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住活コラム

住宅ローン控除でいくら戻ってくるのか教えます!計算方法や試算表も紹介
住宅ローン
税金・制度

【いくら戻ってくる?】住宅ローン控除の計算方法

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【目次】
[1]住宅ローン控除とは
[2]住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要
1.確定申告をしないとどうなるの?
2.2年目以降の確定申告
[3]住宅ローン控除の適用条件
[4]住宅ローン控除でいくら戻ってくるのか
1.住宅ローンの借入額や住宅の仕様によって控除額は異なる
2.減税額の計算方法
3.減税額の早見表(2020年)
[5]実際に控除されるのは年末時点でのローン残高の1%よりも少ない
[6]控除期間が令和4年12月末まで延長
[7]まとめ

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住宅ローン控除は、マイホームを購入した人が利用することが多い優遇制度です。適用条件を満たして確定申告を行えば、最大控除額(毎年最大40万円)が受けられます。

ただ、最大控除額(毎年最大40万円)が丸ごと戻ってくるわけではないので注意が必要です。

今回の記事では、住宅ローン控除の基礎知識や減税額の計算方法、確定申告について詳しく解説します。住宅ローン減税でいくら戻ってくるのか、あらかじめ知りたい方はぜひ参考にしてください。

 

[1] 住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は、10 年以上の住宅ローンを利用して住宅購入またはリフォームする人を対象とした優遇制度です。

 

年末時点の住宅ローン残高の1%相当額を所得税から控除し、控除しきれなかった分の税金は翌年の住民税から控除されます。

住宅ローン控除の最大控除額は、1年間で最大40万円、10年間で最大400万円です。こう見るととてもお得な制度に思いますが、毎年40万円戻ってくると勘違いしている方も多いので注意が必要です。

この制度で控除されるのは年末時点でのローン残高の1%ですが、これはあくまで最大控除額です。最大控除額を受け取るには、年末時点でのローン残高が10年間4000万円を超えていて(当然、借入額は4000万円を超えていなければならない)、なおかつ、年間の所得税と住民税で40万円を超えている必要があります(※)。

(※)控除しきれなかった分の税金は翌年の住民税から控除されます。ただし、所得税の課税総所得金額などの金額の7%、または13万6500円のうち、小さいほうの金額が上限となります。

つまり、実際に1%を控除できる人はそう多くはいないということです。さらに、控除額は住宅ローンの借入金額や納税額、購入した住宅の種類によって異なりますので、実際に自分がいくら控除されるかは計算してみないことには分かりません。

 

[2] 住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要

マイホームを購入して、何もしなければ減税はされません。住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要になります。確定申告の受付期間は、原則として2月16日~3月15日までの1ヵ月間ですが、住宅ローン控除の還付申告は入居の翌年1月1日から可能です。

1.確定申告をしないとどうなるの?
そもそも住宅ローン控除は、所得税や住民税から減税をする制度ですから、確定申告をしないと控除は受けられません。

会社で年末調整が受けられる場合は、初年度だけは確定申告を行い、翌年からは勤務先に住宅ローンの残高証明書を提出すれば年末調整で手続きが完了します。自営業の方は、初年度も2年目以降も確定申告をする必要があります。

確定申告をしないとどうなるのかというと、延滞税が加算されます。本来納める税額に加えて15%以上の負担が生じますので、確定申告は必ず行うようにしてください。

 

2.2年目以降の確定申告
会社員なら、年末調整の際に住宅ローン控除の手続きをすることが可能です。

その場合は、税務署から届く書類や住宅ローンの残高証明書などの書類を会社に提出をします。もし年末調整のときに書類を提出し忘れても、確定申告をすれば控除の申請は可能です。せっかく手間をかけずに減税の手続きができる年末調整ですから、忘れないように注意しましょう。

自営業者など源泉徴収制度の対象外の方は、1年目と同様、確定申告の手続きを行ってください。確定申告は一般的に2月~3月に必要書類を提出します。できれば年末頃から準備を始めておくのが理想です。

 

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[3] 住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除を受けるためには、「住宅ローン控除を受ける人・借りる住宅ローン・購入する住宅」それぞれの適用条件を満たしていなければなりません。

住宅ローン控除の対象となる条件

住宅ローンの条件

(1)  民間の金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンであること

(2)  勤務先から借り入れた住宅ローンの場合は、金利が0.2%以上であること

(3)  親族や知人からの借り入れは対象外

(4)  返済期間が10年以上

住宅ローンを組む人の条件

(1)  住宅ローンを組んで自宅を購入した人

(2)  住宅取得後6ヵ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き入居していること

(3)  控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下

(4)  入居した年とその前後2年ずつの計5年間に、3,000万円特別控除や買換え特例を受けていないこと

購入する住宅の条件(新築・中古共通)

(1) 自分自身が居住する住宅であること

(2) 住宅取得の日から6ヵ月以内に居住、その年の12月31日まで継続して居住すること

(3) ※床面積が40㎡以上であること

(4) 住宅ローンの借入期間が10年以上であること

(5) 適用を受ける年の年収が3,000万円以下であること

中古住宅の場合

築年数が以下の規定の年数以内であること

 

(1)鉄筋造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物…築25年以内であること。

(2)木造などで建てられた非耐火建築物の場合…築20年以内であること。築20年以上の場合は、耐震基準に適合していることを証明する必要があります。耐震基準適合証明書、または耐震等級1以上と認められた既存住宅性能評価書、または、既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要です。

リフォームの場合

(1)工事費100万円以上

※令和3年度税制改正大綱によって住宅の床面積が50㎡以上から40㎡以上に改正

 

[4]住宅ローン控除でいくら戻ってくるのか

それでは、住宅ローン控除を利用するといくら減税されるのか調べてみましょう!

