住宅購入時に親から資金援助を受けるときの注意点
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【目次】
[１]資金援助の平均額
[２]親から資金援助を受けるメリットデメリット
１.資金援助を受けるメリット
２.資金援助を受けるデメリット
[３]資金援助を受ける方法
１.暦年贈与
２.住宅取得資金贈与の特例
[４]住宅取得等資金贈与の非課税の特例
１.非課税の対象になる条件
２.その他の条件
３.住宅資金贈与の非課税限度額
４.贈与を受けた翌年2月1日～3月15日までに申告する
[５]親から支援を受けるときに注意しておくこと
１.贈与を受けたことを隠しても高確率でバレる
２.贈与を受ける場合は「贈与契約書」「借用書」を交わすこと
３.「預金口座から預金口座へ」お金を移動すること
[６]まとめ
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マイホームを購入するときに親から資金援助を受けることは珍しいことではありません。ただ、その「もらい方」には注意が必要ということをご存知でしょうか。
結論から申し上げますと、ズバリ贈与税です。親子間でも大きなお金が動けば贈与税の課税対象になるのです。
申告漏れや脱税が見つかった場合は、納めていなかった贈与税を納めるだけでなく、ペナルティが課される可能性があります。親から資金援助を受けようと検討されている方は、贈与税についてしっかり理解しておきましょう。
[１]資金援助の平均額
まずは、気になる資金援助の平均額をみていきましょう。
「不動産流通業に関する消費者動向調査（首都圏１都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）で平成30年4月1日から平成31年3月31日の間に、購入した住宅の引渡しを受けた世帯を対象」では、親からの贈与を受けた平均額は、新築購入者で861万円というデータが出ています。
平均が800万円超と聞くとかなり高額な印象を受けますが、上記の調査は首都圏１都3県で住宅購入をされた方を対象に行われたため、住宅資金が高額になりやすいことが理由かと思います。エリアや親の経済状況にもよりますが、現場の感覚としては500万円前後の資金援助を受ける方が多い様です。
[２]親から資金援助を受けるメリットデメリット
「お金をもらえるならもらった方が良いに決まってるじゃん！」という声が聞こえてきそうですが、実はそう簡単な話ではないのです。何しろ、百万単位の大金が動くのですから、お金をもらってマイホームを買って、あー良かった！というわけにはいきません。ここでは、親から資金援助を受けるメリットとデメリットをみていきましょう。
１.資金援助を受けるメリット
メリットはただひとつ。返済の負担を減らせること。
資金援助を受けた分だけ住宅ローンの借入額を減らすことができます。総合的に支払う利息も少なくなるため、住宅ローンの返済負担を減らせることが最大のメリットです。また、資金援助を頭金に充てることで、住宅予算をアップすることもできる点も嬉しいですね。
２.資金援助を受けるデメリット
返済負担を減らせる大きなメリットがある一方で、贈与税が課されることがデメリットといえるでしょう。
「結果的に、贈与をしないほうが残せるお金は多かった」といったケースもあります。贈与を受ける金額が多ければ多いほど、課税額も高くなりますから、贈与を受ける方法や金額を慎重に判断してください。
[３]資金援助を受ける方法
資金援助を受けるといっても、方法はひとつではありません。知らずにお金を受け取ってしまうと、後から損をしてしまう可能性がありますので贈与についての知識を身に付けておきましょう。
１.暦年贈与
1年間に受け取ったお金の合計額が基礎控除額（110万円）以内であれば、贈与税はかかりません。これを暦年課税といいます。
通常、贈与を受けた金額が基礎控除の110万円を超えた部分に対して贈与税がかかります。そして、金額が多ければ多いほど、課税額も大きくなります。
暦年贈与は、毎年110万円までは非課税で贈与を受けることが可能です。つまり、大金を一度にもらうのではなく、毎年110万円までの贈与を受ければ節税対策になります。
２.住宅取得資金贈与の特例
この制度は、親や祖父母などから「住宅の取得」を目的とする贈与を受けた場合、一定の金額までは贈与税がかからない、という制度です。
そして、暦年贈与と併せて利用することができますので、一度に高額な資金援助を受ける場合は利用をおすすめしたい制度です。ちなみに、取得する住宅が一般的な住まいの場合と、省エネ住宅などの場合は贈与税の非課税額が異なります。
住宅取得資金贈与の特例については、次項で詳しく解説します。
[４]住宅取得等資金贈与の非課税の特例
贈与を受けるなら避けては通れない制度です。この項目では、制度の内容と非課税になる限度額などについて解説します。
ちなみに「住宅取得資金贈与の非課税特例」の適用期限は2023年12月31日までです。1日でも遅れたら適用されませんのでご注意ください。
１.非課税の対象になる条件
特例を利用するには、贈与を受けた人が次の条件をすべて満たしていなければなりません。
贈与される人の主な条件
| 1 | 住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること。 |
| 2 | 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに贈与された資金を住宅取得資金に充て、翌年3月15日までに居住すること。 |
| 3 | 直系尊属（父母または祖父母）からの贈与であること。 |
| 4 | 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること。 |
| 5 | 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。 ※床面積40平米以上50平米未満は合計所得1000万円以下 |
| 6 | 住宅の取得・新築・増改築の契約の相手方は自身の配偶者、親族など特別の関係がある人でないこと。 |
| 7 | 贈与を受けたときに日本国内に住所があること（一定の場合を除く）。 |
| 8 | 贈与の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行うこと。 贈与税額が0円になる場合でも期限内に申告が必要です。 |
建物の条件（新築）
