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住活コラム

これを読めば住宅ローンのことが良く分かる!
住宅ローン
税金・制度

これを読めば住宅ローンのことが良く分かる!

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【目次】
[1]住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れ
[2]住宅ローンの基礎知識
1.借入先は公的ローンと民間ローンがある
2.自営業に強い?フラット35

[3]住宅ローンの金利
1.変動金利型
2.全期間固定金利型

3.固定期間選択型
[4]「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類の返済方式
[5]住宅ローンの利息
1.「申込時金利」と「実行時金利」
2.金利が低ければ低いほど利息は少なくなる

[6]住宅ローン控除について
[7]まとめ
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住宅ローンについては、何となく選んでいる方、そもそも住宅ローンのことなんてよく分からない、という方が多いのではないでしょうか。

分からないから何となく選ぶ…というのは失敗の元です。「借りすぎて返済が苦しい」「最初は金利が安かったのに、返済途中で金利が上がってしまった」という事態にもなりかねません。

マイホームを購入する上で、住宅ローンの知識は絶対に必要です。そこで今回の記事では、住宅ローンの基礎知識をたっぷり解説します!

 

[1]住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れ

新築も中古も、住宅ローンの段取りはほぼ同じですが、建売住宅と中古住宅の場合では住宅ローンの内容も段取りも異なります。ここでは、建売住宅を購入するときに組む住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れを説明します。

住宅ローンの手続きは、物件購入の手続きと並行して行います。ざっくり説明すると下記の4ステップになります。

【step1】住宅ローンの事前審査
事前審査とは、金融機関が借主の返済能力をチェックすること審査のことで、年収や勤続年数、借入時の年齢、過去の返済履歴から、返済能力に問題はないかを審査されます。事前審査にかかる期間は、3~4営業日ほどです。審査における基準は、金融機関によって異なりますが、重視される点は「ローンの完済時の年齢」「借入希望金額と頭金の金額」「勤続年数」「年収」「返済負担率」などです。

【step2】本申込
事前審査に通り、物件の売買契約となったら、いよいよ住宅ローンの本審査です。稀に、事前審査に通っても本審査で落ちてしまうこともありますが、その確率は5%といわれています。事前審査で申告した内容と大きく違っていなければ本審査で落ちる可能性は低いでしょう。

【step3】金銭消費賃借契約
本審査に通ったら、住宅ローンの「金銭消費貸借契約」を結びます。金銭消費貸借契約とは、金融機関と借主が、借入金額や金利の種類、融資実行日(決済日)などを約定するために交わす住宅ローンの契約です。ほとんどの金融機関では、金銭消費貸借契約を結ぶときの住所は「融資を受ける住所」としていることが一般的なので、この日までに住民票を新住所に異動させておくことが理想です。

参考記事:新築住宅の引き渡し前に『住民票の異動』をするべき理由

【step4】融資実行
融資実行は物件の引き渡しと同時に行われるのが一般的です。これを「融資実行日」と呼びます。決済当日には、借入金が口座に振り込まれます。そして融資実行とともに借入金が売主に送金されます。売主が借入金の入金確認ができたら、物件の引き渡し完了となります。

 

[2]住宅ローンの基礎知識

流れが分かったところで、次は住宅ローンの基礎知識について説明したいと思います。

1.借入先は公的ローンと民間ローンがある
住宅ローンといえば、金融機関から借りるイメージが強いかもしれませんが、実は住宅ローンの借入先は金融機関だけではないのです。

住宅ローンの借り入れ先は、公的ローンと民間ローンの2種類あります。

・公的ローン…財形住宅融資、自治体融資、フラット35
・民間ローン…民間融資(金融機関)、提携融資、社内融資

公的ローンは、個人の信用よりも物件に対する評価を重視します。一方、民間ローンは、物件よりも個人の信用を重視する傾向にあります。

民間ローンと公的ローンの違いを下記にまとめましたので、比較の際に参考にしてください。

公的ローン 民間ローン
審査 比較的ゆるい 比較的厳しい
勤続年数 規定なし 2〜3年以上
年収 規定なし 200〜400万円以上
選択金利 全期間固定(フラット35)