1.住宅ローンの借入額や住宅の仕様によって控除額は異なる
先に説明したとおり、住宅ローン控除を受けるための条件は細かく定められています。

同じ不動産はこの世に存在しませんし、人によって住宅ローンの借入金額も納税額も異なります。実際にいくら減税されるかはケースバイケースで、同じ立地に建つ似た家を買ったとしても、人によって減税額は違うのです。

事前の計算通りに戻ってくるとも限らないので、当記事で計算した減税額はあくまでも目安としてお考えください。

2.減税額の計算方法
年末の時点で住宅ローン残高が3,000万円ある場合は「控除率が1%→30万円の税額控除」となります。

納めている所得税額が40万円に満たない場合、その差額分は住民税より控除されます。ただし、所得税の課税総所得金額などの7%、または13万6500円のうち小さいほうの金額が上限となります。

年収400万円を例に計算してみましょう。

【設定条件】
年末時点でのローン残高:3,000万円
年収:400万円
所得税:10万円
住民税:14万円

最大控除額:3,000万円×1%=30万円

まずは所得税から住宅ローン控除額を引きます。

所得税額10万円-住宅ローン控除30万円=20万円(控除しきれなかった額)

 

所得税額は10万円(A)なので全額控除されました。控除し切れなかったのは20万円です。

これを住民税から控除します。

住民税からの控除上限額は前年課税所得の7%、または13万6500円のうち小さいほうの金額が上限となるため、住民税からの最大控除額は13万6,500円(B)となります。

(A)(B)を合計した23万6,500円が控除されることになります。差額の63,500円は、来年に持ち越すことはできません。

住宅ローン控除は、住民税から控除される金額を足しても、実際に控除されるのは年末時点でのローン残高の1%よりも少ない金額となります。

 

3.減税額の早見表(2020年)
あくまでも概算額になりますが、住宅ローン控除の減税額(10年間の所得税と住民税の減税額の合計金額)の早見表をご用意しました。計算する際の目安としてご活用ください。

借入額2,500万円~3,500万円の場合

年収 配偶者控除 2,500万円 3,000万円 3,500万円
400万円 あり 138.9万円 138.9万円 138.9万円
なし 204.5万円 222.5万円 228.9万円
500万円 あり 201.1万円 218.3万円 225.1万円
なし 214.6万円 254.8万円 281.8万円

 

借入額4,000万円~5,000万円の場合
年収 配偶者控除 4,000万円 4,500万円 5,000万円
600万円 あり 294.1万円 301.8万円 303.4万円
なし 333.7万円 357.0万円 372.7万円
700万円 あり 332.8万円 357.7万円 374.3万円
なし 343.4万円 377.7万円 395.0万円
800万円 あり 343.4万円 377.7万円 395.0万円
なし 343.4万円 377.7万円 395.0万円

 

[5]実際に控除されるのは年末時点でのローン残高の1%よりも少ない

ここまで住宅ローン控除でいくら減税されるのかを解説してきましたが、実際計算したらいくらになりましたか?「思ったよりも少ない」と思った方も多いのではないでしょうか。

 

住宅ローン控除は、納めた税金以上のお金は戻ってきません。いくら戻ってくるのかは、納めた所得税額と住民税額がポイントとなります。

毎年40万円戻ってきたらこんなに嬉しいことはないですが、残念ながら最大控除額である40万円戻ってくる人はそうそういません。住民税から控除される金額を足しても、実際に控除されるのは年末時点でのローン残高の1%よりも少ない金額となります。それでもかなりまとまったお金が戻ってきますので、適用条件を満たしているのなら利用しない手はないでしょう。

 

[6]控除期間が令和4年12月末まで延長

本来、2020年末(令和2年末)までは減税期間が13年、2021年以降は減税期間が10年となっていましたが、令和3年度税制改正により、2022年末(令和4年末)まで延長されました。

延長を受けるには、新築の場合は令和2年10月1日~令和3年9月30日まで、それ以外は令和2年12月1日~令和3年11月30日まで)に契約し、令和4年12月31日までに入居することが条件です。

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

 

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[7] まとめ

住宅ローン控除は、確定申告さえクリアすればまとまったお金が戻るお得な制度

申請は何だか面倒くさそうなイメージがありますが、会社勤めの方なら初年度だけ確定申告をすれば2年目以降は会社の年末調整で手続きが済みますし、自営業の方もどのみち確定申告は必要なのですから、ひと手間加えればまとまったお金が戻ってくるのでぜひ積極的に利用して欲しい制度です。戻ってきたお金を貯金するも良し、繰り上げ返済に回すも良し、最大控除額の40万円とまでいかなくても、家計が助かるはずです。本稿で紹介した内容を参考に、購入した家が適用条件を満たしているか、いくら戻ってくるのかシミュレーションしてみてくださいね。

 

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