家を5年以内で売却した時にかかる税金
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【目次】
[１]不動産売却でかかる「譲渡所得税」について
１.譲渡所得税の計算方法
２.取得費と譲渡費に該当するもの
[２]5年以内で売却した時にかかる税金
１.5年以内に売却した場合の税率は5年超の約2倍
２.所得税と住民税は不動産の所有期間で決まる
３.5年以内で売却した場合の税金の計算方法
[３]5年以内で売却しても赤字にならないケース
１.「自分が住むための家」であることが絶対条件
２.買い替えによる売却
[４]5年以内に売却する場合の注意点
１.「5年以内」「5年超」の起点に注意する
２.特例を利用するなら確定申告が必要
３.売却理由は明確に・正直に
[５]まとめ
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何らかのご事情があり、5年以内に家を売却することもあるかもしれません。
そのときに考えるのは「どのくらい税金がかかるのか」「今売ったら大赤字になるのではないか」といったことではないでしょうか。
この記事で分かることは主に
・5年以内で売却した時にかかる税金
・5年以内で売却しても赤字にならないケース
・5年以内に売却する場合の注意点 です。
所有期間5年以内で売却を検討されている方は、ぜひご一読ください。
[１]不動産売却でかかる「譲渡所得税」について
不動産売却した際、購入価格を上回り利益が出たものを「譲渡所得」といい、課税されます。売却を検討されている方は、この譲渡所得税についてしっかりと理解しておく必要があります。
１.譲渡所得税の計算方法
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
| 売却益（譲渡所得）= 売却価格
売却価格から以下の3つの費用を差し引く ① 物件の購入価格から減価償却費を引いた価格（購入したときの価格） |
次項では、取得費と譲渡費について説明します。
２.取得費と譲渡費に該当するもの
取得費と譲渡費とは何なのか？下記にまとめましたのでご覧ください。
・取得費
住宅・土地の購入したときにかかった費用を指します。具体的にいうと、購入代金、建築費用、仲介手数料などを合計したものです。住宅の場合にのみ、購入代金や建築費用から減価償却費（その資産が使用できる期間にわたって費用配分すること）が差し引かれます。
| 取得費（購入したときの費用）
・土地・建物の購入代金 |
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。（事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません）。
参考：国税庁のホームページ「No.3252 取得費となるもの」
・譲渡費
不動産売却をした際に直接かかった費用を指します。仲介手数料や印紙税などです。
| 譲渡費（売却したときの費用）
・土地や建物を売るために支払った仲介手数料 |
譲渡費用とは売るために直接かかった費用を指します。したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用にはなりません。
参考：国税庁のホームページ「No.3255 譲渡費となるもの」
[２]5年以内で売却した時にかかる税金
家を5年以内で売却した場合、不動産売却益に対する税金はいくらかかるのでしょうか。
１.5年以内に売却した場合の税率は5年超の約2倍
譲渡所得に対する税額を計算する場合の税率は、その不動産を所有していた期間が5年以下か5年超かで以下のように大きな差が生じます。
| ・短期譲渡所得（所有期間が5年以下） 所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝39.63％ ・長期譲渡所得（所有期間が5年超） |
その差は2倍近くあります。かなり大きな差ですね。次項では、実際にいくらの税金がかかるのか計算してみましょう。※2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます。
２.所得税と住民税は不動産の所有期間で決まる
譲渡所得にかかる所得税と住民税は、不動産売却した年の1月1日現在の所有期間で決まります。
たとえば
売却価格：3,000万円
取得費：2,400万円
譲渡費用：200万円 とすると
譲渡所得は「3,000万円−2,400万円−200万円」で400万円が譲渡所得となります。この譲渡所得にかかる所得税と住民税は、以下の所有期間によって決まります。
| ・所有期間5年以下の場合 400万円×39.63％＝158万5200円（所得税122万5200円＋住民税36万円） ・所有期間5年超の場合 |
３.5年以内で売却した場合の税金の計算方法
あまり細かく説明しても分かりづらいかと思いますので、簡単に。
5年以内で家を売却した場合の税金の計算方法は
売却価格 − 購入価格 － 売却費用 ＝ 譲渡所得
ここで譲渡所得が出ていれば、以下の計算式で税額を算出します。
譲渡所得 × 39.63% ＝ 税額
5年超であれば、上記の39.63%の部分が20.315%になるため、税額の差は大きくなります。税金の計算は一見難しそうに見えますが、意外と簡単に求めることができますので、まずは計算してみてください。
[３]5年以内で売却しても税金が高くならないケース
5年以内に売却をした場合に税率が高くなるのは、転売による売却を防ぐ目的があります。しかし、それでは買換えなどによる理由で売却をしたい人が損をしてしまいますよね。ここでは、5年以内に売却しても税率が高くならないケースを紹介します。
１.「自分が住むための家」であることが絶対条件
自分が住むための家を売却する場合は、「3,000万円特別控除」を受けることができます。
