家を売りやすい6つのタイミング
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家の売却は、購入時に比べて身近に経験した人が少ないため、誰にも相談できず、悩まれる方が多い様です。
特にみなさん悩まれるのが「売り時はいつなのか？」「今、売却しても大丈夫なのか？」ということ。住み替えをしたいけれど、このタイミングで売っても大丈夫なのか、コロナが落ち着いてから売った方が良いのか…など、売り時について悩まれる方は非常に多いです。
そこで今回の記事では、家を売りやすい6つのタイミングについて解説したいと思います。
[１]家を売りやすい6つのタイミング
いつもなら売却の流れや基礎知識を説明してから本題に入るのですが、今回はさっそく本題に入ります！売却しやすいタイミングについてご説明いたします。
売却の流れについて知りたい方はこちらの記事をご一読ください。
不動産売却の流れと成功させるポイント
１.情勢が悪化しないうちに売る
不動産市場が盛り上がっていて、価格が高騰している時期に売れれば最高ですよね。しかし、なかなかそうも言っていられません。
新型コロナウイルスの影響で、失業者が増えていることもあり、「住宅ローンを組めない人」「家を買えない人」が増えることでしょう。今後不動産市場が盛り上がって価格が高騰する、というよりは下落する可能性も高いので、これ以上情勢が悪化しないうちに売る、という選択もあるかと思います。
２.住み替え需要が高まる時期に売る
賃貸の繁忙期は1～3月といわれていますが、売買に関しては季節の相関性はさほど大きくはないかと思います。家を買いたい人は、春夏秋冬いつでもいます。
ただ、春（1～3月）はお子様の入学などによって引っ越しをする人が多い時期ではあります。
この層を狙うのなら、12月後半～1月あたりに売りに出すのがおすすめ。なぜなら、「お子様の入学前から物件探しを開始して、1月～2月頃に購入、お子様の入学前に新居へ引っ越し」という計画を立てていることが多いからです。
12月後半～1月後半頃に物件を上手にPRできれば早く高く売れる可能性は高くなるでしょう。
できれば1月後半までには購入希望者がいる状態になるのが理想です。媒介契約も3ヵ月更新になりますので、1月～3月までの住み替え需要が高まるこの3か月間に売りに出すのはベストタイミングかと思います。
３.築年数の浅いうちに売る
家は日々古くなっていきます。中古物件の購入を検討している人が気にするのは物件の劣化です。少しでもキレイで新しい家を買いたい、と考えています。
新築から5年経過した家と、10年経過した家なら印象はかなり違います。築浅であればあるほど、劣化が少なくキレイな状態で、高値で売れやすくなります。特にマンションは新築のプレミア感が強いので、築6～15年の間が売り時といわれています。
また、鉄筋コンクリート造りのマンションの耐用年数は47年、木造戸建て住宅の耐用年数は22年といわれています。マンションは一戸建てよりも耐用年数が長いため、資産価値が減少するスピードも緩やかになりますが、築15年を目安に下げ止まります。これはあくまでも資産価値を算出するための耐用年数の話です。個体差が大きいので、マンションだから高く売れる、一戸建てだから売れない、ということではありませんが、古くなればなるほど資産価値が下がり、売れにくくなるのは事実です。
下記はマンションと一戸建ての資産価値を築年数ごとにまとめたものです。築年数が古い家でも人気の物件は多数ありますが、高く売るなら築浅のうちに売ることが大きなポイントです。
マンションの場合
| 築年数 | 資産価値 | 需要 |
| 築10年以内 | 新築の8割程度 | まだ劣化が少なく綺麗な状態で、需要が多く高値で売れやすい。
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| 築11～20年 | 新築の6～7割程度 | 劣化が気になる箇所が出てくる時期ですが、家を安く買いたいという人に需要があります。 |
| 築21～30年 | 新築の4割程度 | 修繕やリフォームを行ったか否かによって売却価格が左右されます。中古のマンション売却の実績がある不動産会社に売却を依頼すると売りやすいでしょう。 |
| 築30年超 | 新築の4割以下 | 人気のエリアや利便性の良い物件はまだまだ需要がありますが、築浅の物件と比較すると資産価値が下がります。 |
一戸建ての場合
| 築年数 | 資産価値 | 需要 |
| 築10年以内 | 新築の5割程度 | 耐震性能が高い一戸建てや、人気があるハウスメーカーが施工した一戸建ての場合は、資産価値の下落幅がゆるやかになることもあります。 |
| 築11～20年以内 | 新築の2割程度 | 築15年を目安に下落幅が緩やかになります。 |
| 築20年以内 | 新築の2割程度 | 建物部分の資産価値はほぼなくなります。「古家付きの土地」として土地のみの価格で売買されるのが一般的です。 |
４.住宅ローンの金利が低い時に売る
金利が低いということは、家を買おうと考える人が増えるということ。超低金利時代の今がチャンスです。
今後、金利が下がる可能性は低いですが、新型コロナウイルスの影響もあるので金利が急に上がることは考えにくいでしょう。職を失ってマイホーム購入どころではない人も増えるかもしれませんが、いつの時代も買える人は買います。家を買いたい、と思っている人はたくさんいます。
