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住活コラム

住宅ローンが残っている家を売却したい!
住宅ローン
税金・制度

住宅ローンが残っている家を売却したい!

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【目次】
[1]まずは売却の基本的な流れを知る
[2]仲介と買取の違いを知る
[3]不動産会社の選び方を知る
[4]住宅ローンの残債がある家を売却する前にやっておくべきこと
1.情報収集・不動産の相場感を身に付けておく
2.住宅ローンの残債を調べておく

[5]住宅ローンの残債がある家を売却する方法
1.売却額に自己資金を足して完済する
2.住み替えローンを利用する

3.最後の手段は任意売却…ただしリスクも
[6]まとめ
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前回の「家を5年以内で売却した時にかかる税金はいくら?」の記事に続いて今回も売却について解説したいと思います。

今回のテーマは「住宅ローンが残っている家を売却」についてです。住宅ローンは長ければ35年も続きますから、何らかのご事情で完済前に売却しなければならないこともあるでしょう。

その場合、どのようなことに注意すれば良いのか?売却する前に何をやっておけば良いのかを解説します。

 

[1]まずは売却の基本的な流れを知る

一般的な不動産売却の流れは以下のとおりです。

 

1.情報収集、不動産の相場を調べる
不動産会社に査定を依頼する前に、自分で情報収集をします。インターネットの不動産情報サイトで自分が売りたい不動産と似た物件がいくらで売られているのか調べましょう。ただし、必ずしも掲載されている価格で売れるとは限らないので、あくまでも目安として考えてください。

参考記事:不動産売却の相場を自分で調べる方法

 

2.不動産の査定をする
査定を依頼する際は、1社に絞ってしまうと査定額を低く見積もられてしまう可能性があるので、一括査定で複数の不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

参考記事:不動産会社によって査定額がバラバラなのはなぜ?【高額査定の意図】

 

3.売り出し価格の決定
査定してもらったら、実際にどのくらいの金額でいつまでに売ればいいのかを決めます。

参考記事:早く高く売る!不動産の売り出し価格の決め方

 

4.媒介契約の締結
不動産会社の選び方については後述しますが、会社の規模で選ぶことはおすすめしません。大手は顧客情報が豊富なため買い手を探しやすいメリットがありますが、きめ細かな対応を期待できない可能性があります。一方、中小の不動産会社は地元密着型のところが多いため、その土地に強ければ買い手がつきやすくなることも多くあります。

 

5.販売活動スタート
不動産会社に物件チラシのポスティングや、インターネットの不動産情報サイトなどに掲載してもらうなどして、販売活動を開始します。

 

6.不動産売買契約の締結
買主との交渉がまとまったら売買契約を結びます。2020(令和2年)年4月1日から法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。呼び名だけではなく、内容も大きく変わっています。売主の方は、契約不適合責任の内容や注意点をしっかり売買契約を行ってください。

参考記事:2020年4月法改正】売主の負担はどう変わる?「瑕疵担保保険」から「契約不適合責任」へ!

 

7.不動産を買主に引き渡す(不動産の現金化)
売主、買主、不動産会社、司法書士の立ち合いの上、銀行で引き渡しを行います。

 

[2]仲介と買取の違いを知る

不動産の売却には「仲介」と「買取」の2種類があります。ざっくり言うと買取は「不動産会社が直接物件を買い取ること」仲介は「不動産会社に買い手を探してもらう」をいいます。このふたつには大きな違いが3つあります。

 

ひとつめの違いは、買主が「個人」なのか「不動産会社」なのかです。買取の場合は、物件を買い取るのは不動産会社なので、買主は不動産会社。仲介の場合は、買主は主に個人のお客様ということになります。

ふたつめの違いは、売却(現金化)するまでのスピード感。買取の場合は、不動産会社が自宅に来て不動産を査定し、提示された査定額に納得できれば売却が決定します。一方、仲介の場合は、広告やポスティングなどをして買主が見つかったら売却、現金化されます。

最後、3つめの違いは、売却価格です。一般的に、買取は仲介よりも売却価格が低くなるケースが多いといわれています。

買取と仲介、どちらが良いかというよりは「早く安く売る(買取)」のか「時間をかけて高く売る(仲介)」という考え方をすると良いかと思います。仲介だから必ず黒字になるというわけではありませんが、急ぎなら買取、時間的制約がないのなら仲介といった選択がベストでしょう。

仲介と買取については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。
【不動産売却】「仲介」と「買取」の違いとは?

 

[3]不動産会社の選び方を知る

ネームバリューよりも、自分が売りたい物件にあわせて不動産会社を選ぶことが売却で失敗しないコツです。

たとえば、都心の人気エリアにある物件なら都心に強みがある大手不動産会社が向いています。

一方、「駅から遠く離れている」「築年数が古い」「その土地を知っている人には人気がある」などの場合は、地域密着型の不動産会社を選ぶと良いでしょう。

なぜなら、地元密着型の不動産会社は、そのエリアの情報や相場感は熟知していています。また、家探しをしている人も地元でしか出回らない物件が出ることを期待して、地元密着型の不動産会社に「良い物件が出たら連絡して!」と繋がっていることが多いのです。

住宅ローン選びにしても、不動産会社選びにしても「大手だから」「有名だから」という理由で選ぶのは失敗の元です。自分が売りたい物件が持つ特徴によって不動産会社を選びましょう。

