後悔しない住宅ローンの組み方
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【目次】
[１]住宅ローンの「借りすぎ」は後悔のもと！
１.そもそも、なぜ借りすぎてしまうのか？
２.「自分の住宅予算を知ること」「身の丈に合った物件を選ぶこと」が重要
[２]後悔しない住宅ローンの組み方
１.返済額は年収の20％程度にする
２.返済可能額から借入金額を計算する
３.自己資金を使い切らない
[３]住宅購入時・後にかかる支出にも注意
１.購入時にかかる費用
２.購入後にかかる費用
[４]借入金額が少なくても長期ローンの場合も注意が必要
１.定年退職前に完済することがベスト
２.退職金で住宅ローンを支払う時に注意すること
[５]まとめ
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マイホームを購入する時は、何千万という大きなお金が動くので、つい金銭感覚が麻痺しがちです。
しかし、住宅ローンを組むときは「たった数万円予算オーバーしているけれど、何とかなるかな」と軽い気持ちでローンを組むと、後々生活がギリギリになり、後悔することになります。
後悔するだけで返済ができていればまだ良いですが、最悪の場合、自己破産をするケースもあります。そんな恐ろしい事態は絶対に避けたいですよね。
そこで今回のコラムでは、主に「住宅ローンを借りすぎて後悔…」となる原因と「後悔しない住宅ローンの組み方」について解説します。
[１]住宅ローンの「借りすぎ」は後悔のもと！
何でも「～すぎ」は良くありません。お金に関することなら尚更です。誰でも分かっていることなのに、なぜ住宅ローンの返済を借りすぎて後悔する人が後を絶たないのでしょうか。
１.そもそも、なぜ借りすぎてしまうのか？
住宅ローンを借りすぎてしまう原因として考えられるのは、主に2つあります。ひとつ目は『多少予算オーバーしてもいいから理想の家が欲しいという気持ちがあるから』、ふたつ目は『自分の住宅予算や住宅ローンの知識がないから』
最初は「借りられる額よりも少なめに住宅ローンを組もう」と考えていても、何件か物件を見学しているうちに金銭感覚が麻痺し、冷静な判断ができなくなることがあります。
最も危険なのは、気に入った物件が予算オーバーだった時です。不動産会社の営業マンに「住宅ローン組めるので大丈夫ですよ！人気の物件だから売れてしまいますよ！」と強めなアプローチをされたら、「借入金額ギリギリだけど何とかなるかな…よし！買っちゃおう！」と流されてしまう方も少なくありません。
営業マンは家を売ることが仕事ですから、住宅ローンについても知識が豊富なことは多いです。住宅ローンを組める・組めないという最終判断はもちろん金融機関が行いますが、限度額ギリギリで住宅ローンを組ませようとする営業マンも存在します（もちろん、弊社スタッフはそのようなことはしません！）
「住宅ローンのことはよく分からないから」と営業マンに丸投げの人は、後から借りすぎた住宅ローンの返済に苦しむ可能性が高くなります。
そうならないためには、営業マンと同等とまではいかなくても、ある程度の住宅ローンの知識を身につけ、自分の住宅予算を知ることが大切です。住宅予算については次項で解説します。
２.「自分の住宅予算を知ること」「身の丈に合った物件を選ぶこと」が重要
当コラムでは、しつこいぐらいに「自分の住宅予算」について解説しています。なぜこんなにしつこく解説するのかというと、多くの方は自分がいくらの家を買えるのかを知る前に物件探しを始めてしまうからです。
これは、自分の財布にいくら入っているのか分からないまま買い物に行っているのと同じことです。
その買い物は何千万という高額な商品なのに、なぜか「みんな買っているから自分も買える」と思い込んでいる…これってかなり怖いことだと思うのですが、どうでしょう。
さらに怖いのが、予算オーバーにもかかわらず、勢いに任せて買ってしまうことです。住宅ローンに通れば家は買えます。でも、買えれば良いわけではないですよね。マイホームを買った後、家計は毎月赤字、給料のほとんどを住宅ローンの返済に充てて、外食や旅行もできないギリギリの生活なんて望んでいないはずです。
生活が苦しくても、毎月きちんと返済できているのならまだ良いですが、最悪の場合、返済もできないような状況になる可能性もあります。