コロナが落ち着いてから…景気が回復してから…と待っているうちに、金利が上がってしまうかもしれません。上がらないにしても、家は古くなって資産価値がどんどん下がっていきます。いつか売ろうと考えているなら、超低金利で住宅ローンが組みやすい今がチャンスと考えても良いでしょう。
５.家の所有期間や優遇制度で売却するタイミングを考える
家を売却する際には、税制面のことも考えておきましょう。一番気にして欲しいことは「譲渡所得税」と「住宅ローン控除」についてです。
まず、譲渡所得税について説明します。譲渡所得税とは、不動産を売却して生ずる所得に対する税金のことをいいます。譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって変わり、その境目は5年とされています。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | |
| 5年未満 | 30％ | 9％ | |
| 5年超 | 15％ | 5％ | |
| 10年超 (居住用財産のみ) | 課税譲渡所得の内6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ |
| 課税譲渡所得の内6,000万円超の部分 | 15％ | 5％ | |
※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付します。
家を取得してから5年未満で売却すると税率が30%、5年以上で売却をすると税率が15%となります。余計な税金を取られたくない！という方は家を購入してから5年以降に売却することをおすすめします。
こちらの記事もおすすめ：家を5年以内で売却した時にかかる税金はいくら？
次に、住宅ローン控除ですが、これは売主側よりも買主側に大きく関わる制度です。物件の築年数によっては、買主が住宅ローン控除を使えなくなるので、「古い物件は住宅ローン控除が使えないから買いたくない」という人もいます。
| 買主が住宅ローン控除を使える住宅の築年数 | |
| マンションなどの耐火建築物 | 築25年以内 |
| 木造住宅などの非耐火建築物 | 築20年以内 |
上記の築年数を経過してしまっている場合の対応策としては、耐震診断と必要な耐震改修工事を行い「耐震基準適合証明書」をもらえば、買主が住宅ローン控除を受けられます。
売主側の負担は増えますが、何もしていないただ古いだけの中古物件よりも、買主からみた印象はかなり良くなります。
６.売らなければならないタイミングで売る
不動産市場や金利などは別に、個人的に「売らなければならないタイミング」で売却をするケースもあります。
当社で売却のご相談をいただいたお客様で、売却をしたい理由（きっかけ）として多いのは、下記の3つです。
1.離婚
2.相続
3.子どもの独立
売却したい理由で最も多いのは、離婚です。特に築浅の物件を売却する理由は、離婚である場合がほとんどです。今や3組に1組が離婚する時代といわれていますし、近頃は「コロナ離婚」というワードも耳にするようになりました。
離婚による不動産売却は、珍しいことではないと分かっていても、売却するときに離婚という理由を買主が知ったら売れなくなるのでは？と不安な方もいらっしゃることでしょう。
しかし、しつこいようですが、離婚による不動産の売却は決して珍しいことではありません。物件を探している人の中には、縁起をかつぐ人もいるかもしれませんが、ごく一部です。多くの方は「中古だけどキレイな築浅の物件」を期待しています。むしろ「離婚が理由なら物件には問題ないってことだよね！築浅だしラッキー！」という反応の方が多いのです。
なぜ離婚による売却理由をここまで熱く語ったのかと言いますと、離婚による売却でお悩みの方が本当に多いからです。夫婦のどちらかがこのまま家に住み続けようか迷われている方も多いかもしれません。ご家庭によってベストな選択はそれぞれですが、様々な売却の場面を見てきた筆者としましては、離婚する場合は不動産を売却した方が良い、と思います。理由は下記の記事で詳しく解説していますので、ご興味がございましたらぜひご一読ください。
[２]「売り時」を逃さないためには半年前から準備を！
仲介の場合、売却することが決まってから物件が売れるまで3ヵ月、長ければ半年ほどかかります。
売却にかかる時間の目安
| 事前準備 | 住宅ローンの残債を調べる | 1～2週間 |
| 家の掃除・片付け | ||
| 売り出し前 | 相場を調べる | 1～3週間 |
| 査定を受ける | ||
| 不動産会社と媒介契約を結ぶ | ||
| 売り出し価格を決める | ||
|
売り出中～決済 |
内覧対応 | 2ヵ月～3ヵ月 |
| 買主との条件交渉 | ||
| 売買契約・決済 |
「この家売ります！」とチラシ1枚配っただけでは家は売れません。そして当日に売れることはまずありません。インターネットでのアピールや、魅力的な物件チラシ作成、複数回のポスティング、家を探している人への電話やメールでのご案内など…様々な販売活動をしなければ売れないのです。販売活動をするには事前準備が必要です。
不動産会社に査定をしてもらってあとは丸投げ！ではなく、自分で相場を調べること、住宅ローンの残債を調べておくこと、物件のアピールポイントなどをまとめておくこと、不動産会社が提示してきた査定額をもとに売り出し価格をいくらにするか考えること、内覧対応に向けて家の中をキレイにしておくこと…ざっと挙げただけでもやるべきことは山ほどあります。
売却したい時期から逆算して3ヵ月～半年ほど前から準備をしておくことが理想です。早め早めに動きましょう！