 

[4]住宅ローンの残債がある家を売却する前にやっておくべきこと

いざ売却活動が始まってから「そんなの聞いてない!」と慌てることがないように、事前準備はしっかりと行っておきましょう。

1.情報収集・不動産の相場感を身に付けておく
情報収集は念入りに行ってください。何を調べるかというと、不動産の相場です。自分でもある程度の相場感が身についていれば、不動産会社を選ぶときにも役たちます。

不動産には定価という概念がないので、査定額は不動産会社が持つ相場感によって変わってきます。だから不動産会社によって査定額がバラバラ。

不動産会社の中には、相場から大きく外れた査定価格を提示する会社も存在します。そもそも相場が分かっていないと、提示された査定額が高いか安いかなんて分からないのが普通です。でも、これってかなり怖いことなのですよ。

相場が分かっていれば「あれ?この辺の相場ならこの査定額は異常に高いぞ」と気付くハズです。高い査定額を出してくれたからといって、その価格で売れる保証はありません。あなたの不動産を高く評価してくれたからではなく、自社で媒介契約を結んで欲しいからわざと高い査定額を提示する会社もあることを頭の隅に入れておいてください。

騙されないためには、情報収集!物件情報サイトを検索しておおよその相場感を身に付けておきましょう。

 

2.住宅ローンの残債を調べておく
次に重要なのが住宅ローンの残債です。

アンダーローン(売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態)であれば、売却したお金で一括返済できるので不動産売却できますが、オーバーローン(売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態)の場合は、不動産を売却してもローンが残ってしまいます。そのため、不足しているお金を用意しなければ不動産を売却できません。

住宅ローンの残債によっては、不動産を売却できない可能性もあります。金融機関に頼めば、住宅ローン残高の残高証明書を発行してくれますので、売却を検討する前に必ず調べておきましょう。

 

[5]住宅ローンの残債がある家を売却する方法

先述しましたが、住宅ローンの残債によっては、不動産を売却できない場合もあります。住宅ローンの残債がある家を売りたい時はどうしたら良いのか?3つの解決方法をご紹介します。

1.売却額に自己資金を足して完済する
基本的には、売却時に金融機関へ住宅ローンの残債を支払い、住宅ローンを完済させることが必須となります。

ただ、先に説明したとおり、アンダーローン(売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態)であれば、売却したお金で一括返済できますが、オーバーローン(売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態)の場合は、不動産を売却してもローンを完済することができません。その場合は、自己資金を出して完済する必要があります。

自己資金を用意できない場合は、新たにローンを組んで売却後も返済を続けるか、任意売却という手段もあります。ただ、任意売却の許可が出るかどうかは、金融機関の判断次第です。金融機関の許可がおりなければ不動産を売却することはできません。

ちなみに、残債を一括で返済できなければ金融機関は抵当権を解除しません。抵当権が設定されている不動産を売買することは違法ではありませんが、そんな物件をわざわざ買いたいという人はいないでしょう。つまり、住宅ローンの残債がある場合は、「アンダーローンである」または「完済するための自己資金がある」以外は、売却することが難しいでしょう。

 

2.住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、残債を完済するために必要な資金と買換えする家の購入資金を合わせて借りられるローンのことをいいます。金融機関によっては買い換えローンと呼ぶこともあります。

住み替えローンは希望すれば誰でも利用できるわけではありません。主な利用条件は以下のとおりです。

・売却しても住宅ローンが残ってしまう人
・新たに住居を購入する人
・クレジットカードやマイカーローンなどの延滞の履歴がない人

住み替えローンのメリットは、売却しても住宅ローンを完済できない、そして自己資金が足りない場合でも住み替えできることです。デメリットは、普通の住宅ローンよりも金利が高く、審査が厳しいことです。今後もきちんと返済できるのか判断するために、勤務先や過去の返済履歴なども厳しくチェックされます。

 

3.最後の手段は任意売却…ただしリスクも
任意売却とは、所有者の意思で住宅ローンの残債がある不動産を売却することをいいます。

任意売却を検討している方にひとつ注意しておいてもらいたいのは、「任意売却したからといって、住宅ローンの返済がなくなるわけではない」ということです。任意売却した後も、残債の支払いは続きます。

そして、任意売却は金融機関の了承を得られなければ利用することができません。売り出し価格や買主との値引き交渉などの決定権も金融機関側にあります。

任意売却は一般的な不動産売買と形態はさほど変わりませんが、もし買い手がつかず競売にかけられた場合、市場価格より40%程安い価格で売られてしまうことが多いようです。安い価格で売られるということは、残った住宅ローンの返済額にも影響します。任意売却はそれなりにリスクがありますので、最終手段としてお考えいただくことをおすすめします。

 

[6] まとめ

住宅ローンの残債がある場合の売却は慎重に!

マイホームを購入する時以上に、売却を検討する際は念入りに計画を立てておかないと失敗する確率が非常に高くなります。

ポイントをおさらいすると

・不動産の相場感を身に付けておく
・住宅ローンの残債を調べておく

この2つは必須です!さらに、住宅ローンの残債によっては売却できない可能性があることもご承知おきください。

ミツバハウジングでは、離婚による売却や住み替えのご相談を随時承っております。住宅ローンの残債があって売却できるか不安という方もぜひ一度ご相談ください。

 

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