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【不動産売却】「仲介」と「買取」の違いとは?
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【不動産売却】「仲介」と「買取」の違いとは?

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【目次】
[1]仲介と買取の流れ
1.仲介の場合
2.買取の場合
[2]仲介と買取の違い
1.買主が「個人」「不動産会社」
2.売却するまでのスピード感
3.売却価格
[3]仲介のメリットデメリット
1.仲介のメリット
2.仲介のデメリット
[4]買取のメリット
1.買取のメリット
2.買取のデメリット
[5]仲介の「一般媒介契約」「専任媒介契約」について
[6]まとめ

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不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。どちらも「不動産を売却する」ことは共通していますが、売却するまでのスピード感や売却価格で異なる点は多々あります。

この記事では、仲介と買取にはどのような違いがあり、それぞれどんなメリットとデメリットがあるのかを解説したいと思います。

[1]仲介と買取の流れ

まずは、仲介と買取の流れをみていきましょう。

仲介で売却するときの流れ

1.不動産会社に査定依頼
2.査定価格の提示
3.媒介契約の締結
4.販売活動期間(物件の広告掲載、ポスティングなど)
5.買受申込
6.契約条件の調整
7.不動産売買契約の締結
8.引渡し(現金化)

 

買取で売却するときの流れ

1.不動産会社に査定依頼
2.査定価格の提示
3.契約条件の打合せ
4.不動産売買契約の締結
5.引渡し(現金化)

どちらも同じような内容に見えますが、よく見ると買取の方が売却までの期間が短いことが分かるかと思います。その理由は「買主」「販売活動期間」にあります。どういうことなのか次項で詳しく解説します。

 

[2] 仲介と買取の違い

簡単に言うと「買取は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうこと」「仲介は不動産会社に買主を探してもらうこと」なのですが、もう少し掘り下げて解説したいと思います。

1.買主が「個人」「不動産会社」
仲介と買取の大きな違いとして、買主が「個人」なのか「不動産会社」なのかがポイントとなります。

まず、不動産売却における仲介とは、不動産会社に買主を探してもらうことを指します。仲介の場合は、買主は主に個人のお客様です。買主を探す際、物件の販売活動や売買契約において不動産会社に間に入ってもらって手続きを進めます。売却が成立したらその報酬として仲介手数料が発生しますが、登記や売買契約、売買契約書の作成、物件の販売活動などをすべて代行してもらえるのです。

買取の場合は、物件を買い取るのは不動産会社なので、買主は不動産会社ということになります。そのため手続きもシンプルで、提示された査定額に納得できればすぐに売却できます。

 

2.売却するまでのスピード感
仲介と買取の大きな違い、ふたつ目は売却(現金化)するまでのスピード感です。

買取の場合は、不動産会社が自宅に来て不動産を査定します。その後、提示された査定額に納得できれば売却が決定します。仲介のように販売活動はしません。売買契約を結んだ後に不動産会社から現金が振り込まれますので、素早く現金化することが可能です。

一方、仲介の場合は、買主を不動産会社に探してもらうので、査定額の折り合いが付けば即売却!とはなりません。広告やポスティングなどをして買主が見つかったら売却、現金化されます。不動産会社によっては、一定期間内に売却できなかったときのために「買取保証サービス」を設けているところもあります。

 

3.売却価格
買取で売却した場合、仲介よりも売却価格が低くなることが多いです。

一般的に、買取の場合は仲介での売却価格の60%~80%になることが多いといわれています。3,000万円の物件なら1,800万円~2,400万円ということになります。

これはなぜかというと、買取の場合、物件のリフォーム費用や人件費、売り出し価格などを買取金額から引くため、相場価格よりも低くなってしまうからです。たとえばリフォーム費用が400万円かかるとしたら、物件を安く買い取ることでその400万円分を捻出していることになります。不動産会社が付加価値を付けてくれてから売ってくれる、と考えると分かりやすいかもしれませんね。

なお、仲介の場合は、不動産市場の相場価格で売却できることが多いです。後述しますが、仲介手数料を支払ったとしても買取で売却されるよりも手元にお金が残るケースも多くありますので、「少しでも高く売りたい」のであれば相場価格で売れる仲介がおすすめです。

 

[3]仲介のメリットデメリット

次に、仲介と買取のメリットデメリットをみていきましょう。まずは仲介から説明します。

1.仲介のメリット
仲介の一番のメリットは、買取よりも高額で売却できる可能性が高いことです。

これはかなり大きいメリットではないでしょうか。本来は誰しも「高く」売りたいと思うものですから。

もちろん、希望した価格で売れるとは限りませんが、買取で売却した場合よりも高い価格で買い手がつくケースがほとんどです。仲介の場合、不動産物件サイトなどの様々な広告媒体を利用して買主を探します。そのため、不動産市場の相場価格で売却に至る可能性が高くなります。

 

2.仲介のデメリット
仲介のデメリットは、主に以下の3つです。

現金化までの期間が買取よりもかかる
・仲介手数料がかかる
・必ずしも希望通りの金額で売れるわけではない

・現金化までの期間が買取よりもかかる
仲介の場合はいつ売れるのか分かりません。買主ありきになりますので、未知数です。すぐに売れることもありますし、なかなか買い手がつかないこともあります。平均的には売却活動を始めて3ヵ月以内には買い手がつくことが多いですが、長いと半年以上かかることもあります。そのため、すぐに売却して現金化したい!という方には向いていません。

ちなみに、実際に不動産会社と媒介契約を結んだあと、買主が見つかり取引が完了するまで、スムーズに進んでも3ヶ月~6ヶ月はみておいた方が良いでしょう。

 

