住宅ローンを自分で選ぶのはアリなのか？
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【目次】
[１]住宅ローンの種類
[２]住宅ローンの借入までの段取り
１.事前相談
２.仮審査（事前審査）を申し込む
３.事前承認
４.本審査を申し込む
５.住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ
６.住宅ローンの実行
[３]住宅ローンの申し込みに必要な書類と費用
１.準備する書類
２.必要な費用
[４]住宅ローンは自分で選ぶべき？不動産会社に任せるべき？
１.自分で住宅ローンを選ぶ場合のメリットデメリット
２.不動産会社に任せた場合のメリットデメリット
[５]今すぐ動いて！「選ぶ」前には「相談」が必要
[６]まとめ
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住宅ローンと一言でいっても、金融機関が取り扱っているローンや不動産会社の提携ローン、インターネットで手続きが完了するローンなど種類は様々。
どれを選べば良いのか、調べれば調べるほど分からなくなりそうですよね。そこで今回の記事では、住宅ローンは自分で選ぶべきなのか、それとも不動産会社に任せるべきなのか、それぞれのメリットデメリットを紹介します。
今まさに不動産会社に提携ローンを勧められて迷っている、自分で住宅ローンを選んでみたい、まだ買いたい物件はないけれど参考にしたい、という方はぜひご一読ください。
[１]住宅ローンの種類
住宅ローンは、主に下記のような種類があります。
・金融機関が取り扱っている住宅ローン
メガバンクや信用金庫が取り扱っている住宅ローンです。窓口が多い便利さと、知名度が高い安心感があります。ただ、メガバンクの場合は審査基準が厳しめに設定されていることが多いため、年収や職業形態に不安がある方は審査に通らない可能性があります。
・フラット35
住宅金融支援機構と民間銀行が共同で提供する住宅ローンです。金融機関の住宅ローンは、変動金利型・固定金利型・期間選択型から選択できることが多いですが、フラット35の場合は固定金利しか選べません。その反面、金利は低めに設定されてことが多く、審査基準もメガバンクよりもゆるめです。
フラット35に関する詳しい内容をこちらの記事に書いていますので、参考にしてください。
「フラット35」のメリットデメリット
・インターネット銀行
文字通りインターネットで手続きが完了するので、窓口に行く時間がない方には向いています。ただ、年収や職業形態などの審査が厳しい場合が多い様です。また、審査はネットからではなく郵送で行うので、他の住宅ローンに比べて審査がおりるまでに時間がかかる傾向があります。
・モーゲージバンク
不動産の抵当権を担保にした住宅ローンのことで、住宅ローンを専門に取り扱う機関のことをいいます。モーゲージバンクは、預金業務がありません。そのため、モーゲージバンクでローンを組んだ場合、融資金は自分が指定した手持ちの口座へ入金されるので、口座を開設する手間がなく、審査も早いという特徴があります。
[２]住宅ローンの借入までの段取り
この項目では、金融機関へ住宅ローンを利用する場合の段取りについてご紹介します。
１.金融機関や不動産会社に事前相談
まだ買いたい物件が決まっていなくても相談は可能です。
むしろ、物件を探す前に自分はいくらの家を買えるのか、住宅ローンは組めるのか調べてからお住まい探しを始めるのがベストです。当コラムでもしつこいぐらいに解説している…そう！「住宅予算」です！「住宅予算」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。何の話？と思った方はぜひご一読ください。
私の年収で、いくらの家を買える？「上限予算」と「支払い希望予算」を知ろう！
多くの金融機関では、住宅ローンの事前相談会も開催しています。不動産会社でも相談可能です。買う・買わないは後から考えれば良いので、まずは相談だけでも足を運んでみてください。いざ、買う！と決めた時に段取りがスムーズになりますよ。