住宅予算を立てるときに重要なのは「借りられる額」よりも「無理なく返せる額」なのかです。自分の住宅予算を知った上で、その予算内で「身の丈に合った物件を選ぶ」ことがお住まい探しの基本です。
参考記事：私の年収で、いくらの家を買える？「上限予算」と「支払い希望予算」を知ろう！
家を買ったら貯金ゼロ！？その「住宅予算」で本当に生活できますか？
[２] 後悔しない住宅ローンの組み方
前項では、なぜ住宅ローンを借りすぎてしまうのか、その原因を解説しました。ここまで読んで「住宅ローンって怖い…」と思われた人もいらっしゃるかもしれませんね。でも大丈夫です！正しい知識さえあれば「後悔しない住宅ローンの組み方」はできます。
１.返済額は年収の20％程度にする
返済額は年収の35％をオーバーすると生活が苦しくなる可能性が高いため、年収の20％程度に抑えておくことをおすすめします。
たとえば、年収500万円の場合は、年間返済額は100万円（毎月83,000円程度）になるということになります。
金融機関の審査審査（※）において、年収の35%～40％程度で計算されることもあります。年収500万円の人が年収の35%で住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額は14万5,000円です。かなりギリギリの生活になるでしょう。
（※）審査金利とは、返済負担率などに基づいて金融機関が審査する際に使う金利のこと。「審査をするための金利 = 審査金利」で、「実際に住宅ローンで適用される金利」よりも高く設定されています。
「家を買うなら年収の5倍まで」という人もいますが、これは今から28年前の金利が5％時代につくられた古い考えです。現在の金利は、変動でも固定でも1％前後の超低金利です。もはや都市伝説ともいえる古い考えですから、鵜呑みにして予算を考えることのないようにご注意ください。
参考記事：まだ信じているの！？「家を買うなら年収の5倍まで」は昔の話
２.返済可能額から借入金額を計算する
あくまでも目安になりますが、年収500万円の人が民間の金融機関で住宅ローンを組んだ場合の借入可能額は以下のとおりです。
無理のない借入額の目安
| 25年ローン:約3,000万円…毎月の返済額110,000円（年収の26％）
30年ローン:約3,300万円…毎月の返済額93,500円（年収の22％） 35年ローン：約3,600万円…毎月の返済額81,500円（年収の20％） |
年収の20％までに収まることが理想なので、上記が無理のない返済額になります。フラット35の場合は、実際に住宅ローンを組むときの金利で返済額を計算するため、民間の金融機関よりも多い借り入れが可能になりますが、借りすぎにはご注意ください。本当に返せる額なのか冷静に判断し、できれば上記の返済額までに抑えておいた方が良いでしょう。
３.自己資金を使い切らない
住宅ローンそのものの話から少しそれますが、自己資金を住宅購入のために使い切らないということも大切です。
「自己資金＝頭金」と思っている方は多いですが、実は間違いです。
簡単にいうと、自己資金は「絶対に必要なお金」、頭金は「あった方が良いけれど、なくても問題ないお金」です。
基本的には、貯金の中から「絶対に必要なお金」を引いたお金が「自己資金」となります。生活費や車検、保険代、お子様の入学金などの1年以内に絶対に必要なお金は、自己資金に含めないようにしてください。
そして、家族が急に病気や怪我をする可能性もありますし、現在使っている家具家電が壊れることもあります。万が一の事態に備えて下記の費用は貯蓄から差し引いておくことをおすすめします。
| ・入居費用…一般的な新築住宅の場合、必要最低限の家具購入費は50万円程度必要といわれています。
・緊急時用の貯蓄…怪我や病気、急な支出に備えるための貯蓄です。生活費の3カ月～半年分を目安。 |
[３]住宅購入時・後にかかる支出にも注意
マイホームを購入した後に後悔しないためには、物件価格のほかにかかる費用についても理解しておく必要があります。
１.購入時にかかる費用
マイホームを購入するときは、物件価格以外にも以下のような諸費用が必要です。
| ・売買契約時の手付金…物件価格の5～10％