期間選択型固定金利(財形住宅融資)

変動金利

全期間固定金利

期間選択型固定金利

借入限度額 フラット35:8,000万円

財形住宅融資:4,000万円

最大1億円
年齢制限 66歳(財形住宅融資)

70歳(フラット35)

65歳
団信の加入 任意 加入
物件の技術基準の審査 あり なし

 

2.自営業に強い?フラット35
「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンのことです。

フラット35の最大の特徴は、金利が固定型であること、比較的低い金利に設定されていることが挙げられます。自営業の方、転職したばかりで勤続年数がネックになっている方も民間ローンに比べて審査に通りやすいといわれています。

フラット35のメリット
・個人事業主、自営業の方も借りやすい
・繰り上げ返済の手数料が無料
・保証料が不要

フラット35のデメリット
・住宅の技術基準があるため、物件の検査が必要
・返済時に金利が下がったとしても返済額は変わらない

フラット35に関しては、こちらの記事で詳しく解説しています。
「フラット35」ってどんな住宅ローン?【向いている人、向いていない人】

「フラット35」のメリットデメリット

 

[3]住宅ローンの金利

住宅ローンの金利は「変動金利型」「全期間固定型」「固定期間選択型」の3種類あります。それぞれの特徴やメリット・デメリット、向いている人を説明します。

1.変動金利型
変動金利型は、借入期間中に金利が変動します。原則として、半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額に反映されます。

メリット
・固定金利よりも金利が低い
・金利が上昇しなければ固定金利よりも返済額は少ない

デメリット
・金利上昇のリスクがある
・金利が上昇すれば、返済額が高くなる

変動金利型に向いている人
・金利の動向をこまめに確認できる人
・返済期間が短い、借入金額が少ない人
・金利が上昇して返済額が増えても経済的に余裕がある人

 

2.全期間固定金利型
全期間固定金利型は、借入期間中ずっと金利が変わりません。よって、月々の返済額もあらかじめ決まります。

メリット
・返済額が変わらないので将来のライフプランがたてやすい
・金利が変わらない安心感がある

デメリット
・変動金利よりも金利が高い
・今後、金利が低くなれば変動金利よりも返済額が多くなる

全期間固定金利型に向いている人
・安定した資金計画を立てたい人
・今後、教育費などで支出が多い人

 

3.固定期間選択型
固定期間選択型は、3年、5年、10年など固定金利の期間が決まっており、期間終了後に適用金利を選択します。

メリット
・固定期間中は毎月返済額が増えない安心感がある
・固定期間経過後に金利が下がっていれば、低い金利を享受できる

デメリット
固定する期間が長くなればなるほど、金利は高くなる
・固定期間経過後に金利が上がっていた場合、返済額が増える

固定期間選択型に向いている人
・教育費がかかる一定時期だけ返済額を安定させたい人
・車のローンなど、返済が重なる時期だけ返済額を抑えたい人

 

[4]「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類の返済方式

住宅ローンの返済には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。

選択によっては月々の返済額も変わってきますので、それぞれの特徴を理解した上で検討してください。

均等返済…月々の元金と利息の返済合計額を毎月一定にする返済方法
均等返済…月々の元金の返済額を一定にする返済方法 

 名前は似ていますが、内容はかなり違います。どのような違いがあるかというと、元利均等返済は、合計額が一定のため支出の計算がしやすいという特徴がありますが、元金均等返済よりも元金の返済ペースが遅いため、総支払額は多くなります。

一方、元金均等返済は、元金の返済スピードが速いという特徴がありますが、借入当初の月々の返済額は多くなります。元金の返済を早く済ませたいという方には元金均等返済が向いているでしょう。

 

[5]住宅ローンの利息

次に、住宅ローンの利息の仕組みをみていきましょう。

1.「申込時金利」と「実行時金利」
意外と知らない方が多いのですが、住宅ローンの金利には「申込時金利」と「実行金利」というものがあります。

そう、申し込んだ時と実際に融資が実行される時の金利は違うのです!

