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住活コラム

年収別「借りられる額」「無理なく返せる額」
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年収別「借りられる額」「無理なく返せる額」

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【目次】
[1]「借りられる額」よりも「無理なく返せる額」
1.重要なのは返済比率
2.理想の返済比率は「手取り年収」の20%以内
[2]「借りられる額」で住宅ローンを組んだらどうなるのか
1.老後の生活が苦しくなる
2.子供に経済的負担を負わせる可能性がある
3.旅行や外食などの娯楽を楽しめなくなる
[3]年収別「借りられる額」と「無理なく返せる額」
[4]返済額を抑える方法
1.金利の低さだけで選ばない
2.繰り上げ返済は「返済額軽減型」で行う

3.優遇制度を利用する
[5]まとめ
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住宅ローンは、借りられればそれでヨシというものではありません。

また、銀行が貸してくれた額=無理なく返せる額とも限りません。

「返せない額を銀行が貸してくれるわけないでしょ!」「借入可能額ギリギリだけど、審査に通ったのだから大丈夫!」という間違った思い込みで住宅ローンを組んでいる方も少なくないのでしょうか。

住宅ローンは長ければ35年も続きます。無理は長くは続きません。

できれば、いろいろ我慢をして何とか住宅ローンを返せるギリギリの生活よりも、外食や旅行なども楽しめる、余裕のある生活を送りたいですよね。

そこで今回の記事では、年収別「借りられる額」「無理なく返せる額」と、返済額を抑える方法について詳しく解説します。

 

[1]「借りられる額」よりも「無理なく返せる額」

冒頭でも述べたとおり、住宅ローンは、借りられればオッケー!というものではありません。借りた後も「無理なく返せる額」なのかが重要です。

1.重要なのは返済比率
返済比率(返済負担率)とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。

返済比率を甘く見積もって住宅ローンを組んでしまうと、後々支出が増える時期に家計が苦しくなり、ギリギリの生活を送る可能性が高くなります。

返済比率は、「返済比率=年間返済額÷額面年収×100」で算出できます。

返済比率は年収の20%が目安と一般的には言われていますが、フラット35と金融機関が扱う住宅ローンでは、返済比率の基準は異なります。

フラット35の返済比率の基準は一律となっており、年収が400万円未満の場合は30%以下、400万円以上は35%以下です。

一方、金融機関の場合、返済比率の基準は一律ではありません。年収300万円以上450万円未満は30%以下、600万円以上は40%以下といった具合に、同じ年収でも金融機関によって借入可能額に違いがあります。

 

2.理想の返済比率は「額面年収」ではなく「手取り年収」の20%以内
返済比率は、年収の20%が目安と一般的には言われています。

これは決して間違いではないのですが、「額面」なのか「手取り」なのかによって話が違ってきます。

なぜなら、「額面年収の20%」の場合、年収をローンの返済に充てることしか考えていないため、旅行や外食などの娯楽が制限される家計になるからです。

イメージしやすいように、シミュレーションしてみましょう。

額面年収:600万円
手取り年収:約470万円(月39万円)
返済比率20%(額面)で住宅ローンを組んだ(月々10万円の返済)

2020年11月6日に総務省統計局が発表した家計調査(令和2年9月分)によると、2人以上世帯の平均生活費は約27万円。住居費は1万7,000円と低い数字になっていますが、これは家賃を払っていない世帯も含めて平均値を出しているからです。

このシミュレーションの場合は、月々10万円の住宅ローン返済を条件に設定しているため、分かりやすいように住居項目を引いて考えます。

27万円(平均生活費)-約1.7万(住居費項目)=25万3,000円(生活費)

次に、手取り額から生活費と住宅ローンを引きます。

39万(手取り)- 25万3,000円(生活費)-10万(住宅ローン)=3万7,000円

よって、毎月手元に残るのは3万7,000円ということになります。

 

いかがでしょうか。かなりギリギリの家計ではありませんか?これでは貯金はもちろん、外食やレジャーなども楽しめそうもないですよね。

額面年収から算出した返済比率20%では、ギリギリの生活を送る可能性が高くなるので、まさに「住宅ローン返済のために働く人生」になってしまいます。

返済比率を考えるときは、額面年収ではなく、手取り年収の20%以内と考えておきましょう。

 