・仲介手数料（中古の場合）…物件価格の3％+6万+消費税 ・ローン事務手数料など諸経費…物件価格の5％前後 ・火災保険料…10万円～30万円（10年に1回更新） ・引っ越し費用…：3LDKで30万円前後 ・家具などをすべて揃える場合は200万円以上 |
最近は、頭金ゼロで住宅ローンを組むことは珍しいことではないので、敢えて外しました。それよりも、一番重要なのは手付金と引っ越し費用です。
手付金とは、売買契約を結ぶときに買主が売主に支払うお金のことで、売買代金の一部にあてられます。手付金の金額は売主と買主の合意によって決まるので法的な決まりはありませんが、一般的に物件価格の5～10％必要です。正直安くはありません。なぜなら、売主としては「払った手付金はいらないから契約キャンセルしたい！」と簡単に売買契約をキャンセルされてしまう事態を避けたいからです。手付金が用意できなければ契約を断られる場合もあります。
そして、手付金は売買契約日に現金で支払うのが原則です。自己資金が少ない場合、この手付金をどうやって用意するかがカギとなります。手段のひとつとして、フルローンで住宅ローンを組み、親から一時的にお金を借りて、売買契約日に現金で手付金を支払い、引き渡し日に通帳に戻ったら親に借りたお金を返す、という方法が一番多いようです。
手付金の次に用意しておくべきお金は、引っ越し費用です。繁忙期は高くなることもありますが、高く見積もっても15万円程度です。引っ越し費用も出せないほど自己資金がないとなると、おそらく毎月家計はギリギリで、経済的に余裕がない状態ではないでしょうか。最低限の自己資金が溜まるまでは、マイホームの購入をもう少し待った方が良いかもしれません。
参考記事：マイホームを購入するときの諸費用と支払うタイミング
２.購入後にかかる費用
マイホーム購入後は、住宅ローンの他に、不動産取得税のように1回だけ払うものもあれば、マイホームを所有している間はずっと支払わなければならない固定資産税や管理費などの支払いがあります。
マイホーム購入後にかかるランニングコスト
| ・固定資産税や都市計画税
・管理費（マンション） ・修繕積立金（マンション）又は修繕費用（一戸建て） ・ホームセキュリティ費用（一戸建て） ・火災保険・地震保険 |
[４]借入金額が少なくても長期ローンの場合も注意が必要
長期のローンにすれば、月々の返済額は低くなるので一時的な家計の負担は減ることでしょう。しかし、あまりにも長期化してしまうと、定年退職後も住宅ローンの支払いが続くことになります。そのローン、本当に払い続けられますか？
１.定年退職前に完済することがベスト
いくら高齢化が進んで今後は70歳まで働くことが当たり前になるとはいえ、老後のことまでしっかり考えてローンを組まないと後悔する可能性があります。
日本の企業にお勤めの方の多くは、55歳頃から給料が2割前後減っていくといわれています。今後、日本の景気がどう変化していくかは分かりませんが、若い頃と同じ年収を確保できる人はそう多くはないと思います。また、年収だけではなく、健康面の不安もあります。仕事はあっても働く体力がないという状態になるかもしれません。
そこで、住宅ローンを組む際は、定年を迎える65歳までに住宅ローンを完済できるよう逆算することをおすすめします。たとえば、40歳で住宅ローンを35年で組んだ場合、完済時は75歳です。65歳で定年した後の10年間、どうやって住宅ローンを返済していくのかが課題となります。
そこでおすすめしたいのは、40歳から65歳までの25年間を借入可能年数とし、「借入可能年数×年収の20％」が住宅ローンの上限額にする方法です。物件を探す際は、この上限額を超えないようにすれば老後に住宅ローンの返済で苦しむことは回避できるでしょう。
もちろん、すべての人にベストな方法とは限りませんので、必ず住宅予算と資金計画を立ててから物件探しを始めてください。
２.退職金で住宅ローンを支払う時に注意すること
完済時が定年退職を迎える年齢にしておき、退職金で一括返済する予定の方もいらっしゃることでしょう。しかし、退職金で一括返済する方法は以下のリスクがあります。
| ・退職金が予定通りに支給されなかったため、返済に充てられなかった ・退職金のすべて返済に使い切ってしまい、老後資金がなくなった |
想像しただけでも怖くなりませんか？退職金で一括返済する予定なら、会社にいくら退職金が出るのか事前に確認しておいた方が賢明です。また、使い切ってしまって老後資金がゼロという事態も避けてください。