申込時金利…住宅ローンの申し込みをした時点での金利。財形住宅融資の場合は、当初の5年間は申込金利が適用されます。

実行金利…融資が実行される時点の金利。「フラット35」やほとんどの民間ローンでは、融資実行時の金利が適用されます。

実行時金利の場合、申込時より金利が上昇することもあります。新築マンションの場合はほとんどが青田売り(物件が未完成のうちに販売すること)ですので、融資実行までに金利が上がるのではないか、気が気でない方も多いでしょう。金利の動きによっては、資金計画が狂ってしまう可能性もありますので、返済額ギリギリまで借りるのは避けた方が無難です。

また、多くの金融機関では、毎月1日に金利が更新されます。中には月の半ばで更新される金融機関もありますので、事前に確認しておきましょう。

 

2.金利が低ければ低いほど利息は少なくなる
当たり前のことですが、住宅ローンの金利が低いとその分、利息も少なくなります。

下の表は、借入金額2,500万円、35年で住宅ローンを組んだ場合を例にその差をまとめたものです。

金利 月々の返済額 総返済額(利息分)
金利0.8% 約68,000円 約2,865万円
金利1.2% 約73,000円 約3,060万円
金利2.0% 約83,000円 約3,480万円
金利3.0% 約96,000円 約4,040万円

※毎月元利均等返済・全期間固定金利(ボーナス返済なし)の場合

金利が0.8%の場合と1.2%の場合では、総返済額の差は約200万円もあります。

こうして比べてみると、金利の安さを優先してしまいたくなりますが、金利が安いからその住宅ローンがあなたに合っているとは限りません。一見安そうに見える変動金利型を選んで、返済途中で金利が上がってしまうことも考えられます。

今後、金利がこれ以上低くなる可能性は低いといわれていますから、表面上の「お得感」に惑わされず、長い目でみて住宅ローンを選んでくださいね。

 

[6]住宅ローン控除について

「住宅ローン控除」とは、10 年以上の住宅ローンを利用して住宅購入またはリフォームする人を対象とした制度のことです。

年末時点の住宅ローン残高の1%相当額を所得税から控除し、控除しきれなかった分の税金は翌年の住民税から控除される仕組みです。

当コラムでも何度か住宅ローン控除について解説していますが、どの記事も多くの方が読んでくださっています。やはり、住宅ローン控除は、マイホームを購入したら絶対に利用した方が良い制度のひとつですので、インターネットで調べる方が多いのでしょうね。

長くなりますので今回は説明を省きますが、ひとつだけご注意いただきたい点をお伝えいたします。住宅ローン控除の最大控除額は、1年間で最大40万円、10年間で最大400万円です。かなり大きな金額ですよね。ただ、これはあくまで最大控除額で、実際に1%を控除できる人はほとんどいないのです。

最大控除額を受け取るには、年末時点でのローン残高が10年間4000万円を超えていて、なおかつ、年間の所得税と住民税で40万円を超えていなければなりません。毎年40万円戻ってくる~!と期待していたのに、実際に戻ってきた額を見てガッカリしてしまう方が多い様ですので、ご注意ください。

住宅ローン控除については、ここではとても語りきれないほどの情報量があります。当コラムでも「分かりやすい!」とご好評をいただいている人気記事です。住宅ローン控除のことを詳しく知りたい!という方はぜひ下記の記事をご一読ください。

住宅ローン控除でいくら戻ってくるのか教えます!計算方法や試算表も紹介

【2021年追記】住宅ローン控除でいくら戻ってくる?新型コロナによる影響

 

[7] まとめ

家選び以上に、住宅ローン選びにも慎重になりましょう。

現金一括で購入する方を除いて、ほとんどの方が家を買うときに住宅ローンを使います。ですが、家探しは慎重に探すのに、住宅ローンに関しては「分からない」という理由で慎重に選ばない方が多いのです。なんてもったいない!

当社は不動産会社ですので、ファイナンシャルプランナーさんのようなご相談には対応しかねますが、住宅ローンの知識を持ったスタッフや、「無理のない借入金額・住宅予算」を計算するスタッフが在籍しております。

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