[2]「借りられる額」で住宅ローンを組んだらどうなるのか

額面年収から返済比率を考えてはいけないことは分かりました。次に、「借入可能額ギリギリまで借りた」場合、どうなるのか考えてみましょう。

1.老後の生活が苦しくなる
2019年に話題になった「老後2000万円問題」。金融庁の報告書によると、以下の前提のもと算出されています。

夫65歳、妻60歳の時点で夫婦ともに無職である。

30年後(夫95歳、妻90歳)まで夫婦ともに健在である。

その間の家計収支がずっと毎月5.5万円の赤字※である。

※総務省「家計調査」(2017年)における高齢夫婦無職世帯(夫65歳以上、妻60歳以上)の平均。

 

参考:総務省「家計調査」(2017年)

毎月約5.5万円の赤字が12ヶ月続くと、年間約66万円の赤字となります。

さらに老後30年間で約2,000万円不足するという計算です。

月5.5万円 × 12か月 × 30年 = 1,980万円

年金だけでも必要最低限の生活はできますが、旅行や趣味などに使うお金に余裕がないという事態になるかもしれません。

住宅ローンを「借入可能額ギリギリまで借りた」場合、老後の生活が苦しくなる可能性はさらに高くなります。なぜなら、住宅ローンの返済だけで家計がギリギリで、老後資金を貯めておく余裕がないからです。

 

2.子供に経済的負担を負わせる可能性がある
子供の教育費は学費だけではなく、部活動費、制服代、受験代、予備校代などもかかります。子供がいる場合のお金が必要になるタイミングをみていきましょう。

 

年間教育費 費用
公立 私立 習い事
幼稚園 22万3,647円 52万7,916円 約48万円
小学校 32万1,281円 159万8,691円 約153万円
中学校 48万8,397円 140万6,433円 約133万円
高校 45万7,380円 96万9,911 約104万円
大学(入学費用) 国公立大学:71万4000円 私立大学文系:717万円

参考:文部科学省 平成30年度子供の学習費調査の結果について

教育費負担の実態調査結果(令和元年度)

「借入可能額ギリギリまで借りた」場合、子供の教育費を準備できないかもしれません。奨学金制度や教育ローンを利用するのもひとつの手段ですが、子供に経済的負担を負わせる可能性があるということは覚悟しておきましょう。

 

3.旅行や外食などの娯楽を楽しめなくなる
マイホームを購入することが夢、という方も多いでしょう。

ただ、ギリギリの借入額で家を購入したけれど、ローン返済だけでいっぱいいっぱい、外食や旅行などを楽しむ余裕はナシ!という人生は寂しくはないですか?

借入可能額ギリギリまで借りて余裕のない生活を送るよりは、「無理なく返せる額」で住宅ローンを組み、外食や旅行などを楽しめる方が良いですよね。家を買うことをゴールにせず、その後の生活を豊かにすることも大切にしてくださいね。

 

[3]年収別「借りられる額」と「無理なく返せる額」

それでは、年収別に「借りられる額」と「無理なく返せる額」を下記にまとめましたので参考にしてください。

・借りられる額は「返済比率30-35%(額面年収)」
・返せる額は「返済比率20%(額面年収)」
・無理なく返せる額は「返済比率20%(手取り年収)」で計算しています。
・手取り年収:40未満・配偶者有り

額面年収 手取り年収 借りられる額 無理なく返せる額
300万円 238万円 2,571万円 1,359万円
400万円 313万円 3,999万円 1,788万円
500万円 389万円 4,999万円 2,222万円
600万円 459万円 5,999万円 2,622万円
700万円 527万円 6,999万円 3,011万円
800万円 593万円 7,999万円 3,388万円
900万円 661万円 8,000万円(貸付上限) 3,776万円
1,000万円 730万円 8,000万円(貸付上限) 4,170万円

 

[4]返済額を抑える方法

ここでは、住宅ローンの月々の返済額を抑える方法を紹介します。

 

1.金利の低さだけで選ばない
たとえば、変動金利と固定金利、どちらが得かというのは一概には言えませんが、金利の安さだけではなく、今後の金利上昇リスクを検討した上で選ぶべきかと思います。