２.事前審査を申し込む
事前審査の申し込みは、購入物件が決定してから売買契約の前までに行います。（具体的なタイミングは、物件の購入申し込みとの兼ね合いもありますので、不動産会社に相談してください)
事前審査とは、金融機関が借主の年収や勤続年数、借入時の年齢、過去の返済履歴などから返済能力をチェックすること審査のことです。審査基準は金融機関によって異なり、審査に落ちた際の理由は教えてもらえません。事前審査の結果が出るまで3～4営業日ほどかかります。この数日で人気物件は売れてしまうことが多々あります。
仮審査については、こちらの記事で詳しく解説しています。
住宅ローンの事前審査で落とされる理由【対策も紹介します！】
３.事前承認
事前審査の結果、住宅ローンを融資できると判断されたら事前承認が得られます。
審査結果によっては、一切融資できない「否決」や融資額などに条件がついた「一部承認」になることもあります。事前審査に通らなければ本審査に進むことはできないため、審査に通るか不安な方は、複数の金融機関に事前審査を申し込んでおくと良いでしょう。
４.本審査を申し込む
事前審査に通ったら、本審査に申し込みます。
事前審査に通っても本審査では落ちてしまうケースもあります。審査における基準は金融機関によって異なりますが、重視される内容は下記のとおりです。
本審査で重視される内容
・ローンの完済時の年齢（80歳未満であること）
・勤続年数
・返済負担率※
・勤務先の事業内容
・借入希望金額と頭金の金額
・健康状態※返済負担率とは、年収（税込み）に対する返済額の割合のことです。「年間返済額÷税込み年収×100」によって算出されます。
本審査については、こちらの記事で詳しく解説しています。
住宅ローンの本審査に落ちる確率は5％！？審査に落ちる人の特徴
５.住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ
金銭消費貸借契約の際に、住宅ローンの金利や返済期間などが決定します。
契約は金融機関で平日に行われるのが通常のため、土日休みの方は会社に伝えて休みの調整をしなければなりません。契約の際に改めて提出する書類はありませんが、実印や金融機関への届出印、借入額に応じた印紙税が必要です。
また、ほとんどの金融機関では、金銭消費貸借契約までに住民票の異動（旧住所→新住所）を推奨しています。契約を結ぶ際には新住所の住民票と印鑑証明書が必要になりますので、1週間前には住民票の異動を済ませておきましょう。
６.住宅ローンの実行
住宅ローンの実行は物件の引き渡しと同時に行われるのが通常です。これを「融資実行日」と呼びます。
自分で住宅ローンを選ぶ場合、ひとつ注意してもらいたいことがあります。それは「引き渡し日と融資実行日を同日にする」ことです。実際に、引き渡し日に融資実行されなかった、という話はよく耳にします。考えたたけで恐ろしいですね。
提携ローンを利用する場合は不動産会社と金融機関で残金決済時と融資実行日が同日になるように調整してくれますが、自分で住宅ローンを選ぶ場合は、必ず残金決済時の日にちを伝え、融資実行日と同日になるように調整を行ってください。
[３]住宅ローンの申し込みに必要な書類と費用
段取りも大切ですが、必要書類や費用についても把握しておく必要があります。いざ手続きが始まると、どんどん話が進んでいきますので、あらかじめ何が必要なのか、いくら用意すればいいのか頭に入れておきましょう。
１.準備する書類
事前審査・本審査で必要な書類は下記のとおりです。
事前審査の際に必要なもの
| ・住宅ローン借入申込書 ・本人確認書類（運転免許証・健康保険被保険者証・パスポートなど） ・源泉徴収票（前年分） ・現在、借り入れがある場合は、償還予定表や残高証明書 ・物件に関する資料（チラシ・見積り書や間取り図・土地の公図など） |
本審査の際に必要なもの
| ・本人家族全員が記載された住民票 ・本人確認書類（運転免許証・健康保険被保険者証・パスポートなど） ・源泉徴収票（前年分） ・印鑑証明書 ・印鑑証明書に使用した実印 ・物件に関する資料（チラシ・見積り書や間取り図・土地の公図など） ・預金口座通帳など（残高確認のため） |
