引き渡し前に『住民票の異動』をするべき理由
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【目次】
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マイホームを購入する際は、やらなくてはならない手続きはたくさんありますが、その中でも特に悩むのが住民票の異動のタイミングです。
タイトルの通り、住民票の異動は引き渡し前に済ませておくのが理想なのですが、「まだ新居に引っ越してもいないのに、なぜ？」と疑問を持たれる方も多いことでしょう。
そこで今回の記事では、新築住宅に引っ越すときの住民票の異動のタイミングと注意点を解説します。
[１]住民票を異動するベストタイミング
まずは、住民票の異動をするタイミングについて考えてみましょう。
１.できれば引き渡し前（金銭消費貸借契約前）が理想
住民票の異動は、引き渡し前に済ませておくことをおすすめします。住宅ローンを利用する場合は、「金銭消費貸借契約」前が理想です。
その理由は後述しますが、簡単にいうと手間とお金のムダを省くためです。
住宅ローンの本審査に通ったら、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます。金銭消費貸借契約とは、金融機関と借主が、借入金額や金利の種類、融資実行日（決済日）などを約定するために交わす住宅ローンの契約です。
ほとんどの金融機関では、金銭消費貸借契約を結ぶときの住所は「融資を受ける住所」としていることが一般的です。（必ず担当者に確認してください）
金銭消費貸借契約の際に、住民票が旧住所のままだと、新居を登記する際に住所変更登記をする必要があるため、登記にかかる手間とお金がかかってしまいます。住所変更登記は自分でもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。その報酬は、2万円～3万円ほどかかります。
２.難しい場合は自治体と要相談
住宅ローンの契約においては、上記のとおり金銭消費貸借契約前、つまり新居に引っ越す前に住民票の異動を済ませておくことがベストなのですが、行政では基本的にこの方法を認めてはいません。
法律で「引越し日から14日以内に住所変更手続きをしなければならない」という定めがあるため、正直に「まだ新居に引っ越してはいませんが、住民票の異動をしたいです」と伝えても、はいそうですかとはいかないのです。厳密にいえば嘘をつくことになるので良くないことですが、「もう引っ越しは終わりました」という雰囲気を出す。これがポイントです。
とはいえ、住宅ローンの契約において金融機関から新住所の住民票を求められることは周知の事実ですので、柔軟に対応してくれる行政がほとんどです。一部の自治体では、売買契約書を提出すれば住民票の異動を認める場合もあります。自治体によって対応が異なりますので、確認してみてください。
[２]金銭消費貸借契約前に『住民票の異動』をするべき理由
なぜ金銭消費貸借契約前に住民票の異動した方が良いのか、その理由を詳しく解説します。
１.住所変更登記の手間とお金を抑えることができる
引き渡しの際には登記を同時に行います。登記は旧住所でも出来ますが、旧住所のまま登記を行うと、以下のデメリットが発生します。
- 売却や住宅ローンの借り換えのときに住所変更登記をしなければならない
- 住所変更登記の費用がかかる（2万～3万円）
不動産を売却する際は、登記事項証明書に記載された所有者と印鑑証明書に記載された所有者が一致していないといけません。
「売却する予定もないから旧住所のままでいいや」と考えてしまいますが、そもそも住宅ローンを利用するなら住民票の異動は必要になるのです。
引き渡しの前に、住宅ローンの契約「金銭消費貸借契約」があります。先述しましたが、ほとんどの金融機関では金銭消費貸借契約のときの住所は「融資を受ける住所」としています。結局はこの段階で住民票の異動は済ませておく必要があります。
住宅ローンを利用しない場合でも、将来的に売却することになったとき、住所の差異が生じてしまうため、住所変更登記の行う必要が出てきます。その際は住所変更登記の費用（2万～3万円）がかかってしまうため、新築住宅を購入するときは、金銭消費貸借契約の前に住民票の異動をしておく方が無難かと思います。
２.金銭消費貸借契約の際に新住所の住民票が必要になる
しつこい様ですが、金銭消費貸借契約を結ぶときには「融資を受ける住所」の住民票と印鑑証明書が必要です。
もしかしたら例外もあるかもしれませんが、ほとんどの金融機関は旧住所での住民票は認めていません。何千万という高額を貸すのですから、当然ですよね。
つまり、金銭消費貸借契約までに住民票を異動させておかないと住宅ローンを組めないということになります。
住宅ローンの本審査が通った後は、どんどん話が進んでいき、用意する書類や手続きなども多く混乱するかもしれませんが、そんなときは不動産会社の営業マンを頼ってください！多くの契約を経験していますので、スムーズに組める段取りや、「〇日までに住民票を異動しておいてくださいね」と声かけをしてくれるハズです。
下記記事にて新築住宅を購入するときの流れや必要書類などを解説していますので、よろしければ参考にしてください。
住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れを分かりやすく解説します！
３.登録免許税の軽減措置が利用できる
登録免許税は、一定の要件を満たすと軽減措置を受けることができます。
軽減措置を受けるためには「住宅家屋証明書」という書類が必要になります。旧住所のまま住宅家屋証明書を取得しようと思うと大変手間がかかります。そのため、引渡し前に住民票を新居に異動させておく必要があります。
[３]住民票の異動に必要な手続き
住民票を異動させる際は、下記の手続きが必要となります。
・転出届と転入届
旧住所の市町村役場で転出届を発行した後、14日以内に新住所の市町村役場で転入届を提出します。（転出と転入が同じ市町村の場合は、転居届を1通提出すればOK）
・国民健康保険と国民年金
それぞれ引越しをしてから14日以内に、国民健康保険は旧住所の市町村役場で、国民年金は新住所の市町村役場で手続きします。
・子どもの学校に書類提出
お子様が公立の小・中学校に通っていて、別の学校に転校する場合は、書類の提出が必要です。旧住所で通っている学校では在学証明書と教科書給与証明書、新居のある市町村では入学通知書をもらい、転校先へ提出してください。
・新住所の住民票、印鑑証明書
金融機関と司法書士宛てに提出する印鑑証明書2通、売主と司法書士分、金融機関に提出する新住民票が3通用意しておきましょう。
[４]住民票を異動させるときの注意点
住民票を異動させる際は、以下の点に注意してください。
１.引っ越し前に住民票の異動をする＝「噓をつく」ことになる
「住民基本台帳法」では、「引越し日から14日以内に住所変更をする」と定められています。
これは法律で定められていることですので、本来ならば従わなければ法律違反（5万円以下の過料）となります。ただ、住民票の異動は自己申告で行いますので、役所の方から「本当に引っ越したのか証拠を見せてください」と言われることはありません。引っ越した前提で手続きをすれば、ほぼ間違いなく住民票の異動はできます。
ただ、引き渡し前に住民票の異動を行うということは、「引っ越しは済んでいます」と役所に嘘をつくことになります。厳密にいうとグレーな行為になりますので、嘘をつくことに抵抗がある、という方はやめた方が無難でしょう。
２.重要書類が新住所に届かないように転送届を出す
新居に郵便ポストがなかったり、表札がなかったりすると、役所からの書類が返送されて、まだ引っ越しをしていないことが役所にバレますので注意が必要です。
対策としては、郵便物が新住所に届かないよう郵便局で転送届を提出すること。さらに、建設中であれば仮の郵便ポストを設置する、完成済の物件であればテプラなどで表札を作って貼っておきましょう。
