支払い時期	諸費用	内容
引き渡し前	残金決済	土地代から手付金を差し引いた残金を支払います。住宅ローンを利用する場合は、当日に融資が実行されるので、残金は住宅ローンで支払います。
	登記費用	自分で登記を行うことも出来ますが、とても手間がかかるため司法書士に依頼することが一般的です。すべての費用の総合計の相場は30万円～50万円、その内、約2/3程度は司法書士への報酬となります。
	印紙代	住宅ローン契約書に貼るための印紙代です。（金額は土地代によって異なります）
	ローン借入費用	融資事務手数料、ローン保証料、火災保険料など。（金額は、金融機関によって異なります）
	固定資産税や都市計画税（日割）	所有権移転日以降から固定資産税が発生します。所有権の移転日から年末までの固定資産税（日割分）を売り主に支払います。

 

２.家を建築するときの費用
注文住宅を建てるときの流れと必要な費用は下記のとおりです。

支払い時期	諸費用	内容
工事請負契約の前後	地盤調査費	敷地の測量、法的制限のチェック、周辺状況の調査を行います。費用の相場は5万円～10万円です。
	印紙代	工事請負契約書に印紙を貼付するために必要です。（金額は建築代により異なります）
	建築確認申請費用	申請は建築会社が代行します。費用は10～20万円が目安です。
着工	地鎮祭費	地鎮祭（じちんさい）とは、着工前に行う工事の無事を願って行う儀式のことです。謝礼は2～3万円（別途お車代で5千円～1万円）、お供え物の費用が2～3万円で計5万円前後必要です。
上棟	上棟式費	建築がある程度完了してから執り行う行事のことで、「棟上げ」「建前（たてまえ）」とも呼びます。費用や内容には地域差がありますが、簡易的なものであれば10万円前後が目安です。
住宅ローン契約	印紙代	住宅ローンを土地と建物で別々に借りる場合に必要です。（金額は建築代により異なります）
引き渡し	登記費用	自分で登記を行うことも出来ますが、とても手間がかかるため司法書士に依頼することが一般的です。すべての費用の総合計の相場は30万円～50万円、その内、約2/3程度は司法書士への報酬となります。
	ローン借入費用	融資事務手数料、ローン保証料、火災保険料など。金額は金融機関によって異なります。 ※つなぎ融資を利用する場合は、利息のほかに印鑑証明、手数料などが別途必要です。