２.必要な費用
住宅ローン借入費用（金額は金融機関によって異なります）
| ・印紙代…融資額1000万円超5000万円以下の場合の税額は2万円。 ・融資事務手数料…3～5万円 ・ローン保証料…借入金額の2～3％程 ・登記費用…登録免許税は融資額の0.1％または0.4％ ・司法書士手数料…5～10万円 |
[４]住宅ローンは自分で選ぶべき？不動産会社に任せるべき？
不動産会社に提携ローンを勧められたけれど、このまま任せて良いのか、自分で住宅ローンを選んだ方が迷われている方も多いかもしれません。ここでは、それぞれのメリットデメリットを紹介しますので、どちらが自分に合っているか比較検討してみてください。
１.自分で住宅ローンを選ぶ場合のメリットデメリット
メリットは、自分に合う住宅ローンを選べること。デメリットは手間がかかることです。
「自分に合う」というのは、金利やトータルの返済額、繰り上げ返済の自由度などが挙げられます。
この中でも自分の希望に合った金利を選べるという点は大きいですね。ここ数年は歴史的にみる超低金利時代ですので、少しでも安い金利で借りたいという方も少なくないでしょう。
一方、自由さと引き換えに手間がかかることは覚悟しておいた方が良いでしょう。提携ローンなら、面倒な書類作成や日程の調整なども不動産会社に丸投げできます。
また、自分で複数の住宅ローンを比較検討しなければならないので、知識も必要になります。金利の動向に敏感な方、自分で調べることが好きな方、スケジュールを組むことが苦にはならない方なら苦にならないと思いますが、そうではないなら提携ローンにするか、不動産会社が推奨している住宅ローンを利用した方がストレスなくお住まい探しが出来るでしょう。
２.不動産会社に任せた場合のメリットデメリット
新居に郵便ポストがなかったり、表札がなかったりすると、役所からの書類が返送されて、まだ引っ越しをしていないことが役所にバレますので注意が必要です。
メリットはとにかくラクなこと！面倒な手続きは不動産会社にお任せできます。
不動産会社に提携ローンがあるのなら、さらに段取りがスムーズです。不動産会社は担保となる住宅の販売者ですから、住宅の審査は提携金融機関と先に済ませてあります。審査にかかる日数も比較的早いことも多く、時間がない方にとって、時間と手間が省けるという点が大きいメリットではないでしょうか。
提携ローンがない不動産会社であっても、その会社のお客様がよく利用する住宅ローンが必ずあるはずです。その場合は提携ローンと同じくらい段取りがスムーズです。
提携ローンのデメリットを挙げるとするならば、金利を選べないことでしょうか。提携ローンの場合は金利が固定されていることも多いため、希望している金利がある方には不向きでしょう。
とは言っても、「自分で住宅ローンを選んで手続きするのは面倒くさい！」という方は、提携ローンではなく、不動産会社に住宅ローンを紹介してもらう方法がおすすめです。審査に通るか不安な方も、審査基準が優しめの住宅ローンを紹介してもらえることもあります。もちろん、段取りも日程調整も不動産会社がやってくれますから、手間がかからずムダがないですよ。
[５]今すぐ動いて！「選ぶ」前には「相談」が必要
ここまで自分で住宅ローンを選ぶのと、不動産会社に任せるのとどちらが良いのかをテーマに解説しましたが、「選ぶ」前には「相談」をしないことには始まりません。
「何を相談すれば良いのかさえも分からない」「まだ買いたい物件が決まっていないのに相談に行っても大丈夫？」という方、非常に多いです。でも家はそろそろ買おうと思っている。自分が住宅ローンを組めるかどうかも分からない、いくら融資してもらえるのかも分からないのに、です。
住宅ローンを選ぶのは、住宅ローンを組めると分かってからで良いのです。充分間に合います。当コラムは、しつこいぐらいに何度でもお伝えします。重要なのは「住宅予算」で、「自分がいくらの家を買えるのか知ること」なのです。
買いたい物件が決まってなくても金融機関や不動産会社に相談に行っても良いのです。むしろ大正解の行動です。もし微妙な対応をする金融機関や不動産会社なら、そこはやめておきましょう！