・仲介手数料がかかる
売却の際、無事成約となったときに支払う費用が仲介手数料です。不動産の売却には、物件の広告作成や不動産情報サイトへの掲載、ポスティング、購入希望者に物件案内、売買契約書の作成など、多大な人的コスト・金銭的コストをかけて売却活動をしています。

仲介手数料は高すぎる!絶対に払いたくない!という場合は、自分で買主を探すか、買取で売却するしかないでしょう。ただ、仲介手数料を支払った分を差し引いても、買取で売却されるよりも手元にお金が残るケースもありますので、必ずしも仲介手数料が高いとも言い切れないのです。

 

・必ずしも希望通りの金額で売れるわけではない
「査定額=売却価格」になるわけではありません。買主との値下げ交渉なども想定しておくことが大切です。そのためにはまず、価格の「最低ライン」を出してみましょう。具体的には、ローンの残債と売却にかかる費用、持ち出し可能額を足した額です。「これより安い価格で売るのは無理!!」というギリギリの最低価格を算出したら、自分が希望する価格と不動産会社が出した査定額で比較してみてください。いくらで売るのが適正なのか分からない場合は、不動産会社に相談してみても良いでしょう。

参考:早く高く売る!不動産の売り出し価格の決め方

 

[4]買取のメリットデメリット

続いて、買取のメリットデメリットについて解説します。

1.買取のメリット
買取のメリットは、主に以下の3つです。

・早く現金化できる
・仲介手数料がかからない
・近所に売却することがバレない

「早く現金化できる」については解説済ですので、「仲介手数料がかからない」「近所に売却することがバレない」ことについて説明します。

・仲介手数料がかからない
仲介で売却する場合、仲介手数料が発生することは先述しました。買取は不動産会社が直接買い取るので仲介手数料はかかりません。ただし、黒字になるかはケースバイケースとなります。

・近所に売却することがバレない
仲介のように不動産物件サイトなどの掲載や、ポスティングなどの売却活動も行わないので、近所に売却することがバレにくいという点がメリットです。購入希望者の内覧対応もないですし、物件の査定も1回で終わります。

 

2.買取のデメリット
買取のデメリットは以下の2つです。

・仲介よりも売却価格が安くなりやすい
・物件によっては買取できないことがある

「仲介よりも売却価格が安くなりやすい」については先述しましたので解説は省きます。

「物件によっては買取できないことがある」という点は実はかなり重要です。たいていの物件は買取が可能なことが多いですが、リフォームやリノベーションをしても再販売が困難なほど擁壁が老朽化している場合は、買取ができないこともあります。

買主となる不動産会社の判断になってきますので買取ができる明確な基準はここには書けませんが、築年数が古くかなり老朽化している物件の場合は、買取ができない可能性があることを念のためご承知おきください。

 

[5]仲介の「一般媒介契約」「専任媒介契約」について

不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介」の3種類があります。

種類 特徴

専任媒介

(契約有効期間3ヵ月)

・依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社に限ります。同時に複数の不動産会社とは契約できません。

・自分で買主を見つけて売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。

・依頼を受けた物件情報を7日以内にレインズ(指定流通機構)に登録し、14日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告することが義務づけられています。

一般媒介※

(契約有効期間3ヵ月)

・依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することができます。

・自分で買主を見つけて売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。

・レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていません。

専属専任媒介

(契約有効期間無制限)

・基本的には専任媒介と同じですが、自分で買主を見つけて契約することは禁止されています。

・レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていますが、媒介契約の締結から5日以内、依頼主に対する報告義務は7日に1回以上と定められています。

※一般媒介には「明示型」と「非明示型」の2つがあります。
明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知する方法。
非明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知しない方法。

それぞれのメリットデメリットとしては、専任媒介は1社としか媒介契約を結べないため、熱心な営業活動をしてくれる可能性が高い点がメリットとして挙げられます。囲い込み(売却を依頼された物件を他の不動産会社に契約させないこと)が生じやすいことがデメリットともいえますが、7日以内にレインズ(指定流通機構)に物件情報を登録する義務と、依頼者に対して販売状況14日に一度のペースで報告する義務が課せられるため、売主にとってはメリットの方が多いのではないでしょうか。

一方、一般媒介は複数の不動産会社と媒介契約を結べるため、営業活動の範囲を広げられることがメリットです。ただ、レインズへの登録は義務付けられていないので、販売活動としては弱くなる点が気になります。いくら複数の会社に依頼していても、販売活動に力が入っていなければ意味がありません。やはり早く成約に繋げるには、多くの方に物件情報を見てもらう必要がありますので、どれだけ熱心な販売活動をしてくれる会社なのかが、カギになってくるのではないでしょうか。

筆者としては、基本的には専任媒介がおすすめです。囲い込みの不安はありますが、1社に絞った方が熱心な販売活動をしてくれるので、買い手が見つかりやすいという点が強みだと思います。

参考:不動産売却するなら、専任媒介と一般媒介どちらがいい?

 

[6] まとめ

早めに準備をして仲介で高く売るのが理想。ではありますが…

仲介と買取、どのように選べば良いのかというと、時間的制約がないのなら仲介、急ぎなら買取がベストでしょう。極端な言い方をすると「早く安く売る」のか「時間をかけて高く売る」ということになります。もちろん、仲介だから必ず黒字になるというわけではありません。売却に関しては、マイホーム購入に比べて身近に経験した人が少ないため、判断が非常に難しいかと思います。時間の制約があると余計に焦って「早く売れればいいや!」と投げやりになってしまいがちです。

どうかおひとりで抱えこまず、いつでもミツバハウジングまでご相談ください。地元密着型の不動産会社だからこそできる、地域の物件の相場感、結果の出る販売活動、強い営業力を持っています。離婚による不動産の売却、住み替えなど、様々な売却でお悩みの方を全力でサポートいたします。

 

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