「3,000万円特別控除」を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
| ・自分が住んでいた家を売ること ・仮住まいや別荘用の不動産ではないこと ・特例を受けるためだけに入居していないこと ・親や子供、夫婦など、売り手と買い手が特別な関係ではないこと ・以前住んでいた家を売る場合は、住まなくなって3年目の12月31日までに売ること ・3年以内に特別控除制度を1度も利用していないこと |
この制度は、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることができます。つまり、5年以内の売却で39%の税率が適用されても、3000万円の特別控除のおかげで売却益がプラスにはならないということです。この制度によって、自分が住むための家を売却する場合は課税対象にならないケースが大半です。
ただ、今住んでいる住宅を売却して3,000万円特別控除を使い、新たに住宅を購入する場合、住宅ローン控除は使えないので注意が必要です。
参考：国税庁のホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
２.買い替えによる売却
売却価格よりも買い換えで購入した住宅のほうが高い場合に利用できる「特定の居住用財産の買換えの特例」、いわゆる「買換え特例」という制度があります。
この特例を利用した場合、買い換えた家を売却するまで譲渡所得税は課税されません。簡単にいうと、課税を先送りに出来るということです。
ただし、この特例を利用するなら買い換えで購入した住宅のほうが高い場合が良いでしょう。買い換えた家の方が安い場合は、住んでいた家の売却価格と買い換えた家の価格の差額が収入金額と見なされ、その収入金額に見合う取得費と譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得として課税されます。
買換え特例は「売却益が3,000万円を超えていて、買い替えた家をずっと売らない」場合なら利用するメリットは大きいですが、課税が免除されるわけではありません。買換えた家を売却したときには先送りしていた税金が課税されますので、勘違いしないようご注意ください。
買換え特例については、こちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご一読ください。
買い替えたときの特例(買換え特例)について
[４]5年以内に売却する場合の注意点
ここでは4つの注意点を説明します。
１.「5年以内」「5年超」の起点に注意する
「5年以内」とは、家を取得してから丸5年以内、という認識を持つ方が多いのではないでしょうか。
ここで注意しておきたいのは、短期譲渡所得（5年以内）と長期譲渡所得（5年超）どちらに該当するかは、「家を売却した年の1月1日時点で、家の所有期間が5年を超えていたかどうか」で決まるということです。
たとえば、2016年2月1日に購入した家を、2021年3月1日に売却した場合、住んでいた期間は5年と1ヵ月という計算になりますが、起点日は「家を売却した年の1月1日時点で、家の所有期間が5年を超えていたかどうか」なので、2021年1月1日時点では4年と10ヵ月しか住んでいないことになります。この場合、短期譲渡所得の税率が適用されてしまいます。
購入してから住んでいた年数で所有期間を計算してしまうと、高額な税率が適用される可能性がありますので、「5年以内」「5年超」の起点にはご注意ください。
２.特例を利用するなら確定申告が必要
特例を受けるには、会社員でも確定申告が必要です。何もせずに自動的に特例を利用できるわけではありません。
そもそも、不動産を売却して売却益が出たら確定申告が必要になります。放置しておくと加算税や延滞税の支払いを求められる可能性がありますので、売却益が出たら必ず行ってください。
売却益が出なかった場合は、課税譲渡所得が発生しないので、確定申告の必要はありません。ただし、売却益が出なかった場合でも、確定申告をした方が良いケースもあります。たとえば、「損益通算」といって、売却によって出た損失をその年の給与所得から控除することができるケースもあります。
詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
売却後に行う確定申告の基礎知識
３.売却理由は明確に・正直に
「5年以内に売却するなんて、どんな理由があるのだろう？」そう考えるのが買主側の心理です。もしかしたらすぐに引っ越したくなるような近隣トラブルなどがあるのか、と勘繰る人もたくさんいます。
売却する理由を伏せて買い手がつきにくくなるのは避けたいところです。離婚が理由だとしたら、当人は「言い出しづらい」「縁起が悪いと思われるのではないか」「マイナスイメージがつくのではないか」と考えがちですが、実際、離婚による売却は一番多い理由で、珍しいことではありません。むしろ、「住宅に欠陥があるわけではないので離婚が理由であっても気にしない」という買主が圧倒的に多いのです。
不動産会社の営業マンも過去に様々な売却を対応してきています。どんなネガティブな売却理由であってもポジティブに変換できる販売力があるはずです。売却する理由を隠したり嘘をついたりして信頼関係を失うよりは、正直に打ち明けた方がメリットは大きいので、売却の理由は明確に、正直に伝えることをおすすめします。
[５] まとめ
5年以内に売却するなら、特例を利用して損をしない方法を取りましょう。
39%の高率となる税金であっても、「3,000万円特別控除」を利用すれば、大損をしない売却が可能です（もちろん、例外もありますが）。
特例を利用するなら確定申告は必須です。そして、短期譲渡所得（5年以内）と長期譲渡所得（5年超）の判断にはくれぐれも注意してください。
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