| 1 | 家屋の登記簿上の床面積（マンションの場合には、その区分所有する部分の登記簿床面積）が40平米以上240平米以下であること。 ※年間所得1000万円超の場合は50平米以上 |
| 2 | 家屋の床面積の1/2以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。 |
| 3 | 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住していること、または居住することが確実に見込まれていること。 |
建物の条件（中古） 以下3つのいずれかを満たすものが対象
| 1 | 1982年1月1日以降に建築されたもの。 |
| 2 | 一定の耐震基準に適合することを証明する書類がある住宅 |
| 3 | 購入後に耐震改修工事を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに建築士等によって一定の耐震基準に適合すると証明された住宅 |
２.その他の条件
非課税枠には上限額があり、購入した住宅が、省エネ・耐震・バリアフリーなどの一定の要件を満たしているか、いないかによって非課税の限度額が異なります。
| ・【省エネ】断熱等性能等級4または、一次エネルギー消費量等級4以上 ・【耐震】耐震等級2以上または免震建築物 ・【バリアフリー】高齢者等配慮対策等級3以上 |
３.住宅資金贈与の非課税限度額
住宅を購入したタイミング（契約締結）によっても非課税の限度額は異なります。
消費税率10%の住宅を取得した場合の非課税限度額
※新築住宅や不動産会社が売主の中古住宅などを購入した場合
| 契約締結期間 | 省エネなどの住宅 | 一般住宅 |
| 2021年4月～2021年12月 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 2022年1月～2023年12月 | 1,000万円 | 500万円 |
個人が売主の中古住宅など、上記以外の住宅を取得する場合の非課税限度額
| 契約締結期間 | 省エネなどの住宅 | 一般住宅 |
| 2020年4月～2021年12月 | 1,000万円 | 500万円 |
| 2022年1月～2023年12月 | 500万円 | 500万円 |
４.贈与を受けた翌年2月1日～3月15日までに申告が必要
特例を利用するには、贈与を受けた翌年2月1日～3月15日までに贈与税の申告が必要です。
申告の際は、贈与税の申告書や戸籍謄本などの必要書類を揃えて、税務署に提出します。
贈与税の申告書は以下の順で作成します。
| １．贈与時の財産の時価を計算した後、贈与税額を算出する ２．贈与税の申告書に記入する ３．戸籍謄本などの必要書類を添付する |
贈与税の計算は、その年の1月1日～12月31日までの1年間に贈与を受けた価額を合計します。次に、その合計額から基礎控除額110万円を差し引き、残りの金額に税率を乗じて税額を計算します。
下記に便利な速算表をご用意しましたので参考してください。速算表の利用に当たっては、基礎控除額の110万円を差し引いた後の金額を当てはめて計算してください。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10% | – |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
具体的な計算方法は、国税庁のホームページからご確認ください。
No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
その他、必要書類などは下記ページを参考にしてください。
国税庁のホームページ【贈与税の申告等】
[５]親から支援を受けるときの注意しておくこと
親から資金援助を受けるときは下記の点に注意してください。
１.贈与を受けたことを隠しても高確率でバレる
言わなければバレない？いいえ、税務署がチェックしたら高確率でバレます！！
バレる原因は、不動産の登記です。不動産の登記が行われると、その内容は法務局から税務署に提供されます。税務署は登記の情報をもとに、不動産を購入した人へ「お買いになった資産の買い入れ価額などについてのお尋ね」という文書を発送します。
文書の内容は以下のとおりです。
| ・不動産を購入した人の職業、年収 ・不動産の所在地、売主の住所・氏名、購入金額など ・購入資金の調達手段（預貯金、借入金、資産の売却代金、資金援助など） |
回答は任意ではありますが、回答しなければ資金援助を受けたのではないかと疑われる可能性があります。
現金を受け取る行為だけでは税務署にバレることはありませんが、贈与した側が死亡して相続があったときが問題です。高額の預金の出金履歴が見つかれば、相続人に確認することがあります。過去にさかのぼって調査され、贈与税の課税対象に該当した場合、贈与税を請求されます。
申告漏れが見つかった場合は、贈与税だけではなく、以下のようなペナルティが課されます。
| ・無申告加算税：申告を忘れていたことに対するペナルティ ・重加算税：わざと申告しなかった場合に無申告加算税の代わりに課税される ・延滞税：納税遅れたことに対するペナルティとして課税 |
資金援助を受けたことを隠しておくと、最初から申告をするよりも損をするかもしれません。親から資金援助を受けたら、たとえ非課税額の範囲内だったとしても贈与税の申告は必須！と考えておきましょう。
２.贈与を受ける場合は「贈与契約書」「借用書」を交わすこと
資金援助を受ける場合は、以下の3つの点に注意をしてください。
| ・返済は、銀行振込みなど、確実に履歴が残る方法にすること
・お金をもらう場合は贈与契約書、借りる場合は借用書を作成し、両者が署名押印して保管しておくこと。（借用書には、借入額・金利・返済開始日・返済方法・月々または年間の返済額などを明記する） ・借用書の内容通りに返済すること |
ポイントとしては、「いくらを、いつまでに、どのようにして返済するのか」を明確にしておくこと。返済日を設けずにお金があるときに返済する方法や、お金を無利息で借りる方法だと、贈与とみなされる可能性がありますから、親子間といってもきちんと書面を交わしましょう。
３.「預金口座から預金口座へ」お金を移動すること
借りる場合は、返済方法は銀行振込などにして、「返済している」という記録を残しておくことが大切です。
記録として残すには、「預金口座から預金口座へ」お金を移動させることを徹底しましょう。もし贈与の有効性を疑われたときに不利になることがない様、「お金の動き」を記録しておくことが重要です。