変動と固定、どちらがどのような人に向いているかというと

変動金利に向いている人…今後金利が上昇しても生活が苦しくならない余裕がある方、返済期間が短期の人。
固定金利に向いている人…借入金額が高額・返済期間が長期の人。 変動金利と比べると金利は高めですが、ずっと月々の返済金額が変わらないため安心です。

金利の選び方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでぜひ参考にしてください。
金利の安さだけで判断してはダメ!住宅ローンの金利の選び方

返済額を左右する「金利」「期間」「ボーナス返済」

 

2.繰り上げ返済は「返済額軽減型」で行う
繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。多くの金融機関では、どちらかを自由に選択できるようになっています。

それぞれの特徴をみていきましょう。

特徴 メリットデメリット
期間短縮型 月々の返済額は変えずに、残りの返済期間を短縮する返済方法。

 

金利が低いほど、繰り上げ返済時期が早いほど利息を減らす効果が大きいため、住宅ローンの返済をなるべく早く終わらしたい方、利息を減らしたい方にはおすすめの方法といえますが、繰り上げ返済を繰り返し行うことで手元の資金がなくなってしまうことがデメリットといえます。

 

返済額軽減型 残りの返済期間は変えずに、月々の返済額が少なくする返済方法。

 

繰り上げ返済する金額にもよりますが、月々の返済額を数千円から数万円も安くすることができる上、本来支払うべきだった利息を一定額軽減できる効果もあります。

 

返済額軽減型は、期間短縮型と比べて利息を大幅にカットする効果が低いことがデメリットと言えますが、毎月5,000円返済額を減らすことができたとしたら、1年で6万円節約できます。

また、金利が上昇した場合の返済額増加を抑えたい方にも向いています。金利が高くなる前と同じ水準で返済することが可能になり、返済額が増えることを抑えることができます。

どちらもメリットがありますが、返済額軽減型なら月々の返済額を抑えることができるので、ギリギリの借入額で住宅ローンを組んだ方にはおすすめの方法です。(もちろん、繰り上げ返済は無理をしないことが前提です)

3.優遇制度を利用する
マイホームを購入した人が得をする減税制度を上手く活用して、住宅にかかるコストを節約しましょう。マイホーム購入した人が利用できる優遇制度として代表的なものは「住宅ローン控除」と「すまい給付金」です。

・住宅ローン控除
住宅ローン控除は、10 年以上の住宅ローンを利用して住宅購入またはリフォームする人を対象とした優遇制度です。この制度が適用されると、年末時点の住宅ローン残高の1%相当額を10年間に渡り所得税から控除されます。(原則として最大400万円の上限があります)

(例)4,000万円の住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合

控除額=住宅ローン残高:4,000万円×控除額:1.0%=40万円

あくまでも概算額になりますが、住宅ローン控除の減税額を下記にまとめましたので参考にしてください。

借入額2,500万円~3,500万円の場合
年収 配偶者控除 2,500万円 3,000万円 3,500万円
400万円 あり 138.9万円 138.9万円 138.9万円
なし 204.5万円 222.5万円 228.9万円
500万円 あり 201.1万円 218.3万円 225.1万円
なし 214.6万円 254.8万円 281.8万円

 

・すまい給付金
すまい給付金とは、増税による住宅購入者の負担を軽減するために創設された制度です。住宅購入者の年収に応じて現金を給付されます。

すまい給付金の支給額は以下のとおりです。

給付金の額(消費税10%)
年収450万円以下…50万円
年収525万円以下…40万円
年収600万円以下…30万円
年収675万円以下…20万円
年収775万円以下…10万円

 

住宅ローン控除やすまい給付金を受けるための条件や計算方法など、こちらの記事で詳しく解説しています。

<2020年最新>マイホーム購入で得をする優遇制度

住宅ローン控除でいくら戻ってくる?新型コロナによる影響は?

 

[5] まとめ

自分の「無理なく返せる額」「住宅予算」を知りたい方は…

マイホームを購入するとき、とても大きなお金が動くので金銭感覚が麻痺しがちです。借りられたことよりも、毎月無理なく返せるのかが一番重要です。家を買った後も人生は続きます。たった1万円でも今後の家計を圧迫する可能性は充分にありますので、住宅ローンを組むときは「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で借りることをおすすめします。

自分の「無理なく返せる額」「住宅予算」を知りたい方は、ミツバハウジングまでご相談ください。

 

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